【正文】 齡不 大的中高收入階層人物 居多。 普通市區(qū) 板塊 。 該區(qū)域離市中心區(qū)比較遠(yuǎn)，多是近幾年政府新開發(fā)的區(qū)域 。 現(xiàn)時(shí)來說 ， 常住人口較少 。 但隨著長(zhǎng)沙市城市發(fā)展規(guī)模的不斷擴(kuò)大，及政府有意識(shí)地把城市中心的人口逐步引導(dǎo)往外遷移，將現(xiàn)時(shí)的城鄉(xiāng)結(jié)合部變成城市整體的一部分。因此可以說該板塊的商品房極具升值潛力。該區(qū)域的商品房小區(qū)由于地價(jià)便宜，拆遷成本低等因素，普遍來說規(guī)模比較大 。而且開發(fā)商連片開發(fā)，如人民東路和南湖路就聚集了不少省內(nèi)外開發(fā)商，各樓盤小區(qū)內(nèi)的園林景觀也做得比較出色，以小高層、多層住宅為主?，F(xiàn)時(shí)在開發(fā)銷售的 樓盤有華銀園、美林景園、西街花園、香堤雅境、 世嘉國(guó)際華城、星城世家、奧林匹克花園、上海城、檸檬麗都 等大批優(yōu)秀樓盤，均價(jià)由 2022 元至 3200 元不等。 但 較多的經(jīng)濟(jì)適用房也是位于該區(qū)域，對(duì) 該區(qū)域內(nèi)的 商品房的價(jià)格及銷售帶來很大的沖擊。 湖景公園板塊。 該區(qū)域 是以市區(qū)幾個(gè)內(nèi)湖和風(fēng)景區(qū)相結(jié)合的地域。如圍咸嘉湖而建的咸嘉新村、圍烈士公園、年嘉湖、躍進(jìn)湖而建的夢(mèng)澤園、四季花城、新華聯(lián)家園等，圍世界之窗而建的圣爵菲斯、山水人家、星沙樂園等，此板塊依山伴水倍受追棒，開發(fā)的面積較大、檔次較高，屬高檔樓盤。但與 其它省會(huì)城市相比較樓盤價(jià)格偏低，相信由于湖景的不斷開發(fā)，自然景觀資源的有限，樓盤價(jià)格有升值的空間。均價(jià)由 2400 元至 4300 元不等。 江景板塊 。 分布湘江和瀏陽(yáng)河兩岸，河?xùn)|的住宅樓盤有：歐陸經(jīng)典、創(chuàng)遠(yuǎn)景園 、華盛新外灘、夢(mèng)潔大廈 等，河西的樓盤有： 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 沁園春、江岸錦城 、 景秀江山 等 ，均價(jià)由 2300 元～ 2800 元 。 2022 年 江景樓盤 數(shù)量將有所增長(zhǎng) ， 建立在江景意義上的豪宅產(chǎn)品在 2022 年末及 2022 年上半年受到了一定的市場(chǎng)追捧，但 6 月份以后，隨著新政實(shí)施，江景樓盤都將面臨“豪宅”產(chǎn)品定位是否應(yīng)該有所下降 的選擇。 別墅板塊?，F(xiàn)主要以別墅和聯(lián)排別墅為主，如 2022 年以前開發(fā)的 同升湖山莊、荷塘月色、靜園山莊、山水芙蓉等 ， 2022 及本年度面市的岳麓山莊、御景龍城等、攖之谷等項(xiàng)目 。此板塊一般位置離城區(qū)較遠(yuǎn)，現(xiàn)正開發(fā)面積少，供給量需求巨大，有很大的發(fā)展空間。 2022 年長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行狀況分析 2022 年 1－ 3 月全市商品房銷售面積 萬平方米，其中現(xiàn)房銷售面積 萬平方米，預(yù)售面積 萬平方米。由此可見，在商品房銷售面積中，有近 60%是在房屋竣工前通過預(yù)售實(shí)現(xiàn)的。全市商品房現(xiàn)房銷售 面積為 萬平方米，其中：住宅銷售面積 萬平方米，占現(xiàn)房銷售面積的 %；辦公樓銷售面積 萬平方米，占現(xiàn)房銷售面積的%；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售面積 萬平方米，占現(xiàn)房銷售面積的 %；其他用房銷售面積 萬平方米，占現(xiàn)房銷售面積的 %。 