【正文】 沙市房地產(chǎn)市場分為 5 大板塊：其中包括中心市區(qū)、江景、湖景板塊、普通市區(qū)以及別墅板塊 中心市區(qū) 板塊?，F(xiàn)時在開發(fā)銷售的 樓盤有華銀園、美林景園、西街花園、香堤雅境、 世嘉國際華城、星城世家、奧林匹克花園、上海城、檸檬麗都 等大批優(yōu)秀樓盤，均價由 2022 元至 3200 元不等。 長沙市 2022 年 13 月房屋銷售面積 (按用途分 ) 單位 :萬平米 項目 面積合計 辦公樓 商業(yè)營業(yè)用房 其他 住宅 別墅 ,高檔公寓 經(jīng)濟適用房 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 合計銷售 合計銷售比上年增減 (%) % % % % % 其中：現(xiàn)房銷售 現(xiàn)房銷售比上年增減(%) % % % % % 期房預(yù)售 期房銷售比上年增減 (%) % % % % % 在 2022 年一季度的商品房銷售中， 辦公樓類芙蓉區(qū)銷售面積最大，為 萬平方米，占辦公樓類現(xiàn)房銷售面積的 ％ ； 商業(yè)營業(yè)用房類雨花區(qū)銷售面積最大，為 萬平方米，占商業(yè)營業(yè)類現(xiàn)房銷售面積的 ％ ； 其它用房類芙蓉區(qū)銷售面積最大，為 萬平方米，占其它類現(xiàn)房銷售面積的 ％ 。 從城市近期的發(fā)展情況來看，第五屆城運會的召開 及城市建設(shè)戰(zhàn)略的陸續(xù)實施 ，長沙市的道路建設(shè)進(jìn)入了前所 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 未有的高潮。 經(jīng)濟學(xué)家易憲容提出應(yīng)該對房產(chǎn)實行累進(jìn)稅，以 “ 累進(jìn)制 ” 的方式，將所有的商品房按照房屋類型 (包括價格與面積 )劃分為若干個不同的 稅率征收級別，房價越貴征收的稅率越高，房價越便宜，稅率越低甚至能夠享有 政府越多的補貼，以這種累進(jìn)制的方式來調(diào)節(jié)市場。 2022 年的 金融政策調(diào)控方面， 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 主要著力于兩個方面：一是調(diào)整資本金比例，抬高行業(yè)準(zhǔn)入門檻； 二是提高個人住房按揭貸款門檻。但此辦法對電子信息系統(tǒng)要求較高，需全面貫徹落實下來還需時日。 2022 年 4 月 27 日，國務(wù)院總理溫家寶主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，分析當(dāng)前房地產(chǎn)市場形勢，研究進(jìn)一步加強房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控問題。隨著房價的上漲，房地產(chǎn)投機資金在我市商品房市場表現(xiàn)也逐漸活躍，市場面在繁榮的背后也隱藏著一定的危機和風(fēng)險。此板塊一般位置離城區(qū)較遠(yuǎn)，現(xiàn)正開發(fā)面積少，供給量需求巨大，有很大的發(fā)展空間。 但隨著長沙市城市發(fā)展規(guī)模的不斷擴大，及政府有意識地把城市中心的人口逐步引導(dǎo)往外遷移，將現(xiàn)時的城鄉(xiāng)結(jié)合部變成城市整體的一部分。 （ 5）市場受國家政策影響明顯，開發(fā)企業(yè)抗風(fēng)險能力較差 自 2022 年開始，國家房地產(chǎn)及相關(guān)金融政策的調(diào)控作用逐漸加強，要求長沙房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對政策、市場及相關(guān)土地、建材走勢有更深入的了解和預(yù)測，而到目前為止，長沙房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資渠道單一，自有資金量極其有限， 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 受國家政策和市場波動的影響非常明顯。房地產(chǎn)投資和消費對 GDP 的拉動效應(yīng)也進(jìn)一步增強，帶動了相關(guān)行業(yè)的發(fā)展。土地出讓采取透明度高的招標(biāo)、拍賣、掛牌制度，有利于建立統(tǒng)一規(guī)范、競爭有序的土地市場機制。