【正文】 ，減少金融風險，降低購房門檻，對房地產市場的發(fā)展產生深遠影響。其宗旨在于擠掉房地產市場的投機泡沫，促進房地產市場健康有序的發(fā)展，并引導房地產企業(yè)適度集中化、產品供應多樣化、 市場需求理性化，使整個產業(yè)進入產業(yè)成長周期的成熟發(fā)展階段。 中國地產商域網 中國地產商域網 （ 2） 土地供應量將減少 2022 年國家土地政策最重要的影響在于減少土地供 應量。一系列措施與去年國土資源部發(fā)布的 45 號文件一脈相承，是對于大規(guī)模投資項目及高檔住宅項目用地的重大調整。 2022 年土地政策將著眼于保護土地資源，制定科學化與規(guī)范化的措施保護有限的土地資源。但受需求增速放慢影響，這些行業(yè)增長指數仍呈持續(xù)回落態(tài)勢。目前，鋼材和有色金屬市場成交并不活躍，市場處于觀望時期。房地產開發(fā)投資所需的經濟、人口、城市建設環(huán)境基本具備。這些突破說明長沙經濟發(fā)展總體上已經進入新的平臺。更新改造投資同比增長 %，房地產開發(fā)投資同比增長 %。 在規(guī)劃建設市區(qū)的同時，還有重點地逐步進行了周圍城鎮(zhèn)的規(guī)劃建設，已有高塘嶺 (新建望城縣縣城 )、星沙鎮(zhèn) (新建長沙縣縣城 )、寧鄉(xiāng)縣城及丁字灣、銅官等小城鎮(zhèn)，通過擴建新建，具有了一定的基礎。根據國務院新批準的長沙市城市總體規(guī)劃，規(guī)劃區(qū)面積擴大至 2890平方千米，至 2020 年規(guī)劃城市人口規(guī)模 310 萬，城市建設用地 310 平方千米。使長沙成為中部地區(qū)物流、人流、信息流的集散中心，東西經濟合作的橋梁和紐帶。排水系統(tǒng)較為齊備，排漬能力為 23． .92 萬噸 /小時。綜合通訊能力在全國居第三位?？諝庵卸趸驖舛冉陙砟昃狄恢眱?yōu)于國家標準，空氣質量指數優(yōu)良天數達 70%。 （ 6） 工資與生活水平 長沙地區(qū)勞動工資與生活水平中等。 長沙 還制定了建設生態(tài)城市的具體目標，到 2022 年，市民出門 500 米見綠將由夢想變成現實。全市年末總人口為 萬人，比上年增加 萬人，增長 %，其中男性人口為 萬人、女性人口為 萬人，比上年分別增加 萬人和 萬人，全市總人口保持低速增長態(tài)勢。 2022 年全市人口密度為每平方公里516 人，比上年增加 7 人。各個年度的居民消費支出在居住方面受到一定的政策 中國地產商域網 中國地產商域網 影響，但總體增速還是基 本保持均衡，由此可見長沙市房地產消費市場中是符合市場規(guī)則的，所謂“泡沫”成分是很少的。目前，河西板塊房地產市場已經逐漸升溫，長沙市東部、南部板塊的居住、商業(yè)氛圍也日漸濃厚。另外，大學城與猴子石大橋的拉通，西南方向的地產市場將與整個湘江沿線的地產開發(fā)一同呼應，進入“推陳出新”的發(fā)展階段。以城市中心向外走，土地、房產的價格在項目發(fā)展水平一致的情況下幾乎都呈下降趨勢。再回歸到價格上，出現不同物業(yè)類型不同的價格走勢也就不足為奇了！ 受到政府的宏觀調控，尤其是近期 6 月 1 日房地產新政實施，長沙樓市出現了嚴重的觀望心理，大部分購房者都暫緩購買計劃。將有一部分開發(fā)商 依靠長沙豐富的旅游資源而延伸出以休閑度假為主的復合型休閑度假地產。 2022 年一季度長沙市非住宅商品房建設比重有所下降， 全市共 有 152 棟商品房被批準上市。由于預售門檻的提高，開發(fā)企業(yè)拿到商品房預售許可證的難度加大，導致一季度我市商品房的批準預售量呈現負增長的態(tài)勢。