【正文】 避 2004年出臺的與房地產密切相關的一系列金融政策，力度之大、動作之迅猛雖出乎不少人的意料，但其根本目的還是調整房地產業(yè)的結構，使之持續(xù)、健康地發(fā)展，并且和整個國民經濟的發(fā)展相協(xié)調。2004年的金融政策調控方面，主要著力于兩個方面：一是調整資本金比例，抬高行業(yè)準入門檻；二是提高個人住房按揭貸款門檻。 縱觀2004年的金融政策調整，可以概括出以下兩個特點： 　　 一是通過“差別化”政策，在總量調控的基礎上解決結構問題。央行創(chuàng)新的差別存款準備金率制度是具有代表性的政策之一。央行不僅在兩次出臺貸款利率浮動政策、上調存款準備金率、再貸款浮息制度等政策時，針對不同金融機構采用差別化政策手段間接調控市場流動性、引導金融機構的貸款行為，而且通過“窗口指導”等直接調控手段引導金融機構及時加大對農業(yè)、中小企業(yè)、擴大消費、增加就業(yè)等方面的貸款支持。在對個人住房貸款風險防范進行規(guī)定的時候，限制了高檔住宅，但經濟適用房等具有保障性質的政策性商品住房卻得到了更優(yōu)惠的政策：如經濟實用住房建設單位可以用在建項目做抵押向商業(yè)銀行申請貸款，個人住房貸款利率執(zhí)行中國人民銀行公布的貸款利率，不得上浮等。 　 　二是靈活運用數量型工具，適時激活價格型工具。央行從2003年起已經開始推行一系列推進利率市場化改革的方案與措施，包括再貸款的浮息，包括再貸款、再貼現(xiàn)水平的調整，也包括貸款利率上限浮動范圍的擴大。2004年10月29日，并在年內第二次擴大金融機構貸款利率浮動區(qū)間，賦予金融機構根據宏觀調控信號調整行為的更大活動空間，更加充分有力地發(fā)揮出利率在經濟金融調控中的作用。 對房地產行業(yè)來講，由于我國的市場經濟環(huán)境尚未發(fā)展成熟，2004年出臺的一系列政策調整，所帶來的影響效應還需一段時間才能顯現(xiàn)。2005年預計將會在以下方面繼續(xù)深化、加強2004年的各項調控政策：　　 第一，繼續(xù)進行結構性調整。鑒于目前全國房地產發(fā)展出現(xiàn)的局部過熱、結構性失衡等問題，宏觀調控政策將繼續(xù)保持今年“有保有壓、有松有緊”的靈活性，可能對過熱產品、過熱地區(qū)進一步采取控制措施，引導市場的有序發(fā)展。 　 第二，加大價格型工具的運用力度與運用范圍，運用利率等價格杠桿進行調控，對銀行體系和實體經濟可以產生漸進式的影響，更富有彈性，也更有利于發(fā)揮市場在資源配置中的基礎性作用。根據市場化運作的原則，銀行為了降低風險，會對資信較差的企業(yè)提高貸款利率、限制用款條件，反之，資信較好的企業(yè)申請銀行貸款將會顯得相對容易，利率也更加優(yōu)惠。通過加大價格型工具的運用力度與運用范圍，可以達到引導房地產向健康、規(guī)范方向發(fā)展的目的。 　 第三，合理控制貨幣信貸增長，抓緊完善金融宏觀調控制度性建設，加快推進金融改革。我國以間接融資為主的融資結構缺乏彈性，不利于穩(wěn)健貨幣政策的實施和傳導，也不利于利用市場機制優(yōu)化配置資金資源。在銀行緊縮信貸規(guī)模的背景下，作為資金密集型產業(yè)，將完善、推進房地產信托、住房抵押貸款證券化等融資模式，以促進房地產資本市場的發(fā)展 具體到細節(jié)，金融方面將會有可能設置不同的房貸利率，對高于某個價格底線的房貸采取不同利率的辦法，對開發(fā)商的貸款采取更為嚴格的審批手續(xù)，以不同的利率作為調控房地產市場過快發(fā)展，商品房結構不合理的工具。對于當前的房地產市場來說，徹底抵御此種金融政策的幾率是是很小的，只能在項目開發(fā)前，對當前市場價格進行研究，確定項目價格在本區(qū)域商品房銷售均價在300元500元左右的范圍內浮動，才有可能降低此種金融政策來臨時銷售面臨的風險。 