【正文】 了對土地市場的宏觀調(diào)控，健全了房地產(chǎn)開發(fā)用地計劃供應制度。在批準預售的商品房中，住宅占上市總量的比重為 %，比去年同期增加 個百分點。 另一部分開發(fā)商將商用物業(yè)和居住物業(yè)仍列為突破方向，尋求在項目定位、產(chǎn)品檔次、功能布局、新型概念及開發(fā)主題上的超越。預計 2022 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 年 9 月將是長沙樓市的觀望期，在這段時間以內(nèi)，開發(fā)商、房地產(chǎn)中介企業(yè)都面臨很大的生存壓力，但總體降價空間不大，只可能會有部分樓盤以促銷的形式讓一部分利給購房客戶。 目前，長沙市房地 產(chǎn)市場內(nèi)的產(chǎn)品價格線分布并不是很均勻， 23003500 元左右的住宅量是最大的，在 20222500元以下的住宅產(chǎn)品卻較少，明顯滿足不了市場需求；而經(jīng)過多年的資本積累，市內(nèi)一部分人已經(jīng)具備了購買頂級豪宅的能力，可市場上卻并無真正意義上的頂級豪宅出現(xiàn)，從而抑制了一部分人的需求。 值得注意的是星沙板塊，衛(wèi)星作用的逐步體現(xiàn)，同時浮出水面的就是在良好的規(guī)劃條件下而誕生出的一批精品樓盤，其發(fā)達的工業(yè)基礎是該板塊內(nèi)市場發(fā)展的基礎之一。 五 長沙市房地產(chǎn)市場調(diào)研分析 長沙市房地產(chǎn)市場近期發(fā)展綜述 發(fā)展輪廓 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 全面分析目前長沙市房地產(chǎn)市場的發(fā)展形勢，我們可以很清晰的看到其發(fā)展輪廓。 城市建設發(fā)展及遠景分析 長沙城市 規(guī)劃注重發(fā)揮長沙山、水、洲、城融為一體的優(yōu)勢，堅持 “ 顯山、露水、見秀 ” 的原則，突出長沙的城市特色和個性，確立了 “ 一江兩岸、西文東市、六橋三環(huán)、山水洲城 ” 的格局；確定了高新技術和優(yōu)秀文化帶動的方針，明確了長沙科教、商貿(mào)、文化、信息四個中心的功能定位，制定了 “ 東引西拓、優(yōu)勢帶動、環(huán)境先導 、城市提升 ” 四大發(fā)展戰(zhàn)略 。從近幾年全市各區(qū)縣（市）人口總量分布情況看，芙蓉區(qū)、天心區(qū)、岳麓區(qū)、開福區(qū)、雨花區(qū)五城區(qū)人口居住稠密，長沙縣、望城縣、寧鄉(xiāng)縣和瀏陽市人口相對稀少，全市人口地域分布格局依舊。城鎮(zhèn)人 口所占比重達 %，居全省首位，高于全省平均水平（ %） 個百分點。2022 年以前建成國家生態(tài)示范區(qū)； 2022 年以前建 成國家環(huán)境保護模范城市；到 2022 年建成生態(tài)市。 （ 7）綠化情況 作為全國省會城市中 唯一 的生態(tài)建設示范試點市，公共綠地太少一直是長沙綠化的 “ 短腿 ” ，近幾年，長沙在城市綠化方面下了大功夫，興建了一批精品工程 ， 城市綠地率和綠化率不斷上升，創(chuàng)造了良好的人居環(huán)境。森林覆蓋率為 %（新標準為 %）。城區(qū)突出湖湘文化特色與山水洲城特征的融合，風格獨特。長沙有容積 5000 萬立方米的大型垃圾無害化填埋場，有日處理 1640 噸的望城縣橋驛鎮(zhèn)的垃圾處理廠。城區(qū)萬人擁有車輛 標臺 ,居全國省 會城市第 10 位。 境內(nèi)有京廣、湘黔、浙贛、洛湛 、長石鐵路線聯(lián)通東西南北；有京珠、長常、長永高速和 10 10 319 國道縱橫交錯， 14 條省道和 106 條縣道等密布成網(wǎng)。 總的來說，長沙的 城市化水平較高，是中部地區(qū)一座人居環(huán)境優(yōu)良的城市 。 房地產(chǎn)投資增速已經(jīng)趨緩，預計自六月份開始商品房成交面積將有較大比重的下降，但實現(xiàn)成交均價回落的空 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 間不大。 2022 年 5 月止， 累計完成全社會固定資產(chǎn)投資 億元，同比增長 %，增幅同比提升 個百分點。