【正文】 行闡述。 一、設計思想、設計理念及設計特點 設計指導思想 設計理念 設計特點 二、總體規(guī)劃 總平面布局與交通流線規(guī)劃 組團化 綠化系統規(guī)劃 公建配套規(guī)劃 三、建筑設計 建筑風格 住宅類型 戶型設計 小區(qū)停車處理 四、結構設計 長沙佳興岳麓區(qū)格林星城項目可行性分析報告 11 五、專項設計 火災報警及聯動控制系統 電視電話寬帶網系統 保安監(jiān)控系統 交通及停車場管理系統 六、消防設計 七、環(huán)境保護 公共及生活用水處理 固體垃圾處理 噪聲處理 八、經濟技術指標 表 1：項目經濟技術指標表 名稱 指標 總用地面積 凈用地面積 總建筑面積 其 中 計入容積率總建筑面積 其中 住宅 商業(yè) 配套設施 地下室面積（不計入容積率） 建筑占地面積 長沙佳興岳麓區(qū)格林星城項目可行性分析報告 12 總戶 數 總停車數 容積率 建筑密度 綠地率 建筑高度 第六章：項目實施進度安排 一、項目進度安排的原則 盡量縮短建設工期 因房地產開發(fā)項目投資金額巨大，且開發(fā)所需的大部分資金是借貸資金，工期長短在一定程度上決定了利息額的多少，因此，在不影響工程質量的前提下，縮短工期可以減少資金占用成本，從而減少總投資。而且，工程在建設過程在需要配備專門的管理人員及一定量的物質資源，這樣，工期越長，管理成本就越高。同時，短平快的工程會給開發(fā)商帶來運營效率高的良好印象。 為縮短工期，應重點做好以下工作 ：選擇優(yōu)秀的承包商來確保工程按期完成；多個施工隊同時開工，做好不同施工隊的協調工作，使他們之間能有效配合，協調推進施工進度。 分片分期開發(fā) 住宅和配套同步 高效運用資金 長沙佳興岳麓區(qū)格林星城項目可行性分析報告 13 二、項目實施的進度安排 項目開發(fā)期計劃表 開發(fā)期數 項目名稱 時間 一期 主體建筑工程 建筑安裝工程 銷售 二期 主體建筑工程 建筑安裝工程 銷售 三期 主體建筑工程 建筑安裝工程 銷售 項目建設經營期進度表 建設經營期 時間 主要工作內容 完成整個項目投資的比例 1 前期 準備工作 一期主體建筑基礎工程 2 一期主體建筑工程 06年 4月一期開始銷售 3 一期銷售工作 一期建筑安裝工程 二期主體建筑部分工程 4 二期銷售工作 二期主體建筑部分工程 二期建筑安裝工程 長沙佳興岳麓區(qū)格林星城項目可行性分析報告 14 5 二期銷售工作 三期主體建筑工程 三期銷售工作 6 三期建筑安裝工程 三期銷售工作 長沙佳興岳麓區(qū)格林星城項目可行性分析報告 15 第七章：項目營銷方案策劃 長沙佳興岳麓區(qū)格林星城項目可行性分析報告 16 一、營銷賣點 二、銷售策略 。 開盤期 強銷期 銷售尾期： 三、促銷策略 廣告 銷售準備期： 在這一階段，項目剛剛動工，消費者對項目所在區(qū)域及項目 情況一無所知，人們從施工現狀無法了解小區(qū)的整體規(guī)劃。所以，此期的重點放在項目所在區(qū)域及項目自身規(guī)模、規(guī)劃特點、開發(fā)商開發(fā)理念等的宣傳上。主要通過報紙軟性新聞、報紙硬廣、戶外廣告、互聯網廣告等方式進行宣傳，內容上既能突出小區(qū)自身的特點，同時又能迅速抓住消費者的注意力。通過大力度宣傳，使項目的開發(fā)理念，區(qū)域的價值得到消費者的認同與關注，為后期的銷售作好市場鋪墊。 開盤期與強銷期： 加大廣告頻率及媒體的選擇，尤其是強化現場廣告和電視廣告，形成強大的宣傳攻勢，形成對消費者進行全方位的滲透和影響。在宣傳內容上，除體現小 區(qū)的特色處，還應突出了熱賣的景象。 長沙佳興岳麓區(qū)格林星城項目可行性分析報告 17 銷售尾期： 該時間段，一期銷售已進尾聲，這時的宣傳應重點放在優(yōu)惠促銷上。同時，通過宣傳樹立企業(yè)品牌，并為項目二期銷售打下基礎，做好鋪墊。此階段的廣告頻率相應減少，以降低宣傳成本。 廣告媒體 人員促銷 銷售準備期： 對銷售人員進行專門的培訓，以規(guī)范他們的行為細節(jié)，統一制定銷售說詞。 銷售期間： 要求銷售人員熱情、耐心、誠懇地接待每一個客戶，與重點客戶建立良好的關系，樹立“誠信為本”、“顧客就是上帝”的營銷思想。另外，采用一些獎勵辦法調動促銷人員的積極性。 房展會 精品樓書 公共關系 四、準備策略 銷售中心 樣板房展示 樓盤正式推出儀式 五、項目銷售收入實現計劃 項目各建設經營期銷售比例表。 經營期 銷售比例（ %） 銷售金額（萬元） 1 0 0 長沙佳興岳麓區(qū)格林星城項目可行性分析報告 18 2 3 4 5 6 合計 第八章：項目總投資估算及資金籌措計劃 長沙佳興岳麓區(qū)格林星城項目可行性分析報告 19 一、項目總投資估算的依據 湖南省建筑安裝工程預算工作手冊； 湖南省建筑工作估算指標； 長沙市最新材料價格信息； 2020 年湖南省建筑工作概算定額； 湖南省建設廳文件湘建價 [2020]578號文； 省定額站建定價 [2020]138號文有關人工工資的規(guī)定； 房地產公司項目規(guī)劃設計方案； 我司近期類似項目有關造價資料。 二、項目總投資估算的原則 項目投資估算盡可能反映項目的實際情況； 項目總投資盡量符合節(jié)約和安全的原則； 項目總投資估算對于無法準確估算的項目在預備中考慮。 三、項目投資估算及資金籌措計劃 項目主要經濟技術指標 項目主要經濟技術指標表 項目 數量 單位 項目 數量 單位 總用地面積 ㎡ 容積率 總建筑面積 ㎡ 建筑密度 地上住宅建筑 面積 ㎡ 綠地率 地上店面建筑面積 ㎡ 車位 個 長沙佳興岳麓區(qū)格林星城項目可行性分析報告