長(zhǎng)沙市 2022 年 13 月房屋銷售面積 (按用途分 ) 單位 :萬平米 項(xiàng)目 面積合計(jì) 辦公樓 商業(yè)營(yíng)業(yè)用房 其他 住宅 別墅 ,高檔公寓 經(jīng)濟(jì)適用房 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 合計(jì)銷售 合計(jì)銷售比上年增減 (%) % % % % % 其中：現(xiàn)房銷售 現(xiàn)房銷售比上年增減(%) % % % % % 期房預(yù)售 期房銷售比上年增減 (%) % % % % % 在 2022 年一季度的商品房銷售中， 辦公樓類芙蓉區(qū)銷售面積最大，為 萬平方米，占辦公樓類現(xiàn)房銷售面積的 ％ ； 商業(yè)營(yíng)業(yè)用房類雨花區(qū)銷售面積最大，為 萬平方米，占商業(yè)營(yíng)業(yè)類現(xiàn)房銷售面積的 ％ ； 其它用房類芙蓉區(qū)銷售面積最大，為 萬平方米，占其它類現(xiàn)房銷售面積的 ％ 。 市內(nèi)五區(qū)中，雨花區(qū)現(xiàn)房銷售面積大于其他四區(qū)，占現(xiàn)房銷售面積的 %；四縣 (市 )中長(zhǎng)沙縣現(xiàn)房銷售面積領(lǐng)先于其他縣（市），占現(xiàn)房銷售面積的 %。 長(zhǎng)沙市 2022 年 13 月房屋銷售面積 (按區(qū)域分 ) 單位 :萬平米 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 項(xiàng)目 全市 芙蓉區(qū) 天心區(qū) 岳麓區(qū) 開福區(qū) 雨花區(qū) 長(zhǎng)沙縣 望城縣 寧鄉(xiāng)縣 瀏陽(yáng)市 合計(jì)銷售 面積 占％ % % % % % % % % % % 其中：現(xiàn)房銷售 面積 占％ % % % % % % % % % % 期房預(yù)售 面積 占％ % % % % % % % % % % 2022 年一季度，全市共完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元，商品房施工面積 萬平方米，其中新開工面積 萬平方米，分別比去年同期增長(zhǎng) %、 %和 %。房地產(chǎn)投資增幅巨大，增速比去年同期增長(zhǎng) 個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)全面展開，新 盤和大盤明顯增多，商品房建設(shè)規(guī)模升級(jí)，一季度的施工面積突破了 1000 萬平方米。 2022 年一季度全市共竣工房屋面積 萬平方米，同比增長(zhǎng) %。商品房竣工面積的增批準(zhǔn)預(yù)售總建筑面積為 萬平方米，比去年同期增長(zhǎng) %，其中住宅預(yù)售面積為 萬平方米，辦公用房預(yù)售面積為 萬平方米，商業(yè)用房預(yù)售面積為 萬平方米。在批準(zhǔn)預(yù)售的商品房中，住宅占上市總量的比重為 %，比去年同期增 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 加 個(gè)百分點(diǎn)。辦公用房的比重為 %，商業(yè)用房的比重為 %，我市非 住宅商品房的建設(shè)比重有所下降。由于預(yù)售門檻的提高，開發(fā)企業(yè)拿到商品房預(yù)售許可證的難度加大，導(dǎo)致一季度我市商品房的批準(zhǔn)預(yù)售量呈現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。 增 速比去年同期回落了 個(gè)百分點(diǎn)。 分析一季度商品房的供求關(guān)系，我市商品房在呈現(xiàn)賣方市場(chǎng)格局的同時(shí)，后續(xù)大規(guī)模建設(shè)的高品質(zhì)樓盤將集中上市。隨著房?jī)r(jià)的上漲，房地產(chǎn)投機(jī)資金在我市商品房市場(chǎng)表現(xiàn)也逐漸活躍，市場(chǎng)面在繁榮的背后也隱藏著一定的危機(jī)和風(fēng)險(xiǎn)。 因此， 2022 年國(guó)家及地方政府還很有可能出臺(tái)更為實(shí)效的房地產(chǎn)市場(chǎng)控制政策，后續(xù)開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)提前做好抗政策風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的準(zhǔn)備 。 