【正文】 出現(xiàn)負(fù)增長。其中 , 批準(zhǔn)住宅預(yù)售面積 萬平方米 ,同比增長 %。批準(zhǔn)辦公用房預(yù)售面積 萬平方米 ,同比增長 %。批準(zhǔn)商業(yè)用房預(yù)售面積 萬平方米 ,同比增長%。商業(yè)用房的供應(yīng)量比 2022 年減少了 萬平方米，僅占預(yù)售總面積的 %，所占比重也較 2022 年回落了3 個(gè)百分點(diǎn)。 2022 年，全市共成交商品房 38671 套，成交面積 萬平方米，成交金額 億元，又創(chuàng)歷史新高，分別比 2022 年同期增長 %、 %和 %，增幅較大，增速加快。隨著 長沙 市居民收入水平的不斷提高，居住品位的不斷提升，消費(fèi)者的 購房需求還將有一個(gè)較大的上升空間。 2022 年， 長沙 市商品房的銷售均價(jià)為 2738 元 /平方米，比去年 上漲 %。其中商品住房銷售均價(jià)為 2391 元 /平方米，比去年上升了 %。由于商品房供應(yīng)量減少與消費(fèi)者旺盛的購房需求之間存在較大 反差，導(dǎo)致 2022 年 長沙 市商品房價(jià)格漲幅較大。 2022 年長沙市房地產(chǎn)上市量出現(xiàn)增速回落現(xiàn)象較為明顯， 一季度，全市共完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元，商品房施工面積 萬平方米，其中新開工面積 萬平方米，分別比去年同期增長 %、 %和 %。房地產(chǎn)投資增幅巨大，增速比去年同期增長 個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)全面展開，新盤和大盤明顯增多，商品房建設(shè)規(guī) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 模升級(jí)，一季度的施工面積突破了 1000 萬平方米。 2022 年一季度全市共竣工房屋面積 萬平方米，同比增長 %。商品房竣工面積的增速比去年同期回落了 個(gè)百分點(diǎn)。 2022 年隨著宏觀調(diào)控政策的逐步加強(qiáng) ， 長沙市 商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu) 將會(huì)有所優(yōu)化調(diào)整 ， 長沙房地產(chǎn)市場也將會(huì)逐步走向更為規(guī)范化，走品牌化、品質(zhì)化、規(guī)?；l(fā)展路線。長沙市房地產(chǎn)消費(fèi)者也會(huì)更加趨于理性，這將 更加有利于化解市場中存在的投機(jī)、非理性因素，從而促進(jìn)市場的真正健康穩(wěn)定的發(fā)展。 三 宏觀政策調(diào)研分析 國家宏觀金融政策調(diào)研分析 2022 年宏觀金融政策回顧 我國房地產(chǎn)業(yè)的融資模式?jīng)Q定了房地產(chǎn)業(yè)對金融政策息息相關(guān)。在我國現(xiàn)有房地產(chǎn)項(xiàng)目投資中，開發(fā)商只需付出土地出讓金，在取得土地的使用權(quán)后即向銀行進(jìn)行土地抵押獲得貸款。因此，銀行直接承擔(dān)著資金鏈巨大帶來的高風(fēng)險(xiǎn)。此外，房地產(chǎn)融資管理不 善 ，土地反復(fù)抵押與騙貸情況難以杜絕，又加重了房地產(chǎn)融資的風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)。巨大的投資只能依 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 賴高速的資金回籠， 可見，由虛假的需求引發(fā)的房地產(chǎn)投資泡沫必將帶來銷售不力，資金鏈斷裂，對于金融系統(tǒng)與房地產(chǎn)市場的影響是致命的。 加入 WTO 后，我國經(jīng)濟(jì)逐漸與國際接軌，金融市場運(yùn)行受國際因素影響增加。隨著美聯(lián)儲(chǔ)進(jìn)入加息周期，中國也逐步揭開加息的帷幕，毫無疑問將使開發(fā)商與購房者展開新的博弈。此外，人民幣面臨升值的壓力，對于改變海外投資的流入影響深遠(yuǎn)，也成為未來影響中國房地產(chǎn)運(yùn)行的重要國際因素。 