【正文】 如企業(yè)人力資源儲(chǔ)備、資金儲(chǔ)備等。 2022 年 5 月底，建設(shè)部、國(guó)家稅務(wù)總局、財(cái)政部聯(lián)合下發(fā)通知，明確房 地產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅征收細(xì)則。 長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)近期發(fā)展綜合預(yù)測(cè) 從較長(zhǎng)的時(shí)期來(lái)看， 2022 年修編后的城市總體規(guī)劃規(guī)定，到 2020 年長(zhǎng)沙市人口將增加到 350 萬(wàn)，城市用地規(guī)模由原來(lái)的 250 平方公里增加至 350 平方公里，城市空間結(jié)構(gòu)為 一主二次四組團(tuán) ，即一主 河?xùn)|主城區(qū)，二次 河西新城、星沙馬坡嶺新城，四組團(tuán) 撈霞組團(tuán)、高星塘嶺組團(tuán)、含浦組團(tuán)、暮云組團(tuán)。由此可見(jiàn)，在商品房銷售面積中，有近 60%是在房屋竣工前通過(guò)預(yù)售實(shí)現(xiàn)的。該區(qū)域的商品房小區(qū)由于地價(jià)便宜，拆遷成本低等因素，普遍來(lái)說(shuō)規(guī)模比較大 。 （ 6）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目營(yíng)銷意識(shí)有待進(jìn)一步加強(qiáng) 雖然不少房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已經(jīng)意識(shí)到對(duì)市場(chǎng)研究的重要性，但仍然有非常多的工作流于表面，受決策人的主觀因素影響較大，而往往主觀意識(shí)是無(wú)法很好駕馭市場(chǎng)的，由此導(dǎo)致市場(chǎng)上出現(xiàn)了一些市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力較差的項(xiàng)目。致使現(xiàn)在 市場(chǎng)上高價(jià)格、大戶型的商品房偏多，適合中等收入居民需要的中小戶型、中低價(jià)位的商品住宅供應(yīng)不足；商業(yè)用房供應(yīng)量偏大，風(fēng)險(xiǎn) 因素加大 。 2022 年 7 月土地掛牌交易價(jià)格情況分析表 編號(hào) 位置 面積（ 平方米 ） 用途 起始價(jià)（萬(wàn)元） 單價(jià)（萬(wàn)元 /畝） [2022]掛 22 天心區(qū)青園街道辦事處 住宅 4195 [2022]掛 50 岳麓區(qū)銀盆嶺 商業(yè)、住宅 4611 1226 [2022]掛 29 雨花區(qū)航空路 2 號(hào) 商業(yè)、住宅 4611 93 [2022]掛 28 長(zhǎng)沙市雨花區(qū)勞動(dòng)?xùn)|路 101號(hào) 21074 商業(yè)、住宅 4677 萬(wàn)元 148 從上表中可以清晰看到，長(zhǎng)沙市近四年土地交易價(jià)格與土地供應(yīng)量、國(guó)家宏觀政策及整體市場(chǎng)走勢(shì)有比較大的關(guān)系。 當(dāng)前長(zhǎng)沙市 3000 元以上單價(jià)的住宅樓盤銷售已經(jīng)遇到了很大阻力，近期成交量也隨之下降。預(yù)計(jì) 2022 年居住消費(fèi)將繼續(xù)保持增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，但與 2022 年及以前的居住消費(fèi)支出將更加理性。 2022 年 長(zhǎng)沙 市城市居民人均可支配收入突破萬(wàn)元大關(guān)，達(dá) 11021 元，在全國(guó)省會(huì)城市中排第 6 位，比上年增長(zhǎng) %；農(nóng)村居民人均可支配收入 4179 元，比上年增長(zhǎng) %，其增速高于城市居民 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 個(gè)百分點(diǎn)，比全省平均水平高 1452 元，在全國(guó) 26 個(gè)省會(huì)城市中居第 7 位。 （ 3） 公用設(shè)施 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 長(zhǎng)沙城市公用設(shè)施日趨完善。在這新的發(fā)展平臺(tái)上，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式要求有重大的創(chuàng)新才能適應(yīng)發(fā)展，而 2022 年將是能否實(shí)現(xiàn)這個(gè)轉(zhuǎn)折的關(guān)鍵年份。