【正文】 ，但單價(jià)相對(duì)較低，因此近四年整體土地交易價(jià)格相對(duì)均衡。在批準(zhǔn)預(yù)售的商品房中，住宅占上市總量的比重為 %，比去年同期增加 個(gè)百分點(diǎn)。預(yù)計(jì) 2022 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 年 9 月將是長(zhǎng)沙樓市的觀望期，在這段時(shí)間以?xún)?nèi)，開(kāi)發(fā)商、房地產(chǎn)中介企業(yè)都面臨很大的生存壓力，但總體降價(jià)空間不大，只可能會(huì)有部分樓盤(pán)以促銷(xiāo)的形式讓一部分利給購(gòu)房客戶。 值得注意的是星沙板塊，衛(wèi)星作用的逐步體現(xiàn)，同時(shí)浮出水面的就是在良好的規(guī)劃條件下而誕生出的一批精品樓盤(pán)，其發(fā)達(dá)的工業(yè)基礎(chǔ)是該板塊內(nèi)市場(chǎng)發(fā)展的基礎(chǔ)之一。 城市建設(shè)發(fā)展及遠(yuǎn)景分析 長(zhǎng)沙城市 規(guī)劃注重發(fā)揮長(zhǎng)沙山、水、洲、城融為一體的優(yōu)勢(shì)，堅(jiān)持 “ 顯山、露水、見(jiàn)秀 ” 的原則，突出長(zhǎng)沙的城市特色和個(gè)性，確立了 “ 一江兩岸、西文東市、六橋三環(huán)、山水洲城 ” 的格局；確定了高新技術(shù)和優(yōu)秀文化帶動(dòng)的方針，明確了長(zhǎng)沙科教、商貿(mào)、文化、信息四個(gè)中心的功能定位，制定了 “ 東引西拓、優(yōu)勢(shì)帶動(dòng)、環(huán)境先導(dǎo) 、城市提升 ” 四大發(fā)展戰(zhàn)略 。城鎮(zhèn)人 口所占比重達(dá) %，居全省首位，高于全省平均水平（ %） 個(gè)百分點(diǎn)。 （ 7）綠化情況 作為全國(guó)省會(huì)城市中 唯一 的生態(tài)建設(shè)示范試點(diǎn)市，公共綠地太少一直是長(zhǎng)沙綠化的 “ 短腿 ” ，近幾年，長(zhǎng)沙在城市綠化方面下了大功夫，興建了一批精品工程 ， 城市綠地率和綠化率不斷上升，創(chuàng)造了良好的人居環(huán)境。城區(qū)突出湖湘文化特色與山水洲城特征的融合，風(fēng)格獨(dú)特。城區(qū)萬(wàn)人擁有車(chē)輛 標(biāo)臺(tái) ,居全國(guó)省 會(huì)城市第 10 位。 總的來(lái)說(shuō)，長(zhǎng)沙的 城市化水平較高，是中部地區(qū)一座人居環(huán)境優(yōu)良的城市 。 2022 年 5 月止， 累計(jì)完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資 億元，同比增長(zhǎng) %，增幅同比提升 個(gè)百分點(diǎn)。但受鐵礦石、電力、運(yùn)輸價(jià)格上漲， 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 企業(yè)生產(chǎn)成本居高不下等因素影響，鋼材和有色金屬價(jià)格下降的幅度不會(huì)很大 ，預(yù)計(jì)此態(tài)勢(shì)將保持至明年，因此房地產(chǎn)行業(yè)基本上不用太過(guò)擔(dān)心建筑材料價(jià)格的過(guò)度上漲。 建筑及相關(guān)行業(yè)市場(chǎng)狀況分析 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 2022 年以來(lái)，隨著國(guó)家關(guān)于房地產(chǎn)的調(diào)控政策進(jìn)一步加強(qiáng)， 建材、鋼鐵等原 材料工業(yè)增長(zhǎng)指數(shù) 呈 高位持續(xù)回落狀態(tài)。一方面減少了土地市場(chǎng)供應(yīng)量，另﹁方面則提高了開(kāi)發(fā)商的拿地成本。 國(guó)家土地調(diào)控政策及走向分析 2022 年 土地 政策回顧 2022 年，政府政策圍繞抑制投資過(guò)熱和房地產(chǎn)投機(jī)，重點(diǎn)集中在土地與金融政策兩個(gè)方面。整體來(lái)說(shuō)，今年房地產(chǎn)價(jià)格上升的幅度已經(jīng)大大 低于去年。國(guó)家在緊縮銀根的同時(shí)為其他融資方式的開(kāi)展提供了方便之門(mén)。隨著美聯(lián)儲(chǔ)進(jìn)入加息周期，中國(guó)也逐步揭開(kāi)加息的帷幕，毫無(wú)疑問(wèn)將使開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房者展開(kāi)新的博弈。 