長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)近期發(fā)展綜合預(yù)測(cè) 從較長(zhǎng)的時(shí)期來看， 2022 年修編后的城市總體規(guī)劃規(guī)定，到 2020 年長(zhǎng)沙市人口將增加到 350 萬，城市用地規(guī)模由原來的 250 平方公里增加至 350 平方公里，城市空間結(jié)構(gòu)為 一主二次四組團(tuán) ，即一主 河?xùn)|主城區(qū)，二次 河西新城、星沙馬坡嶺新城，四組團(tuán) 撈霞組團(tuán)、高星塘嶺組團(tuán)、含浦組團(tuán)、暮云組團(tuán)。城市規(guī)劃區(qū)由原來的 966 平方公里擴(kuò)大到 2890 平方公里，其中都市區(qū) 1450 平方公里， 按照長(zhǎng)沙整體規(guī)劃修編后的藍(lán)圖，長(zhǎng)沙通過 1015 年的努力，將建設(shè)成一個(gè)人口 300 萬，城區(qū)面積 350 平方公里的大都市，按此速度，我市還要增加住宅面積 4000 萬平方米，每年要新增住宅面積 200 多萬平方米，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍有巨大的發(fā)展空間。 從城市近期的發(fā)展情況來看，第五屆城運(yùn)會(huì)的召開 及城市建設(shè)戰(zhàn)略的陸續(xù)實(shí)施 ，長(zhǎng)沙市的道路建設(shè)進(jìn)入了前所 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 未有的高潮?？梢?看到的是 ，城運(yùn)會(huì)后，長(zhǎng)沙市的道路狀況將得到全面的改善 , 隨著 交通網(wǎng)絡(luò) 的 大規(guī)模建設(shè) ，將 使城市邊緣地帶 到 市 中心 越來越方便 ，從根本上改變?nèi)藗冎脴I(yè)的區(qū)域觀念，進(jìn)一步加速城市的擴(kuò)張步伐，也必然地為房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展提供了廣闊的空間。 隨 著長(zhǎng)沙城市版圖的不斷擴(kuò)大，交通條件的日趨完善，城市的住宅規(guī)劃用地規(guī)模亦發(fā)生明顯的變化，多家品牌發(fā)展商揮師長(zhǎng)沙，在長(zhǎng)沙的東、西、南、北片區(qū)圈得大片土地，各展優(yōu)勢(shì)，向市場(chǎng)展現(xiàn)了一幅逐鹿問鼎的新戰(zhàn)國(guó)圖。據(jù)了解，目前長(zhǎng)沙預(yù)計(jì) 和正在開發(fā)的 規(guī)模超過 1000 畝的樓盤就有 10 個(gè)左右，未來一年時(shí)間內(nèi)就有 45 個(gè)大型住宅群落成城市的東、北、西三面，長(zhǎng)沙房地產(chǎn)的大盤時(shí)代已經(jīng)來臨。 中小型商品房開發(fā)項(xiàng)目如何抵抗品牌大盤的競(jìng)爭(zhēng)，會(huì)是今后很長(zhǎng)一段時(shí)間各個(gè)項(xiàng)目必須面對(duì)的課題。 六 宏觀市場(chǎng)調(diào)研小結(jié) 政策風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避 6 月 1 日房地產(chǎn)新政的影響，使長(zhǎng)沙各大中高檔樓盤的銷售迅速進(jìn)入低谷，市場(chǎng)內(nèi)觀望心理非常嚴(yán)重，消費(fèi)者期待市場(chǎng)價(jià)格的回落，而開發(fā)商面對(duì)市場(chǎng)的沉默，大都選擇了引導(dǎo)推廣方向的辦法，希望度過 9 月份的觀望期后再行進(jìn)行更為強(qiáng)勢(shì)的營(yíng)銷推廣。由此可見，政策影響對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的作用正越來越明顯。針對(duì) 2022 年預(yù)計(jì)開發(fā)， 2022 年上市的房地產(chǎn)項(xiàng)目來說，有效預(yù)測(cè)中央政策動(dòng)向，是把握市場(chǎng)銷售的關(guān)鍵的第一步。 