【正文】 全年生產(chǎn)總值 （億元） 固定資產(chǎn)投資 （億元） 人均可支配收入 （元） 居民消費價格總指數(shù)上漲 房地產(chǎn)開發(fā)投資 （億元） 居住消費價格 上漲 2022 年 8704 下降 % 下降 % 2022 年 9021 下降 % 下降 % 2022 年 9933 % % 2022 年 11021 % % 從以上數(shù)據(jù)可以看出，自“十五計劃”開始，長沙市各項經(jīng)濟指標都處于穩(wěn)定增長狀態(tài)，隨著居民收入增加、對外貿(mào)易及區(qū)域內(nèi)商業(yè)貿(mào)易的逐步活躍，居民消費需求也出現(xiàn)了高漲，房產(chǎn)消費作為最基本的生活需求，長沙市民對房地產(chǎn)市場抱以極大的消費熱忱，房地產(chǎn)投資也由 2022 年開始基本保持 30%以上的增長速度。今年 4 月下旬及 5 月份，鋼材和有色金屬價格在前 4 個月明顯上漲的基礎上出現(xiàn)了不同程度的回落。 2022 年一季度，受鐵礦石和有色金屬原料漲價等因素影響，多數(shù)鋼鐵品種、電解鋁和主要的有色金屬產(chǎn)品價格明顯上漲。從這個角度來看，土地政策效應將推動二手房交易市場的發(fā)展，改變我國長期以來三級市場與二級市場倒置的格局，使我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展接近國外標準。 （ 3） 土地供應結(jié)構(gòu)發(fā)展變化 2022 年，國務院總理三次批示徹查在建和未建的大型商業(yè)設施，清理固定資產(chǎn)投資重點對象，如高爾夫球場、大型物流園區(qū)及大型購物中心等。 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 2022 年國家頒布的重要土地政策 頒布日期 頒布單位 法規(guī) 2022 年 03 月 01 日 國土資源部 《國土資源部土地利用司關于建設用地備案制度執(zhí)行情況的通報》 2022 年 03 月 16 日 國土資源部 《國土資源部關于下達 2022年全國土地利用計劃的通知 》 2022 年 04 月 29 日 國務院辦公廳 《關于深入開展土地市場治理整頓嚴格土地管理的緊急通知》 2022 年 09 月 22 日 人大常委會 《中華人民共和國土地管理法》修正案 2022 年 10 月 28 日 國務院 《國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定》 2022 年 11 月 01 日 國土資源部 《土地利用年度計劃管理辦法》修訂版 2022 年 11 月 07 日 國土資源部 《建設項目用地預審管理辦法》 2022 年 11 月 10 日 國土資源部 《關于完善農(nóng)用地和土地征收審查報批工作的意見》 2022 年土地 政策影響 （ 1） 土地市場向良性發(fā)展 國家對于土地市場的 一 系列政策，將保障我國土地市場擺脫目前的無序狀態(tài)，走向健康發(fā)展的軌道。通過控制房地產(chǎn)供應的源頭、規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序、通過加息等手段來平衡房地產(chǎn)市場供求等幾個方面全方位對房地產(chǎn)市場進行規(guī)范。 此外，物業(yè)稅征收辦法的草案將會出臺，并征詢各方的意見。從長期來講，房價的過快增長會得到平抑，其中加息幅度是影響房價漲跌的關鍵因素。加息使消費者的購房支出陡然上升，短期內(nèi)將對潛在購房需求產(chǎn)生較大：中擊。國家積極鼓勵開展房地產(chǎn)信托業(yè)務、突破以往房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的規(guī)模的政策有助于豐富房地產(chǎn)融資渠道、降低住宅產(chǎn)品地產(chǎn)項目的融資門檻，減輕了房地產(chǎn)開發(fā)商的融資壓力。房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈繼續(xù)拉緊，實力不強的開發(fā)商將面臨較大的困難，將加速房地產(chǎn)公司優(yōu)勝劣汰的過程。