【正文】 如企業(yè)人力資源儲備、資金儲備等。 2022 年 5 月底，建設(shè)部、國家稅務(wù)總局、財政部聯(lián)合下發(fā)通知，明確房 地產(chǎn)營業(yè)稅征收細(xì)則。 長沙市房地產(chǎn)近期發(fā)展綜合預(yù)測 從較長的時期來看， 2022 年修編后的城市總體規(guī)劃規(guī)定，到 2020 年長沙市人口將增加到 350 萬，城市用地規(guī)模由原來的 250 平方公里增加至 350 平方公里，城市空間結(jié)構(gòu)為 一主二次四組團(tuán) ，即一主 河?xùn)|主城區(qū)，二次 河西新城、星沙馬坡嶺新城，四組團(tuán) 撈霞組團(tuán)、高星塘嶺組團(tuán)、含浦組團(tuán)、暮云組團(tuán)。由此可見，在商品房銷售面積中，有近 60%是在房屋竣工前通過預(yù)售實現(xiàn)的。該區(qū)域的商品房小區(qū)由于地價便宜，拆遷成本低等因素，普遍來說規(guī)模比較大 。 （ 6）房地產(chǎn)開發(fā)項目營銷意識有待進(jìn)一步加強 雖然不少房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已經(jīng)意識到對市場研究的重要性，但仍然有非常多的工作流于表面，受決策人的主觀因素影響較大，而往往主觀意識是無法很好駕馭市場的，由此導(dǎo)致市場上出現(xiàn)了一些市場競爭力較差的項目。致使現(xiàn)在 市場上高價格、大戶型的商品房偏多，適合中等收入居民需要的中小戶型、中低價位的商品住宅供應(yīng)不足；商業(yè)用房供應(yīng)量偏大，風(fēng)險 因素加大 。 2022 年 7 月土地掛牌交易價格情況分析表 編號 位置 面積（ 平方米 ） 用途 起始價（萬元） 單價（萬元 /畝） [2022]掛 22 天心區(qū)青園街道辦事處 住宅 4195 [2022]掛 50 岳麓區(qū)銀盆嶺 商業(yè)、住宅 4611 1226 [2022]掛 29 雨花區(qū)航空路 2 號 商業(yè)、住宅 4611 93 [2022]掛 28 長沙市雨花區(qū)勞動?xùn)|路 101號 21074 商業(yè)、住宅 4677 萬元 148 從上表中可以清晰看到，長沙市近四年土地交易價格與土地供應(yīng)量、國家宏觀政策及整體市場走勢有比較大的關(guān)系。 當(dāng)前長沙市 3000 元以上單價的住宅樓盤銷售已經(jīng)遇到了很大阻力，近期成交量也隨之下降。預(yù)計 2022 年居住消費將繼續(xù)保持增長態(tài)勢，但與 2022 年及以前的居住消費支出將更加理性。 2022 年 長沙 市城市居民人均可支配收入突破萬元大關(guān)，達(dá) 11021 元，在全國省會城市中排第 6 位，比上年增長 %；農(nóng)村居民人均可支配收入 4179 元，比上年增長 %，其增速高于城市居民 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 個百分點，比全省平均水平高 1452 元，在全國 26 個省會城市中居第 7 位。 （ 3） 公用設(shè)施 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 長沙城市公用設(shè)施日趨完善。在這新的發(fā)展平臺上，經(jīng)濟增長方式要求有重大的創(chuàng)新才能適應(yīng)發(fā)展，而 2022 年將是能否實現(xiàn)這個轉(zhuǎn)折的關(guān)鍵年份。同時，政策的還將關(guān)注農(nóng)民的切身利益，保護(hù)耕地、維護(hù)失地農(nóng)民的切身利益、提高土地的利用效率以及如何在市場經(jīng)濟的環(huán)境下合理評估土地價值 等方面將是明年土地政策的焦點所在。房貸證券化的可行性也將會是 2022 年討論的熱點。 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 房地產(chǎn)開發(fā)商融資方式多樣化。商品房竣工面積的增速比去年同期回落了 個百分點。 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 但受國家宏觀政策調(diào)控影響，長沙市房地產(chǎn)投資增速正在趨緩。 （ 4）固定資產(chǎn)投資總額 2022 年 —— 2022 年 全社會固定資產(chǎn)投資年均增長 %。 （ 5）長沙購房客戶消費心理正趨于理性，置業(yè)思想日漸成熟 不論是住宅物業(yè)，還是商業(yè)、寫字樓物業(yè)，被訪者在地段、價格、配套、品質(zhì)、物業(yè)服務(wù)上的需求正 越來越高，對居住及商業(yè)所需的軟、硬性基礎(chǔ)也考慮得越來越完善，種種跡象表明，長沙購房客戶的置業(yè)心理正日漸成熟。 調(diào)研區(qū)域及策略 調(diào)研區(qū)域 （ 1）住宅物業(yè)調(diào)研區(qū)域依據(jù)長沙市行政區(qū)域劃分分為： 芙蓉區(qū)、雨花區(qū)、天心區(qū)、岳麓區(qū)、開福區(qū) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) （ 2）商業(yè)、寫字樓物業(yè)調(diào)研區(qū)域依據(jù)長沙市現(xiàn)有商圈分布規(guī)模及輻射能力劃分為： 火車站商圈、五一路商圈、東塘商圈、伍家?guī)X商圈、袁家?guī)X商圈 、榮灣鎮(zhèn)商圈 調(diào)研策略 （ 1）調(diào)研方法 本次市場調(diào)查采用兩種方法進(jìn)行：對長沙市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀、政策及市場競爭的調(diào)查，主要采取數(shù)據(jù)資料收集、分析研究，并輔之以實地市場調(diào)查；對目標(biāo)消費者調(diào)查主要采取入戶面訪、問卷測試的方式；同時對房地產(chǎn)行業(yè)專業(yè)人士采用深度焦點訪談的方式；均輔之以二手資料的分析與研究；總體思路是采用定量研究與定性分析相結(jié)合的方法，以收相輔相成之效。 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 長大 項目調(diào)研摘要 （ 1）天心區(qū)人居環(huán)境理想，發(fā)展?jié)摿妱? 近 8 成被訪者認(rèn)同天心區(qū)的居住價值，對天心區(qū)的交通、環(huán)境普遍具有認(rèn)同感，但對居住配套的完善性尚存在疑問。 長沙市情 長沙是湖南的省會，省政治、經(jīng)濟、文化、科教、商貿(mào)、交通、金融、信息中心 ，是中國中部地區(qū)一個充滿活力的省會城市，一個作為長株潭經(jīng)濟一體化的核心城市，一個具有深厚湖湘文化底蘊的歷史文化名城和優(yōu)秀旅游城市，有著優(yōu)良的經(jīng)濟基礎(chǔ)和城市發(fā)展環(huán)境。 2022 年 5 月 房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長 %。 2022 年， 長沙 市商品房的銷售均價為 2738 元 /平方米，比去年 上漲 %。隨著美聯(lián)儲進(jìn)入加息周期，中國也逐步揭開加息的帷幕，毫無疑問將使開發(fā)商與購房者展開新的博弈。整體來說，今年房地產(chǎn)價格上升的幅度已經(jīng)大大 低于去年。一方面減少了土地市場供應(yīng)量，另﹁方面則提高了開發(fā)商的拿地成本。但受鐵礦石、電力、運輸價格上漲， 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 企業(yè)生產(chǎn)成本居高不下等因素影響，鋼材和有色金屬價格下降的幅度不會很大 ，預(yù)計此態(tài)勢將保持至明年，因此房地產(chǎn)行業(yè)基本上不用太過擔(dān)心建筑材料價格的過度上漲。 總的來說，長沙的 城市化水平較高，是中部地區(qū)一座人居環(huán)境優(yōu)良的城市 。城區(qū)突出湖湘文化特色與山水洲城特征的融合，風(fēng)格獨特。城鎮(zhèn)人 口所占比重達(dá) %，居全省首位，高于全省平均水平（ %） 個百分點。 值得注意的是星沙板塊，衛(wèi)星作用的逐步體現(xiàn)，同時浮出水面的就是在良好的規(guī)劃條件下而誕生出的一批精品樓盤，其發(fā)達(dá)的工業(yè)基礎(chǔ)是該板塊內(nèi)市場發(fā)展的基礎(chǔ)之一。在批準(zhǔn)預(yù)售的商品房中，住宅占上市總量的比重為 %，比去年同期增加 個百分點。 2022 年商業(yè)用房增長過快，出現(xiàn)了近 27 萬平米的空置量，初步估計閑置資金達(dá)到了 810 億元。 （ 3）投機因素增加，市場面臨一定風(fēng)險 雖長沙房地產(chǎn)市場整體“炒房”情況不是很嚴(yán)重，但隨著部分緊俏樓盤出現(xiàn)“大買家”狀況，商業(yè)項目投資心理非常明顯的市場狀況，長沙樓市在 2022 年的投機現(xiàn)象普遍被政府及業(yè)內(nèi)人士所關(guān)注。 