2022 年隨著宏觀調(diào)控政策的逐步加強(qiáng) ， 長(zhǎng)沙市 商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu) 將會(huì)有所優(yōu)化調(diào)整 ， 長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)也將會(huì)逐步走向更為規(guī)范化，走品牌化、品質(zhì)化、規(guī)?；l(fā)展路線。 2022 年， 長(zhǎng)沙 市商品房的銷(xiāo)售均價(jià)為 2738 元 /平方米，比去年 上漲 %。 2022 年長(zhǎng)沙市共有 萬(wàn)平方米商品房批準(zhǔn)預(yù)售，同比增長(zhǎng) %。 2022 年 5 月 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比增長(zhǎng) %。 2022 年 5 月止累計(jì)完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資 億元，同比增長(zhǎng) %，增幅同比提升 個(gè)百分點(diǎn)。 長(zhǎng)沙市情 長(zhǎng)沙是湖南的省會(huì)，省政治、經(jīng)濟(jì)、文化、科教、商貿(mào)、交通、金融、信息中心 ，是中國(guó)中部地區(qū)一個(gè)充滿活力的省會(huì)城市，一個(gè)作為長(zhǎng)株潭經(jīng)濟(jì)一體化的核心城市，一個(gè)具有深厚湖湘文化底蘊(yùn)的歷史文化名城和優(yōu)秀旅游城市，有著優(yōu)良的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和城市發(fā)展環(huán)境。這其中有國(guó)家及地方政府部門(mén)的引導(dǎo)、媒體信息傳達(dá)作用加強(qiáng)，市場(chǎng)透明化程度提高的影響，更說(shuō)明了消費(fèi)市場(chǎng)已經(jīng)逐步轉(zhuǎn)型進(jìn)入良性發(fā)展階段，原來(lái)的信息不對(duì)稱(chēng)現(xiàn)象將越來(lái)越少在房地產(chǎn)市場(chǎng)中出現(xiàn)。 項(xiàng)目調(diào)研摘要 （ 1）天心區(qū)人居環(huán)境理想，發(fā)展?jié)摿?qiáng)勁 近 8 成被訪者認(rèn)同天心區(qū)的居住價(jià)值，對(duì)天心區(qū)的交通、環(huán)境普遍具有認(rèn)同感，但對(duì)居住配套的完善性尚存在疑問(wèn)。 （ 2） 問(wèn)卷樣本抽樣區(qū)域安排： 根據(jù)長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀及調(diào)查目的，本次市場(chǎng)調(diào)查抽樣區(qū)域表如下： 抽樣區(qū)域 （ %） 天心區(qū) 雨花區(qū) 芙蓉區(qū) 開(kāi)福區(qū) 岳麓區(qū) 合 計(jì) 35 30 25 5 5 100 （ 3）有效樣本條件 Ⅰ 問(wèn)卷樣本符合市場(chǎng)調(diào)查行規(guī)的要求：如無(wú)相關(guān)行業(yè)（房地產(chǎn)、廣告、市調(diào)、咨詢(xún)）從業(yè)人員及親屬等； Ⅱ 商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)調(diào)查被訪者應(yīng)為有經(jīng)商和投資實(shí)際與潛在需求的客戶； 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) Ⅲ 寫(xiě)字樓物業(yè)市場(chǎng)調(diào)查被訪者一部分為對(duì)公司事務(wù)具有相應(yīng)決策權(quán)或影響力的公司經(jīng)理級(jí)人員為佳；另一部分被訪者以雨花區(qū)、天心區(qū)政府機(jī)構(gòu)及企事業(yè)單位辦公室主管人員為佳； Ⅳ 訪談?wù){(diào)研被訪者應(yīng)為對(duì)房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)業(yè)務(wù)和長(zhǎng)沙市場(chǎng)熟悉的營(yíng)銷(xiāo) /策劃總監(jiān) 或同等級(jí)人員。 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 長(zhǎng)大力求以分物業(yè)形態(tài)、分發(fā)展周期、有針對(duì)性的、科學(xué)有效的市場(chǎng)研究為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)提供務(wù)實(shí)合理的決策基礎(chǔ)，并為開(kāi)發(fā)單位后續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略 提供思想基石。 