同時(shí)，政策的還將關(guān)注農(nóng)民的切身利益，保護(hù)耕地、維護(hù)失地農(nóng)民的切身利益、提高土地的利用效率以及如何在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的環(huán)境下合理評(píng)估土地價(jià)值 等方面將是明年土地政策的焦點(diǎn)所在。房貸證券化的可行性也將會(huì)是 2022 年討論的熱點(diǎn)。 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 房地產(chǎn)開發(fā)商融資方式多樣化。商品房竣工面積的增速比去年同期回落了 個(gè)百分點(diǎn)。 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 但受國(guó)家宏觀政策調(diào)控影響，長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)投資增速正在趨緩。 （ 4）固定資產(chǎn)投資總額 2022 年 —— 2022 年 全社會(huì)固定資產(chǎn)投資年均增長(zhǎng) %。 （ 5）長(zhǎng)沙購(gòu)房客戶消費(fèi)心理正趨于理性，置業(yè)思想日漸成熟 不論是住宅物業(yè)，還是商業(yè)、寫字樓物業(yè)，被訪者在地段、價(jià)格、配套、品質(zhì)、物業(yè)服務(wù)上的需求正 越來(lái)越高，對(duì)居住及商業(yè)所需的軟、硬性基礎(chǔ)也考慮得越來(lái)越完善，種種跡象表明，長(zhǎng)沙購(gòu)房客戶的置業(yè)心理正日漸成熟。 調(diào)研區(qū)域及策略 調(diào)研區(qū)域 （ 1）住宅物業(yè)調(diào)研區(qū)域依據(jù)長(zhǎng)沙市行政區(qū)域劃分分為： 芙蓉區(qū)、雨花區(qū)、天心區(qū)、岳麓區(qū)、開福區(qū) 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) （ 2）商業(yè)、寫字樓物業(yè)調(diào)研區(qū)域依據(jù)長(zhǎng)沙市現(xiàn)有商圈分布規(guī)模及輻射能力劃分為： 火車站商圈、五一路商圈、東塘商圈、伍家?guī)X商圈、袁家?guī)X商圈 、榮灣鎮(zhèn)商圈 調(diào)研策略 （ 1）調(diào)研方法 本次市場(chǎng)調(diào)查采用兩種方法進(jìn)行：對(duì)長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀、政策及市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的調(diào)查，主要采取數(shù)據(jù)資料收集、分析研究，并輔之以實(shí)地市場(chǎng)調(diào)查；對(duì)目標(biāo)消費(fèi)者調(diào)查主要采取入戶面訪、問(wèn)卷測(cè)試的方式；同時(shí)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)專業(yè)人士采用深度焦點(diǎn)訪談的方式；均輔之以二手資料的分析與研究；總體思路是采用定量研究與定性分析相結(jié)合的方法，以收相輔相成之效。 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 長(zhǎng)大 項(xiàng)目調(diào)研摘要 （ 1）天心區(qū)人居環(huán)境理想，發(fā)展?jié)摿?qiáng)勁 近 8 成被訪者認(rèn)同天心區(qū)的居住價(jià)值，對(duì)天心區(qū)的交通、環(huán)境普遍具有認(rèn)同感，但對(duì)居住配套的完善性尚存在疑問(wèn)。 長(zhǎng)沙市情 長(zhǎng)沙是湖南的省會(huì)，省政治、經(jīng)濟(jì)、文化、科教、商貿(mào)、交通、金融、信息中心 ，是中國(guó)中部地區(qū)一個(gè)充滿活力的省會(huì)城市，一個(gè)作為長(zhǎng)株潭經(jīng)濟(jì)一體化的核心城市，一個(gè)具有深厚湖湘文化底蘊(yùn)的歷史文化名城和優(yōu)秀旅游城市，有著優(yōu)良的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和城市發(fā)展環(huán)境。 2022 年 5 月 房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長(zhǎng) %。 