2022 年國家頒布與房地產(chǎn)相關(guān)的重要金融政策 表 01 類別 頒布時(shí)間 頒布單位 政策 行業(yè)信貸規(guī)模 20220303 中國銀監(jiān)會(huì) 商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引 (征求意見稿 ) 行業(yè)信貸規(guī)模 20220613 中國人民銀行 《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》 行業(yè)信貸規(guī)模 20220902 中國銀監(jiān)會(huì) 商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引 行業(yè)信貸風(fēng)險(xiǎn) 20220411 中國人民銀行 提高存款準(zhǔn)備金率 個(gè)百分點(diǎn) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 行業(yè)信貸風(fēng)險(xiǎn) 20220427 國務(wù)院 提高房地產(chǎn)業(yè)資本金比例由原來的 20%上升至 35% 行業(yè)信貸風(fēng)險(xiǎn) 202201— 01 中國人民銀行 擴(kuò)大金融機(jī)構(gòu)貸款利率浮動(dòng)區(qū)間 行業(yè)信貸風(fēng)險(xiǎn) 2022— 1028 中國人民銀行 上調(diào)金融機(jī)構(gòu)存貸款基準(zhǔn)利率，放寬人民幣貸款利率浮動(dòng)區(qū)間，允許人民幣存款利率下浮 個(gè)人住宅貸款 中國銀監(jiān)會(huì) 《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引 (征求意見稿 )》 2022 年宏觀金融政策影響 （ 1） 房地產(chǎn)開發(fā)商 房地產(chǎn)開發(fā)商成本增加。目 前國內(nèi)許多開發(fā)商的開發(fā)資金超過 60%來自銀行，升息等系列政策提高了開發(fā)商的融資門檻，增加了開發(fā)商的成本，使房地產(chǎn)開發(fā)商的自有資本率的提高，對房地產(chǎn)商的資質(zhì)提出了更高的要求。 房地產(chǎn)開發(fā)商重新分化。房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈繼續(xù)拉緊，實(shí)力不強(qiáng)的開發(fā)商將面臨較大的困難，將加速房地產(chǎn)公司優(yōu)勝劣汰的過程。有品牌、實(shí)力，管理能力較強(qiáng)的公司將獲得較大發(fā)展空間，并獲得更多的政策支持；而實(shí)力不強(qiáng)、信用資質(zhì)較低、歷史包袱沉重、負(fù)債率較高的房地產(chǎn)開發(fā)商將被逐漸淘汰出局 ， 有利于房地產(chǎn)企業(yè)的適度集中，健康發(fā)展。 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 房地產(chǎn)開發(fā)商融資方式多樣化。國家在緊縮銀根的同時(shí)為其他融資方式的開展提供了方便之門。國家積極鼓勵(lì)開展房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)、突破以往房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的規(guī)模的政策有助于豐富房地產(chǎn)融資渠道、降低住宅產(chǎn)品地產(chǎn)項(xiàng)目的融資門檻，減輕了房地產(chǎn)開發(fā)商的融資壓力。 （ 2） 投資者 銀行貸款利息的提高增加了投機(jī)者的還貸壓力，特別是實(shí)力不濟(jì)的炒房者的短期投機(jī)行為將得到一定程度的遏制。更為重要的是，加息改變了市場預(yù)期，有利于引導(dǎo)投資的合理流向，確保房地產(chǎn)市場持續(xù)、穩(wěn)定、健康發(fā)展。 （ 3） 自住型購房者 中央機(jī)構(gòu)與各大銀行規(guī)范性政策的出臺(tái)，使自住型購房者的消費(fèi)趨于理性，持幣觀望者逐漸增多。加息使消費(fèi)者的購房支出陡然上升，短期內(nèi)將對潛在購房需求產(chǎn)生較大：中擊。但從長期來講，需求的變動(dòng)取決于加息幅度的變化。 （ 4） 房地產(chǎn)市場 縱觀 2022 年國內(nèi)金融政策，提高了房地產(chǎn)開發(fā)成本，使房地產(chǎn)開發(fā)投資趨于下降，從而影響到房地產(chǎn)市場的供應(yīng)；加息改變了需求的預(yù)期，突現(xiàn)出真實(shí)的購房需求。整體來說，今年房地產(chǎn)價(jià)格上升的幅度已經(jīng)大大 低于去年。從長期來講，房價(jià)的過快增長會(huì)得到平抑，其中加息幅度是影響房價(jià)漲跌的關(guān)鍵因素。 2022 年國家對房地產(chǎn)行業(yè)的政策基調(diào)是嚴(yán)格規(guī)范，促進(jìn)健康發(fā)展，打擊盲目開發(fā)和過度投機(jī)，使行業(yè)走向良性發(fā)展的軌道。這些調(diào)控措施的效應(yīng)將在 2022 年逐步顯現(xiàn)。