【正文】 第一社區(qū) 賣點(diǎn)支撐四 [人性之城 —— 遵從生活引領(lǐng)新的人生 ] 系統(tǒng)展開(kāi) 第一社區(qū) 支撐體系五 凈月生態(tài)環(huán)境 原生態(tài)天然氧吧 [純真之城 —— 釋放率性與童心的歡樂(lè)谷 ] 系統(tǒng)展開(kāi) 第一社區(qū) 賣點(diǎn)支撐五 [公園 ——凈月潭森林公園天然網(wǎng)吧 ] 把最美的清晨交給森林氧吧，聽(tīng)從自然的呼喚，凈月每一個(gè)棵樹(shù)都能見(jiàn)證一段歷史，每一朵花都是你最親密的友鄰。開(kāi)放式、個(gè)性化、國(guó)際化的教育方式理念由創(chuàng)始人熊梅博士親自引領(lǐng)。它對(duì)于長(zhǎng)春市的意義也跳出了市級(jí)的概念。 [享樂(lè)之城 —— 讓生活快樂(lè)到底的配套設(shè)施 ] 系統(tǒng)展開(kāi) 第一社區(qū) 賣點(diǎn)支撐三 [農(nóng)博園 —— 農(nóng)業(yè)奧斯卡的國(guó)際號(hào)召力 ] 農(nóng)博園融合現(xiàn)代農(nóng)業(yè)與旅游產(chǎn)業(yè)兩大經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)，將成為中國(guó)農(nóng)業(yè)的奧斯卡，對(duì) 推進(jìn)吉林省的農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)升級(jí)，構(gòu)造大東北經(jīng)濟(jì)新格局具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。成員與成員通過(guò)聯(lián)盟品牌進(jìn)行經(jīng)常地互動(dòng)，圍繞聯(lián)盟進(jìn)行優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，交流學(xué)習(xí)，推動(dòng)服務(wù)水平的提高。按照聯(lián)盟制定的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，將金鑰匙服務(wù)與物業(yè)管理有機(jī)結(jié)合起來(lái)；通過(guò)檢查考核機(jī)制和質(zhì)檢服務(wù)最大限度地保證服務(wù)水平。 6月中下旬，一期園區(qū)景觀環(huán)境完成，達(dá)到美化家居環(huán)境，享受大自然的熏陶。 價(jià)格策略調(diào)整 策略調(diào)整 現(xiàn)金流回款最快，同時(shí)利潤(rùn)最大化 宏觀調(diào)控打破長(zhǎng)春現(xiàn)有價(jià)格高速上升軌跡 2022市場(chǎng)供應(yīng)大幅放量，競(jìng)爭(zhēng)加劇 低開(kāi)高走，小幅多次上調(diào) 獨(dú)棟、聯(lián)墅為主，洋房為輔 洋房、小高層、聯(lián)排為主，獨(dú)棟疊加為輔 [產(chǎn)品結(jié)構(gòu)變化 ] 策略調(diào)整 推廣策略調(diào)整 07年別墅及類別墅客戶為主 08年洋房產(chǎn)品客戶開(kāi)始占整體客戶的絕大部分 [客戶結(jié)構(gòu)變化 ] [產(chǎn)品結(jié)構(gòu)變化帶來(lái)的營(yíng)銷思考 ] 2022年： 以中信城整體品牌帶動(dòng)各類產(chǎn)品的推廣模式 2022年： 品牌推廣 +分組團(tuán)、分產(chǎn)品類型進(jìn)行單獨(dú)推廣的模式 一明一暗，樹(shù)立洋房產(chǎn)品 “ 第一社區(qū) ” ，別墅產(chǎn)品 “ 第一豪宅 ” 的市場(chǎng)形象 策略調(diào)整 推廣策略調(diào)整 一明一暗，兩條動(dòng)線封殺 策略調(diào)整 推廣策略調(diào)整 明線：是以洋房為主，推洋房產(chǎn)品細(xì)節(jié)，大眾傳媒 暗線：別墅產(chǎn)品（獨(dú)棟、聯(lián)排、疊加），進(jìn)行小眾傳 媒圈層營(yíng)銷 （車房互動(dòng)等活動(dòng)促銷） 策略調(diào)整 推盤策略調(diào)整 2022年： 中信城以整體品牌帶動(dòng)各類產(chǎn)品推廣模式，這種推廣模式是把所有的產(chǎn)品全面推向市場(chǎng)，給客戶沒(méi)有積壓感，成交比較慢，觀望客戶較多。 8 3 38% C5 14 12 86% C539。 戶型 套數(shù) 銷售套數(shù) (含認(rèn)購(gòu) ) 銷售比例 C1 9 9 % C139。 3期： 占地約 28萬(wàn)㎡ ， 建筑面積約 30萬(wàn)㎡。 