2022 年， 長(zhǎng)沙 市商品房的銷售均價(jià)為 2738 元 /平方米，比去年 上漲 %。隨著美聯(lián)儲(chǔ)進(jìn)入加息周期，中國(guó)也逐步揭開加息的帷幕，毫無(wú)疑問(wèn)將使開發(fā)商與購(gòu)房者展開新的博弈。整體來(lái)說(shuō)，今年房地產(chǎn)價(jià)格上升的幅度已經(jīng)大大 低于去年。一方面減少了土地市場(chǎng)供應(yīng)量，另﹁方面則提高了開發(fā)商的拿地成本。但受鐵礦石、電力、運(yùn)輸價(jià)格上漲， 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 企業(yè)生產(chǎn)成本居高不下等因素影響，鋼材和有色金屬價(jià)格下降的幅度不會(huì)很大 ，預(yù)計(jì)此態(tài)勢(shì)將保持至明年，因此房地產(chǎn)行業(yè)基本上不用太過(guò)擔(dān)心建筑材料價(jià)格的過(guò)度上漲。 總的來(lái)說(shuō)，長(zhǎng)沙的 城市化水平較高，是中部地區(qū)一座人居環(huán)境優(yōu)良的城市 。城區(qū)突出湖湘文化特色與山水洲城特征的融合，風(fēng)格獨(dú)特。城鎮(zhèn)人 口所占比重達(dá) %，居全省首位，高于全省平均水平（ %） 個(gè)百分點(diǎn)。 值得注意的是星沙板塊，衛(wèi)星作用的逐步體現(xiàn)，同時(shí)浮出水面的就是在良好的規(guī)劃條件下而誕生出的一批精品樓盤，其發(fā)達(dá)的工業(yè)基礎(chǔ)是該板塊內(nèi)市場(chǎng)發(fā)展的基礎(chǔ)之一。在批準(zhǔn)預(yù)售的商品房中，住宅占上市總量的比重為 %，比去年同期增加 個(gè)百分點(diǎn)。 2022 年商業(yè)用房增長(zhǎng)過(guò)快，出現(xiàn)了近 27 萬(wàn)平米的空置量，初步估計(jì)閑置資金達(dá)到了 810 億元。 （ 3）投機(jī)因素增加，市場(chǎng)面臨一定風(fēng)險(xiǎn) 雖長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)整體“炒房”情況不是很嚴(yán)重，但隨著部分緊俏樓盤出現(xiàn)“大買家”狀況，商業(yè)項(xiàng)目投資心理非常明顯的市場(chǎng)狀況，長(zhǎng)沙樓市在 2022 年的投機(jī)現(xiàn)象普遍被政府及業(yè)內(nèi)人士所關(guān)注。 信息大廈、 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 城市之星等，均價(jià)約 2800 元～ 3500 元。 江景板塊 。在批準(zhǔn)預(yù)售的商品房中，住宅占上市總量的比重為 %，比去年同期增 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 加 個(gè)百分點(diǎn)。針對(duì) 2022 年預(yù)計(jì)開發(fā)， 2022 年上市的房地產(chǎn)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，有效預(yù)測(cè)中央政策動(dòng)向，是把握市場(chǎng)銷售的關(guān)鍵的第一步。因此，后續(xù)開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)盡可能做到定價(jià)策略的合理性，一味追求高利潤(rùn)的開發(fā)思路將是面臨比較大的風(fēng)險(xiǎn)的。 二是靈活運(yùn)用數(shù)量型工具，適時(shí)激活價(jià)格型工具。新舊房?jī)r(jià)如何接軌也是市場(chǎng)需要考慮的問(wèn)題。 六 宏觀市場(chǎng)調(diào)研小結(jié) 政策風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避 6 月 1 日房地產(chǎn)新政的影響，使長(zhǎng)沙各大中高檔樓盤的銷售迅速進(jìn)入低谷，市場(chǎng)內(nèi)觀望心理非常嚴(yán)重，消費(fèi)者期待市場(chǎng)價(jià)格的回落，而開發(fā)商面對(duì)市場(chǎng)的沉默，大都選擇了引導(dǎo)推廣方向的辦法，希望度過(guò) 9 月份的觀望期后再行進(jìn)行更為強(qiáng)勢(shì)的營(yíng)銷推廣。 2022 年一季度全市共竣工房屋面積 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) %。但與 其它省會(huì)城市相比較樓盤價(jià)格偏低，相信由于湖景的不斷開發(fā)，自然景觀資源的有限，樓盤價(jià)格有升值的空間。 