【正文】 全年生產(chǎn)總值 （億元） 固定資產(chǎn)投資 （億元） 人均可支配收入 （元） 居民消費(fèi)價(jià)格總指數(shù)上漲 房地產(chǎn)開發(fā)投資 （億元） 居住消費(fèi)價(jià)格 上漲 2022 年 8704 下降 % 下降 % 2022 年 9021 下降 % 下降 % 2022 年 9933 % % 2022 年 11021 % % 從以上數(shù)據(jù)可以看出，自“十五計(jì)劃”開始，長沙市各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)都處于穩(wěn)定增長狀態(tài)，隨著居民收入增加、對(duì)外貿(mào)易及區(qū)域內(nèi)商業(yè)貿(mào)易的逐步活躍，居民消費(fèi)需求也出現(xiàn)了高漲，房產(chǎn)消費(fèi)作為最基本的生活需求，長沙市民對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)抱以極大的消費(fèi)熱忱，房地產(chǎn)投資也由 2022 年開始基本保持 30%以上的增長速度。 2022 年一季度，受鐵礦石和有色金屬原料漲價(jià)等因素影響，多數(shù)鋼鐵品種、電解鋁和主要的有色金屬產(chǎn)品價(jià)格明顯上漲。 （ 3） 土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)發(fā)展變化 2022 年，國務(wù)院總理三次批示徹查在建和未建的大型商業(yè)設(shè)施，清理固定資產(chǎn)投資重點(diǎn)對(duì)象，如高爾夫球場(chǎng)、大型物流園區(qū)及大型購物中心等。通過控制房地產(chǎn)供應(yīng)的源頭、規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序、通過加息等手段來平衡房地產(chǎn)市場(chǎng)供求等幾個(gè)方面全方位對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行規(guī)范。從長期來講，房價(jià)的過快增長會(huì)得到平抑，其中加息幅度是影響房價(jià)漲跌的關(guān)鍵因素。國家積極鼓勵(lì)開展房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)、突破以往房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的規(guī)模的政策有助于豐富房地產(chǎn)融資渠道、降低住宅產(chǎn)品地產(chǎn)項(xiàng)目的融資門檻，減輕了房地產(chǎn)開發(fā)商的融資壓力。此外，人民幣面臨升值的壓力，對(duì)于改變海外投資的流入影響深遠(yuǎn)，也成為未來影響中國房地產(chǎn)運(yùn)行的重要國際因素。長沙市房地產(chǎn)消費(fèi)者也會(huì)更加趨于理性，這將 更加有利于化解市場(chǎng)中存在的投機(jī)、非理性因素，從而促進(jìn)市場(chǎng)的真正健康穩(wěn)定的發(fā)展。其中商品住房銷售均價(jià)為 2391 元 /平方米，比去年上升了 %。商品房上市量自 98 年來第一次出現(xiàn)負(fù)增長。商品房銷售面積同比增長 %，增幅同比回落 個(gè)百分點(diǎn)，住宅銷售額同比增長 %，增幅同比回落 個(gè)百分點(diǎn)。 （ 5）房地產(chǎn)業(yè)所占比重 長沙市房地產(chǎn)業(yè)在第三產(chǎn)業(yè)中的比重為 5%。 全市轄芙蓉、天心、岳麓、開福、雨花五區(qū)和長沙、望城、寧鄉(xiāng)三縣及瀏陽市，共有 52 個(gè)街道辦事處， 76 個(gè)建制鎮(zhèn)， 44 個(gè)鄉(xiāng)。 二 調(diào)研背景 項(xiàng)目背景 本項(xiàng)目由長沙長大房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投資，擬分兩期進(jìn)行開發(fā)。 （ 2）價(jià)格、地段仍然是購房決策的重心 本次調(diào)研結(jié)果顯示，價(jià)格與地段成為購房者首先考慮的因素。 