2009年大豐水岸鑫城2009年爆破提案(編輯修改稿)
2025-02-14 12:04 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 打造低塘精品，塑造區(qū)域品質(zhì)標(biāo)桿。 精品住宅 區(qū)域標(biāo)桿 “ 城市住宅” 08年上半年之前宏觀調(diào)控以約束為主，下半年受經(jīng)濟(jì)危機(jī)影響，調(diào)控重心發(fā)生 180度轉(zhuǎn)變，重點(diǎn)刺激普遍住宅購(gòu)房消費(fèi)。 抑制 促進(jìn) 土地閑置費(fèi) 1/7 1月 7日， 《 國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知 》 ，土地閑置兩年，無(wú)償收回；閑置滿一年不滿兩年的 ，按土地價(jià)格的 20%收取土地閑置費(fèi)。 兩會(huì) 3/5 實(shí)行穩(wěn)健的財(cái)政政策，從緊的貨幣政策。 16月， 5次上調(diào) 人民幣存款金率，自 %至 %。 進(jìn)入降息周期 9/16 4年來(lái)首次下調(diào) 人民幣貸款基準(zhǔn)利率 %。 說(shuō)明： 土地政策 金融政策 房地產(chǎn)相關(guān)政策 農(nóng)村土地流轉(zhuǎn) 10/12 《 中共中央關(guān)于推進(jìn)農(nóng)村改革發(fā)展若干重大問(wèn)題的決定 》 減免交易稅費(fèi)，放松信貸 10/22 財(cái)政部和央行下調(diào)購(gòu)買普通住房契稅稅率，暫免征收印花稅和土地增值稅，通過(guò)信貸優(yōu)惠支持“個(gè)人購(gòu)買首套普通住房和改善性住房”。 4萬(wàn)億投資計(jì)劃 11/5 今后 2年總額達(dá) 4萬(wàn)億元的投資計(jì)劃，其中 9000億用于保障性住房。 積極的財(cái)政政策，適度寬松的貨幣政策 11/9 912月， 5次下調(diào) 人民幣存貸款基準(zhǔn)利率至 %及 %。 重新確立房地產(chǎn)的支柱產(chǎn)業(yè)地位 12/10 松綁二套房貸 12/17 對(duì)符合條件申請(qǐng)購(gòu)買第二套普通自住房的居民，比照?qǐng)?zhí)行首次貸款購(gòu)買普通自住房的優(yōu)惠政策。 08年國(guó)家重大政策示意圖 入市時(shí)機(jī) 宏觀政策 寧波本地政府以執(zhí)行和落實(shí)相關(guān)國(guó)家宏觀調(diào)控精神為主。并在 08年末出臺(tái)救市二十六條，促進(jìn)本土住宅市場(chǎng)消費(fèi)。 入市時(shí)機(jī) 寧波政策 0 . 05 . 01 0 . 01 5 . 02 0 . 02 5 . 03 0 . 03 5 . 04 0 . 04 5 . 007. 107. 207. 307. 407. 507. 607. 707. 807. 907. 1007. 1107. 1208. 108. 208. 308. 408. 508. 608. 708. 808. 908. 1008. 1108. 1209. 109. 209. 309. 402022400060008000100001202214000成交面積( 萬(wàn)方) 成交均價(jià)( 元/ 平米)高房?jī)r(jià)和經(jīng)濟(jì)危機(jī)導(dǎo)致需求低迷， 08年市場(chǎng)出現(xiàn)低迷．下半年救市政策的出臺(tái)，市場(chǎng)開(kāi)始回暖，并在今年 34月出現(xiàn)“小陽(yáng)春”。成交量基本回到了 07年同期水平。 價(jià)格松動(dòng) 需求下降 調(diào)整回暖 寧波市四區(qū)住宅月成交量和均價(jià)走勢(shì) 入市時(shí)機(jī) 寧波市場(chǎng) 08年底以來(lái)，余姚市場(chǎng)住宅月成交相對(duì)穩(wěn)定，在 2萬(wàn)方左右。盡管09年 4月份成交依然沒(méi)有明顯起色，但在整體大市的帶動(dòng)下，市場(chǎng)后勁仍被看好。 01234567890 8 . 9 0 8 . 1 0 0 8 . 1 1 0 8 . 1 2 0 9 . 1 0 9 . 2 0 9 . 3 0 9 . 