【正文】 節(jié) 日期 間 配合適當(dāng)?shù)?優(yōu) 促 銷 活 動(dòng)252。針對(duì) 奧運(yùn)會(huì) 舉辦過 后可能 產(chǎn) 生的影響制定相 應(yīng)說 辭5/7/2023 104階段三： 08年 11月 ——12 月銷售目標(biāo)： 11套階段策略：配合三期推出，促進(jìn)尾房銷售，順利完成 展示 推廣252。三大 門戶 網(wǎng)站持 續(xù) 投放活動(dòng)252。奧運(yùn)期 間 ，充分利用高檔酒店以及航空 雜 志 資 源，吸引國(guó)內(nèi)外的高端客 戶252。老 帶 新成交 優(yōu) 惠活 動(dòng) 持 續(xù)進(jìn) 行銷 售 252。利用奧運(yùn)吸引大量國(guó) 際 知名人士來 訪 中國(guó)的契機(jī)，邀 請(qǐng) 國(guó) 際 政要到 項(xiàng) 目，表達(dá)其 對(duì) 灣流 匯 的 贊賞 ， 傳遞項(xiàng) 目的投 資 價(jià) 值 252。安家、樓市、新地 產(chǎn) 等 業(yè) 內(nèi) 雜 志集中投放252。現(xiàn) 有 樣 板 間 精神面貌恢復(fù)、道路、水系完工252。現(xiàn)場(chǎng) 小型活 動(dòng) ：來 訪 客 戶贈(zèng) 送禮品、兒童活 動(dòng) ， 電 影放映等。在市 場(chǎng) 口碑 較優(yōu) 的 熱 點(diǎn) 項(xiàng) 目附近 進(jìn) 行廣告截流客 戶活動(dòng) 252。新增 樣 板 組團(tuán) 園林、庭院展示完善到位推廣 252。5/7/2023 76結(jié)構(gòu)08年整體營(yíng)銷策略產(chǎn)品力提升價(jià)格調(diào)整 營(yíng)銷推廣 現(xiàn)場(chǎng)包裝 營(yíng)銷活動(dòng)工程配合針對(duì)價(jià)格提升 針對(duì)客戶的觀望心理，銷售目標(biāo)集中在傳統(tǒng)淡季銷售力提升工程展示 客戶質(zhì)疑5/7/2023 77營(yíng)銷推廣策略發(fā)力點(diǎn)一：強(qiáng)化國(guó)際化背景，統(tǒng)一推廣調(diào)性發(fā)力點(diǎn)二：擴(kuò)大客戶區(qū)域范圍，針對(duì)性的拓展高端渠道，充分把握奧運(yùn)會(huì)的　契機(jī)，挖掘高端客戶資源發(fā)力點(diǎn)三：維護(hù)老客戶，實(shí)施老帶新優(yōu)惠政策，以口碑傳播促進(jìn)老帶新成交發(fā)力點(diǎn)四：常規(guī)推廣渠道配合發(fā)力點(diǎn)五：資源整合，與麥卡倫地進(jìn)行內(nèi)部聯(lián)動(dòng)發(fā)力點(diǎn)：5/7/2023 78營(yíng)銷推廣策略 —— 發(fā)力點(diǎn)一強(qiáng)化國(guó)際化背景，統(tǒng)一推廣調(diào)性全年推廣核心內(nèi)容 ：強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目的英倫背景，設(shè)計(jì)出自大師之手繼續(xù)強(qiáng)化 ： 泰瑞爵士的溪塘別墅策略思考 ：高端別墅客戶普遍對(duì)具有國(guó)外符號(hào)的別墅更為認(rèn)同，在本項(xiàng)目現(xiàn)代外立面已不占優(yōu)勢(shì)的情況下，通過強(qiáng)化英倫背景，突出大師設(shè)計(jì)，增強(qiáng)項(xiàng)目的客戶價(jià)值認(rèn)知統(tǒng)一對(duì)內(nèi)、對(duì)外的推廣調(diào)性 ：對(duì)目前所用的主色橘紅色進(jìn)行微調(diào)，調(diào)整方向?yàn)楦咂焚|(zhì)感的紅色對(duì)外的戶外廣告，對(duì)內(nèi)的形象圍檔、園區(qū)內(nèi)的指示系統(tǒng)等均需要統(tǒng)一推廣色調(diào)在推廣調(diào)性方面，要統(tǒng)一突出項(xiàng)目的英倫氣質(zhì)5/7/2023 