首先，對不同開發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)級(jí)將會(huì)列上議事日程，不同資質(zhì)開發(fā)商的貸款利率將進(jìn)一步擴(kuò)大：其次，國家將擴(kuò)充多種融資渠道，典當(dāng)，信托，國外資金的入市，都將有效的分散 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 銀行目前巨大的風(fēng)險(xiǎn)；再次，對于國外投資的規(guī)范管理也提上日程：另外，進(jìn)一步加強(qiáng)對房地產(chǎn)投機(jī)者信貸的控制也是政府金融政 策的要點(diǎn)，提高個(gè)人投資性買房貸款的門檻對于房地產(chǎn)市場回歸理性是重要的一個(gè)措施；最后，政府將在對宏觀經(jīng)濟(jì)做出整體分析后作出加息的決定，加息的頻率和幅度都不會(huì)很大，目的是使經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步降溫，改善負(fù)利率情況，但原則是不讓經(jīng)濟(jì)出現(xiàn) “ 硬著陸 ” 的情況，因而從長期來看，對于房價(jià)的走勢不會(huì)產(chǎn)生過多負(fù)面影響。 此外，物業(yè)稅征收辦法的草案將會(huì)出臺(tái)，并征詢各方的意見。開征物業(yè)稅將改變政府的行為方式，使其在考慮出地?cái)?shù)量和規(guī)模時(shí)，更具長遠(yuǎn)性和計(jì)劃性，進(jìn)而促進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估業(yè)的大規(guī)模發(fā)展，同時(shí)還將降低房地產(chǎn)開發(fā)商的開發(fā)成本 ，減少金融風(fēng)險(xiǎn)，降低購房門檻，對房地產(chǎn)市場的發(fā)展產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。房貸證券化的可行性也將會(huì)是 2022 年討論的熱點(diǎn)。 國家土地調(diào)控政策及走向分析 2022 年 土地 政策回顧 2022 年，政府政策圍繞抑制投資過熱和房地產(chǎn)投機(jī)，重點(diǎn)集中在土地與金融政策兩個(gè)方面。通過控制房地產(chǎn)供應(yīng)的源頭、規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序、通過加息等手段來平衡房地產(chǎn)市場供求等幾個(gè)方面全方位對房地產(chǎn)市場進(jìn)行規(guī)范。其宗旨在于擠掉房地產(chǎn)市場的投機(jī)泡沫，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康有序的發(fā)展，并引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)適度集中化、產(chǎn)品供應(yīng)多樣化、 市場需求理性化，使整個(gè)產(chǎn)業(yè)進(jìn)入產(chǎn)業(yè)成長周期的成熟發(fā)展階段。 2022 年，國家以前所未有的力度大力整頓土地市場，主要體現(xiàn)在三個(gè)方面：杜絕協(xié)議出讓土地、徹查開發(fā)區(qū)與大型項(xiàng)目、完善各項(xiàng)土地制度。 全 年國家頒布的土地政策具有連續(xù)性與整體性，旨在通過對土地市場的監(jiān)管力度，目的就是為了從源頭上進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)市場的供給，防止土地的盲目開發(fā)以及房地產(chǎn)價(jià)格的過快增長。 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 2022 年國家頒布的重要土地政策 頒布日期 頒布單位 法規(guī) 2022 年 03 月 01 日 國土資源部 《國土資源部土地利用司關(guān)于建設(shè)用地備案制度執(zhí)行情況的通報(bào)》 2022 年 03 月 16 日 國土資源部 《國土資源部關(guān)于下達(dá) 2022年全國土地利用計(jì)劃的通知 》 2022 年 04 月 29 日 國務(wù)院辦公廳 《關(guān)于深入開展土地市場治理整頓嚴(yán)格土地管理的緊急通知》 2022 年 09 月 22 日 人大常委會(huì) 《中華人民共和國土地管理法》修正案 2022 年 10 月 28 日 國務(wù)院 《國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》 2022 年 11 月 01 日 國土資源部 《土地利用年度計(jì)劃管理辦法》修訂版 2022 年 11 月 07 日 國土資源部 《建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審管理辦法》 2022 年 11 月 10 日 國土資源部 《關(guān)于完善農(nóng)用地和土地征收審查報(bào)批工作的意見》 2022 年土地 政策影響 （ 1） 土地市場向良性發(fā)展 國家對于土地市場的 一 系列政策，將保障我國土地市場擺脫目前的無序狀態(tài)，走向健康發(fā)展的軌道。 