信息大廈、 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 城市之星等，均價約 2800 元～ 3500 元。 江景板塊 。在批準(zhǔn)預(yù)售的商品房中，住宅占上市總量的比重為 %，比去年同期增 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 加 個百分點。針對 2022 年預(yù)計開發(fā)， 2022 年上市的房地產(chǎn)項目來說，有效預(yù)測中央政策動向，是把握市場銷售的關(guān)鍵的第一步。因此，后續(xù)開發(fā)的房地產(chǎn)項目應(yīng)盡可能做到定價策略的合理性，一味追求高利潤的開發(fā)思路將是面臨比較大的風(fēng)險的。 二是靈活運用數(shù)量型工具，適時激活價格型工具。新舊房價如何接軌也是市場需要考慮的問題。 六 宏觀市場調(diào)研小結(jié) 政策風(fēng)險規(guī)避 6 月 1 日房地產(chǎn)新政的影響，使長沙各大中高檔樓盤的銷售迅速進(jìn)入低谷，市場內(nèi)觀望心理非常嚴(yán)重，消費者期待市場價格的回落，而開發(fā)商面對市場的沉默，大都選擇了引導(dǎo)推廣方向的辦法，希望度過 9 月份的觀望期后再行進(jìn)行更為強勢的營銷推廣。 2022 年一季度全市共竣工房屋面積 萬平方米，同比增長 %。但與 其它省會城市相比較樓盤價格偏低，相信由于湖景的不斷開發(fā)，自然景觀資源的有限，樓盤價格有升值的空間。 天扶華庭、嘉盛 參照上海、南京、深圳等城市，其比值為 1： 1，可以說長沙住房二級市場才剛剛起步。 2022 年長沙市房屋上市面積在 2022 年以后第一次出現(xiàn)了負(fù)增長 %，住宅上市量也減少了 %，但施工面積卻不減反增，導(dǎo)致商品房空置上升至 萬平米。 2022 年一季度長沙市非住宅商品房建設(shè)比重有所下降， 全市共 有 152 棟商品房被批準(zhǔn)上市。另外，大學(xué)城與猴子石大橋的拉通，西南方向的地產(chǎn)市場將與整個湘江沿線的地產(chǎn)開發(fā)一同呼應(yīng)，進(jìn)入“推陳出新”的發(fā)展階段。全市年末總?cè)丝跒?萬人，比上年增加 萬人，增長 %，其中男性人口為 萬人、女性人口為 萬人，比上年分別增加 萬人和 萬人，全市總?cè)丝诒３值退僭鲩L態(tài)勢。綜合通訊能力在全國居第三位。 在規(guī)劃建設(shè)市區(qū)的同時，還有重點地逐步進(jìn)行了周圍城鎮(zhèn)的規(guī)劃建設(shè)，已有高塘嶺 (新建望城縣縣城 )、星沙鎮(zhèn) (新建長沙縣縣城 )、寧鄉(xiāng)縣城及丁字灣、銅官等小城鎮(zhèn)，通過擴建新建，具有了一定的基礎(chǔ)。目前，鋼材和有色金屬市場成交并不活躍，市場處于觀望時期。 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) （ 2） 土地供應(yīng)量將減少 2022 年國家土地政策最重要的影響在于減少土地供 應(yīng)量。但從長期來講，需求的變動取決于加息幅度的變化。巨大的投資只能依 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 賴高速的資金回籠， 可見，由虛假的需求引發(fā)的房地產(chǎn)投資泡沫必將帶來銷售不力，資金鏈斷裂，對于金融系統(tǒng)與房地產(chǎn)市場的影響是致命的。 2022 年，全市共成交商品房 38671 套，成交面積 萬平方米，成交金額 億元，又創(chuàng)歷史新高，分別比 2022 年同期增長 %、 %和 %，增幅較大，增速加快。 2022 年長沙市商品房的銷售均價為 2738 元 /平方米，比去年上漲 %。（以上數(shù)據(jù)來源于初步規(guī)劃設(shè)計方案） 項目交通便利，未來周邊環(huán)境及生活配套條件較為理想。最后調(diào)研結(jié) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 果由專職統(tǒng)計分析人員進(jìn)行了科學(xué)的數(shù)據(jù)分析統(tǒng)計，多次組織召開數(shù)據(jù)統(tǒng)計分析會議，最后形成本調(diào)研報告。