79營(yíng)銷推廣策略 —— 發(fā)力點(diǎn)一強(qiáng)化國(guó)際化背景，統(tǒng)一推廣調(diào)性分階段推廣主題 ：階段一： 13月，強(qiáng)化英倫背景的產(chǎn)品特點(diǎn)階段二： 5月，英倫形象 + 成熟生活氛圍展示階段三： 610月，在北京看亞奧，突出灣流匯在北京的地位階段四： 1 12月，結(jié)合項(xiàng)目的英倫形象，宣傳剩余產(chǎn)品信息5/7/2023 80營(yíng)銷推廣策略 —— 發(fā)力點(diǎn)二擴(kuò)大客戶區(qū)域范圍，針對(duì)性的拓展高端渠道充分把握奧運(yùn)會(huì)的契機(jī)，挖掘高端客戶資源關(guān)鍵動(dòng)作更高一層挖掘高端客戶生活、工作等特征，針對(duì)性渠道 DM直投區(qū)域外高端項(xiàng)目客戶截流，在市場(chǎng)關(guān)注度高的項(xiàng)目附近樹立 攔截廣告牌進(jìn)行高端客戶活躍城市的 巡展利用奧運(yùn)會(huì)舉辦的契機(jī)，在高端 酒店、航空雜志 進(jìn)行廣告發(fā)布策略思考區(qū)域內(nèi)客戶量已不能滿足項(xiàng)目銷售目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的需要，需要跳出區(qū)域進(jìn)行全市內(nèi)的客戶挖掘；需要跳出本市進(jìn)行全國(guó)內(nèi)的客戶挖掘項(xiàng)目?jī)r(jià)格逐步提升，客群特征發(fā)生變化，需要挖掘更具實(shí)力的目標(biāo)客戶5/7/2023 81營(yíng)銷推廣策略 —— 發(fā)力點(diǎn)三維護(hù)老客戶，實(shí)施老帶新優(yōu)惠政策，以口碑傳播促進(jìn)老帶新成交策略思考口碑傳播是品牌影響力的重要渠道，特別是業(yè)主的良好口碑更是項(xiàng)目以及開發(fā)商形象的重要支撐2023年的成交渠道表明，朋友介紹是高效、高性價(jià)比的渠道，且項(xiàng)目二期老帶新成交的趨勢(shì)更加明顯項(xiàng)目已積累 160余組成交客戶，別墅客戶的朋友圈層購(gòu)買實(shí)力一般較強(qiáng)，應(yīng)最大限度利用老客戶資源因朋友間的信任以及先行者的典范作用，會(huì)解決該部分客戶的市場(chǎng)觀望心態(tài)，同時(shí)老客戶也是賣場(chǎng)人氣重要支撐因素關(guān)鍵動(dòng)作老帶新優(yōu)惠政策 持續(xù)實(shí)施，老客戶與新客戶各獲取一年物業(yè)費(fèi)成交客戶 新春禮品 贈(zèng)送密集的 日常性客戶活動(dòng) 回饋，增加老客戶帶朋友的回訪機(jī)會(huì)節(jié)日問候 以及 日常信息溝通 交流5/7/2023 82營(yíng)銷推廣策略 —— 發(fā)力點(diǎn)四常規(guī)推廣渠道配合 —— 媒體選擇雜志：業(yè)內(nèi)雜志、航機(jī)雜志、財(cái)經(jīng)雜志、奢侈品雜志、高端雜志 業(yè)內(nèi)媒體：《新地產(chǎn)》、《安家》、《紅地產(chǎn)》、《樓市奢華居室》 航機(jī)雜志：《中國(guó)之翼》 財(cái)經(jīng)雜志：《財(cái)經(jīng)》 奢侈品雜志：《時(shí)尚時(shí)間》、《時(shí)尚家居》 高端雜志：《環(huán)球企業(yè)家》、《哈佛商業(yè)評(píng)論》、凱悅酒店會(huì)刊、報(bào)紙： 《北青媒體樓書》 《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》、 《新京報(bào)》戶外廣告：北六環(huán)、亞北車市、定泗路機(jī)場(chǎng)北線、滟瀾山附近、潤(rùn)澤莊園附近交通導(dǎo)視牌　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　