調(diào)研數(shù)據(jù)采集、研究工具 （ 1）調(diào)研數(shù)據(jù)采集的渠道主要為： ①問卷調(diào)查的數(shù)據(jù)； ②專家訪談數(shù)據(jù)； ③國家及政府相關(guān)文件； ④專業(yè)機(jī)構(gòu)市場(chǎng)調(diào)研數(shù)據(jù)； ⑤各級(jí)統(tǒng)計(jì)局所屬宏觀、區(qū)域、行業(yè)統(tǒng)計(jì)結(jié)果； ⑥經(jīng)驗(yàn)值判斷的估測(cè)數(shù)據(jù)等。芙蓉南路項(xiàng)目 市場(chǎng)綜合調(diào)研分析報(bào)告及設(shè)計(jì)建議書 第一章 宏觀市場(chǎng)調(diào)研 一 調(diào)研概述 調(diào)研目的及意義 本次市場(chǎng)綜合調(diào)研其主要目的在于： Ⅰ 對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的宏觀環(huán)境（宏觀政策、金融狀況、貨幣、行業(yè)政策、相關(guān)行業(yè)市場(chǎng)）進(jìn)行調(diào)查，為項(xiàng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 目開發(fā)規(guī)避可能存在的宏觀政策、金融、經(jīng)濟(jì)效益風(fēng)險(xiǎn)，為項(xiàng)目開發(fā)戰(zhàn)略制定科學(xué)合理的路線圖。芙蓉南路項(xiàng)目市場(chǎng)綜合調(diào)研分析報(bào)告》分六章共二十余個(gè)部分，以調(diào)研數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，以本公司房地產(chǎn)市場(chǎng)研究專家的經(jīng)驗(yàn)總結(jié)及趨勢(shì)預(yù)測(cè)為思想延伸，分別對(duì)宏觀政策、金融經(jīng)濟(jì)、房地產(chǎn)政策，區(qū)域市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀、未來走勢(shì)、存在機(jī)會(huì)與威脅點(diǎn)、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手核心競(jìng)爭(zhēng)力調(diào)研分析、市場(chǎng)消費(fèi)及需求特性等幾大方面進(jìn)行了詳細(xì)透徹的闡述，并在項(xiàng)目建筑規(guī)劃、園藝設(shè)計(jì)、功能分布、項(xiàng)目定位、營銷戰(zhàn)略等方面給出了中肯的指引性意見。 Ⅵ 對(duì)項(xiàng)目地塊自身優(yōu)劣勢(shì)進(jìn)行客觀的調(diào)查分析，規(guī)避、化解本項(xiàng)目地塊發(fā)展過程中可能存在的交通、環(huán)境、地形、因素影響。最后調(diào)研結(jié) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 果由專職統(tǒng)計(jì)分析人員進(jìn)行了科學(xué)的數(shù)據(jù)分析統(tǒng)計(jì)，多次組織召開數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)分析會(huì)議，最后形成本調(diào)研報(bào)告。 （ 4）天心區(qū)商業(yè)發(fā)展價(jià)值要完全被市場(chǎng)認(rèn)同還需尚待時(shí)日，但商業(yè)增長 潛力被普遍看好 56%的被訪者認(rèn)為天心區(qū)省政府周邊區(qū)域商業(yè)增長潛力較大，但 39%的被訪者卻處于觀望狀態(tài)，表示在商業(yè)氛圍成熟后再考慮購買或租賃經(jīng)營，這其中有商業(yè)投資心理的安全因素影響，更主要的還是反映出天心區(qū)的商業(yè)發(fā)展空間 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 還是較大的，將不排除在省政府周邊區(qū)域誕生以商業(yè)物業(yè)為主的項(xiàng)目出現(xiàn)，并創(chuàng)造銷售大好局面的可能。（以上數(shù)據(jù)來源于初步規(guī)劃設(shè)計(jì)方案） 項(xiàng)目交通便利，未來周邊環(huán)境及生活配套條件較為理想。 （ 3）國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù) 2022 年 12 月份，“國房景氣指數(shù)”為 ，比 11 月份上升 點(diǎn)，比 2022 年同月下降 點(diǎn)。 