此外，人民幣面臨升值的壓力，對于改變海外投資的流入影響深遠，也成為未來影響中國房地產(chǎn)運行的重要國際因素。此外，房地產(chǎn)融資管理不 善 ，土地反復抵押與騙貸情況難以杜絕，又加重了房地產(chǎn)融資的風險系數(shù)。長沙市房地產(chǎn)消費者也會更加趨于理性，這將 更加有利于化解市場中存在的投機、非理性因素，從而促進市場的真正健康穩(wěn)定的發(fā)展。房地產(chǎn)開發(fā)全面展開，新盤和大盤明顯增多，商品房建設規(guī) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 模升級，一季度的施工面積突破了 1000 萬平方米。其中商品住房銷售均價為 2391 元 /平方米，比去年上升了 %。商業(yè)用房的供應量比 2022 年減少了 萬平方米，僅占預售總面積的 %，所占比重也較 2022 年回落了3 個百分點。商品房上市量自 98 年來第一次出現(xiàn)負增長。 2022 年 ,長沙市房屋施工面積共 萬平方米 ,同比增長 %,房屋竣工面積 萬平方米 ,同比增長 %。商品房銷售面積同比增長 %，增幅同比回落 個百分點，住宅銷售額同比增長 %，增幅同比回落 個百分點。 （ 8）商品住宅價格指數(shù) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 2022 年，長沙市共成交商品房 38671 套，成交面積 萬平方米，成交金額 億元，又創(chuàng)歷史新高，分別比 2022 年同期增長 %、 %和 %，增幅較大，增速加快。 （ 5）房地產(chǎn)業(yè)所占比重 長沙市房地產(chǎn)業(yè)在第三產(chǎn)業(yè)中的比重為 5%。 （ 2）第一、二、三產(chǎn)業(yè)數(shù)量 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 20222022 年經(jīng)濟增量結(jié)構(gòu)中，第一、二、三產(chǎn)業(yè)增加值年平均增幅分別為 %、 %和 %。 全市轄芙蓉、天心、岳麓、開福、雨花五區(qū)和長沙、望城、寧鄉(xiāng)三縣及瀏陽市，共有 52 個街道辦事處， 76 個建制鎮(zhèn)， 44 個鄉(xiāng)。其中住宅部分建筑面積為 萬平米。 二 調(diào)研背景 項目背景 本項目由長沙長大房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投資，擬分兩期進行開發(fā)。另有近 5 成被訪者計劃在 12 年內(nèi)購房。 （ 2）價格、地段仍然是購房決策的重心 本次調(diào)研結(jié)果顯示，價格與地段成為購房者首先考慮的因素。發(fā)放調(diào)查問卷共 500 份，回收有效問卷 485 份，并就項目所在區(qū)域發(fā)展前景及當前長沙房地產(chǎn)市場走勢對資深業(yè)內(nèi)人士進行了專題采訪。 調(diào)研數(shù)據(jù)采集、研究工具 （ 1）調(diào)研數(shù)據(jù)采集的渠道主要為： ①問卷調(diào)查的數(shù)據(jù)； ②專家訪談數(shù)據(jù)； ③國家及政府相關文件； ④專業(yè)機構(gòu)市場調(diào)研數(shù)據(jù)； ⑤各級統(tǒng)計局所屬宏觀、區(qū)域、行業(yè)統(tǒng)計結(jié)果； ⑥經(jīng)驗值判斷的估測數(shù)據(jù)等。 Ⅴ 對近期房地 產(chǎn)市場實施新政以來，廣大擬購房客戶的心理狀態(tài)進行調(diào)研分析，結(jié)合宏觀市場研究的結(jié)果，確定項目合理的上市時期及入市姿態(tài)。