區(qū)域影響因素規(guī)避 本報告所指的區(qū)域影響因素主要包括區(qū)域經濟發(fā)展趨勢、區(qū)域商品房供求量、商品房開發(fā)結構、項目競爭力、區(qū)域價格走勢、區(qū)域商品房消費習慣、城市建設拓展計劃等幾個方面。 （1）區(qū)域經濟發(fā)展趨勢 長沙市近幾年來都基本保持年GDP10%左右的增長速度，人均可支配收入已突破萬元大關，個人食品方面的消費支出比重也逐步下降，體現(xiàn)了長沙市經濟發(fā)展基礎良好，發(fā)展勢頭穩(wěn)健有力的狀態(tài)。2005年5月，長沙市房地產投資相比去年同期仍保持了40%以上的增長。預計2005年居民消費價格指數增速將會放緩，%左右的增速。 總的來說，長沙市經濟發(fā)展趨勢對房地產投資開發(fā)是有利的。 （2）區(qū)域商品房供求量 根據有關資料顯示，2005年上半年開發(fā)的商品房面積達到了1000萬平米，而長沙市每年的商品房需求量在400萬平米以上，另受6月起開始實施的房地產新政影響，下半年成交量將處于保守狀態(tài)，因此估計2005年商品房空置率還將會有所增高，主要可能為住宅產品的空置。 2006年的商品房開發(fā)量仍然會出現(xiàn)供大于求的局面，眾多大盤也可能會在明后年集中上市，市場會出現(xiàn)比較大的承受壓力。因此，2006年上市的住宅項目應從戶型設計、建筑規(guī)劃、園藝風格、營銷戰(zhàn)略上進行突破，以在競爭激烈的市場中獲得理想的經濟、社會效益。 （3）商品房開發(fā)結構 2005年的商品房開發(fā)結構已經有所調整，商業(yè)用房項目開發(fā)量不大，但住宅項目、寫字樓項目的開發(fā)仍然會增加市場上商業(yè)用房的上市量，隨著市場經濟的好轉和長沙商業(yè)回暖，預計2006年商業(yè)用房市場態(tài)勢會比2002005年要好，但寫字樓市場至今還難以體現(xiàn)。根據經驗值判斷，長沙還是需要上規(guī)模、上檔次，但總價和租賃費用不是太高的寫字樓項目出現(xiàn)。 （4） 區(qū)域價格走勢 長沙房地產市場的價格走勢增長較大的是2004年，2005年上半年商品房價格也有所上漲，但受6月份新政及后續(xù)房地產調控政策的影響，2005年和2006年的商品房價格增速將會有所放緩，在現(xiàn)有價格水平上保持略微上揚的價格走勢。因此，2006年上市的項目基本上可以按照當前的成本及心理價位期望來進行測算，但在實際銷售過程中，必要的價格策略仍然是不可缺少的！ （5） 城市拓建計劃 根據上述對長沙市城市規(guī)劃建設方向的研究，預計2006年及未來三年的主要任務是實現(xiàn)和鞏固新城區(qū)的居住、商業(yè)價值地位，城市規(guī)模仍將繼續(xù)擴大，現(xiàn)有的新城區(qū)（如城南省政府周邊）在未來三年內逐步成熟，導致目前這些區(qū)域內的項目價值也會一路走高。2006年開發(fā)的這些區(qū)域項目，可能會受到來自于周邊區(qū)域成熟，而希望項目價格也跟隨高漲的誘惑，但此種方式是不可取的，2006年商品房空置量仍比較大，項目能盡快實現(xiàn)銷售回籠資金，對開發(fā)商來說，未嘗不是降低風險的最好辦法。第二章 區(qū)域市場調研分析七 區(qū)域板塊市場調研分析 芙蓉區(qū)區(qū)域板塊市場調研分析 芙蓉區(qū)情 芙蓉區(qū)地處湖南省省會長沙市中心城區(qū), 橫跨美麗的瀏陽河, 、人口40多萬, 下轄11個街道, 1個鄉(xiāng), 1個副縣級管理局。 芙蓉區(qū)有著得天獨厚的區(qū)位優(yōu)勢。省、市首腦機關匯集于此, 是湖南政治、 經濟、文化、商貿、信息的中心, 也是人流、物流、資金流、信息流密集度最高的地域。長沙火車站、長沙汽車東站、 湖南通信指揮中心的交通、信息樞紐駐于區(qū)內；五一大道等20多條城市主干道縱橫交織, 京珠高速公路穿境而過。 