所有這些措施都避免了以往的地皮炒作和造成國有土地資源流失的混亂局面。從整個城市版圖來看，市中心土地交易價格最高，地理位置的優(yōu)越性，周邊區(qū)域成熟程度和拆遷成本增高是主要原因。 2022 年長沙市房屋上市面積在 2022 年以后第一次出現了負增長 %，住宅上市量也減少了 %，但施工面積卻不減反增，導致商品房空置上升至 萬平米。 相比商業(yè)用房，寫字樓的空置是 2022 年才明顯體現出來的， 2022 年辦公用房投資力度加大，開發(fā)商對市場的把 中國地產商域網 中國地產商域網 握程度不高，對價格的期望值較大，使 2022 年的寫字樓空置非常明 顯。 長沙市商品房開發(fā)特點及住宅物業(yè)區(qū)域布局分析 長沙市商品房開發(fā)特點 縱觀幾年來長沙 市房地產市場開發(fā)，呈現出以下幾個明晰的特點： （ 1） 商品房開發(fā)供應結構不合理 目前的長沙市商品房開發(fā)建設過程中，不少投資商都以經濟利益最大化為目標，盲目的發(fā)展單位價格比較高的物業(yè)，如毫宅產品、高檔寫字樓、大型商業(yè)項目。 另一方面，投資者 追求 高回報率導致商鋪投機成分增多 ，也給市場增加了不小的投機風險因素，而往往這些投資者的投資回報得不到保證。參照上海、南京、深圳等城市，其比值為 1： 1，可以說長沙住房二級市場才剛剛起步。 （ 4） 開發(fā)企業(yè)規(guī)模偏小，綜合競爭力需進一步提升 據統(tǒng)計， 2022 年長沙市共有開發(fā)企業(yè) 770 余家，但注冊資金 5000 萬以上的只有 57 家，其中注冊資金過億元的僅 有 17 家。 2022 年開始，房地產開發(fā)企業(yè)融資渠道將有所拓寬，但開發(fā)成本也將有所增加，如何把握土地、資金、市場是未來長沙房地產開發(fā)企業(yè)的重中之重。 主要是以湘江以東，伍家?guī)X已南，車站路以西，南二環(huán)線以北的區(qū)域。 天扶華庭、嘉盛 普通市區(qū) 板塊 。因此可以說該板塊的商品房極具升值潛力。 但 較多的經濟適用房也是位于該區(qū)域，對 該區(qū)域內的 商品房的價格及銷售帶來很大的沖擊。但與 其它省會城市相比較樓盤價格偏低，相信由于湖景的不斷開發(fā)，自然景觀資源的有限，樓盤價格有升值的空間。 2022 年 江景樓盤 數量將有所增長 ， 建立在江景意義上的豪宅產品在 2022 年末及 2022 年上半年受到了一定的市場追捧，但 6 月份以后，隨著新政實施，江景樓盤都將面臨“豪宅”產品定位是否應該有所下降 的選擇。 2022 年長沙市房地產市場運行狀況分析 2022 年 1－ 3 月全市商品房銷售面積 萬平方米，其中現房銷售面積 萬平方米，預售面積 萬平方米。 市內五區(qū)中，雨花區(qū)現房銷售面積大于其他四區(qū)，占現房銷售面積的 %；四縣 (市 )中長沙縣現房銷售面積領先于其他縣（市），占現房銷售面積的 %。 2022 年一季度全市共竣工房屋面積 萬平方米，同比增長 %。由于預售門檻的提高，開發(fā)企業(yè)拿到商品房預售許可證的難度加大，導致一季度我市商品房的批準預售量呈現負增長的態(tài)勢。 因此， 2022 年國家及地方政府還很有可能出臺更為實效的房地產市場控制政策，后續(xù)開發(fā)項目應提前做好抗政策風險、市場風險的準備 ?？梢?看到的是 ，城運會后，長沙市的道路狀況將得到全面的改善 , 隨著 交通網絡 的 大規(guī)模建設 ，將 使城市邊緣地帶 到 市 中心 越來越方便 ，從根本上改變人們置業(yè)的區(qū)域觀念，進一步加速城市的擴張步伐，也必然地為房地產市場的發(fā)展提供了廣闊的空間。 