401000202230004000500060007000成交面積（萬(wàn)方） 成交均價(jià)（元/ 平米）余姚住宅月成交量和均價(jià)走勢(shì) 08年 9月伊頓國(guó)際、舜韻華庭開(kāi)盤熱銷 入市時(shí)機(jī) 余姚市場(chǎng) 月成交受市場(chǎng)部分項(xiàng)目開(kāi)盤熱銷的影響較大。 價(jià)格較為穩(wěn)定 房地產(chǎn)整體趨勢(shì)回暖，項(xiàng)目在當(dāng)?shù)卮蛟炀纷≌砟畹倪^(guò)程需要一定的宣傳期，給購(gòu)房者一個(gè)理念的轉(zhuǎn)變過(guò)程。 開(kāi)盤時(shí)機(jī) 入市時(shí)機(jī) 金桂苑預(yù)計(jì) 7月份開(kāi)盤，金海灣未知。項(xiàng)目暫未動(dòng)工，而金桂苑已出地面，不適合與其同期開(kāi)盤。 “ 金九銀十”是傳統(tǒng)的熱銷季節(jié)，余姚 08年 9月成交達(dá) 8萬(wàn)方。盡管 10月份成交慘淡，但從當(dāng)前的房產(chǎn)大市來(lái)看，后市回暖勁力十足。 項(xiàng)目打造高品質(zhì)精品住宅，區(qū)域標(biāo)桿。由于目前低塘項(xiàng)目品質(zhì)不高，要轉(zhuǎn)變購(gòu)房者的一個(gè)觀念，需要一定的適應(yīng)期，項(xiàng)目推盤需要在較長(zhǎng)的宣傳和客戶蓄水期之后。 錯(cuò)開(kāi)近距離項(xiàng)目開(kāi)盤時(shí)間 參考傳統(tǒng)熱銷 季節(jié) 配合項(xiàng)目宣傳 綜合考慮，本案開(kāi)盤時(shí)間適宜在 910月份，一方面錯(cuò)開(kāi)金桂苑項(xiàng)目，另一方面，項(xiàng)目有足夠的時(shí)間宣傳 精品理念 ，進(jìn)行客戶蓄水。同時(shí)乘“金九銀十”的潮流順勢(shì)開(kāi)盤，可以使得項(xiàng)目開(kāi)盤收到較好的效果。 政策經(jīng)濟(jì)因素 從國(guó)家和地方當(dāng)前的房產(chǎn)政策來(lái)看，房產(chǎn)市場(chǎng)回暖有望繼續(xù)保持，同時(shí)余慈規(guī)劃和低塘規(guī)劃對(duì)當(dāng)?shù)氐淖≌枨笥休^大的提升。 第二部分 核心競(jìng)爭(zhēng)力 /項(xiàng)目定位 對(duì)于周邊競(jìng)爭(zhēng)樓盤的同質(zhì)化現(xiàn)象，對(duì)于產(chǎn)品已定的現(xiàn)狀，如果想在售價(jià)上達(dá)到最高，我們必須從 基于市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)上對(duì)項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力進(jìn)行挖掘 ，找到或構(gòu)建意向客群 購(gòu)買的興奮點(diǎn) ，從而達(dá)成項(xiàng)目的完美銷售。 這注定是一個(gè) 重新定義低塘 的歷程！ 我們要賣 愿景 給他們： 這里有 160000平米市政廣場(chǎng)綠地；寬景劍江；這是一個(gè)實(shí)實(shí)在在的 公園住區(qū) ；這里是規(guī)劃中余慈新區(qū)的核心區(qū)域，從前瞻眼光來(lái)看，這是一個(gè)可用放大鏡與望遠(yuǎn)鏡來(lái)看的 發(fā)展新城 ； 項(xiàng)目周邊地塊規(guī)劃為精品社區(qū)集中區(qū)域，低塘鎮(zhèn) CLD。 我們要賣 品質(zhì) 給他們： 大豐房產(chǎn)繼豐澤華庭之后又一力作， 品質(zhì)力量 可品可鑒； 多空中花園設(shè)計(jì)，為 情境洋房 精巧設(shè)計(jì)，具有極強(qiáng)的居住舒適度； 現(xiàn)代節(jié)能保溫材料等新型建材應(yīng)用，是一個(gè)實(shí)實(shí)在在的環(huán)保、節(jié)能、安全的 智能化社區(qū) 。 我們要賣 實(shí)惠 給他們： 對(duì)于消費(fèi)實(shí)力并不高的低塘鎮(zhèn)的中端客戶，除品質(zhì)感外， 實(shí)實(shí)在在的優(yōu)惠 對(duì)他們來(lái)說(shuō)是具有很強(qiáng)的殺傷
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