天扶華庭、嘉盛 參照上海、南京、深圳等城市，其比值為 1： 1，可以說(shuō)長(zhǎng)沙住房二級(jí)市場(chǎng)才剛剛起步。 2022 年長(zhǎng)沙市房屋上市面積在 2022 年以后第一次出現(xiàn)了負(fù)增長(zhǎng) %，住宅上市量也減少了 %，但施工面積卻不減反增，導(dǎo)致商品房空置上升至 萬(wàn)平米。 2022 年一季度長(zhǎng)沙市非住宅商品房建設(shè)比重有所下降， 全市共 有 152 棟商品房被批準(zhǔn)上市。另外，大學(xué)城與猴子石大橋的拉通，西南方向的地產(chǎn)市場(chǎng)將與整個(gè)湘江沿線的地產(chǎn)開發(fā)一同呼應(yīng)，進(jìn)入“推陳出新”的發(fā)展階段。全市年末總?cè)丝跒?萬(wàn)人，比上年增加 萬(wàn)人，增長(zhǎng) %，其中男性人口為 萬(wàn)人、女性人口為 萬(wàn)人，比上年分別增加 萬(wàn)人和 萬(wàn)人，全市總?cè)丝诒３值退僭鲩L(zhǎng)態(tài)勢(shì)。綜合通訊能力在全國(guó)居第三位。 在規(guī)劃建設(shè)市區(qū)的同時(shí)，還有重點(diǎn)地逐步進(jìn)行了周圍城鎮(zhèn)的規(guī)劃建設(shè)，已有高塘嶺 (新建望城縣縣城 )、星沙鎮(zhèn) (新建長(zhǎng)沙縣縣城 )、寧鄉(xiāng)縣城及丁字灣、銅官等小城鎮(zhèn)，通過(guò)擴(kuò)建新建，具有了一定的基礎(chǔ)。目前，鋼材和有色金屬市場(chǎng)成交并不活躍，市場(chǎng)處于觀望時(shí)期。 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) （ 2） 土地供應(yīng)量將減少 2022 年國(guó)家土地政策最重要的影響在于減少土地供 應(yīng)量。但從長(zhǎng)期來(lái)講，需求的變動(dòng)取決于加息幅度的變化。巨大的投資只能依 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 賴高速的資金回籠， 可見(jiàn)，由虛假的需求引發(fā)的房地產(chǎn)投資泡沫必將帶來(lái)銷售不力，資金鏈斷裂，對(duì)于金融系統(tǒng)與房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響是致命的。 2022 年，全市共成交商品房 38671 套，成交面積 萬(wàn)平方米，成交金額 億元，又創(chuàng)歷史新高，分別比 2022 年同期增長(zhǎng) %、 %和 %，增幅較大，增速加快。 2022 年長(zhǎng)沙市商品房的銷售均價(jià)為 2738 元 /平方米，比去年上漲 %。（以上數(shù)據(jù)來(lái)源于初步規(guī)劃設(shè)計(jì)方案） 項(xiàng)目交通便利，未來(lái)周邊環(huán)境及生活配套條件較為理想。最后調(diào)研結(jié) 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 果由專職統(tǒng)計(jì)分析人員進(jìn)行了科學(xué)的數(shù)據(jù)分析統(tǒng)計(jì)，多次組織召開數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)分析會(huì)議，最后形成本調(diào)研報(bào)告。芙蓉南路項(xiàng)目市場(chǎng)綜合調(diào)研分析報(bào)告》分六章共二十余個(gè)部分，以調(diào)研數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，以本公司房地產(chǎn)市場(chǎng)研究專家的經(jīng)驗(yàn)總結(jié)及趨勢(shì)預(yù)測(cè)為思想延伸，分別對(duì)宏觀政策、金融經(jīng)濟(jì)、房地產(chǎn)政策，區(qū)域市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀、未來(lái)走勢(shì)、存在機(jī)會(huì)與威脅點(diǎn)、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手核心競(jìng)爭(zhēng)力調(diào)研分析、市場(chǎng)消費(fèi)及需求特性等幾大方面進(jìn)行了詳細(xì)透徹的闡述，并在項(xiàng)目建筑規(guī)劃、園藝設(shè)計(jì)、功能分布、項(xiàng)目定位、營(yíng)銷戰(zhàn)略等方面給出了中肯的指引性意見(jiàn)。 