【正文】 當(dāng)前房地產(chǎn)投資環(huán)境狀況 （ 1）地區(qū)生產(chǎn)總值 2022 年， 長(zhǎng)沙 長(zhǎng)沙市 GDP 總量突破千億關(guān)口，達(dá)到 億元，經(jīng) 濟(jì)增速達(dá)到 11 年以來(lái)的最高，人均 GDP超過(guò) 2022 美元。 （ 4）固定資產(chǎn)投資總額 2022 年 —— 2022 年 全社會(huì)固定資產(chǎn)投資年均增長(zhǎng) %。 （ 6）社會(huì)消費(fèi)品零售總額 2022 年 5 月止累計(jì)實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額 億元，同比增長(zhǎng) %，增幅同比提升 個(gè)百分點(diǎn)。其中商品住房銷售均價(jià)為 2391 元 /平方米，比去年上升了 %。 當(dāng)前長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況 長(zhǎng)沙作為湖南省的經(jīng)濟(jì)、文化中心，其房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值自然 在省內(nèi)是首屈一指的。 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 但受國(guó)家宏觀政策調(diào)控影響，長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)投資增速正在趨緩。批準(zhǔn)辦公用房預(yù)售面積 萬(wàn)平方米 ,同比增長(zhǎng) %。隨著 長(zhǎng)沙 市居民收入水平的不斷提高，居住品位的不斷提升，消費(fèi)者的 購(gòu)房需求還將有一個(gè)較大的上升空間。 2022 年長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)上市量出現(xiàn)增速回落現(xiàn)象較為明顯， 一季度，全市共完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資 億元，商品房施工面積 萬(wàn)平方米，其中新開(kāi)工面積 萬(wàn)平方米，分別比去年同期增長(zhǎng) %、 %和 %。商品房竣工面積的增速比去年同期回落了 個(gè)百分點(diǎn)。在我國(guó)現(xiàn)有房地產(chǎn)項(xiàng)目投資中，開(kāi)發(fā)商只需付出土地出讓金，在取得土地的使用權(quán)后即向銀行進(jìn)行土地抵押獲得貸款。 加入 WTO 后，我國(guó)經(jīng)濟(jì)逐漸與國(guó)際接軌，金融市場(chǎng)運(yùn)行受國(guó)際因素影響增加。目 前國(guó)內(nèi)許多開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)資金超過(guò) 60%來(lái)自銀行，升息等系列政策提高了開(kāi)發(fā)商的融資門檻，增加了開(kāi)發(fā)商的成本，使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的自有資本率的提高，對(duì)房地產(chǎn)商的資質(zhì)提出了更高的要求。 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商融資方式多樣化。更為重要的是，加息改變了市場(chǎng)預(yù)期，有利于引導(dǎo)投資的合理流向，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)、穩(wěn)定、健康發(fā)展。 （ 4） 房地產(chǎn)市場(chǎng) 縱觀 2022 年國(guó)內(nèi)金融政策，提高了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本，使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資趨于下降，從而影響到房地產(chǎn)市場(chǎng)的供應(yīng)；加息改變了需求的預(yù)期，突現(xiàn)出真實(shí)的購(gòu)房需求。這些調(diào)控措施的效應(yīng)將在 2022 年逐步顯現(xiàn)。房貸證券化的可行性也將會(huì)是 2022 年討論的熱點(diǎn)。 