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 2022 年宏觀政策回顧 2022 年 3 月，央行調(diào)整個(gè)人住房貸款利率。央行調(diào)整房貸利率，個(gè)人住房 貸款利率從 2022 年 3 月 17 日起再次上調(diào)。這是繼 2022 年 10 月 29 日中國(guó)人民銀行上調(diào)金融機(jī)構(gòu)存貸款基準(zhǔn)利率后不到 5 個(gè)月，個(gè)人住房貸款利率再次上調(diào)。 2022 年 4 月，國(guó)務(wù)院出臺(tái)八點(diǎn)意見穩(wěn)定房?jī)r(jià)。 2022 年 4 月 27 日，國(guó)務(wù)院總理溫家寶主持召開國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，分析當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)，研究進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控問題。 2022 年 5 月，七部委聯(lián)合出臺(tái)《關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的意見》。 2022 年 5 月底，建設(shè)部、國(guó)家稅務(wù)總局、財(cái)政部聯(lián)合下發(fā)通知，明確房 地產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅征收細(xì)則。 政策風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè) 根據(jù)最近的中央政策動(dòng)向，在 2022 年或 2022 年將有可能出現(xiàn)下列調(diào)控政策： （ 1） 物業(yè)稅 即房產(chǎn)稅。 經(jīng)濟(jì)學(xué)家易憲容提出應(yīng)該對(duì)房產(chǎn)實(shí)行累進(jìn)稅，以 “ 累進(jìn)制 ” 的方式，將所有的商品房按照房屋類型 (包括價(jià)格與面積 )劃分為若干個(gè)不同的 稅率征收級(jí)別，房?jī)r(jià)越貴征收的稅率越高，房?jī)r(jià)越便宜，稅率越低甚至能夠享有 政府越多的補(bǔ)貼，以這種累進(jìn)制的方式來調(diào)節(jié)市場(chǎng)。 該 稅費(fèi) 目前 沒有正式實(shí)施，但是已經(jīng)收到業(yè)界的廣泛關(guān)注。以稅收平抑房?jī)r(jià)，是 各國(guó)普遍采用的調(diào)控手段。房地產(chǎn)稅的實(shí)施無疑也是與國(guó)外接軌。但不容忽視的是房地產(chǎn)稅， “ 老房已經(jīng)交了 70 年，房?jī)r(jià)很高，現(xiàn)在新房分?jǐn)偟?70 年 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 來交，勢(shì)必導(dǎo)致房?jī)r(jià)降低 ” 。新舊房?jī)r(jià)如何接軌也是市場(chǎng)需要考慮的問題。 對(duì)于房地產(chǎn)商而言，勢(shì)必也會(huì)影響到銷售價(jià)格及資金量。因此，后續(xù)開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)盡可能做到定價(jià)策略的合理性，一味追求高利潤(rùn)的開發(fā)思路將是面臨比較大的風(fēng)險(xiǎn)的。 （ 2） 價(jià)格限制 將不排除國(guó)土、規(guī)劃管理部門通過前期土地交易、報(bào)批報(bào)建過程中類似于以“指導(dǎo)性”定價(jià)的行政限制政策出現(xiàn)。行政政策在當(dāng)前房地產(chǎn)市 場(chǎng)內(nèi)還是比較有效的。一旦出現(xiàn)類似于這樣的政策出現(xiàn)，開發(fā)商將很難通過拔高產(chǎn)品檔次實(shí)現(xiàn)高額利潤(rùn)回報(bào)，對(duì)開發(fā)商的壓力是非常大的。 （ 3） 落實(shí)實(shí)名購(gòu)房制系統(tǒng) 實(shí)名購(gòu)房一直是近年來業(yè)內(nèi)專家學(xué)者提的很多的調(diào)控手段之一，意在通過實(shí)名購(gòu)房對(duì)單個(gè)家庭或個(gè)人所擁有的商品房進(jìn)行監(jiān)控，對(duì)超過兩套商品房的個(gè)人或家庭采取“稅收”或規(guī)費(fèi)的辦法進(jìn)行控制。但此辦法對(duì)電子信息系統(tǒng)要求較高，需全面貫徹落實(shí)下來還需時(shí)日。 總之， 6 月 1 日實(shí)施的地產(chǎn)新政對(duì)“炒地”、“炒房”者都有了更為有效的控制辦法，對(duì)開發(fā)商開 發(fā)價(jià)格高于市場(chǎng)價(jià)格的產(chǎn)品也有了一定的限制作用，后續(xù)政策具體出臺(tái)還不甚明朗，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還是應(yīng)本著平和的心態(tài)進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)，增強(qiáng)企業(yè)綜合競(jìng)爭(zhēng)力，以抵擋隨時(shí)可能出現(xiàn)的政策風(fēng)險(xiǎn)。如企業(yè)人力資源儲(chǔ)備、資金儲(chǔ)備等。 金融市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避 2022 年出臺(tái)的 與房地產(chǎn)密切相關(guān)的 一系列 金融 政策，力度之大、動(dòng)作之迅猛雖出乎不少人的意料，但其根本目的還是調(diào)整房地產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)，使之持續(xù)、健康地發(fā)展，并且和整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展相協(xié)調(diào)。 2022 年的 金融政策調(diào)控方面， 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 主要著力于兩個(gè)方面：一是調(diào)整資本金比例，抬高行業(yè)準(zhǔn)入門檻； 二是提高個(gè)人住房按揭貸款門檻。 縱觀 2022 年的金融政策調(diào)整，可以概括出以下兩個(gè)特點(diǎn)： 一是通過 “ 差別化 ” 政策，在總量調(diào)控的基礎(chǔ)上解決結(jié)構(gòu)問題。央行創(chuàng)新的差別存款準(zhǔn)備金率制度是具有代表性的政策之一。央行不僅在兩次出臺(tái)貸款利率浮動(dòng)政策、上調(diào)存款準(zhǔn)備金率、再貸款浮息制度等政策時(shí)，針對(duì)不同金融機(jī)構(gòu)采用差別化政策手段間接調(diào)控市場(chǎng)流動(dòng)性、引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)的貸款行為，而且通過 “ 窗口指導(dǎo) ” 等直接調(diào)控手段引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)及時(shí)加大對(duì)農(nóng)業(yè)、中小企業(yè)、擴(kuò)大消費(fèi)、增加就業(yè)等方面的貸款支持。在對(duì)個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)防范進(jìn)行 規(guī)定的時(shí)候，限制了高檔住宅，但經(jīng)濟(jì)適用房等具有保障性質(zhì)的政策性商品住房卻得到了更優(yōu)惠的政策：如經(jīng)濟(jì)實(shí)用住房建設(shè)單位可以用在建項(xiàng)目做抵押向商業(yè)銀行申請(qǐng)貸款，個(gè)人住房貸款利率執(zhí)行中國(guó)人民銀行公布的貸款利率，不得上浮等。 二是靈活運(yùn)用數(shù)量型工具，適時(shí)激活價(jià)格型工具。央行從 2022 年起已經(jīng)開始推行一系列推進(jìn)利率市場(chǎng)化改革的方案與措施，包括再貸款的浮息，包括再貸款、再貼現(xiàn)水平的調(diào)整，也包括貸款利率上限浮動(dòng)范圍