網(wǎng)絡(luò)廣告：新浪、焦點(diǎn)、搜房廣播直效渠道：短信、 DM直投 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　5/7/2023 83營(yíng)銷推廣策略 —— 發(fā)力點(diǎn)五資源整合，與麥卡倫地進(jìn)行內(nèi)部聯(lián)動(dòng)與麥卡倫地互動(dòng)，進(jìn)行客戶推介，兩個(gè)項(xiàng)目銷售人員兩兩配對(duì)，按照世聯(lián)的聯(lián)動(dòng)政策進(jìn)行傭金分配5/7/2023 84結(jié)構(gòu)08年整體營(yíng)銷策略產(chǎn)品力提升價(jià)格調(diào)整 營(yíng)銷推廣 現(xiàn)場(chǎng)包裝 營(yíng)銷活動(dòng)工程配合針對(duì)價(jià)格提升 針對(duì)客戶的觀望心理，銷售目標(biāo)集中在傳統(tǒng)淡季銷售力提升工程展示 客戶質(zhì)疑5/7/2023 85現(xiàn)場(chǎng)包裝策略發(fā)力點(diǎn)一：售樓處內(nèi)氛圍營(yíng)造加強(qiáng)，提升現(xiàn)場(chǎng)客戶服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)發(fā)力點(diǎn)二：園區(qū)內(nèi)進(jìn)行亮點(diǎn)小品展示，強(qiáng)化項(xiàng)目的國(guó)際化背景，為項(xiàng)目增加新的價(jià)值點(diǎn)支持發(fā)力點(diǎn)三：完善現(xiàn)有樣板間發(fā)力點(diǎn)：5/7/2023 86現(xiàn)場(chǎng)包裝 —— 發(fā)力點(diǎn)一售樓處內(nèi)氛圍營(yíng)造加強(qiáng)，提升現(xiàn)場(chǎng)客戶服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)關(guān)鍵動(dòng)作 ：１、關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)時(shí)間進(jìn)行售樓處包裝，如 2月春節(jié)包裝，年底的圣誕包裝２、咖啡機(jī)采買３、在售樓處增加花卉、綠植在售樓處內(nèi)展示圖書、影碟等小禮品，贈(zèng)送新到訪客戶，即增加了現(xiàn)場(chǎng)氛圍，又可使客戶體會(huì)項(xiàng)目的周到用心洽談區(qū)的塑料座椅增加椅墊以及時(shí)尚抱枕，提升舒適度吧臺(tái)擺放多種食品、飲品供客戶選擇，對(duì)物業(yè)服務(wù)人員進(jìn)行培訓(xùn)，實(shí)行酒店式服務(wù)，客戶入座后主動(dòng)詢問客戶的需求，并準(zhǔn)備好多種飲品供客戶選擇5/7/2023 87現(xiàn)場(chǎng)包裝 —— 發(fā)力點(diǎn)二園區(qū)內(nèi)進(jìn)行亮點(diǎn)小品展示，強(qiáng)化項(xiàng)目的國(guó)際化背景，為項(xiàng)目增加新的價(jià)值點(diǎn)支持原則：小品的選擇要能夠體現(xiàn)項(xiàng)目的國(guó)際化背景和時(shí)尚氣息，同時(shí)能夠增加園區(qū)內(nèi)的溫馨氛圍關(guān)鍵動(dòng)作：１、執(zhí)行廣告公司的現(xiàn)場(chǎng)包裝方案，在園區(qū)內(nèi)安裝具有國(guó)際化氣息的郵筒，增加特別設(shè)計(jì)的保安崗?fù)ぃ?