抓住這些有利條件與發(fā)展機遇，用科學發(fā)展觀指導長沙發(fā)展，實現(xiàn)在新的發(fā)展平臺上的再次騰飛是完全可能的。但受鐵礦石、電力、運輸價格上漲， 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 企業(yè)生產(chǎn)成本居高不下等因素影響，鋼材和有色金屬價格下降的幅度不會很大 ，預計此態(tài)勢將保持至明年，因此房地產(chǎn)行業(yè)基本上不用太過擔心建筑材料價格的過度上漲。 2022 年， 鋼材和有色金屬價格將逐步趨于平穩(wěn)，下半年價格將比上半年有所下降，對生產(chǎn)資料價格拉動作用減弱。 建筑及相關行業(yè)市場狀況分析 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 2022 年以來，隨著國家關于房地產(chǎn)的調(diào)控政策進一步加強， 建材、鋼鐵等原 材料工業(yè)增長指數(shù) 呈 高位持續(xù)回落狀態(tài)。在二三級市場聯(lián)動機制較為完善的城市中，二手房交易將借助有利的需求勢頭，以更快的速度發(fā)展。一方面減少了土地市場供應量，另﹁方面則提高了開發(fā)商的拿地成本。 全 年國家頒布的土地政策具有連續(xù)性與整體性，旨在通過對土地市場的監(jiān)管力度，目的就是為了從源頭上進一步規(guī)范房地產(chǎn)市場的供給，防止土地的盲目開發(fā)以及房地產(chǎn)價格的過快增長。 國家土地調(diào)控政策及走向分析 2022 年 土地 政策回顧 2022 年，政府政策圍繞抑制投資過熱和房地產(chǎn)投機，重點集中在土地與金融政策兩個方面。首先，對不同開發(fā)商的風險評級將會列上議事日程，不同資質(zhì)開發(fā)商的貸款利率將進一步擴大：其次，國家將擴充多種融資渠道，典當，信托，國外資金的入市，都將有效的分散 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 銀行目前巨大的風險；再次，對于國外投資的規(guī)范管理也提上日程：另外，進一步加強對房地產(chǎn)投機者信貸的控制也是政府金融政 策的要點，提高個人投資性買房貸款的門檻對于房地產(chǎn)市場回歸理性是重要的一個措施；最后，政府將在對宏觀經(jīng)濟做出整體分析后作出加息的決定，加息的頻率和幅度都不會很大，目的是使經(jīng)濟進一步降溫，改善負利率情況，但原則是不讓經(jīng)濟出現(xiàn) “ 硬著陸 ” 的情況，因而從長期來看，對于房價的走勢不會產(chǎn)生過多負面影響。整體來說，今年房地產(chǎn)價格上升的幅度已經(jīng)大大 低于去年。 （ 3） 自住型購房者 中央機構與各大銀行規(guī)范性政策的出臺，使自住型購房者的消費趨于理性，持幣觀望者逐漸增多。國家在緊縮銀根的同時為其他融資方式的開展提供了方便之門。 房地產(chǎn)開發(fā)商重新分化。隨著美聯(lián)儲進入加息周期，中國也逐步揭開加息的帷幕，毫無疑問將使開發(fā)商與購房者展開新的博弈。因此，銀行直接承擔著資金鏈巨大帶來的高風險。 2022 年隨著宏觀調(diào)控政策的逐步加強 ， 長沙市 商品房供應結構 將會有所優(yōu)化調(diào)整 ， 長沙房地產(chǎn)市場也將會逐步走向更為規(guī)范化，走品牌化、品質(zhì)化、規(guī)模化發(fā)展路線。房地產(chǎn)投資增幅巨大，增速比去年同期增長 個百分點。 2022 年， 長沙 市商品房的銷售均價為 2738 元 /平方米，比去年 上漲 %。批準商業(yè)用房預售面積 萬平方米 ,同比增長%。 2022 年長沙市共有 萬平方米商品房批準預售，同比增長 %。 1998 年以來，長沙市房地產(chǎn)開發(fā)投資由不足 50 億元的產(chǎn)業(yè)規(guī)模逐漸以幾何式倍增 ，到 2022 年，長沙市房地產(chǎn)投資共 計完成 億元，比 2022 年增長 %，創(chuàng)下歷史新高。 2022 年 5 月 房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長 %。 （ 7）居民消費價格指數(shù) 2022 年 5 月份城市居民消費總價格指數(shù)為 ， 5 月止累計為 ，增幅同比回落 個百分點； 5 月份城市居民商品零售價格指數(shù)為 ， 5 月止累計為 ，增幅同比回落 個百分點。 