芙蓉南路項目 市場綜合調(diào)研分析報告及設計建議書 第一章 宏觀市場調(diào)研 一 調(diào)研概述 調(diào)研目的及意義 本次市場綜合調(diào)研其主要目的在于： Ⅰ 對當前房地產(chǎn)項目開發(fā)的宏觀環(huán)境（宏觀政策、金融狀況、貨幣、行業(yè)政策、相關行業(yè)市場）進行調(diào)查，為項 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 目開發(fā)規(guī)避可能存在的宏觀政策、金融、經(jīng)濟效益風險，為項目開發(fā)戰(zhàn)略制定科學合理的路線圖。 本方案 《長大芙蓉南路項目市場綜合調(diào)研分析報告》分六章共二十余個部分，以調(diào)研數(shù)據(jù)為基礎，以本公司房地產(chǎn)市場研究專家的經(jīng)驗總結(jié)及趨勢預測為思想延伸，分別對宏觀政策、金融經(jīng)濟、房地產(chǎn)政策，區(qū)域市場發(fā)展現(xiàn)狀、未來走勢、存在機會與威脅點、競爭對手核心競爭力調(diào)研分析、市場消費及需求特性等幾大方面進行了詳細透徹的闡述，并在項目建筑規(guī)劃、園藝設計、功能分布、項目定位、營銷戰(zhàn)略等方面給出了中肯的指引性意見。 Ⅱ 對長沙市情、經(jīng)濟、人口、房地產(chǎn)投資環(huán)境、房地產(chǎn)逐年供求量、空置規(guī)模、一級市場狀況進行專項調(diào)查，用以確定未來區(qū)域市場供 求量及價格走勢，為本項目開發(fā)及中長期的開發(fā)戰(zhàn)略提供以市場為導向的決策基礎。 Ⅵ 對項目地塊自身優(yōu)劣勢進行客觀的調(diào)查分析，規(guī)避、化解本項目地塊發(fā)展過程中可能存在的交通、環(huán)境、地形、因素影響。 （ 2）主要研究工具為： 主要的數(shù)據(jù)研究工具為類比分析法、模型分析法、圖例分析法、交叉分析法等。最后調(diào)研結(jié) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 果由專職統(tǒng)計分析人員進行了科學的數(shù)據(jù)分析統(tǒng)計，多次組織召開數(shù)據(jù)統(tǒng)計分析會議，最后形成本調(diào)研報告。樓盤的性價比、交通便利與否仍然是購房決策的核心部分。 （ 4）天心區(qū)商業(yè)發(fā)展價值要完全被市場認同還需尚待時日，但商業(yè)增長 潛力被普遍看好 56%的被訪者認為天心區(qū)省政府周邊區(qū)域商業(yè)增長潛力較大，但 39%的被訪者卻處于觀望狀態(tài)，表示在商業(yè)氛圍成熟后再考慮購買或租賃經(jīng)營，這其中有商業(yè)投資心理的安全因素影響，更主要的還是反映出天心區(qū)的商業(yè)發(fā)展空間 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 還是較大的，將不排除在省政府周邊區(qū)域誕生以商業(yè)物業(yè)為主的項目出現(xiàn)，并創(chuàng)造銷售大好局面的可能。項目地塊位處長沙市天心區(qū)芙蓉南路與李洞路交匯處，呈不規(guī)則矩形狀，地勢北高南低，落差約 8 米。（以上數(shù)據(jù)來源于初步規(guī)劃設計方案） 項目交通便利，未來周邊環(huán)境及生活配套條件較為理想?？偯娣e 平方公，其中市區(qū)面積 平方公里，總?cè)丝?613 萬，建成區(qū)面積 186 平方千米，市區(qū)常住人口 199 萬人，根據(jù)國務院新批準的長沙市城市總體規(guī)劃，規(guī)劃區(qū)面積擴大至 2890 平方千米，至 2020 年規(guī)劃城市人口規(guī)模 310 萬，城市建設用地 310 平方千米。 （ 3）國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù) 2022 年 12 月份，“國房景氣指數(shù)”為 ，比 11 月份上升 點，比 2022 年同月下降 點。 其總量規(guī)模與長沙市的人口規(guī)模和經(jīng)濟規(guī)模相比明顯偏小，從長沙發(fā)展規(guī)劃以及長株潭一體化長遠發(fā)展規(guī)劃來看，房地產(chǎn)業(yè)有著極大的發(fā)展空間和良好的發(fā)展前景。 2022 年長沙市商品房的銷售均價為 2738 元 /平方米，比去年上漲 %。 （ 9）人均可支配收入 2022 年 5 月止累計城市居民人均可支配收入為 5767 元，同比增長 %；城市居民人均消費性支出 3897 元，同比增長 %。房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模繼續(xù)保持較高增長。其中 , 批準住宅預售面積 萬平方米 ,同比增長 %。 2022 年，全市共成交商品房 38671 套，成交面積 萬平方米，成交金額 億元，又創(chuàng)歷史新高，分別比 2022 年同期增長 %、 %和 %，增幅較大，增速加快。由于商品房供應量減少與消費者旺盛的購房需求之間存在較大 反差，導致 2022 年 長沙 市商品房價格漲幅較大。 2022 年一季度全市共竣工房屋面積 萬平方米，同比增長 %。 三 宏觀政策調(diào)研分析 國家宏觀金融政策調(diào)研分析 2022 年宏觀金融政策回顧 我國房地產(chǎn)業(yè)的融資模式?jīng)Q定了房地產(chǎn)業(yè)對金融政策息息相關。巨大的投資只能依 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 賴高速的資金回籠， 可見，由虛假的需求引發(fā)的房地產(chǎn)投資泡沫必將帶來銷售不力，資金鏈斷裂，對于金融系統(tǒng)與房地產(chǎn)市場的影響是致命的。 2022 年國家頒布與房地產(chǎn)相關的重要金融政策 表 01 類別 頒布時間 頒布單位 政策 行業(yè)信貸規(guī)模 20220303 中國銀監(jiān)會 商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風險管理指引 (征求意見稿 ) 行業(yè)信貸規(guī)模 20220613 中國人民銀行 《關于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務管理的通知》 行業(yè)信貸規(guī)模 20220902 中國銀監(jiān)會 商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風險管理指引 行業(yè)信貸風險 20220411 中國人民銀行 提高存款準備金率 個百分點 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 行業(yè)信貸風險 20220427 國務院 提高房地產(chǎn)業(yè)資本金比例由原來的 20%上升至 35% 行業(yè)信貸風險 202201— 01 中國人民銀行 擴大金融機構(gòu)貸款利率浮動區(qū)間 行業(yè)信貸風險 2022— 1028 中國人民銀行 上調(diào)金融機構(gòu)存貸款基準利率，放寬人民幣貸款利率浮動區(qū)間，允許人民幣存款利率下浮 個人住宅貸款 中國銀監(jiān)會 《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風險管理指引 (征求意見稿 )》 2022 年宏觀金融政策影響 （ 1） 房地產(chǎn)開發(fā)商 房地產(chǎn)開發(fā)商成本增加。有品牌、實力，管理能力較強的公司將獲得較大發(fā)展空間，并獲得更多的政策支持；而實力不強、信用資質(zhì)較低、歷史包袱沉重、負債率較高的房地產(chǎn)開發(fā)商將被逐漸淘汰出局 ， 有利于房地產(chǎn)企業(yè)的適度集中，健康發(fā)展。 （ 2） 投資者 銀行貸款利息的提高增加了投機者的還貸壓力，特別是實力不濟的炒房者的短期投機行為將得到一定程度的遏制。但從長期來講，需求的變動取決于加息幅度的變化。 2022 年國家對房地產(chǎn)行業(yè)的政策基調(diào)是嚴格規(guī)范，促進健康發(fā)展，打擊盲目開發(fā)和過度投機，使行業(yè)走向良性發(fā)展的軌道。開征物業(yè)稅將改變政府的行為方式，使其在考慮出地數(shù)量和規(guī)模時，更具長遠性和計劃性，進而促進不動產(chǎn)評估業(yè)的大規(guī)模發(fā)展，同時還將降低房地產(chǎn)開發(fā)商的開發(fā)成本