六 宏觀市場調研小結 政策風險規(guī)避 6 月 1 日房地產新政的影響，使長沙各大中高檔樓盤的銷售迅速進入低谷，市場內觀望心理非常嚴重，消費者期待市場價格的回落，而開發(fā)商面對市場的沉默，大都選擇了引導推廣方向的辦法，希望度過 9 月份的觀望期后再行進行更為強勢的營銷推廣。央行調整房貸利率，個人住房 貸款利率從 2022 年 3 月 17 日起再次上調。 2022 年 5 月，七部委聯合出臺《關于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見》。 該 稅費 目前 沒有正式實施，但是已經收到業(yè)界的廣泛關注。新舊房價如何接軌也是市場需要考慮的問題。行政政策在當前房地產市 場內還是比較有效的。 總之， 6 月 1 日實施的地產新政對“炒地”、“炒房”者都有了更為有效的控制辦法，對開發(fā)商開 發(fā)價格高于市場價格的產品也有了一定的限制作用，后續(xù)政策具體出臺還不甚明朗，房地產開發(fā)企業(yè)還是應本著平和的心態(tài)進行項目開發(fā)，增強企業(yè)綜合競爭力，以抵擋隨時可能出現的政策風險。 縱觀 2022 年的金融政策調整，可以概括出以下兩個特點： 一是通過 “ 差別化 ” 政策，在總量調控的基礎上解決結構問題。 二是靈活運用數量型工具，適時激活價格型工具。央行不僅在兩次出臺貸款利率浮動政策、上調存款準備金率、再貸款浮息制度等政策時，針對不同金融機構采用差別化政策手段間接調控市場流動性、引導金融機構的貸款行為，而且通過 “ 窗口指導 ” 等直接調控手段引導金融機構及時加大對農業(yè)、中小企業(yè)、擴大消費、增加就業(yè)等方面的貸款支持。 金融市場風險規(guī)避 2022 年出臺的 與房地產密切相關的 一系列 金融 政策，力度之大、動作之迅猛雖出乎不少人的意料，但其根本目的還是調整房地產業(yè)的結構，使之持續(xù)、健康地發(fā)展，并且和整個國民經濟的發(fā)展相協(xié)調。 （ 3） 落實實名購房制系統(tǒng) 實名購房一直是近年來業(yè)內專家學者提的很多的調控手段之一，意在通過實名購房對單個家庭或個人所擁有的商品房進行監(jiān)控，對超過兩套商品房的個人或家庭采取“稅收”或規(guī)費的辦法進行控制。因此，后續(xù)開發(fā)的房地產項目應盡可能做到定價策略的合理性，一味追求高利潤的開發(fā)思路將是面臨比較大的風險的。房地產稅的實施無疑也是與國外接軌。 政策風險預測 根據最近的中央政策動向，在 2022 年或 2022 年將有可能出現下列調控政策： （ 1） 物業(yè)稅 即房產稅。 2022 年 4 月，國務院出臺八點意見穩(wěn)定房價。針對 2022 年預計開發(fā)， 2022 年上市的房地產項目來說，有效預測中央政策動向，是把握市場銷售的關鍵的第一步。據了解，目前長沙預計 和正在開發(fā)的 規(guī)模超過 1000 畝的樓盤就有 10 個左右，未來一年時間內就有 45 個大型住宅群落成城市的東、北、西三面，長沙房地產的大盤時代已經來臨。城市規(guī)劃區(qū)由原來的 966 平方公里擴大到 2890 平方公里，其中都市區(qū) 1450 平方公里， 按照長沙整體規(guī)劃修編后的藍圖，長沙通過 1015 年的努力，將建設成一個人口 300 萬，城區(qū)面積 350 平方公里的大都市，按此速度，我市還要增加住宅面積 4000 萬平方米，每年要新增住宅面積 200 多萬平方米，房地產市場仍有巨大的發(fā)展空間。 