2022 年 5 月止累計完成全社會固定資產(chǎn)投資 億元，同比增長 %，增幅同比提升 個百分點。 在 26 個省會城市中升至第 13 位 。 長沙市情 長沙是湖南的省會，省政治、經(jīng)濟、文化、科教、商貿(mào)、交通、金融、信息中心 ，是中國中部地區(qū)一個充滿活力的省會城市，一個作為長株潭經(jīng)濟一體化的核心城市，一個具有深厚湖湘文化底蘊的歷史文化名城和優(yōu)秀旅游城市，有著優(yōu)良的經(jīng)濟基礎和城市發(fā)展環(huán)境。 總占地面積 平米，約 畝，規(guī)劃凈用地面積約 78 畝，規(guī)劃建筑面積約 13 萬平米，涵蓋住宅、商業(yè)、寫字樓物業(yè)形態(tài)。這其中有國家及地方政府部門的引導、媒體信息傳達作用加強，市場透明化程度提高的影響，更說明了消費市場已經(jīng)逐步轉型進入良性發(fā)展階段，原來的信息不對稱現(xiàn)象將越來越少在房地產(chǎn)市場中出現(xiàn)。 （ 3）新政影響下當前房地產(chǎn)消費市場觀望心理較為嚴重 僅 8%被訪者在半年內(nèi)有購房計劃，究其原因主要為錯誤的理解了當前樓市價格水平，期待長沙市房地產(chǎn)市場出現(xiàn)價格回落的現(xiàn)象。 項目調(diào)研摘要 （ 1）天心區(qū)人居環(huán)境理想，發(fā)展?jié)摿妱? 近 8 成被訪者認同天心區(qū)的居住價值，對天心區(qū)的交通、環(huán)境普遍具有認同感，但對居住配套的完善性尚存在疑問。 調(diào)研工作概述 本次調(diào)研工作共歷時 20 余天，由本公司項目調(diào)研小組全程操作完成，問卷調(diào)研部分聘請了 10 名有房地產(chǎn)市場調(diào)研經(jīng)驗的大學生在前期進行了系統(tǒng)的調(diào)研培訓后采取問卷隨機發(fā)放回收和定點入戶調(diào)查。 （ 2） 問卷樣本抽樣區(qū)域安排： 根據(jù)長沙房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀及調(diào)查目的，本次市場調(diào)查抽樣區(qū)域表如下： 抽樣區(qū)域 （ %） 天心區(qū) 雨花區(qū) 芙蓉區(qū) 開福區(qū) 岳麓區(qū) 合 計 35 30 25 5 5 100 （ 3）有效樣本條件 Ⅰ 問卷樣本符合市場調(diào)查行規(guī)的要求：如無相關行業(yè)（房地產(chǎn)、廣告、市調(diào)、咨詢）從業(yè)人員及親屬等； Ⅱ 商業(yè)物業(yè)市場調(diào)查被訪者應為有經(jīng)商和投資實際與潛在需求的客戶； 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) Ⅲ 寫字樓物業(yè)市場調(diào)查被訪者一部分為對公司事務具有相應決策權或影響力的公司經(jīng)理級人員為佳；另一部分被訪者以雨花區(qū)、天心區(qū)政府機構及企事業(yè)單位辦公室主管人員為佳； Ⅳ 訪談調(diào)研被訪者應為對房地產(chǎn)營銷業(yè)務和長沙市場熟悉的營銷 /策劃總監(jiān) 或同等級人員。 Ⅳ 對已購房者、計劃購房者進行市場消費特性調(diào)查，分析其對居住、商務物業(yè)消費需求的區(qū)域敏感性，分析其在項目建筑、園藝、價格、品牌、服務方面的需求狀態(tài)，實施項目的導向型發(fā)展研究戰(zhàn)略，降低來自于市場層面的項目發(fā)展風險。 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 長大 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) z 前 言 卓越體現(xiàn)城市價值，充分回歸人文本質(zhì)！ 題記 受長大投資委托，深圳黑之蛛廣告有限公司長沙分公司近期就長大投資所投資開發(fā)的長沙市芙蓉南路項目進行了全面的綜合性市場調(diào)研，調(diào)研區(qū)域涉及長沙市天心區(qū)、雨花區(qū)、芙蓉區(qū)、岳麓區(qū)、開福區(qū)，調(diào)研課題達 100 余個，并在調(diào)研過程中多次組織業(yè)內(nèi)專家、部分資深同行研究項目發(fā)展的相關事宜，成為本方案內(nèi)具有深刻價值的組成部分，至此形成本方案。