轄區(qū)內街市繁華, 人氣興旺, 綜合商廈、大型市場和特色街市星羅棋布, 社會消費品零售總額歷年居全省縣（區(qū)）第一。 區(qū)內金融機構、星級賓館、寫字樓鱗次櫛比, 商務活動非常活躍。 芙蓉區(qū)已建成各類商品市場81個，總建筑面積100余萬平方米，初步形成了以陶瓷建材、 家用電器、通訊器材、IT產業(yè)、書刊、服裝、水果蔬菜等為主的七大市場群體。全區(qū)工業(yè)品專 業(yè)市場年銷售額120億元，從業(yè)人員11萬人。以友誼阿波羅、平和堂、家樂福為龍頭的各類商 業(yè)網點星羅棋布，年銷售額達140億元，安置就業(yè)人員6萬人，引領市場經濟發(fā)展方向，構建了 長沙西文東市的發(fā)展格局，奠定了芙蓉區(qū)三產立區(qū)的經濟基礎。 芙蓉區(qū)部分樓盤調研分析芙蓉區(qū)部分樓盤調研分析表 序號項目名稱項目位置開發(fā)商項目概況1東方新城荷晏路與萬家麗路交匯處新金鴻置業(yè)有限公司規(guī)劃總建筑面積40萬平方米，目前一期已全部竣工，已交付使用1200多戶，分為C、D、E、F組團；八月份之前還將有A、B兩個組團，600多戶交付使用。東方新城二期北面工程已經開始，預計今年下半年對外發(fā)售。2銀港水晶城馬王堆銀港房地產開發(fā)公司總用地面積210畝，綠化率40%以上，總建筑面積達35萬平米3世嘉國際華城人民東路勝輝置業(yè)公司總建筑面積18萬平米，均價3400元左右4上東印象晚報大道與二環(huán)線的交匯處住友房地產開發(fā)有限公司，均價2566元/平米，戶型40122平米5公園11號車站北路333號湘名園房地產開發(fā)公司均價250萬元——350萬元/套，總占地面積： 約27畝 容積率： 6五洲新城車站北路長盛置業(yè)有限公司商住結合，總建筑面積20萬平米，第一期開發(fā)15萬平方，第二期開發(fā)5萬平方米，預計今年六月份開工，二00六年底全面竣工交付使用。7時速風標晚報大道湘誠房地產開發(fā)公司商業(yè)、寫字樓加小戶型住宅，寫字樓均價2700元/平米8湖南國際商務中心火車站東廣場長沙聯(lián)豐房地產開發(fā)公司寫字樓、商業(yè)物業(yè)。辦公樓均價3700元/平米，商鋪均價9500元/平米9湖南文化大廈韶山北路139號保利地產，寫字樓均價5000元/平米。原湖南大劇院，CBD中央商務區(qū)10城市生活家解放西路辰其房地產開發(fā)公司，住宅均價3700元/平米11頤美現(xiàn)代城長沙市芙蓉中路388號頤美房地產，以SOHO小戶型為主， 芙蓉區(qū)房地產市場綜合分析 約有80%的CBD規(guī)劃位于芙蓉區(qū)，因此，芙蓉區(qū)內的商業(yè)、寫字樓及市中心住宅項目較多，市中心住宅又以小戶型住宅為主，整個市場布局可以分為東部的高尚社區(qū)板塊，而車站北路另一側則以商業(yè)、寫字樓項目為主，整個布局輪廓清晰，市中心的商業(yè)、辦公用房項目投資潛力比較大，而東部的居住板塊項目因其良好的人居環(huán)境，也是2002005年住宅消費的熱點地帶，對芙蓉區(qū)的房地產市場研究和長沙市新興住宅項目密集區(qū)的研究分析極其具有代表意義和示范性。下面就芙蓉區(qū)政府周邊樓盤特點進行比較詳細的分析： 片區(qū)街區(qū)功能分析本片區(qū)是政府統(tǒng)一規(guī)劃的東部新城居住集中區(qū)，以人民路為界，人民路以北基本為商貿市場核心區(qū)和經濟適用房區(qū)，業(yè)內人士不難看出，東部城區(qū)最大的特征是市場群，如萬家麗建材超市、馬王堆陶瓷建材新城、馬王堆商貿城、好益家建材超市、馬王堆建材市場、東陽陶瓷城等，這些長沙家居建材行業(yè)的代表皆匯聚此地，經濟適用房如德政園、東方新城、新世紀家園等；人民路以南基本為高尚住宅區(qū)，如西街花園、水云間、仁和香堤雅境等是東部新城1000多畝正在開發(fā)的中高檔住宅區(qū)。