08年第二至四季度營(yíng)銷進(jìn)入實(shí)質(zhì)性實(shí)施階段，我們調(diào)整為： [中信城 08年?duì)I銷策略 ] 通過(guò)對(duì)前階段市場(chǎng)與客戶分析，結(jié)合中信城的兩個(gè)使命，2022年的營(yíng)銷戰(zhàn)略應(yīng)從以下五個(gè)方面調(diào)整 . 營(yíng)銷戰(zhàn)略 2022年在市場(chǎng)環(huán)境及兩個(gè)使命下。 [成交客戶對(duì)項(xiàng)目配套及產(chǎn)品配套分析 ] 市場(chǎng)環(huán)境、兩個(gè)使命及客戶分析基礎(chǔ)上，中信城０８年?duì)I銷策略如何調(diào)整 ? 戰(zhàn)略設(shè)問(wèn) 3 關(guān)注焦點(diǎn) 交通配套 商業(yè)配套 教育配套 會(huì)所 /運(yùn)動(dòng)設(shè)施 小區(qū)規(guī)模 建筑外立面 建材標(biāo)準(zhǔn) 綠化景觀 密度 戶型面積 物業(yè)管理 次數(shù) 0 0 0 16 0 10 12 16 16 16 16 比例 % % % % % % % % % % % 關(guān)注焦點(diǎn) 主臥大小 廚房設(shè)計(jì) 地勢(shì)高差 客廳大小 花園大小 安全設(shè)施 車庫(kù) 贈(zèng)送空間 新風(fēng)系統(tǒng) 暖氣方式 合計(jì) 次數(shù) 0 0 16 0 16 16 16 16 10 16 208 比例 % % % % % % % % % % % 獨(dú)棟客戶價(jià)格之外的關(guān)注焦點(diǎn)分析 ?獨(dú)立別墅客戶重點(diǎn)關(guān)注本項(xiàng)目密度、景觀、戶型面積、物業(yè)管理、會(huì)所、花園大小、安全設(shè)施、暖氣方式、車庫(kù)、地勢(shì)、贈(zèng)送空間； ?其次關(guān)注建筑標(biāo)準(zhǔn)、外立面、新風(fēng)系統(tǒng)等。 [成交客戶認(rèn)知渠道分析 ] 市場(chǎng)環(huán)境、兩個(gè)使命及客戶分析基礎(chǔ)上，中信城０８年?duì)I銷策略如何調(diào)整 ? 戰(zhàn)略設(shè)問(wèn) 3 購(gòu)買理由 中信品牌 物業(yè)管理 小區(qū)內(nèi)環(huán)境 小區(qū)外自然環(huán)境 升值潛力 居住人群 價(jià)格 小區(qū)教育配套 建筑風(fēng)格 建筑質(zhì)量 戶型設(shè)計(jì) 綜合性價(jià)比 合計(jì) 次數(shù) 80 100 100 31 40 6 100 9 10 67 100 100 743 比例 % % % % % % % % % % % % % ?綜合性價(jià)比、戶型、小區(qū)內(nèi)環(huán)境、物業(yè)管理占第一位； ?中信品牌、建筑質(zhì)量占第二位； ?升值潛力、小區(qū)外自然環(huán)境、教育配套等占第三位。 [成交客戶擁有私家車分析 ] 市場(chǎng)環(huán)境、兩個(gè)使命及客戶分析基礎(chǔ)上，中信城０８年?duì)I銷策略如何調(diào)整 ? 戰(zhàn)略設(shè)問(wèn) 3 02040600 . 0 %5 . 0 %1 0 . 0 %1 5 . 0 %2 0 . 0 %2 5 . 0 %3 0 . 0 %3 5 . 0 %4 0 . 0 %次數(shù) 45 10 20 24 12 5 7比例 3 6 . 6 % 8 . 1 % 1 6 . 3 % 1 9 . 5 % 9 . 8 % 4 . 1 % 5 . 7 %報(bào)紙廣告戶外廣告工地親友介紹短信 中信會(huì) 網(wǎng)站0102030400 . 0 %1 0 . 0 %2 0 . 0 %3 0 . 0 %4 0 . 0 %5 0 . 0 %次數(shù) 18 9 23 31比例 2 2 . 2 % 1 1 . 1 % 2 8 . 4 % 3 8 . 3 %報(bào)紙廣告 戶外廣告 工地 親友介紹0510150 . 0 %2 0 . 0 %4 0 . 0 %6 0 . 0 %8 0 . 0 %1 0 0 . 0 %次數(shù) 2 1 13比例 1 2 . 5 % 6 . 3 % 8 1 . 3 %報(bào)紙廣告 戶外廣告 親友介紹?聯(lián)排客戶獲得項(xiàng)目信息途徑以親友介紹為主，報(bào)紙、戶外、工地是重要的途徑。 ?在重點(diǎn)抓市內(nèi)客群的前提下，可以通過(guò)路演、產(chǎn)品推介會(huì)等形式，實(shí)現(xiàn)外五縣、實(shí)力較強(qiáng)市客戶的成交。 ?工作區(qū)域主要分布在經(jīng)開(kāi)、朝陽(yáng)區(qū)。 ?獨(dú)立別墅客戶有 1個(gè)海歸，其余全部為大學(xué)畢業(yè)。 ?獨(dú)立別墅因其特殊性，只有 1個(gè)公務(wù)員成交，其余全部為私營(yíng)企業(yè)主。 [成交客戶購(gòu)房用途分析 ] 市場(chǎng)環(huán)境、兩個(gè)使命及客戶分析基礎(chǔ)上，中信城０８年?duì)I銷策略如何調(diào)整 ? 戰(zhàn)略設(shè)問(wèn) 3 獨(dú)棟 聯(lián)排 02040600 . 0 %1 0 . 0 %2 0 . 0 %3 0 . 0 %4 0 . 0 %5 0 . 0 %6 0 . 0 %7 0 . 0 %人數(shù) 49 24 8比例 6 0 . 5 % 2 9 . 6 % 9 . 9 %改善居住環(huán)境，增加居住面積社交或身份形象需要投資0204060800 . 0 %1 0 . 0 %2 0 . 0 %3 0 . 0 %4 0 . 0 %5 0 . 0 %6 0 . 0 %7 0 . 0 %8 0 . 0 %人數(shù) 10 70 20比例 1 0 . 0 % 7 0 . 0 % 2 0 . 0 %首次置業(yè) 二次置業(yè) 多次置業(yè)02040608000 . 20 . 40 . 60 . 81人數(shù) 0 8 73比例 0 9 . 9 % 90%首次置業(yè) 二次置業(yè) 多次置業(yè)洋房 聯(lián)排 ?洋房 2次置業(yè)比例達(dá)到 70%，與一期項(xiàng)目中高端定位，與前期以別墅推廣帶動(dòng)洋房銷售，洋房未獨(dú)立推廣有關(guān)。 洋房擁有一個(gè)子女的達(dá)到 66%，無(wú)子女客戶達(dá)到 25%。聯(lián)排沒(méi)有新增洋房產(chǎn)品供應(yīng)，競(jìng)爭(zhēng)較小，適宜本案洋房產(chǎn)品入市適宜一期剩余獨(dú)棟集中入市新產(chǎn)品集中供應(yīng)期，洋房相對(duì)競(jìng)爭(zhēng)較小適宜二期聯(lián)排雙拼產(chǎn)品推出主推二期洋房、聯(lián)排推出二期洋房產(chǎn)品，其他產(chǎn)品作為補(bǔ)充。洋房、競(jìng)爭(zhēng)較小。獨(dú)棟啟動(dòng)，主要競(jìng)爭(zhēng)。 宏觀調(diào)控下，長(zhǎng)春房地產(chǎn)市場(chǎng)大勢(shì)如何 ?競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手如何動(dòng)作 ?如何應(yīng)對(duì) ? 戰(zhàn)略設(shè)問(wèn) 1 西南板塊 35005500 南湖板塊 50007000 (12022) 綠園板塊 中檔住宅 35004300 中心板塊 中高檔公寓 40006000 北部板塊 普通住宅 30003500 二道板塊 中檔住宅 35004500 泛凈月板塊 35004700 南部新城板塊 40005000 中高端住宅集中板塊 [板塊分布 ] 宏觀調(diào)控下，長(zhǎng)春房地產(chǎn)市場(chǎng)大勢(shì)如何 ?競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手如何動(dòng)作 ?如何應(yīng)對(duì) ? 戰(zhàn)略設(shè)問(wèn) 1 西南板塊 35005500 南湖板塊 50007000 (12022) 南部新城板塊 40005000 區(qū)域特征：市中心 /傳統(tǒng)富人區(qū) /水景公園 產(chǎn)品特征：市區(qū)大戶豪宅 代表樓盤：南湖一號(hào) /長(zhǎng)影世紀(jì)村 /南郡水云天 區(qū)域特征：新區(qū) /規(guī)劃起點(diǎn)高 產(chǎn)品特征：高檔公寓 /復(fù)合性 代表樓盤：萬(wàn)達(dá)長(zhǎng)春明珠 /綠地新里中央公館 區(qū)域特征：城郊 /高端第一板塊 /生態(tài)景觀 產(chǎn)品特征：別墅 /類別墅 /洋房綜合 代表樓盤：中海萊茵東郡 /水岸馨都 /國(guó)際社區(qū) /中信城 /御翠園 區(qū)域特征：產(chǎn)業(yè)支撐 /新興富人區(qū) /人文 產(chǎn)品特征：別墅 /類別墅 /中高端公寓 代表樓盤：融創(chuàng)上城 /保利羅蘭香谷 /偉業(yè)星城 [板塊競(jìng)爭(zhēng) ] 宏觀調(diào)控下，長(zhǎng)春房地產(chǎn)市場(chǎng)大勢(shì)如何 ?競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手如何動(dòng)作 ?如何應(yīng)對(duì) ? 