2022 年長沙市商品房的銷售均價(jià)為 2738 元 /平方米，比去年上漲 %。房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模繼續(xù)保持較高增長。 2022 年，全市共成交商品房 38671 套，成交面積 萬平方米，成交金額 億元，又創(chuàng)歷史新高，分別比 2022 年同期增長 %、 %和 %，增幅較大，增速加快。 2022 年一季度全市共竣工房屋面積 萬平方米，同比增長 %。巨大的投資只能依 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 賴高速的資金回籠， 可見，由虛假的需求引發(fā)的房地產(chǎn)投資泡沫必將帶來銷售不力，資金鏈斷裂，對(duì)于金融系統(tǒng)與房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響是致命的。有品牌、實(shí)力，管理能力較強(qiáng)的公司將獲得較大發(fā)展空間，并獲得更多的政策支持；而實(shí)力不強(qiáng)、信用資質(zhì)較低、歷史包袱沉重、負(fù)債率較高的房地產(chǎn)開發(fā)商將被逐漸淘汰出局 ， 有利于房地產(chǎn)企業(yè)的適度集中，健康發(fā)展。但從長期來講，需求的變動(dòng)取決于加息幅度的變化。開征物業(yè)稅將改變政府的行為方式，使其在考慮出地?cái)?shù)量和規(guī)模時(shí)，更具長遠(yuǎn)性和計(jì)劃性，進(jìn)而促進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估業(yè)的大規(guī)模發(fā)展，同時(shí)還將降低房地產(chǎn)開發(fā)商的開發(fā)成本 ，減少金融風(fēng)險(xiǎn)，降低購房門檻，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) （ 2） 土地供應(yīng)量將減少 2022 年國家土地政策最重要的影響在于減少土地供 應(yīng)量。 2022 年土地政策將著眼于保護(hù)土地資源，制定科學(xué)化與規(guī)范化的措施保護(hù)有限的土地資源。目前，鋼材和有色金屬市場(chǎng)成交并不活躍，市場(chǎng)處于觀望時(shí)期。這些突破說明長沙經(jīng)濟(jì)發(fā)展總體上已經(jīng)進(jìn)入新的平臺(tái)。 在規(guī)劃建設(shè)市區(qū)的同時(shí)，還有重點(diǎn)地逐步進(jìn)行了周圍城鎮(zhèn)的規(guī)劃建設(shè)，已有高塘嶺 (新建望城縣縣城 )、星沙鎮(zhèn) (新建長沙縣縣城 )、寧鄉(xiāng)縣城及丁字灣、銅官等小城鎮(zhèn)，通過擴(kuò)建新建，具有了一定的基礎(chǔ)。使長沙成為中部地區(qū)物流、人流、信息流的集散中心，東西經(jīng)濟(jì)合作的橋梁和紐帶。綜合通訊能力在全國居第三位。 （ 6） 工資與生活水平 長沙地區(qū)勞動(dòng)工資與生活水平中等。全市年末總?cè)丝跒?萬人，比上年增加 萬人，增長 %，其中男性人口為 萬人、女性人口為 萬人，比上年分別增加 萬人和 萬人，全市總?cè)丝诒３值退僭鲩L態(tài)勢(shì)。各個(gè)年度的居民消費(fèi)支出在居住方面受到一定的政策 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 影響，但總體增速還是基 本保持均衡，由此可見長沙市房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)中是符合市場(chǎng)規(guī)則的，所謂“泡沫”成分是很少的。另外，大學(xué)城與猴子石大橋的拉通，西南方向的地產(chǎn)市場(chǎng)將與整個(gè)湘江沿線的地產(chǎn)開發(fā)一同呼應(yīng)，進(jìn)入“推陳出新”的發(fā)展階段。再回歸到價(jià)格上，出現(xiàn)不同物業(yè)類型不同的價(jià)格走勢(shì)也就不足為奇了！ 受到政府的宏觀調(diào)控，尤其是近期 6 月 1 日房地產(chǎn)新政實(shí)施，長沙樓市出現(xiàn)了嚴(yán)重的觀望心理，大部分購房者都暫緩購買計(jì)劃。 2022 年一季度長沙市非住宅商品房建設(shè)比重有所下降， 全市共 有 152 棟商品房被批準(zhǔn)上市。所有這些措施都避免了以往的地皮炒作和造成國有土地資源流失的混亂局面。 