芙蓉南路項目市場綜合調(diào)研分析報告》分六章共二十余個部分，以調(diào)研數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，以本公司房地產(chǎn)市場研究專家的經(jīng)驗總結(jié)及趨勢預(yù)測為思想延伸，分別對宏觀政策、金融經(jīng)濟、房地產(chǎn)政策，區(qū)域市場發(fā)展現(xiàn)狀、未來走勢、存在機會與威脅點、競爭對手核心競爭力調(diào)研分析、市場消費及需求特性等幾大方面進(jìn)行了詳細(xì)透徹的闡述，并在項目建筑規(guī)劃、園藝設(shè)計、功能分布、項目定位、營銷戰(zhàn)略等方面給出了中肯的指引性意見。 調(diào)研數(shù)據(jù)采集、研究工具 （ 1）調(diào)研數(shù)據(jù)采集的渠道主要為： ①問卷調(diào)查的數(shù)據(jù)； ②專家訪談數(shù)據(jù)； ③國家及政府相關(guān)文件； ④專業(yè)機構(gòu)市場調(diào)研數(shù)據(jù)； ⑤各級統(tǒng)計局所屬宏觀、區(qū)域、行業(yè)統(tǒng)計結(jié)果； ⑥經(jīng)驗值判斷的估測數(shù)據(jù)等。 二 調(diào)研背景 項目背景 本項目由長沙長大房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投資，擬分兩期進(jìn)行開發(fā)。 （ 5）房地產(chǎn)業(yè)所占比重 長沙市房地產(chǎn)業(yè)在第三產(chǎn)業(yè)中的比重為 5%。商品房上市量自 98 年來第一次出現(xiàn)負(fù)增長。長沙市房地產(chǎn)消費者也會更加趨于理性，這將 更加有利于化解市場中存在的投機、非理性因素，從而促進(jìn)市場的真正健康穩(wěn)定的發(fā)展。國家積極鼓勵開展房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)、突破以往房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的規(guī)模的政策有助于豐富房地產(chǎn)融資渠道、降低住宅產(chǎn)品地產(chǎn)項目的融資門檻，減輕了房地產(chǎn)開發(fā)商的融資壓力。通過控制房地產(chǎn)供應(yīng)的源頭、規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序、通過加息等手段來平衡房地產(chǎn)市場供求等幾個方面全方位對房地產(chǎn)市場進(jìn)行規(guī)范。 2022 年一季度，受鐵礦石和有色金屬原料漲價等因素影響，多數(shù)鋼鐵品種、電解鋁和主要的有色金屬產(chǎn)品價格明顯上漲。城鎮(zhèn)以上固定資產(chǎn)投資 ，同比增長 %。城區(qū)現(xiàn)有自來水廠 7 座，日供水能力 137 萬立方米，城區(qū)供水普及率達(dá) 100%，人均生活用水擁有量 328 升 /人日，居全國省會城市第三位。 1080 米長的湘江風(fēng)光帶尤如綠色珠鏈環(huán)江蜿蜒，五一綠化廣場、步園綠化廣場、芙蓉綠化廣場三大廣場為市民提供環(huán)境一流的休憩場所。至 2022 年上半年，大規(guī)模城市建設(shè)使城市面積擴大，省、市、區(qū)政府的動遷帶動了一部分新城區(qū)的發(fā)展。 開發(fā)規(guī)模及水平 從最初的小規(guī)模商住樓開發(fā)，到小型社區(qū)開發(fā)的出現(xiàn)，再到中、大型主題社區(qū)及主題商業(yè)地產(chǎn)的并駕齊驅(qū)，長沙市房地產(chǎn)的開發(fā)商越來越成熟，物業(yè)品質(zhì)也逐步上升，隨著市場的穩(wěn)步發(fā)展，開發(fā)水平還將上升一個新臺階！ 在 居住物業(yè)和商用物業(yè) 都 面臨巨大競爭壓力 的背景下 ， 市場競爭加劇，推廣成本越來越高，加上其他方面的利潤削減， 贏利機會 正 逐漸減少，新的開發(fā)模式 于是呼之欲出。 目前，長沙市土地交易價格受地理位置、交通改造、政府拉動效應(yīng)、新城區(qū)開發(fā)建設(shè) 因素影響比較明顯。由于商業(yè)用房供應(yīng)量較大， 我市已出現(xiàn)商用物業(yè)租賃市場有行無市，甚至經(jīng)營難以為繼的現(xiàn)象。 住宅物業(yè)區(qū)域布局分析 根據(jù)目前長沙市住宅樓盤分布和開發(fā)的情況，可把長