戰(zhàn)略設(shè)問(wèn) 1 [板塊演變 ] 2022 以前 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022南湖板塊西南板塊凈月板塊多層公寓 毫宅多層公寓 類別墅大盤 公寓、類別墅大盤公寓、經(jīng)濟(jì)型別墅 經(jīng)濟(jì)型別墅、中端別墅、高端別墅社區(qū)、高檔公寓、洋房公寓、別墅混合單一城市中心 城市雙心規(guī)劃實(shí)施 城市進(jìn)一步擴(kuò)張、多極化形成城市中心城郊非中心城區(qū)南部新城中高檔公寓 復(fù)合性 新中心城區(qū)目前主要競(jìng)爭(zhēng)為西南板塊及板塊內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng) 南部新城的快速成長(zhǎng)，未來(lái)將成為具競(jìng)爭(zhēng)力的板塊 南湖板塊可開(kāi)發(fā)總量過(guò)少，決定了其短期競(jìng)爭(zhēng)地位 宏觀調(diào)控下，長(zhǎng)春房地產(chǎn)市場(chǎng)大勢(shì)如何 ?競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手如何動(dòng)作 ?如何應(yīng)對(duì) ? 戰(zhàn)略設(shè)問(wèn) 1 [洋房競(jìng)爭(zhēng) ] 中海國(guó)際社區(qū)德芳斯玫瑰谷中海水岸馨都保利羅蘭香谷上城圣地維拉東方萬(wàn)達(dá)城長(zhǎng)春明珠主要競(jìng)爭(zhēng)次要競(jìng)爭(zhēng)分流少量客戶宏觀調(diào)控下，長(zhǎng)春房地產(chǎn)市場(chǎng)大勢(shì)如何 ?競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手如何動(dòng)作 ?如何應(yīng)對(duì) ? 戰(zhàn)略設(shè)問(wèn) 1 [洋房競(jìng)爭(zhēng) ] 08 供應(yīng)量 價(jià) 格 推出時(shí)間產(chǎn) 品水岸馨都國(guó)際社區(qū)德芳斯40000 方約 150000方多層洋房 :5500高層公寓 :4700預(yù)計(jì)洋房 :520006 年 7 月首推目前尾盤預(yù)計(jì) 5 月份多層 :95 195 平米高層 :96 269 平米約 22022方一期洋房 :4200一期 08 年 1 月二期 08 年 8 月一期： 1 7 8 . 8 6 平米二期：公寓 94 平米洋房 96 152一期主要競(jìng)爭(zhēng)為馨都二期主要競(jìng)爭(zhēng)為國(guó)際社區(qū)繼續(xù)保持價(jià)格優(yōu)勢(shì) ,彌補(bǔ)配套不足入市時(shí)間錯(cuò)位 ,避免強(qiáng)銷期競(jìng)爭(zhēng)國(guó)際社區(qū)產(chǎn)品線與德芳斯二期全面競(jìng)爭(zhēng) , 無(wú)明顯差異化一期：二房 :88/105 平米三房 : 1 2 5 / 1 2 7 / 1 4 2 / 1 5 4 平米四房： 168 平米小戶型公寓未推出22 萬(wàn)方約 7 萬(wàn)方宏觀調(diào)控下，長(zhǎng)春房地產(chǎn)市場(chǎng)大勢(shì)如何 ?競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手如何動(dòng)作 ?如何應(yīng)對(duì) ? 戰(zhàn)略設(shè)問(wèn) 1 [洋房競(jìng)爭(zhēng) ] 與主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手中海兩個(gè)項(xiàng)目合計(jì)供應(yīng)量 44萬(wàn)方 預(yù)計(jì) 08年高端公寓市場(chǎng)容量為 114萬(wàn)方 洋房產(chǎn)品相對(duì)中信城其他產(chǎn)品具有更大的市場(chǎng)空間 . 加強(qiáng)項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力打造 ,與中海在競(jìng)爭(zhēng)中實(shí)現(xiàn)共贏 宏觀調(diào)控下，長(zhǎng)春房地產(chǎn)市場(chǎng)大勢(shì)如何 ?競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手如何動(dòng)作 ?如何應(yīng)對(duì) ? 戰(zhàn)略設(shè)問(wèn) 1 [聯(lián)排競(jìng)爭(zhēng) ] 南湖一號(hào)國(guó)際社區(qū)萊茵東郡普羅旺斯保利羅蘭香谷力旺