2022 年長沙市房屋上市面積在 2022 年以后第一次出現(xiàn)了負(fù)增長 %，住宅上市量也減少了 %，但施工面積卻不減反增，導(dǎo)致商品房空置上升至 萬平米。 長沙市商品房開發(fā)特點(diǎn)及住宅物業(yè)區(qū)域布局分析 長沙市商品房開發(fā)特點(diǎn) 縱觀幾年來長沙 市房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)，呈現(xiàn)出以下幾個(gè)明晰的特點(diǎn)： （ 1） 商品房開發(fā)供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理 目前的長沙市商品房開發(fā)建設(shè)過程中，不少投資商都以經(jīng)濟(jì)利益最大化為目標(biāo)，盲目的發(fā)展單位價(jià)格比較高的物業(yè)，如毫宅產(chǎn)品、高檔寫字樓、大型商業(yè)項(xiàng)目。參照上海、南京、深圳等城市，其比值為 1： 1，可以說長沙住房二級(jí)市場(chǎng)才剛剛起步。 2022 年開始，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資渠道將有所拓寬，但開發(fā)成本也將有所增加，如何把握土地、資金、市場(chǎng)是未來長沙房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的重中之重。 天扶華庭、嘉盛 因此可以說該板塊的商品房極具升值潛力。但與 其它省會(huì)城市相比較樓盤價(jià)格偏低，相信由于湖景的不斷開發(fā)，自然景觀資源的有限，樓盤價(jià)格有升值的空間。 2022 年長沙市房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行狀況分析 2022 年 1－ 3 月全市商品房銷售面積 萬平方米，其中現(xiàn)房銷售面積 萬平方米，預(yù)售面積 萬平方米。 2022 年一季度全市共竣工房屋面積 萬平方米，同比增長 %。 因此， 2022 年國家及地方政府還很有可能出臺(tái)更為實(shí)效的房地產(chǎn)市場(chǎng)控制政策，后續(xù)開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)提前做好抗政策風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的準(zhǔn)備 。 六 宏觀市場(chǎng)調(diào)研小結(jié) 政策風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避 6 月 1 日房地產(chǎn)新政的影響，使長沙各大中高檔樓盤的銷售迅速進(jìn)入低谷，市場(chǎng)內(nèi)觀望心理非常嚴(yán)重，消費(fèi)者期待市場(chǎng)價(jià)格的回落，而開發(fā)商面對(duì)市場(chǎng)的沉默，大都選擇了引導(dǎo)推廣方向的辦法，希望度過 9 月份的觀望期后再行進(jìn)行更為強(qiáng)勢(shì)的營銷推廣。 2022 年 5 月，七部委聯(lián)合出臺(tái)《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價(jià)格工作的意見》。新舊房價(jià)如何接軌也是市場(chǎng)需要考慮的問題。 總之， 6 月 1 日實(shí)施的地產(chǎn)新政對(duì)“炒地”、“炒房”者都有了更為有效的控制辦法，對(duì)開發(fā)商開 發(fā)價(jià)格高于市場(chǎng)價(jià)格的產(chǎn)品也有了一定的限制作用，后續(xù)政策具體出臺(tái)還不甚明朗，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還是應(yīng)本著平和的心態(tài)進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)，增強(qiáng)企業(yè)綜合競(jìng)爭(zhēng)力，以抵擋隨時(shí)可能出現(xiàn)的政策風(fēng)險(xiǎn)。 二是靈活運(yùn)用數(shù)量型工具，適時(shí)激活價(jià)格型工具。 