2022 年，國(guó)家以前所未有的力度大力整頓土地市場(chǎng)，主要體現(xiàn)在三個(gè)方面：杜絕協(xié)議出讓土地、徹查開(kāi)發(fā)區(qū)與大型項(xiàng)目、完善各項(xiàng)土地制度。首先，國(guó)家停止協(xié)議出讓土地，使得現(xiàn)在的大部分土地供應(yīng)轉(zhuǎn)為國(guó)家儲(chǔ)備，或在企業(yè)間實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)化流通。 （ 4） 二三級(jí)市場(chǎng)交易比重變化 根據(jù)房地產(chǎn) 市場(chǎng)對(duì)政策反應(yīng)的滯后性，土地供應(yīng)市場(chǎng)的緊縮將影響一手房市場(chǎng)的長(zhǎng)期供給。同時(shí)，政策的還將關(guān)注農(nóng)民的切身利益，保護(hù)耕地、維護(hù)失地農(nóng)民的切身利益、提高土地的利用效率以及如何在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的環(huán)境下合理評(píng)估土地價(jià)值 等方面將是明年土地政策的焦點(diǎn)所在。固定資產(chǎn)投資，尤其是房地產(chǎn)投資增速明顯放慢是主要原因 。從發(fā)展 趨勢(shì)來(lái)看，受前期產(chǎn)能增長(zhǎng)過(guò)快、國(guó)家宏觀調(diào)控措施效果進(jìn)一步顯現(xiàn)、市場(chǎng)預(yù)期等因素的影響，鋼材、有色金屬價(jià)格有進(jìn)一步慣性下跌的可能。 2022 年長(zhǎng)沙市經(jīng)濟(jì)發(fā)展綜合評(píng)述 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 從總的發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看 ， 2022 年長(zhǎng)沙市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的有利條件主要有：一是長(zhǎng)沙城市發(fā)展空間將有新的突破，重大的基礎(chǔ)設(shè)施投資必將是從整體上改善省會(huì)中心城市以及長(zhǎng)株潭城市群空間結(jié)構(gòu)、物流條件、生態(tài)環(huán)境等戰(zhàn)略性項(xiàng)目，投資需求的增長(zhǎng)仍將繼續(xù)保持相對(duì)穩(wěn)定；二是長(zhǎng)沙融入泛珠三角經(jīng)濟(jì)圈、實(shí)現(xiàn)工業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈體系的戰(zhàn)略性對(duì)接步伐將進(jìn)一步加快，全市工業(yè)化進(jìn)程將進(jìn)入戰(zhàn)略投資引導(dǎo)規(guī)模工業(yè)高速推進(jìn)新階段，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)將形成第二產(chǎn)業(yè)突出發(fā)展和所占比重快速上升的調(diào)整趨勢(shì)；三是隨著消費(fèi)引擎對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的拉動(dòng)力逐步增強(qiáng)，能否進(jìn)一步擴(kuò)大消費(fèi)需求，實(shí)現(xiàn)消費(fèi)引擎的主導(dǎo)地位，抑制和避 免投資瓶頸的過(guò)早出現(xiàn)，是長(zhǎng)沙市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式能否實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)折的關(guān)鍵。在這新的發(fā)展平臺(tái)上，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式要求有重大的創(chuàng)新才能適應(yīng)發(fā)展，而 2022 年將是能否實(shí)現(xiàn)這個(gè)轉(zhuǎn)折的關(guān)鍵年份。商品房銷售面積同比增長(zhǎng) %，增幅同比回落 個(gè)百分點(diǎn)，住宅銷售額同比增長(zhǎng) %，增幅同比回落 個(gè)百分點(diǎn)。城市基 礎(chǔ)設(shè)施和市政工程建設(shè) 也 有了顯著的增加和改善。 （ 2）交通狀況 長(zhǎng)沙是中部地區(qū)重要的交通樞紐城市 ，水陸空交通四通八達(dá)。 （ 3） 公用設(shè)施 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 長(zhǎng)沙城市公用設(shè)施日趨完善。城區(qū)現(xiàn)有污水處理廠兩座，污水處理率 %，居全國(guó)省會(huì)城市第 19 位，預(yù)計(jì)到 2022 年污水處理能力達(dá) 70%。 （ 5） 人居條件 長(zhǎng)沙是全國(guó)省會(huì)城市 中唯一 的生態(tài)建設(shè)示范試點(diǎn)市。 2022 年全市城市園林綠地面積達(dá) 公頃，比上年增長(zhǎng) %，人均公共綠地面積 平方米，增長(zhǎng) %。 2022 年 長(zhǎng)沙 市城市居民人均可支配收入突破萬(wàn)元大關(guān)，達(dá) 11021 元，在全國(guó)省會(huì)城市中排第 6 位，比上年增長(zhǎng) %；農(nóng)村居民人均可支配收入 4179 元，比上年增長(zhǎng) %，其增速高于城市居民 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 個(gè)百分點(diǎn)，比全省平均水平高 1452 元，在全國(guó) 26 個(gè)省會(huì)城市中居第 7 位。 未來(lái)發(fā)展，長(zhǎng)沙市將力爭(zhēng)在 2022 年建成全國(guó)生態(tài)城市 。在全市總?cè)丝谥?，居住在城?zhèn)的人口為 萬(wàn)人，占總?cè)丝诘?，比上年增加 萬(wàn)人，增幅上升 個(gè)百分點(diǎn)。從全市各區(qū)縣（市）人口密度情況看，目前人口密度最大的是芙蓉區(qū)，每平方公里達(dá) 8486 人；其次是天心區(qū)、雨花區(qū)、岳麓區(qū)、開(kāi)福區(qū)，每平方公里人口密度分別為 5674 人、 4036 人、 2777 人和 2138 人，五區(qū)人口 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 密度均遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于全市平均水平；望城縣人口密度為 516 人，與全市平均水平持平；人 口密度處于全市平均水平以下的有瀏陽(yáng)市、長(zhǎng)沙縣和寧鄉(xiāng)縣，其中人口密度最小的是瀏陽(yáng)市，每平方公里 266 人。預(yù)計(jì) 2022 年居住消費(fèi)將繼續(xù)保持增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，但與 2022 年及以前的居住消費(fèi)支出將更加理性。尤其是城南板塊，省政府新址的啟用，長(zhǎng)株潭融城計(jì)劃的落實(shí)，使城南板塊的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)價(jià)值越來(lái)越高，一部分商業(yè)項(xiàng)目已經(jīng)出現(xiàn)了銷售情況的局面，其他住宅項(xiàng)目前期銷售情況也相當(dāng)不錯(cuò)，證明天心區(qū)內(nèi)的城南板塊的居住、商業(yè)價(jià)值是非?？捎^的。 而市內(nèi)的老城區(qū)，雖然地塊儲(chǔ)備量不足，拆遷成本過(guò)高導(dǎo)致拿地困難，但只要土地有量放，便也難逃“資本大鱷”的手掌。 從地域上來(lái)說(shuō)，市中心位置樓盤價(jià)格繼續(xù)保持現(xiàn)有水平略有上漲，而中心邊緣地區(qū)價(jià)值地段的樓盤價(jià)格 “上行”空間較小。 當(dāng)前長(zhǎng)沙市 3000 元以上單價(jià)的住宅樓盤銷售已經(jīng)遇到了很大阻力，近期成交量也隨之下降。 特別是 已擁有湘江經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)帶土地儲(chǔ)備的開(kāi)發(fā)商通過(guò)開(kāi)發(fā)休閑度假主題項(xiàng)目，將成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)創(chuàng)新的突破口。批準(zhǔn)預(yù)售總建筑面積為 萬(wàn)平方米，比去年同期增長(zhǎng) %，其中住宅預(yù)售面積為 萬(wàn)平方米，辦公用房預(yù)售面積為 萬(wàn)平方米，商業(yè)用房預(yù)售面積為 萬(wàn)平方米。 