力求以分物業(yè)形態(tài)、分發(fā)展周期、有針對性的、科學有效的市場研究為項目開發(fā)提供務實合理的決策基礎，并為開發(fā)單位后續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略 提供思想基石。 Ⅲ 調(diào)查長沙市各區(qū)域內(nèi)的住宅、商業(yè)、寫字樓物業(yè)的開發(fā)規(guī)模、銷售情況、項目特色、推廣策略、競爭力分布狀態(tài)等，并篩選出項目周邊區(qū)域內(nèi)的現(xiàn)有、潛在競爭對手，為本項目的前期規(guī)劃、營銷戰(zhàn)略、推廣節(jié)奏劃分奠定信息基礎。 調(diào)研區(qū)域及策略 調(diào)研區(qū)域 （ 1）住宅物業(yè)調(diào)研區(qū)域依據(jù)長沙市行政區(qū)域劃分分為： 芙蓉區(qū)、雨花區(qū)、天心區(qū)、岳麓區(qū)、開福區(qū) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) （ 2）商業(yè)、寫字樓物業(yè)調(diào)研區(qū)域依據(jù)長沙市現(xiàn)有商圈分布規(guī)模及輻射能力劃分為： 火車站商圈、五一路商圈、東塘商圈、伍家?guī)X商圈、袁家?guī)X商圈 、榮灣鎮(zhèn)商圈 調(diào)研策略 （ 1）調(diào)研方法 本次市場調(diào)查采用兩種方法進行：對長沙市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀、政策及市場競爭的調(diào)查，主要采取數(shù)據(jù)資料收集、分析研究，并輔之以實地市場調(diào)查；對目標消費者調(diào)查主要采取入戶面訪、問卷測試的方式；同時對房地產(chǎn)行業(yè)專業(yè)人士采用深度焦點訪談的方式；均輔之以二手資料的分析與研究；總體思路是采用定量研究與定性分析相結合的方法，以收相輔相成之效。在數(shù)據(jù)分析的基礎上，本公司專業(yè)地產(chǎn)策劃師亦根據(jù)個人經(jīng)驗值采用了較 多種類的經(jīng)驗判斷分析方式，以補充各類統(tǒng)計分析方法的局限性。 根據(jù)問卷調(diào)研所采集的數(shù)據(jù)容易受年齡、職業(yè)、文化水平、房地產(chǎn)認知程度所局限的特性，本次調(diào)研除在問卷設計、訪談引導上有所突破外，另制定了合理范圍內(nèi)的數(shù)據(jù)統(tǒng)計結果優(yōu)化原則，采取經(jīng)驗值與數(shù)據(jù)統(tǒng)計相結合的辦法，使調(diào)研數(shù)據(jù)更具參考價值，圓滿完成本次項目市場綜合調(diào)研任務。值得一提的是，物業(yè)管理與樓盤品質(zhì)、生活配套三大因素成為購房決策的次核心部分。 （ 5）長沙購房客戶消費心理正趨于理性，置業(yè)思想日漸成熟 不論是住宅物業(yè)，還是商業(yè)、寫字樓物業(yè)，被訪者在地段、價格、配套、品質(zhì)、物業(yè)服務上的需求正 越來越高，對居住及商業(yè)所需的軟、硬性基礎也考慮得越來越完善，種種跡象表明，長沙購房客戶的置業(yè)心理正日漸成熟。周邊四面臨路（含規(guī)劃市政道 路），臨芙蓉南路的面寬近 300米，商業(yè)價值較高。公園、學校、醫(yī)療衛(wèi)生、市政休閑廣場環(huán)侍左右，往北省政府新址、天心區(qū)政府、 中南大學鐵道校區(qū)、中南林業(yè)大學、湖南省廣播電視大學、湖南省保險學院、省農(nóng)機研究所、 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 省林科所等諸多高等院校、科研院所云集于此，有著相當深 厚的文化底蘊和學術氛圍 ；往東有 紅星大市場、湖南鋼材大市場、天心區(qū)民營科技園、三人托農(nóng)業(yè)生態(tài)休閑園、立達人高科技農(nóng)業(yè)示范園等一大批在中南地區(qū)具有影響力的商貿(mào)中心大市場、科技園區(qū)， 周邊規(guī)劃住宅小區(qū)數(shù)量較多，未來人居及商業(yè)價值極高，是不可多得的綜合性項目用地之一。