金融市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避 2022 年出臺(tái)的 與房地產(chǎn)密切相關(guān)的 一系列 金融 政策，力度之大、動(dòng)作之迅猛雖出乎不少人的意料，但其根本目的還是調(diào)整房地產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)，使之持續(xù)、健康地發(fā)展，并且和整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展相協(xié)調(diào)。因此，后續(xù)開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)盡可能做到定價(jià)策略的合理性，一味追求高利潤的開發(fā)思路將是面臨比較大的風(fēng)險(xiǎn)的。 政策風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè) 根據(jù)最近的中央政策動(dòng)向，在 2022 年或 2022 年將有可能出現(xiàn)下列調(diào)控政策： （ 1） 物業(yè)稅 即房產(chǎn)稅。針對(duì) 2022 年預(yù)計(jì)開發(fā)， 2022 年上市的房地產(chǎn)項(xiàng)目來說，有效預(yù)測(cè)中央政策動(dòng)向，是把握市場(chǎng)銷售的關(guān)鍵的第一步。城市規(guī)劃區(qū)由原來的 966 平方公里擴(kuò)大到 2890 平方公里，其中都市區(qū) 1450 平方公里， 按照長沙整體規(guī)劃修編后的藍(lán)圖，長沙通過 1015 年的努力，將建設(shè)成一個(gè)人口 300 萬，城區(qū)面積 350 平方公里的大都市，按此速度，我市還要增加住宅面積 4000 萬平方米，每年要新增住宅面積 200 多萬平方米，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍有巨大的發(fā)展空間。在批準(zhǔn)預(yù)售的商品房中，住宅占上市總量的比重為 %，比去年同期增 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 加 個(gè)百分點(diǎn)。全市商品房現(xiàn)房銷售 面積為 萬平方米，其中：住宅銷售面積 萬平方米，占現(xiàn)房銷售面積的 %；辦公樓銷售面積 萬平方米，占現(xiàn)房銷售面積的%；商業(yè)營業(yè)用房銷售面積 萬平方米，占現(xiàn)房銷售面積的 %；其他用房銷售面積 萬平方米，占現(xiàn)房銷售面積的 %。 江景板塊 。而且開發(fā)商連片開發(fā)，如人民東路和南湖路就聚集了不少省內(nèi)外開發(fā)商，各樓盤小區(qū)內(nèi)的園林景觀也做得比較出色，以小高層、多層住宅為主。 信息大廈、 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 城市之星等，均價(jià)約 2800 元～ 3500 元。另外，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的概念引導(dǎo)思路尚不是很清晰，自 2022 年開始，隨著長沙市城市規(guī)劃版圖的延伸，二環(huán)以外及其他原本在消費(fèi)者 思想中認(rèn)定是郊區(qū)的項(xiàng)目價(jià)值逐漸上升，前期策劃定位工作若不徹底，是很有可能錯(cuò)失大好的市場(chǎng)機(jī)會(huì)的。 （ 3）投機(jī)因素增加，市場(chǎng)面臨一定風(fēng)險(xiǎn) 雖長沙房地產(chǎn)市場(chǎng)整體“炒房”情況不是很嚴(yán)重，但隨著部分緊俏樓盤出現(xiàn)“大買家”狀況，商業(yè)項(xiàng)目投資心理非常明顯的市場(chǎng)狀況，長沙樓市在 2022 年的投機(jī)現(xiàn)象普遍被政府及業(yè)內(nèi)人士所關(guān)注。不論是否屬于商業(yè)區(qū)，幾乎絕大部分項(xiàng)目的鄰街底層均建有商鋪。 2022 年商業(yè)用房增長過快，出現(xiàn)了近 27 萬平米的空置量，初步估計(jì)閑置資金達(dá)到了 810 億元。 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 在 2022 年以前，主要土地交易集中于城市中心地帶，相對(duì)來說土地交易價(jià)格比較高，而 02 年以后是中心地帶的土地交易逐漸減少，主要土地交易響應(yīng)政府新的城市發(fā)展規(guī)劃，土地交易量比較大