片區(qū)規(guī)劃根據芙蓉區(qū)“一河兩岸、三區(qū)一帶”的規(guī)劃，完善東片新城區(qū)總體規(guī)劃建設將是未來幾年的重中之重?！耙缓觾砂丁笔侵笧g陽河兩岸，“三區(qū)一帶”是指都市文明典范區(qū)、商貿市場核心區(qū)、工業(yè)農業(yè)精品區(qū)和瀏陽河風光帶，重點是加快東岸鄉(xiāng)地區(qū)開發(fā)建設，發(fā)展科技工業(yè)園、新型專業(yè)市場群體和都市農業(yè)。其中，提升長善垸地區(qū)布局，高品位規(guī)劃瀏陽河沿河兩岸，并將之逐步建成集園林綠化、休閑娛樂、旅游觀光、特色飲食于一體的都市風光帶成為一大亮點。商貿核心區(qū)重在發(fā)展現(xiàn)代商貿批發(fā)業(yè)，適度發(fā)展房地產業(yè)，而本片區(qū)正處于商貿核心區(qū)和瀏陽河風光帶的規(guī)劃區(qū)域內。為了加快城區(qū)東拓，芙蓉區(qū)將以芙蓉區(qū)區(qū)治東遷和科技工業(yè)園建設為契機，以路網建設為開發(fā)重點，推進馬王堆路、高嶺路、漢城路、星沙大道延長線及遠大路、展覽館路、火炬路、人民東路延長線的改擴建工程，構建“四縱”、“四橫”的新城區(qū)路網結構。便利的交通配套人民東路和火星大道交界處為片區(qū)中心，由火星大道、馬王堆路、人民東路、二環(huán)線、雨花大道構建的交通網，使去火車站、黃花機場均很方便。 6012143等公交經過，公交線路較少，但路面較寬。 公共配套有待進一步完善從機關單位來看，芙蓉區(qū)政府，芙蓉區(qū)工商局、法院、稅務局、公安局、司法局、公務員小區(qū)正在片區(qū)中心；從教育設施來看，片區(qū)內有樟木壩小學、火星小學、田家炳實驗中學；從醫(yī)療系統(tǒng)來看：片區(qū)內有旺旺醫(yī)院（在建）、小區(qū)內診所、黃興醫(yī)院、鐵路醫(yī)院；就風光帶來說，片區(qū)內有瀏陽河風光帶；廣場有市政綠化廣場；金融服務機構有建行、農行等銀行。生活服務配套欠齊全從購物來看，有待建的大型超市、小區(qū)便利店、千惠連鎖超市、家潤多超市馬王堆店（銀力家園）；就市場而言，有馬王堆水果、蔬菜批發(fā)市場；建材市場有萬家麗建材超市、馬王堆陶瓷建材新城、好益家建材超市、馬王堆建材市場、東陽陶瓷城等；該片區(qū)以人民東路和火星大道交界處為中心，作為居家生活基本配套的學校、超市、醫(yī)院、公交系統(tǒng)不甚完善，生活氛圍欠成熟，但芙蓉區(qū)政府已完成搬遷，而且已有大批項目正在開發(fā)。預計不久的將來將逐步完善。片區(qū)房地產特點1）項目分布情況該片區(qū)位于城郊結合部，新開發(fā)的項目比較多，項目規(guī)模均較大，從區(qū)域樓盤分布狀況來看，人民東路以北是以遠大路和火星路兩廂市場群落為主的商貿市場核心區(qū)及經濟適用房居住區(qū)；人民東路以南與火星大道交匯處是1000多畝正在開發(fā)的中高檔住宅區(qū)；人民東路跨過瀏陽河的東段上有規(guī)劃的占地2000畝的湖南新世紀汽車貿易服務園區(qū)和占地1665畝的長沙東湖生態(tài)休閑園兩個項目。（瀏陽河大橋正在修建）2）戶型多樣化據調查分析，本區(qū)域樓盤的戶型從三十多平方米的一居室到兩百多平米的復式，房型多樣，可以滿足各種消費者的需求。區(qū)域內樓盤均價在14003500元/㎡之間。3）商鋪趨于飽和據調查顯示，目前區(qū)域商鋪趨于飽和。片區(qū)位于東城商貿市場核心區(qū)，區(qū)域內集中了大量的專業(yè)市場，并且各大小樓盤底商也大大增加了商鋪的銷售面積，目前東區(qū)人氣依然不夠旺盛，過多的商鋪規(guī)劃容易造成產品的積壓