、灣浦公園內(nèi)內(nèi)制作刻有設(shè)計(jì)方介紹的報(bào)紙形狀雕塑３、與廣告公司配合，繼續(xù)對(duì)現(xiàn)場(chǎng)包裝進(jìn)行建議，并真正落實(shí)執(zhí)行5/7/2023 88現(xiàn)場(chǎng)包裝 —— 發(fā)力 點(diǎn)三完善現(xiàn)有樣板間樣板間內(nèi)部配飾補(bǔ)充本項(xiàng)目本項(xiàng)目參考項(xiàng)目本項(xiàng)目5/7/2023 89現(xiàn)場(chǎng)包裝 —— 發(fā)力點(diǎn)三完善現(xiàn)有樣板間樣板間內(nèi)部配飾補(bǔ)充參考項(xiàng)目本項(xiàng)目?jī)和勘卷?xiàng)目A1樣板間地下室建議窗外增加花卉綠植，做出景觀5/7/2023 90樣板間內(nèi)部配飾需整改提升品質(zhì)上：建議改變擺放的方式，現(xiàn)有擺放方式易使人產(chǎn)生不好的聯(lián)想，影響客戶的購(gòu)買心理右：建議樣板間電視機(jī)更換為真的，并在樣板間開放期間播放電視節(jié)目，增加家居生活的氛圍左二：建議衛(wèi)生間浴巾等更換為更具品質(zhì)感的式樣，提升客戶對(duì)項(xiàng)目的價(jià)值認(rèn)知下二：樣板間內(nèi)損壞或污染的家具飾品建議及時(shí)清理、修理或更新，避免降低項(xiàng)目的品質(zhì)，影響客戶的感受現(xiàn)場(chǎng)包裝 —— 發(fā)力點(diǎn)三完善現(xiàn)有樣板間5/7/2023 91A1樣板間樓梯過窄、過滑，多次滑倒客戶及工作人員，對(duì)該樓梯采取整改或補(bǔ)救措施，避免此類現(xiàn)象的發(fā)生，建議嘗試鋪毛毯樣板間內(nèi)部隱患問題現(xiàn)場(chǎng)包裝 —— 發(fā)力點(diǎn)三完善現(xiàn)有樣板間5/7/2023 92結(jié)構(gòu)08年整體營(yíng)銷策略產(chǎn)品力提升價(jià)格調(diào)整 營(yíng)銷推廣 現(xiàn)場(chǎng)包裝 營(yíng)銷活動(dòng)工程配合針對(duì)價(jià)格提升 針對(duì)客戶的觀望心理，銷售目標(biāo)集中在傳統(tǒng)淡季銷售力提升工程展示 客戶質(zhì)疑5/7/2023 93發(fā)力點(diǎn)一：嫁接可拓展客戶資源的活動(dòng)持續(xù)舉辦，拓展高端客戶的同時(shí)提升項(xiàng)目的對(duì)外形象；發(fā)力點(diǎn)二：配合節(jié)點(diǎn)式的小型客戶活動(dòng)增強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)的人氣以及賣場(chǎng)氛圍；發(fā)力點(diǎn)三：利用促銷優(yōu)惠活動(dòng)以利益驅(qū)動(dòng)為手段加速客戶成交周期發(fā)力點(diǎn)四：針對(duì)性客戶維護(hù)營(yíng)銷活動(dòng)策略發(fā)力點(diǎn) : 5/7/2023 94營(yíng)銷活動(dòng) —— 發(fā)力點(diǎn)一嫁接可拓展客戶資源的活動(dòng)持續(xù)舉辦，拓展高端客戶的同時(shí)提升項(xiàng)目的對(duì)外形象關(guān)鍵動(dòng)作：與寶馬、奔馳等高檔轎車合作進(jìn)行新車試駕活動(dòng)與頂級(jí)珠寶品牌合作，舉行珠寶、首飾鑒賞活動(dòng)與市場(chǎng)熱點(diǎn)的影視資源合作，在項(xiàng)目舉辦新聞發(fā)布會(huì)或首映禮5/7/2023 95營(yíng)銷活動(dòng) —— 發(fā)力點(diǎn)二配合節(jié)點(diǎn)式的小型客戶活動(dòng)增強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)的人氣以及賣場(chǎng)氛圍關(guān)鍵動(dòng)作： 每?jī)芍茉陧?xiàng)目舉行一次小型客戶體驗(yàn)活動(dòng) ,安排餐飲和互動(dòng)環(huán)節(jié)，增加現(xiàn)場(chǎng)的人氣夏季，在室外開展以 “ 健康 ” 為主題，開展如爬山、高爾夫練習(xí)、垂釣、放風(fēng)箏、兒童航模比賽等系列業(yè)主活動(dòng)，維護(hù)老客戶，促進(jìn)老帶新 