調(diào)研區(qū)域及策略 調(diào)研區(qū)域 （ 1）住宅物業(yè)調(diào)研區(qū)域依據(jù)長(zhǎng)沙市行政區(qū)域劃分分為： 芙蓉區(qū)、雨花區(qū)、天心區(qū)、岳麓區(qū)、開(kāi)福區(qū) 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) （ 2）商業(yè)、寫(xiě)字樓物業(yè)調(diào)研區(qū)域依據(jù)長(zhǎng)沙市現(xiàn)有商圈分布規(guī)模及輻射能力劃分為： 火車(chē)站商圈、五一路商圈、東塘商圈、伍家?guī)X商圈、袁家?guī)X商圈 、榮灣鎮(zhèn)商圈 調(diào)研策略 （ 1）調(diào)研方法 本次市場(chǎng)調(diào)查采用兩種方法進(jìn)行：對(duì)長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀、政策及市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的調(diào)查，主要采取數(shù)據(jù)資料收集、分析研究，并輔之以實(shí)地市場(chǎng)調(diào)查；對(duì)目標(biāo)消費(fèi)者調(diào)查主要采取入戶面訪、問(wèn)卷測(cè)試的方式；同時(shí)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)專(zhuān)業(yè)人士采用深度焦點(diǎn)訪談的方式；均輔之以二手資料的分析與研究；總體思路是采用定量研究與定性分析相結(jié)合的方法，以收相輔相成之效。 根據(jù)問(wèn)卷調(diào)研所采集的數(shù)據(jù)容易受年齡、職業(yè)、文化水平、房地產(chǎn)認(rèn)知程度所局限的特性，本次調(diào)研除在問(wèn)卷設(shè)計(jì)、訪談引導(dǎo)上有所突破外，另制定了合理范圍內(nèi)的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)結(jié)果優(yōu)化原則，采取經(jīng)驗(yàn)值與數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)相結(jié)合的辦法，使調(diào)研數(shù)據(jù)更具參考價(jià)值，圓滿完成本次項(xiàng)目市場(chǎng)綜合調(diào)研任務(wù)。 （ 5）長(zhǎng)沙購(gòu)房客戶消費(fèi)心理正趨于理性，置業(yè)思想日漸成熟 不論是住宅物業(yè)，還是商業(yè)、寫(xiě)字樓物業(yè)，被訪者在地段、價(jià)格、配套、品質(zhì)、物業(yè)服務(wù)上的需求正 越來(lái)越高，對(duì)居住及商業(yè)所需的軟、硬性基礎(chǔ)也考慮得越來(lái)越完善，種種跡象表明，長(zhǎng)沙購(gòu)房客戶的置業(yè)心理正日漸成熟。公園、學(xué)校、醫(yī)療衛(wèi)生、市政休閑廣場(chǎng)環(huán)侍左右，往北省政府新址、天心區(qū)政府、 中南大學(xué)鐵道校區(qū)、中南林業(yè)大學(xué)、湖南省廣播電視大學(xué)、湖南省保險(xiǎn)學(xué)院、省農(nóng)機(jī)研究所、 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 省林科所等諸多高等院校、科研院所云集于此，有著相當(dāng)深 厚的文化底蘊(yùn)和學(xué)術(shù)氛圍 ；往東有 紅星大市場(chǎng)、湖南鋼材大市場(chǎng)、天心區(qū)民營(yíng)科技園、三人托農(nóng)業(yè)生態(tài)休閑園、立達(dá)人高科技農(nóng)業(yè)示范園等一大批在中南地區(qū)具有影響力的商貿(mào)中心大市場(chǎng)、科技園區(qū)， 周邊規(guī)劃住宅小區(qū)數(shù)量較多，未來(lái)人居及商業(yè)價(jià)值極高，是不可多得的綜合性項(xiàng)目用地之一。 （ 4）固定資產(chǎn)投資總額 2022 年 —— 2022 年 全社會(huì)固定資產(chǎn)投資年均增長(zhǎng) %。其中商品住房銷(xiāo)售均價(jià)為 2391 元 /平方米，比去年上升了 %。 