2007年淮南鑫城花園商業(yè)調(diào)研報(bào)告(2)-資料下載頁
2025-01-15 12:34本頁面
【正文】 業(yè)（國慶廣場），從目前土地平整的現(xiàn)狀來看，屆時(shí)商業(yè)部分之規(guī)模預(yù)計(jì)亦將較為龐大。此外，如“云景第一城、”、“優(yōu)士閣”等擁有較大量的街鋪，也會給項(xiàng)目目標(biāo)客戶造成較大分流。 ■ 項(xiàng)目同期上市總量統(tǒng)計(jì)： 樓盤 商業(yè)總量 目前進(jìn)度 備注 北京名都 2 還未上市 樓下為金地?cái)?shù)碼廣場 旭日家樂福購物廣場 正在拆遷 2－ 3層家樂福 雙子星座 正在預(yù)約 引進(jìn)商之都 金大陸 財(cái)富中心 商業(yè)部分尚未上市 住宅部分銷售過半 國慶廣場 6 已經(jīng)圈地 規(guī)劃分為體驗(yàn)式購物廣 場 總計(jì) 據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)， 07－ 08年間淮南環(huán)市中心一帶將推出近 20萬方的商業(yè)，其中大約有 5萬方左右為街鋪，大多數(shù)為商業(yè)內(nèi)鋪，這些項(xiàng)目大多集中在我們周邊一公里范圍內(nèi)，由于上市時(shí)期基本接近，對于項(xiàng)目的銷售壓力將非常大。 三、項(xiàng)目一期商業(yè)相關(guān)定位： ? 市場定位： ? 項(xiàng)目一期商業(yè)面積不大，主要為社區(qū)內(nèi)部的街鋪，考慮到后期項(xiàng)目大面積的商業(yè)，建議一期以社區(qū)基本配套的定位上市，不做另外推廣，隨住宅推出。對于后期 SHOPPING MALL的市場定位，初步認(rèn)為具備極大的可行性，深層次研討在以后的提案中論及。 ? 形態(tài)定位：目前淮南市場比較奇怪，雙層門面比單層門面暢銷。另外，小開間、長進(jìn)深的門面市場阻力也不大。建議項(xiàng)目以大面積的開間、短進(jìn)深和高層高面市，一期商業(yè)的暢銷對于后期大面積的商業(yè)會形成比較好的氛圍。 ? 價(jià)格定位： ? ■ 參考單位 —— 門面 /街鋪價(jià)格： ? 陳洞路門面房，上下兩層，開間 ，進(jìn)深 11米，單價(jià) 10000元 /平米左右。 ? 新時(shí)代廣場門面（朝陽西路）：雙層，單價(jià) 6000－ 10000元 /平米。 ? 朝陽市場門面：單層，沿陳洞路 20220元 /平米，市場內(nèi)街南面 18000，北面16000，二層規(guī)劃為數(shù)碼廣場，單價(jià)預(yù)計(jì)在 8000元 /平米以內(nèi)。（比較難賣）一層門面開間 － 4米，進(jìn)深 7－ 10米。 ? 雙子星座門面：單層，沿龍湖路門面 25000，沿社區(qū)內(nèi)街 20220，雙層，一層層高 ，開間 4米，進(jìn)深 10米左右。 ? 商貿(mào)廣場：單層門面 27000－ 30000元 /平米。 ? 項(xiàng)目一期門面主要的問題在于不臨外街，主要分布在社區(qū)內(nèi)街上，而且離朝陽路有一定的距離。因此，單價(jià)不宜過高，以避免給項(xiàng)目帶來額外的壓力。建議雙層均價(jià)在 12022元 /平米左右，視一期開盤價(jià)再行調(diào)整。 ? 美食城商鋪的價(jià)格還需斟酌，建議待一期街鋪銷售告一段落之后再行研討。 ? 目標(biāo)客戶定位： ? 一期街鋪的客戶將以社區(qū)潛在客戶為主，以自經(jīng)營為主要目的，投資客戶比例會相對較小。 四、項(xiàng)目后期商業(yè)展望 項(xiàng)目后期將有大面積的商業(yè)物業(yè)上市，包括影院、美食城、 SHOPPING MALL等多種形態(tài)，同時(shí)還有商住樓、公寓樓等類物業(yè)上市，在一期住宅順利快銷以及對面金地?cái)?shù)碼廣場同時(shí)上市的基礎(chǔ)上，二期商業(yè)將成為項(xiàng)目最大的亮點(diǎn)，也將首次引入 SHOPPING MALL 的概念，并首次打造規(guī)?；挠霸?、美食城等，一切都意味著淮南市商業(yè)開山性質(zhì)的手筆，項(xiàng)目如果營銷得當(dāng)?shù)脑?，將成為全市乃至全省?biāo)竿性的商業(yè)物業(yè)。不過項(xiàng)目面臨的主要問題在于，拆遷困難和商住樓的銷售問題，另外，由于金地?cái)?shù)碼廣場、旭日家樂福等項(xiàng)目的同期入市，項(xiàng)目銷售的壓力將非常巨大。 第四部分、本次市調(diào)綜述 一、住宅市場 二、商業(yè)市場 一、住宅市場 從 04年到 07年，淮南市住宅商品房單價(jià)實(shí)現(xiàn)了從千元不到到3000元 /平米的一個(gè)飛躍，凈增達(dá)到 200％。由于淮南市屬于能源大市，煤電業(yè)近幾年一直高位發(fā)展，淮南市經(jīng)濟(jì)也保持了持續(xù)快速的發(fā)展，對于淮南房產(chǎn)市場提供了頑強(qiáng)的支持。但是，收入兩極分化及中心市區(qū)人口的低比例影響了淮南房地產(chǎn)市場進(jìn)一步的發(fā)展。我們推斷，淮南住宅房價(jià)在目前的基礎(chǔ)上走高將越來越難，老城區(qū)房價(jià)的極限值在3500元 /平米以內(nèi)。未來住宅主要發(fā)展的潛力股在于山南新城，依山而建的高檔住宅會成為未來淮南高房價(jià)的寄托，也會成為淮南新的房地產(chǎn)發(fā)展周期開始的導(dǎo)火索。 淮南市商業(yè)經(jīng)營規(guī)模雖然較為充足，但若追究其實(shí)效性及接受度，則無論是業(yè)態(tài)、形態(tài)，還是規(guī)模、檔次、環(huán)境，均無法滿足淮南市場消費(fèi)需求，市場呼喚能夠有效滿足渴望的新生商業(yè)力量，從而達(dá)到總體商業(yè)消費(fèi)環(huán)境的大幅升級，亦正因如此，對于商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展商而言，今日淮南正當(dāng)呈現(xiàn)著 “ 錢 ” 景的光芒與十足的魅力。 2022－ 2022年將是淮南市房地產(chǎn)發(fā)展的商業(yè)地產(chǎn)年，眾多的即將上市的商業(yè)物業(yè)將掀起大規(guī)模的商業(yè)競爭，項(xiàng)目周邊商業(yè)物業(yè)較多，特別是旭日家樂福項(xiàng)目和北京名都項(xiàng)目，對于項(xiàng)目后期的銷售壓力會非常大。 二、商業(yè)市場
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