調(diào)研數(shù)據(jù)采集、研究工具 （ 1）調(diào)研數(shù)據(jù)采集的渠道主要為： ①問(wèn)卷調(diào)查的數(shù)據(jù)； ②專家訪談數(shù)據(jù)； ③國(guó)家及政府相關(guān)文件； ④專業(yè)機(jī)構(gòu)市場(chǎng)調(diào)研數(shù)據(jù)； ⑤各級(jí)統(tǒng)計(jì)局所屬宏觀、區(qū)域、行業(yè)統(tǒng)計(jì)結(jié)果； ⑥經(jīng)驗(yàn)值判斷的估測(cè)數(shù)據(jù)等。 二 調(diào)研背景 項(xiàng)目背景 本項(xiàng)目由長(zhǎng)沙長(zhǎng)大房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投資，擬分兩期進(jìn)行開發(fā)。 （ 5）房地產(chǎn)業(yè)所占比重 長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)業(yè)在第三產(chǎn)業(yè)中的比重為 5%。商品房上市量自 98 年來(lái)第一次出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)消費(fèi)者也會(huì)更加趨于理性，這將 更加有利于化解市場(chǎng)中存在的投機(jī)、非理性因素，從而促進(jìn)市場(chǎng)的真正健康穩(wěn)定的發(fā)展。國(guó)家積極鼓勵(lì)開展房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)、突破以往房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的規(guī)模的政策有助于豐富房地產(chǎn)融資渠道、降低住宅產(chǎn)品地產(chǎn)項(xiàng)目的融資門檻，減輕了房地產(chǎn)開發(fā)商的融資壓力。通過(guò)控制房地產(chǎn)供應(yīng)的源頭、規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序、通過(guò)加息等手段來(lái)平衡房地產(chǎn)市場(chǎng)供求等幾個(gè)方面全方位對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行規(guī)范。 2022 年一季度，受鐵礦石和有色金屬原料漲價(jià)等因素影響，多數(shù)鋼鐵品種、電解鋁和主要的有色金屬產(chǎn)品價(jià)格明顯上漲。城鎮(zhèn)以上固定資產(chǎn)投資 ，同比增長(zhǎng) %。城區(qū)現(xiàn)有自來(lái)水廠 7 座，日供水能力 137 萬(wàn)立方米，城區(qū)供水普及率達(dá) 100%，人均生活用水擁有量 328 升 /人日，居全國(guó)省會(huì)城市第三位。 1080 米長(zhǎng)的湘江風(fēng)光帶尤如綠色珠鏈環(huán)江蜿蜒，五一綠化廣場(chǎng)、步園綠化廣場(chǎng)、芙蓉綠化廣場(chǎng)三大廣場(chǎng)為市民提供環(huán)境一流的休憩場(chǎng)所。至 2022 年上半年，大規(guī)模城市建設(shè)使城市面積擴(kuò)大，省、市、區(qū)政府的動(dòng)遷帶動(dòng)了一部分新城區(qū)的發(fā)展。 開發(fā)規(guī)模及水平 從最初的小規(guī)模商住樓開發(fā)，到小型社區(qū)開發(fā)的出現(xiàn)，再到中、大型主題社區(qū)及主題商業(yè)地產(chǎn)的并駕齊驅(qū)，長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)的開發(fā)商越來(lái)越成熟，物業(yè)品質(zhì)也逐步上升，隨著市場(chǎng)的穩(wěn)步發(fā)展，開發(fā)水平還將上升一個(gè)新臺(tái)階！ 在 居住物業(yè)和商用物業(yè) 都 面臨巨大競(jìng)爭(zhēng)壓力 的背景下 ， 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇，推廣成本越來(lái)越高，加上其他方面的利潤(rùn)削減， 贏利機(jī)會(huì) 正 逐漸減少，新的開發(fā)模式 于是呼之欲出。 目前，長(zhǎng)沙市土地交易價(jià)格受地理位置、交通改造、政府拉動(dòng)效應(yīng)、新城區(qū)開發(fā)建設(shè) 因素影響比較明顯。由于商業(yè)用房供應(yīng)量較大， 我市已出現(xiàn)商用物業(yè)租賃市場(chǎng)有行無(wú)市，甚至經(jīng)營(yíng)難以為繼的現(xiàn)象。 住宅物業(yè)區(qū)域布局分析 根據(jù)目前長(zhǎng)沙市住宅樓盤分布和開發(fā)的情況，可把長(zhǎng)