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 但受?chē)?guó)家宏觀政策調(diào)控影響，長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)投資增速正在趨緩。隨著 長(zhǎng)沙 市居民收入水平的不斷提高，居住品位的不斷提升，消費(fèi)者的 購(gòu)房需求還將有一個(gè)較大的上升空間。商品房竣工面積的增速比去年同期回落了 個(gè)百分點(diǎn)。 加入 WTO 后，我國(guó)經(jīng)濟(jì)逐漸與國(guó)際接軌，金融市場(chǎng)運(yùn)行受?chē)?guó)際因素影響增加。 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商融資方式多樣化。 （ 4） 房地產(chǎn)市場(chǎng) 縱觀 2022 年國(guó)內(nèi)金融政策，提高了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本，使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資趨于下降，從而影響到房地產(chǎn)市場(chǎng)的供應(yīng)；加息改變了需求的預(yù)期，突現(xiàn)出真實(shí)的購(gòu)房需求。房貸證券化的可行性也將會(huì)是 2022 年討論的熱點(diǎn)。首先，國(guó)家停止協(xié)議出讓土地，使得現(xiàn)在的大部分土地供應(yīng)轉(zhuǎn)為國(guó)家儲(chǔ)備，或在企業(yè)間實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)化流通。同時(shí)，政策的還將關(guān)注農(nóng)民的切身利益，保護(hù)耕地、維護(hù)失地農(nóng)民的切身利益、提高土地的利用效率以及如何在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的環(huán)境下合理評(píng)估土地價(jià)值 等方面將是明年土地政策的焦點(diǎn)所在。從發(fā)展 趨勢(shì)來(lái)看，受前期產(chǎn)能增長(zhǎng)過(guò)快、國(guó)家宏觀調(diào)控措施效果進(jìn)一步顯現(xiàn)、市場(chǎng)預(yù)期等因素的影響，鋼材、有色金屬價(jià)格有進(jìn)一步慣性下跌的可能。在這新的發(fā)展平臺(tái)上，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式要求有重大的創(chuàng)新才能適應(yīng)發(fā)展，而 2022 年將是能否實(shí)現(xiàn)這個(gè)轉(zhuǎn)折的關(guān)鍵年份。城市基 礎(chǔ)設(shè)施和市政工程建設(shè) 也 有了顯著的增加和改善。 （ 3） 公用設(shè)施 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 長(zhǎng)沙城市公用設(shè)施日趨完善。 （ 5） 人居條件 長(zhǎng)沙是全國(guó)省會(huì)城市 中唯一 的生態(tài)建設(shè)示范試點(diǎn)市。 2022 年 長(zhǎng)沙 市城市居民人均可支配收入突破萬(wàn)元大關(guān)，達(dá) 11021 元，在全國(guó)省會(huì)城市中排第 6 位，比上年增長(zhǎng) %；農(nóng)村居民人均可支配收入 4179 元，比上年增長(zhǎng) %，其增速高于城市居民 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 個(gè)百分點(diǎn)，比全省平均水平高 1452 元，在全國(guó) 26 個(gè)省會(huì)城市中居第 7 位。在全市總?cè)丝谥?，居住在城?zhèn)的人口為 萬(wàn)人，占總?cè)丝诘?，比上年增加 萬(wàn)人，增幅上升 個(gè)百分點(diǎn)。預(yù)計(jì) 2022 年居住消費(fèi)將繼續(xù)保持增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，但與 2022 年及以前的居住消費(fèi)支出將更加理性。 而市內(nèi)的老城區(qū)，雖然地塊儲(chǔ)備量不足，拆遷成本過(guò)高導(dǎo)致拿地困難，但只要土地有量放，便也難逃“資本大鱷”的手掌。 當(dāng)前長(zhǎng)沙市 3000 元以上單價(jià)的住宅樓盤(pán)銷(xiāo)售已經(jīng)遇到了很大阻力，近期成交量也隨之下降。批準(zhǔn)預(yù)售總建筑面積為 萬(wàn)平方米，比去年同期增長(zhǎng) %，其中住宅預(yù)售面積為 萬(wàn)平方米，辦公用房預(yù)售面積為 萬(wàn)平方米，商業(yè)用房預(yù)售面積為 萬(wàn)平方米。 