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) （ 2） 土地供應(yīng)量將減少 2022 年國家土地政策最重要的影響在于減少土地供 應(yīng)量。首先，國家停止協(xié)議出讓土地，使得現(xiàn)在的大部分土地供應(yīng)轉(zhuǎn)為國家儲(chǔ)備，或在企業(yè)間實(shí)現(xiàn)市場化流通。一方面減少了土地市場供應(yīng)量，另﹁方面則提高了開發(fā)商的拿地成本。 （ 3） 土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)發(fā)展變化 2022 年，國務(wù)院總理三次批示徹查在建和未建的大型商業(yè)設(shè)施，清理固定資產(chǎn)投資重點(diǎn)對象，如高爾夫球場、大型物流園區(qū)及大型購物中心等。一系列措施與去年國土資源部發(fā)布的 45 號(hào)文件一脈相承，是對于大規(guī)模投資項(xiàng)目及高檔住宅項(xiàng)目用地的重大調(diào)整。 （ 4） 二三級(jí)市場交易比重變化 根據(jù)房地產(chǎn) 市場對政策反應(yīng)的滯后性，土地供應(yīng)市場的緊縮將影響一手房市場的長期供給。在二三級(jí)市場聯(lián)動(dòng)機(jī)制較為完善的城市中，二手房交易將借助有利的需求勢頭，以更快的速度發(fā)展。從這個(gè)角度來看，土地政策效應(yīng)將推動(dòng)二手房交易市場的發(fā)展，改變我國長期以來三級(jí)市場與二級(jí)市場倒置的格局，使我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展接近國外標(biāo)準(zhǔn)。 2022 年土地政策將著眼于保護(hù)土地資源，制定科學(xué)化與規(guī)范化的措施保護(hù)有限的土地資源。同時(shí)，政策的還將關(guān)注農(nóng)民的切身利益，保護(hù)耕地、維護(hù)失地農(nóng)民的切身利益、提高土地的利用效率以及如何在市場經(jīng)濟(jì)的環(huán)境下合理評(píng)估土地價(jià)值 等方面將是明年土地政策的焦點(diǎn)所在。 建筑及相關(guān)行業(yè)市場狀況分析 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 2022 年以來，隨著國家關(guān)于房地產(chǎn)的調(diào)控政策進(jìn)一步加強(qiáng)， 建材、鋼鐵等原 材料工業(yè)增長指數(shù) 呈 高位持續(xù)回落狀態(tài)。 2022 年一季度，受鐵礦石和有色金屬原料漲價(jià)等因素影響，多數(shù)鋼鐵品種、電解鋁和主要的有色金屬產(chǎn)品價(jià)格明顯上漲。但受需求增速放慢影響，這些行業(yè)增長指數(shù)仍呈持續(xù)回落態(tài)勢。固定資產(chǎn)投資，尤其是房地產(chǎn)投資增速明顯放慢是主要原因 。 2022 年， 鋼材和有色金屬價(jià)格將逐步趨于平穩(wěn)，下半年價(jià)格將比上半年有所下降，對生產(chǎn)資料價(jià)格拉動(dòng)作用減弱。今年 4 月下旬及 5 月份，鋼材和有色金屬價(jià)格在前 4 個(gè)月明顯上漲的基礎(chǔ)上出現(xiàn)了不同程度的回落。目前，鋼材和有色金屬市場成交并不活躍，市場處于觀望時(shí)期。從發(fā)展 趨勢來看，受前期產(chǎn)能增長過快、國家宏觀調(diào)控措施效果進(jìn)一步顯現(xiàn)、市場預(yù)期等因素的影響，鋼材、有色金屬價(jià)格有進(jìn)一步慣性下跌的可能。但受鐵礦石、電力、運(yùn)輸價(jià)格上漲， 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 企業(yè)生產(chǎn)成本居高不下等因素影響，鋼材和有色金屬價(jià)格下降的幅度不會(huì)很大 ，預(yù)計(jì)此態(tài)勢將保持至明年，因此房地產(chǎn)行業(yè)基本上不用太過擔(dān)心建筑材料價(jià)格的過度上漲。 四 長沙市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況及城市發(fā)展規(guī)劃調(diào)研分析 長沙市近期經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況 20222022 年主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo) ――GDP 年均增長 % ―― 地方財(cái)政收入年均增長 % ―― 全社會(huì)固定資產(chǎn)投資年均增長 % ―― 社會(huì)消費(fèi)品零售總額年均增長 %