2007年淮南鑫城花園商業(yè)調(diào)研報告(2)(編輯修改稿)
2025-02-11 12:34 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 南市通達 房地產(chǎn)開 發(fā)公司 占地 120多畝 中高擋住宅 暫無 暫無 暫無 地處金大 陸財富中 心對面 ? 住宅市場的發(fā)展趨勢－未來的山南新城 ? 淮南市規(guī)劃的一個重點方向是舜耕山以南的山南新城，雖然目前尚未正式啟動，但是山南新城預計先期投入將達到 10幾個億，努力打造老城區(qū)以外新的行政、商業(yè)中心。依山而建的住宅也會在未來風靡淮南。因此，山南新城的住宅市場是未來淮南市發(fā)展的一個重點方向。 ? 項目住宅建議： ? 項目地段優(yōu)越，學區(qū)較好，但是市中心的住宅在淮南并不是最受歡迎的住宅，如果價格過高的話反而會影響整個住宅的銷售。在此前論述的基礎上，建議項目以 3500元 /平米左右的均價（目前淮南普宅最高價）入市，打造淮南高端住宅的典范。 二、公寓、寫字樓市場調(diào)研及項目公寓的可行性 ? 目前淮南市公寓類戶型較少，主要集中在市中心區(qū)域及洞山路一帶。其中，洞山路的泉大 上東城市公寓是其中的典型。其公寓戶型32－ 96平米，精裝修，預計銷售價在 4000元 /平米左右，目前還在預約當中。從淮南當?shù)貙τ诠⒌目诒畞砜?，小戶型住宅還是比較受歡迎的，去化均比較迅速。 ? 寫字樓方面，目前淮南還沒有專業(yè)的寫字樓項目在售，近期也沒有聽說有哪個項目將以專業(yè)寫字樓的形象面市。據(jù)我們了解，淮南老的寫字樓項目出租率還可以，比如說蘇果上面的科技大廈，物業(yè)狀況一般，但出租率接近 100％，以政府辦事機構(gòu)及各類中等規(guī)模企業(yè)為主，租金在 12－ 15元 /平米 /月。據(jù)市場反應，淮南對于專業(yè)寫字樓的概念還不明確，專業(yè)寫字樓的銷售壓力會比較大。 ? 綜上所述，我們建議項目以公寓樓的形式面市，可辦公可居住，比較符合當前淮南人的意識。建議公寓均價在 3200元 /平米（無裝修）、4200元 /平米（有裝修）左右，挑高（ ）型公寓也可以嘗試，建議均價在 4500元 /平米左右。具體價格建議會在一期結(jié)束后再行論證，另外，價格也會視開盤期銷售狀況做出調(diào)整。 第三部分、商業(yè)調(diào)研 一、淮南市商業(yè)市場綜述 二、項目商業(yè) —— 各業(yè)態(tài)的競爭力 三、項目一期商業(yè)相關定位 四、項目后期商業(yè)展望 一、淮南市商業(yè)市場綜述 ? 主要商街： ? 淮南市的主要商業(yè)集中在龍湖中路、朝陽中路、國慶中路、人民路、學院路等。其中，龍湖路、朝陽路是最主要的商業(yè)街，集中了商貿(mào)文化廣場、百貨大樓、新百購物廣場、金色巴黎、華聯(lián)商廈、蘇果等一系列的購物中心，為老城區(qū)商業(yè)中心，目前由于舊城改造工程，龍湖路沿線商鋪會出現(xiàn)比較大面積的翻新和重置，在過渡階段商業(yè)會逐步外移，如以蘇果為中心的陳洞路商業(yè)也會分流部分市區(qū)消費群體。 ? 代表性商業(yè)物業(yè)： ? 淮南商業(yè)的業(yè)態(tài)相對還比較落后，以傳統(tǒng)商場、購物中心為主體，專賣店、零售店為補充。 ? 老商場 /購物中心主要包括：華聯(lián)商廈、白馬國際購物中心－國美電器、商之都－紅府超市、蘇果、商貿(mào)文化廣場、淮南百貨大樓等。 ? 此外，部分新商場 /購物中心開始崛起：如大潤發(fā)、新百購物中心、金色巴黎購物中心等已經(jīng)開始營業(yè)，金大陸財富中心、國慶廣場、家樂福、金地數(shù)碼廣場包括我們項目會陸續(xù)入市，掀起新一輪的商業(yè)發(fā)展熱潮。 ? 隨著商業(yè)的發(fā)展，一些新的概念也在淮南興起，如金大陸 財富中心“體驗式休閑娛樂購物廣場”的概念，基本與國際流行的 SHOPPING MALL有些類似，不過其最終經(jīng)營狀況還有待觀察。另外，一些新的大型百貨連鎖企業(yè)也開始進駐淮南，如家樂福已基本與旭日談妥合作事宜，預計將在明年在淮南市開店。 ? 各樓層業(yè)態(tài) ? 華聯(lián)商廈： ? 1F：珠寶、化妝品、飾品、箱包鞋類、手表、食品 ? 2F：床上用品、針紡織品、休閑服飾、運動服飾、童鞋書包 ? 3F：精品女裝、西服正裝、襯衫 T恤、時尚服飾、男女褲裝 ? 4F：家電、 IT、健身器材、精品廚具、學生用品、手機、數(shù)碼類產(chǎn)品 ? 5F：超市 ? 白馬國際購物中心－國美電器： ? 沿街面－雅戈爾、古井大酒店、虎都男裝、步森服飾、國元證券、榮事達專賣。 ? 1F內(nèi)部：服裝鞋帽－奧康、喬夫服飾等 ? 2F：國美 ? 3F：女裝、床上用品 ? 4F：品牌折扣大賣場 ? 蘇果： ? 1F：手機、書刊、煙酒茶、飾品、玩具等 ? 2F：生鮮食品、民生食品等 ? 3F：服飾、箱包、小家電 ? 淮南百貨大樓： ? 1F： IT家電 ? 2F：男裝 ? 3F：女裝 ? 4F：名牌、羽絨服 ? 大潤發(fā)： ? 1F：沿街面－程咬金民間特色小吃，聯(lián)通，電動車專賣， SDEER服飾， GEN簡服飾，KFC ? 1F內(nèi)部：商場，珠寶，飾品，化妝品，箱包，食品，手機，服飾，煙酒茶專賣，生鮮食品，鞋帽
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