長(zhǎng)沙市土地交易市場(chǎng)近期發(fā)展?fàn)顩r及后市預(yù)測(cè) 2022 年 2022 年土地交易價(jià)格指數(shù)與房地產(chǎn)銷售價(jià)格指數(shù)對(duì)比表 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 2022 年 2022 年 2022 年 2022 年 2022 年 土地交易價(jià)格指數(shù) 100 房屋銷售價(jià)格指數(shù) 隨著國(guó)家宏觀政策調(diào)控及 長(zhǎng) 沙市 政府制定相關(guān)政策的實(shí)施， “ 一江兩岸 ” 、 “ 六橋三環(huán) ” 城市基礎(chǔ)建設(shè)推進(jìn)，拉動(dòng)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)步發(fā)展，不論是從土地開(kāi)發(fā)、還是商品房銷售和房屋租賃價(jià)格都呈現(xiàn)出 較好 的發(fā)展 前景 。 2022 年 7 月土地掛牌交易價(jià)格情況分析表 編號(hào) 位置 面積（ 平方米 ） 用途 起始價(jià)（萬(wàn)元） 單價(jià)（萬(wàn)元 /畝） [2022]掛 22 天心區(qū)青園街道辦事處 住宅 4195 [2022]掛 50 岳麓區(qū)銀盆嶺 商業(yè)、住宅 4611 1226 [2022]掛 29 雨花區(qū)航空路 2 號(hào) 商業(yè)、住宅 4611 93 [2022]掛 28 長(zhǎng)沙市雨花區(qū)勞動(dòng)?xùn)|路 101號(hào) 21074 商業(yè)、住宅 4677 萬(wàn)元 148 從上表中可以清晰看到，長(zhǎng)沙市近四年土地交易價(jià)格與土地供應(yīng)量、國(guó)家宏觀政策及整體市場(chǎng)走勢(shì)有比較大的關(guān)系。城西、東、南部的土地價(jià)格位居其次，就當(dāng)前土地交易情況來(lái)看，省政府周邊的土地升值速度比較明顯，土地交易價(jià)格也逐漸攀升。究其原因，主要是 202 2022 年的宏 觀調(diào)控政策的影響，其中也有前兩年市場(chǎng)交易情況踴躍，施工面積與銷售面積有所差距的原因。隨著經(jīng)濟(jì)和城市發(fā)展速度的加快，寫字樓市場(chǎng)將在近年有所回轉(zhuǎn)，但市場(chǎng)需求量仍不會(huì)很大，投資商需客觀研究市場(chǎng)后在寫字樓規(guī)劃、營(yíng)銷推廣上出彩，才能贏得市場(chǎng)的認(rèn)同。致使現(xiàn)在 市場(chǎng)上高價(jià)格、大戶型的商品房偏多，適合中等收入居民需要的中小戶型、中低價(jià)位的商品住宅供應(yīng)不足；商業(yè)用房供應(yīng)量偏大，風(fēng)險(xiǎn) 因素加大 。投資者與開(kāi)發(fā)商、管理單位之間的矛盾日益突出。我市住房一、二級(jí)市場(chǎng)還不平衡，需要采取措施進(jìn)一 步加速二手房市場(chǎng)的發(fā)展。眾多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中尚未有一家公司的市場(chǎng)占有率超過(guò) 5%。 （ 6）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目營(yíng)銷意識(shí)有待進(jìn)一步加強(qiáng) 雖然不少房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)已經(jīng)意識(shí)到對(duì)市場(chǎng)研究的重要性，但仍然有非常多的工作流于表面，受決策人的主觀因素影響較大，而往往主觀意識(shí)是無(wú)法很好駕馭市場(chǎng)的，由此導(dǎo)致市場(chǎng)上出現(xiàn)了一些市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力較差的項(xiàng)目。該區(qū)域由古至今一直都是長(zhǎng)沙市的城市中心，人口密集，商業(yè) 項(xiàng)目 密集，商業(yè)氣氛濃厚，有長(zhǎng)沙唯一的商業(yè)步行街 ―― 黃興南路步行街、五一路商圈、東塘商圈、新世紀(jì)文化體 育中心、火車站等各種商業(yè)、文娛、交通樞紐等重要設(shè)施。 奧美城、三角星花園等，還有分布最普遍的綜合用房如ＢＯＢＯ國(guó)際、五一華府、藍(lán)色地標(biāo)、蕊都 該區(qū)域離市中心區(qū)比較遠(yuǎn)，多是近幾年政府新開(kāi)發(fā)的區(qū)域 。