2022 年 7 月土地掛牌交易價(jià)格情況分析表 編號(hào) 位置 面積（ 平方米 ） 用途 起始價(jià)（萬(wàn)元） 單價(jià)（萬(wàn)元 /畝） [2022]掛 22 天心區(qū)青園街道辦事處 住宅 4195 [2022]掛 50 岳麓區(qū)銀盆嶺 商業(yè)、住宅 4611 1226 [2022]掛 29 雨花區(qū)航空路 2 號(hào) 商業(yè)、住宅 4611 93 [2022]掛 28 長(zhǎng)沙市雨花區(qū)勞動(dòng)?xùn)|路 101號(hào) 21074 商業(yè)、住宅 4677 萬(wàn)元 148 從上表中可以清晰看到，長(zhǎng)沙市近四年土地交易價(jià)格與土地供應(yīng)量、國(guó)家宏觀政策及整體市場(chǎng)走勢(shì)有比較大的關(guān)系。究其原因，主要是 202 2022 年的宏 觀調(diào)控政策的影響，其中也有前兩年市場(chǎng)交易情況踴躍，施工面積與銷(xiāo)售面積有所差距的原因。致使現(xiàn)在 市場(chǎng)上高價(jià)格、大戶型的商品房偏多，適合中等收入居民需要的中小戶型、中低價(jià)位的商品住宅供應(yīng)不足；商業(yè)用房供應(yīng)量偏大，風(fēng)險(xiǎn) 因素加大 。我市住房一、二級(jí)市場(chǎng)還不平衡，需要采取措施進(jìn)一 步加速二手房市場(chǎng)的發(fā)展。 （ 6）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)意識(shí)有待進(jìn)一步加強(qiáng) 雖然不少房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)已經(jīng)意識(shí)到對(duì)市場(chǎng)研究的重要性，但仍然有非常多的工作流于表面，受決策人的主觀因素影響較大，而往往主觀意識(shí)是無(wú)法很好駕馭市場(chǎng)的，由此導(dǎo)致市場(chǎng)上出現(xiàn)了一些市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力較差的項(xiàng)目。 奧美城、三角星花園等，還有分布最普遍的綜合用房如ＢＯＢＯ國(guó)際、五一華府、藍(lán)色地標(biāo)、蕊都 該區(qū)域的商品房小區(qū)由于地價(jià)便宜，拆遷成本低等因素，普遍來(lái)說(shuō)規(guī)模比較大 。均價(jià)由 2400 元至 4300 元不等。由此可見(jiàn)，在商品房銷(xiāo)售面積中，有近 60%是在房屋竣工前通過(guò)預(yù)售實(shí)現(xiàn)的。商品房竣工面積的增批準(zhǔn)預(yù)售總建筑面積為 萬(wàn)平方米，比去年同期增長(zhǎng) %，其中住宅預(yù)售面積為 萬(wàn)平方米，辦公用房預(yù)售面積為 萬(wàn)平方米，商業(yè)用房預(yù)售面積為 萬(wàn)平方米。 長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)近期發(fā)展綜合預(yù)測(cè) 從較長(zhǎng)的時(shí)期來(lái)看， 2022 年修編后的城市總體規(guī)劃規(guī)定，到 2020 年長(zhǎng)沙市人口將增加到 350 萬(wàn)，城市用地規(guī)模由原來(lái)的 250 平方公里增加至 350 平方公里，城市空間結(jié)構(gòu)為 一主二次四組團(tuán) ，即一主 河?xùn)|主城區(qū)，二次 河西新城、星沙馬坡嶺新城，四組團(tuán) 撈霞組團(tuán)、高星塘嶺組團(tuán)、含浦組團(tuán)、暮云組團(tuán)。由此可見(jiàn)，政策影響對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的作用正越來(lái)越明顯。 2022 年 5 月底，建設(shè)部、國(guó)家稅務(wù)總局、財(cái)政部聯(lián)合下發(fā)通知，明確房 地產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅征收細(xì)則。 對(duì)于房地產(chǎn)商而言，勢(shì)必也會(huì)影響到銷(xiāo)售價(jià)格及資金量。如企業(yè)人力資源儲(chǔ)備、資金儲(chǔ)備等。央行從 2022 年起已經(jīng)開(kāi)始推行一系列推進(jìn)利率市場(chǎng)化改革的方案與措施，包括再貸款的浮息，包括再貸款、再貼現(xiàn)水平的調(diào)整，也包括貸款利率上限浮動(dòng)范圍