分析一季度商品房的供求關系，我市商品房在呈現賣方市場格局的同時，后續(xù)大規(guī)模建設的高品質樓盤將集中上市。在批準預售的商品房中，住宅占上市總量的比重為 %，比去年同期增 中國地產商域網 中國地產商域網 加 個百分點。房地產投資增幅巨大，增速比去年同期增長 個百分點。全市商品房現房銷售 面積為 萬平方米，其中：住宅銷售面積 萬平方米，占現房銷售面積的 %；辦公樓銷售面積 萬平方米，占現房銷售面積的%；商業(yè)營業(yè)用房銷售面積 萬平方米，占現房銷售面積的 %；其他用房銷售面積 萬平方米，占現房銷售面積的 %?，F主要以別墅和聯排別墅為主，如 2022 年以前開發(fā)的 同升湖山莊、荷塘月色、靜園山莊、山水芙蓉等 ， 2022 及本年度面市的岳麓山莊、御景龍城等、攖之谷等項目 。 江景板塊 。 該區(qū)域 是以市區(qū)幾個內湖和風景區(qū)相結合的地域。而且開發(fā)商連片開發(fā)，如人民東路和南湖路就聚集了不少省內外開發(fā)商，各樓盤小區(qū)內的園林景觀也做得比較出色，以小高層、多層住宅為主。 現時來說 ， 常住人口較少 。 信息大廈、 中國地產商域網 中國地產商域網 城市之星等，均價約 2800 元～ 3500 元。因此，在城市中心開發(fā)的住宅由于地價及拆遷成本、配套設施成本的高企而造成了商品房小區(qū)容積率較高、以高層及小高層為主、小區(qū)占地規(guī)模較小的現象，而且有相當一部分是單體塔樓，最下面的幾層都規(guī)劃成商業(yè)設施。另外，房地產項目開發(fā)的概念引導思路尚不是很清晰，自 2022 年開始，隨著長沙市城市規(guī)劃版圖的延伸，二環(huán)以外及其他原本在消費者 思想中認定是郊區(qū)的項目價值逐漸上升，前期策劃定位工作若不徹底，是很有可能錯失大好的市場機會的。這與我市房地產業(yè)發(fā)展的步伐不相適應，房地產開發(fā)企業(yè)的競爭能力需進一步加強 ，市場也急切呼喚綜合競爭力強的本土房地產開發(fā)企業(yè)出現。 （ 3）投機因素增加，市場面臨一定風險 雖長沙房地產市場整體“炒房”情況不是很嚴重，但隨著部分緊俏樓盤出現“大買家”狀況，商業(yè)項目投資心理非常明顯的市場狀況，長沙樓市在 2022 年的投機現象普遍被政府及業(yè)內人士所關注。 （ 2） 住房一、二級市場發(fā)展仍不平衡的矛盾 中國地產商域網 中國地產商域網 2022 年我市住房二級市場非?；钴S，交易量猛增，成交面積突破 180 萬平方米。不論是否屬于商業(yè)區(qū)，幾乎絕大部分項目的鄰街底層均建有商鋪。 總的來說， 2022 年長沙市房地產市場還是比較好的，商品房交易額、銷售均價均出現了較大幅度的增長，證明房地產消費者消費態(tài)度積極，是房地產市場穩(wěn)定、健康發(fā)展的良好體現。 2022 年商業(yè)用房增長過快，出現了近 27 萬平米的空置量，初步估計閑置資金達到了 810 億元。未來河西板塊的市政府周邊土地交易價格也存在極大的上揚空間，河西良好的人居環(huán)境和湘江兩岸交通路網的建設改造，直接催生了河西土地價格的上漲。 中國地產商域網 中國地產商域網 在 2022 年以前，主要土地交易集中于城市中心地帶，相對來說土地交易價格比較高，而 02 年以后是中心地帶的土地交易逐漸減少，主要土地交易響應政府新的城市發(fā)展規(guī)劃，土地交易量比較大，但單價相對較低，因此近四年整體土地交易價格相對均衡。 2022 年長沙實施經營性土地公開交易的改革，加強