該區(qū)域的商品房小區(qū)由于地價(jià)便宜，拆遷成本低等因素，普遍來(lái)說(shuō)規(guī)模比較大 。 湖景公園板塊。均價(jià)由 2400 元至 4300 元不等。 別墅板塊。由此可見(jiàn)，在商品房銷售面積中，有近 60%是在房屋竣工前通過(guò)預(yù)售實(shí)現(xiàn)的。 長(zhǎng)沙市 2022 年 13 月房屋銷售面積 (按區(qū)域分 ) 單位 :萬(wàn)平米 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 項(xiàng)目 全市 芙蓉區(qū) 天心區(qū) 岳麓區(qū) 開(kāi)福區(qū) 雨花區(qū) 長(zhǎng)沙縣 望城縣 寧鄉(xiāng)縣 瀏陽(yáng)市 合計(jì)銷售 面積 占％ % % % % % % % % % % 其中：現(xiàn)房銷售 面積 占％ % % % % % % % % % % 期房預(yù)售 面積 占％ % % % % % % % % % % 2022 年一季度，全市共完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資 億元，商品房施工面積 萬(wàn)平方米，其中新開(kāi)工面積 萬(wàn)平方米，分別比去年同期增長(zhǎng) %、 %和 %。商品房竣工面積的增批準(zhǔn)預(yù)售總建筑面積為 萬(wàn)平方米，比去年同期增長(zhǎng) %，其中住宅預(yù)售面積為 萬(wàn)平方米，辦公用房預(yù)售面積為 萬(wàn)平方米，商業(yè)用房預(yù)售面積為 萬(wàn)平方米。 增 速比去年同期回落了 個(gè)百分點(diǎn)。 長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)近期發(fā)展綜合預(yù)測(cè) 從較長(zhǎng)的時(shí)期來(lái)看， 2022 年修編后的城市總體規(guī)劃規(guī)定，到 2020 年長(zhǎng)沙市人口將增加到 350 萬(wàn)，城市用地規(guī)模由原來(lái)的 250 平方公里增加至 350 平方公里，城市空間結(jié)構(gòu)為 一主二次四組團(tuán) ，即一主 河?xùn)|主城區(qū)，二次 河西新城、星沙馬坡嶺新城，四組團(tuán) 撈霞組團(tuán)、高星塘嶺組團(tuán)、含浦組團(tuán)、暮云組團(tuán)。 隨 著長(zhǎng)沙城市版圖的不斷擴(kuò)大，交通條件的日趨完善，城市的住宅規(guī)劃用地規(guī)模亦發(fā)生明顯的變化，多家品牌發(fā)展商揮師長(zhǎng)沙，在長(zhǎng)沙的東、西、南、北片區(qū)圈得大片土地，各展優(yōu)勢(shì)，向市場(chǎng)展現(xiàn)了一幅逐鹿問(wèn)鼎的新戰(zhàn)國(guó)圖。由此可見(jiàn)，政策影響對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的作用正越來(lái)越明顯。這是繼 2022 年 10 月 29 日中國(guó)人民銀行上調(diào)金融機(jī)構(gòu)存貸款基準(zhǔn)利率后不到 5 個(gè)月，個(gè)人住房貸款利率再次上調(diào)。 2022 年 5 月底，建設(shè)部、國(guó)家稅務(wù)總局、財(cái)政部聯(lián)合下發(fā)通知，明確房 地產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅征收細(xì)則。以稅收平抑房?jī)r(jià)，是 各國(guó)普遍采用的調(diào)控手段。 對(duì)于房地產(chǎn)商而言，勢(shì)必也會(huì)影響到銷售價(jià)格及資金量。一旦出現(xiàn)類似于這樣的政策出現(xiàn)，開(kāi)發(fā)商將很難通過(guò)拔高產(chǎn)品檔次實(shí)現(xiàn)高額利潤(rùn)回報(bào)，對(duì)開(kāi)發(fā)商的壓力是非常大的。如企業(yè)人力資源儲(chǔ)備、資金儲(chǔ)備等。央行創(chuàng)新的差別存款準(zhǔn)備金率制度是具有代表性的政策之一。央行從 2022 年起已經(jīng)開(kāi)始推行一系列推進(jìn)利率市場(chǎng)化改革的方案與措施，包括再貸款的浮息，包括再貸款、再貼現(xiàn)水平的調(diào)整，也包括貸款利率上限浮動(dòng)范圍