由此分析，長沙房地產(chǎn)市場已經(jīng)出現(xiàn)了“兩頭小，中間大”的局面。 居民收入及住房消費比例分析 20222022 年長沙市居民收入及支出分析表 年份 人均 GDP（元） 人均可支配收入（元） 人均消費支出（元） 2022 12436 8704 7745 2022 13747 9021 7854 2022 15506 9933 8330 2022 18296 自 2022年至 2022年 ,房地產(chǎn)開發(fā)投資對 GDP的拉動作用是很明顯的 ,居民收入在居住方面的消費支出也逐年遞增 ,在 2022 年實現(xiàn)增長 21%， 2022 年增長 %， 2022 年增長 %。全市擁有生態(tài)示范區(qū)建設(shè)試點地區(qū)和單位 5 個，自然保護(hù)區(qū) 14 個，自然保護(hù)區(qū)面積 萬公頃。高速公路里程已達(dá) 193 千米，等級公路 3361 千米，公路密度達(dá)到每百平方千米 千米；有湘江千噸級航道；有全國最大的內(nèi)河主樞紐港 ——— 霞凝新港；有設(shè)施先進(jìn)的黃花國際機場，可直航國內(nèi) 35 個主要城市和香港及曼谷、漢城、釜山等境外城市。 2022 年長沙市經(jīng)濟總量實現(xiàn)重大突破， GDP 總量已突破 1000 億元大關(guān)、全部工業(yè)總產(chǎn)值突破 1000 億元大關(guān)、社會消費品零售總額突破 500 億元大關(guān)、全社會固定資產(chǎn)投資中的城鎮(zhèn)投資突破 600 億元大關(guān)、城市居民人均可支配收入突破 10000 元大關(guān)、農(nóng)民人均可支配收入突破 4000 元大關(guān)、轄區(qū)內(nèi)財政總收入將突破 200 億元大關(guān)、地方財政收入將突破 100 億元大關(guān) ，同時工業(yè)經(jīng)濟將產(chǎn)生一個年產(chǎn)值過 100 億元的超大規(guī)模企業(yè)。從這個角度來看，土地政策效應(yīng)將推動二手房交易市場的發(fā)展，改變我國長期以來三級市場與二級市場倒置的格局，使我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展接近國外標(biāo)準(zhǔn)。 此外，物業(yè)稅征收辦法的草案將會出臺，并征詢各方的意見。房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈繼續(xù)拉緊，實力不強的開發(fā)商將面臨較大的困難，將加速房地產(chǎn)公司優(yōu)勝劣汰的過程。房地產(chǎn)開發(fā)全面展開，新盤和大盤明顯增多，商品房建設(shè)規(guī) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 模升級，一季度的施工面積突破了 1000 萬平方米。 2022 年 ,長沙市房屋施工面積共 萬平方米 ,同比增長 %,房屋竣工面積 萬平方米 ,同比增長 %。 （ 2）第一、二、三產(chǎn)業(yè)數(shù)量 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 20222022 年經(jīng)濟增量結(jié)構(gòu)中，第一、二、三產(chǎn)業(yè)增加值年平均增幅分別為 %、 %和 %。另有近 5 成被訪者計劃在 12 年內(nèi)購房。 Ⅴ 對近期房地 產(chǎn)市場實施新政以來，廣大擬購房客戶的心理狀態(tài)進(jìn)行調(diào)研分析，結(jié)合宏觀市場研究的結(jié)果，確定項目合理的上市時期及入市姿態(tài)。 Ⅱ 對長沙市情、經(jīng)濟、人口、房地產(chǎn)投資環(huán)境、房地產(chǎn)逐年供求量、空置規(guī)模、一級市場狀況進(jìn)行專項調(diào)查，用以確定未來區(qū)域市場供 求量及價格走勢，為本項目開發(fā)及中長期的開發(fā)戰(zhàn)略提供以市場為導(dǎo)向的決策基礎(chǔ)。樓盤的性價比、交通便利與否仍然是購房決策的核心部分。總面積 平方公，其中市區(qū)面積 平方公里，總?cè)丝?613 萬，建成區(qū)面積 186 平方千米，市區(qū)常住人口 199 萬人，根據(jù)國務(wù)院新批準(zhǔn)的長沙市城市總體規(guī)劃，規(guī)劃區(qū)面積擴大至 2890 平方千米，至 2020 年規(guī)劃城市人口規(guī)模 310 萬，城市建設(shè)用地 310 平方千米。 （ 9）人均可支配收入 2022 年 5 月止累計城市居民人均可支配收入為 5767 元，同比增長 %；城市居民人均消費性支出 3897 元，同比增長 %。由于商品房供應(yīng)量減少與消費者旺盛的購房需求之間存在較大 反差，導(dǎo)致 2022 年 長沙 市商品房價格漲幅較大。 2022 年國家頒布與房地產(chǎn)相關(guān)的重要金融政策 表 01 類別 頒布時間 頒布單位 政策 行業(yè)信貸規(guī)模 20220303 中國銀監(jiān)會 商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險管理指引 (征求意見稿 ) 行業(yè)信貸規(guī)模 20220613 中國人民銀行 《關(guān)于進(jìn)一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》 行業(yè)信貸規(guī)模 20220902 中國銀監(jiān)會 商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險管理指引 行業(yè)信貸風(fēng)險 20220411 中國人民銀行 提高存款準(zhǔn)備金率 個百分點 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 行業(yè)信貸風(fēng)險 20220427 國務(wù)院 提高房地產(chǎn)業(yè)資本金比例由原來的 20%上升至 35% 行業(yè)信貸風(fēng)險 202201— 01 中國人民銀行 擴大金融機構(gòu)貸款利率浮動區(qū)間 行業(yè)信貸風(fēng)險 2022— 1028 中國人民銀行 上調(diào)金融機構(gòu)存貸款基準(zhǔn)利率，放寬人民幣貸款利率浮動區(qū)間，允許人民幣存款利率下浮 個人住宅貸款 中國銀監(jiān)會 《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險管理指引 (征求意見稿 )》 2022 年宏觀金融政策影響 （ 1） 房地產(chǎn)開發(fā)商 房地產(chǎn)開發(fā)商成本增加。 2022 年國家對房地產(chǎn)行業(yè)的政策基調(diào)是嚴(yán)格規(guī)范，促進(jìn)健康發(fā)展，打擊盲目開發(fā)和過度投機，使行業(yè)走向良性發(fā)展的軌道。一系列措施與去年國土資源部發(fā)布的 45 號文件一脈相承，是對于大規(guī)模投資項目及高檔住宅項目用地的重大調(diào)整。房地產(chǎn)開發(fā)投資所需的經(jīng)濟、人口、城市建設(shè)環(huán)境基本具備。根據(jù)國務(wù)院新批準(zhǔn)的長沙市城市總體規(guī)劃，規(guī)劃區(qū)面積擴大至 2890平方千米，至 2020 年規(guī)劃城市人口規(guī)模 310 萬，城市建設(shè)用地 310 平方千米?？諝庵卸趸驖舛冉陙砟昃狄恢眱?yōu)于國家標(biāo)準(zhǔn)，空氣質(zhì)量指數(shù)優(yōu)良天數(shù)達(dá) 70%。 2022 年全市人口密度為每平方公里516 人，比上年增加 7 人。以城市中心向外走，土地、房產(chǎn)的價格在項目發(fā)展水平一致的情況下幾乎都呈下降趨勢。由于預(yù)售門檻的提高，開發(fā)企業(yè)拿到商品房預(yù)售許可證的難度加大，導(dǎo)致一季度我市商品房的批準(zhǔn)預(yù)售量呈現(xiàn)負(fù)增長的態(tài)勢。 相比商業(yè)用房，寫字樓的空置是 2022 年才明顯體現(xiàn)出來的， 2022 年辦公用房投資力度加大，開發(fā)商對市場的把 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 握程度不高，對價格的期望值較大，使 2022 年的寫字樓空置非常明 顯。 （ 4） 開發(fā)企業(yè)規(guī)模偏小，綜合競爭力需進(jìn)一步提升 據(jù)統(tǒng)計， 2022 年長沙市共有開發(fā)企業(yè) 770 余家，但注冊資金 5000 萬以上的只有 57 家，其中注冊資金過億元的僅 有 17 家。 普通市區(qū) 板塊 。 