重要的節(jié)假日，包括五一、十一黃金周、圣誕節(jié)在現(xiàn)場(chǎng)舉辦略大型的客戶活動(dòng)5/7/2023 96營(yíng)銷活動(dòng) —— 發(fā)力點(diǎn)三利用促銷優(yōu)惠活動(dòng)以利益驅(qū)動(dòng)為手段加速客戶成交周期關(guān)鍵動(dòng)作：繼續(xù)推行老帶新推薦成交優(yōu)惠政策針對(duì)不同的促銷階段，現(xiàn)場(chǎng)開展成交砸金蛋、幸運(yùn)大轉(zhuǎn)盤等成交減房款總價(jià)的優(yōu)惠活動(dòng)在重要的節(jié)日期間，贈(zèng)送當(dāng)場(chǎng)簽約客戶成交禮品，5/7/2023 97營(yíng)銷活動(dòng) —— 發(fā)力點(diǎn)四針對(duì)性客戶維護(hù)關(guān)鍵動(dòng)作：在春節(jié)、五一、六一兒童節(jié)、十一黃金周等重要節(jié)日期間，針對(duì)性贈(zèng)送新到訪客戶小禮品，加深客戶對(duì)本項(xiàng)目的印象與好感在春節(jié)、圣誕節(jié)期間贈(zèng)送成交客戶禮品，對(duì)老客戶進(jìn)行維護(hù)，促進(jìn)老帶新成交在節(jié)日或日常天氣有變的情況下，銷售人員對(duì)各自客戶普發(fā)短信，對(duì)客戶進(jìn)行節(jié)日問候和添衣提醒5/7/2023 98結(jié)構(gòu)08年整體營(yíng)銷策略產(chǎn)品力提升價(jià)格調(diào)整 營(yíng)銷推廣 現(xiàn)場(chǎng)包裝 營(yíng)銷活動(dòng)工程配合針對(duì)價(jià)格提升 針對(duì)客戶的觀望心理，銷售目標(biāo)集中在傳統(tǒng)淡季銷售力提升工程展示 客戶質(zhì)疑5/7/2023 99發(fā)力點(diǎn)一：針對(duì)性的銷售說辭強(qiáng)化， 強(qiáng)化 獨(dú)棟別墅的稀缺性；奧運(yùn)后市場(chǎng)形勢(shì)的預(yù)期；典型客戶案例，以客戶來說服客戶發(fā)力點(diǎn)二： 5五星級(jí)優(yōu)質(zhì)銷售服務(wù)：銷售前：接聽電話時(shí)態(tài)度和藹、語氣親切，接完電話后立即發(fā)送服務(wù)短信；銷售中：設(shè)置迎賓服務(wù)崗，走動(dòng)式微笑服務(wù)，主動(dòng)為客戶準(zhǔn)備資料，安排茶水及點(diǎn)心，全程一對(duì)一銷售服務(wù)銷售后：及時(shí)向客戶發(fā)送工程播報(bào)短信、活動(dòng)通知短信、生日祝福短信等，貼心服務(wù)，解決客戶置業(yè)需求。部分窗體存在施工質(zhì)量問題，窗體與相連墻體之間縫隙過大改進(jìn)建議建議將二期 A3戶型臥室窗統(tǒng)一調(diào)至正常尺寸要求施工工司堅(jiān)決杜絕工人住在已建成房子中的情況針對(duì)部分窗體與相連墻體之間縫隙過大的問題，要求改進(jìn)工程質(zhì)量，保證產(chǎn)品品質(zhì)針對(duì)空調(diào)室外機(jī)噪音過大的問題，提出三種改進(jìn)方案：方案 1：改變空調(diào)室外機(jī)的擺放方式。去除車庫門口的燈柱。一把輪無法停入車庫，需要 2~3次可能更多次挪車方可停入車庫。工程展示 ： 把握 08年兩次入住的重要時(shí)間節(jié)點(diǎn)，保證順利入住，以目前市場(chǎng)上的標(biāo)兵項(xiàng)目為模范，營(yíng)造項(xiàng)目成熟的社區(qū)氛圍；加強(qiáng)并完善樣板組團(tuán)展示，增加客戶可感知的價(jià)值點(diǎn)，針對(duì)客戶疑慮從展示方面加以規(guī)避。未來市場(chǎng)供應(yīng)情況： 08年總體看各項(xiàng)目后續(xù)規(guī)劃及推售時(shí)間大多不確定，僅龍湖滟瀾山表示明年 3月推出四期即該項(xiàng)目最后一期產(chǎn)品，天恒別墅山、壹千棟、長(zhǎng)河玉墅、保利壟上預(yù)計(jì)明年 5