2022 年 江景樓盤 數(shù)量將有所增長 ， 建立在江景意義上的豪宅產(chǎn)品在 2022 年末及 2022 年上半年受到了一定的市場追捧，但 6 月份以后，隨著新政實施，江景樓盤都將面臨“豪宅”產(chǎn)品定位是否應(yīng)該有所下降 的選擇。由于預(yù)售門檻的提高，開發(fā)企業(yè)拿到商品房預(yù)售許可證的難度加大，導(dǎo)致一季度我市商品房的批準(zhǔn)預(yù)售量呈現(xiàn)負(fù)增長的態(tài)勢。央行調(diào)整房貸利率，個人住房 貸款利率從 2022 年 3 月 17 日起再次上調(diào)。行政政策在當(dāng)前房地產(chǎn)市 場內(nèi)還是比較有效的。央行不僅在兩次出臺貸款利率浮動政策、上調(diào)存款準(zhǔn)備金率、再貸款浮息制度等政策時，針對不同金融機構(gòu)采用差別化政策手段間接調(diào)控市場流動性、引導(dǎo)金融機構(gòu)的貸款行為，而且通過 “ 窗口指導(dǎo) ” 等直接調(diào)控手段引導(dǎo)金融機構(gòu)及時加大對農(nóng)業(yè)、中小企業(yè)、擴大消費、增加就業(yè)等方面的貸款支持。房地產(chǎn)稅的實施無疑也是與國外接軌。據(jù)了解，目前長沙預(yù)計 和正在開發(fā)的 規(guī)模超過 1000 畝的樓盤就有 10 個左右，未來一年時間內(nèi)就有 45 個大型住宅群落成城市的東、北、西三面，長沙房地產(chǎn)的大盤時代已經(jīng)來臨。房地產(chǎn)投資增幅巨大，增速比去年同期增長 個百分點。 該區(qū)域 是以市區(qū)幾個內(nèi)湖和風(fēng)景區(qū)相結(jié)合的地域。因此，在城市中心開發(fā)的住宅由于地價及拆遷成本、配套設(shè)施成本的高企而造成了商品房小區(qū)容積率較高、以高層及小高層為主、小區(qū)占地規(guī)模較小的現(xiàn)象，而且有相當(dāng)一部分是單體塔樓，最下面的幾層都規(guī)劃成商業(yè)設(shè)施。 （ 2） 住房一、二級市場發(fā)展仍不平衡的矛盾 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 2022 年我市住房二級市場非?；钴S，交易量猛增，成交面積突破 180 萬平方米。未來河西板塊的市政府周邊土地交易價格也存在極大的上揚空間，河西良好的人居環(huán)境和湘江兩岸交通路網(wǎng)的建設(shè)改造，直接催生了河西土地價格的上漲。 另一部分開發(fā)商將商用物業(yè)和居住物業(yè)仍列為突破方向，尋求在項目定位、產(chǎn)品檔次、功能布局、新型概念及開發(fā)主題上的超越。 五 長沙市房地產(chǎn)市場調(diào)研分析 長沙市房地產(chǎn)市場近期發(fā)展綜述 發(fā)展輪廓 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 全面分析目前長沙市房地產(chǎn)市場的發(fā)展形勢，我們可以很清晰的看到其發(fā)展輪廓。2022 年以前建成國家生態(tài)示范區(qū)； 2022 年以前建 成國家環(huán)境保護(hù)模范城市；到 2022 年建成生態(tài)市。長沙有容積 5000 萬立方米的大型垃圾無害化填埋場，有日處理 1640 噸的望城縣橋驛鎮(zhèn)的垃圾處理廠。 房地產(chǎn)投資增速已經(jīng)趨緩，預(yù)計自六月份開始商品房成交面積將有較大比重的下降，但實現(xiàn)成交均價回落的空 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 間不大。 2022 年， 鋼材和有色金屬價格將逐步趨于平穩(wěn)，下半年價格將比上半年有所下降，對生產(chǎn)資料價格拉動作用減弱。 全 年國家頒布的土地政策具有連續(xù)性與整體性，旨在通過對土地市場的監(jiān)管力度，目的就是為了從源頭上進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)市場的供給，防止土地的盲目開發(fā)以及房地產(chǎn)價格的過快增長。 （ 3） 自住型購房者 中央機構(gòu)與各大銀行規(guī)范性政策的出臺，使自住型購房者的消費趨于理性，持幣觀望者逐漸增多。因此，銀行直接承擔(dān)著資金鏈巨大帶來的高風(fēng)險。批準(zhǔn)商業(yè)用房預(yù)售面積 萬平方米 ,同比增長%。