【文章內(nèi)容簡介】 ㎡ 套二、套三戶型 11F小高層 ~ 套三戶型 18F公寓 ~㎡ 套三戶型 關鍵詞 合理布局 總價控制 景觀面廣 套二、套三 究竟凱斯頓 〃 華府核心競爭力在哪兒？如何梳理？如何組合？ 核心競爭力？ 對凱斯頓華府項目的梳理分析得出是采用 1+3的核心競爭力組合。 1+3” — 客觀性；典型的單一項目成功要素和高價樓盤的充分條件。 —— 體現(xiàn)“ 項目價值 ” 單核心的競爭模式已經(jīng)不具備市場競爭，唯有競爭力組合方能取勝。 『客觀性』 主動式 被動式 『主觀性』 3 1 4 2 產(chǎn)品 服務 人文 環(huán)境 （新進者） （品牌） （生活方式） （自然資源） 項目核心競爭力分析 —— 地產(chǎn)項目 “核心競爭力矩陣” 充分挖掘項目的核心價值，在營銷推廣中充分利用，是項目成敗的關鍵因素。 對地塊價值、規(guī)劃價值、產(chǎn)品價值深度解析后，凱斯頓華府在項目所處區(qū)域扮演什么角色呢？ 市場占位？ 領導者 — 壟斷價格 — 產(chǎn)品有不可重復性 — 過河拆橋 追隨者 — 搭便車，借勢 — 以小博大，殺傷戰(zhàn)術 — 價格戰(zhàn)的制造者 補缺者 — 目標明確，挖掘客戶 — 瞄準市場縫隙 — 創(chuàng)新產(chǎn)品和需求點 挑戰(zhàn)者 — 改變游戲規(guī)則 — 強調(diào)新的評估標準 — 強調(diào)產(chǎn)品的特色和價值 行業(yè)領軍者 非行業(yè)領軍者，中大規(guī)模市場 次 /非主流市場 敏銳的機會主義者 本項目的市場占位 —— 挑戰(zhàn)者 結合項目及開發(fā)公司自身情況，我們認為項目承擔“挑戰(zhàn)者”的角色。項目定位高端、項目 3+1景觀打造、灰空間的利用、合理產(chǎn)品設計，是項目具備挑戰(zhàn)實力的最好證明。 第四部分 :競爭對手 七里溪香 經(jīng)典華庭 2 1 幸福家園 〃 碧云天 大邦第一城 4 3 上域中央 5 開發(fā)商 成都市新劍創(chuàng)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 項目地址 青白江區(qū)大彎一組 建筑總面積 12萬㎡ 容積率 物業(yè)類型 多層、電梯 戶型區(qū)間 50㎡ 184㎡ 周邊配套 青白江汽車站、 ，直達成綿高速、成青（金）快速通道、廣漢、金堂、新都旅游專線。 學校：大灣中學、北大附中、大灣小學、川化中小學，川化幼兒園； 綜合商場：九龍超市、互惠超市、大彎第二綜合市場、川化菜市、花鳥市場、商業(yè)步行街等； 幼稚園：銀行：工行、建行、中行、農(nóng)行； 郵局：大彎所； 醫(yī)院：青白江區(qū)醫(yī)院（川化醫(yī)院）、紅十字醫(yī)院連診所； 行政配套：區(qū)政務中心、電信、移動營業(yè)廳； 價格 2488元 /㎡ ~3000元 /㎡ 均價 2700元 /㎡ ；平層差價 20元 /㎡ ,樓層差價 1030元 /㎡ 物管費 多層 ，電梯 優(yōu)惠措施 按揭 +團購優(yōu)惠 3%；一次性付款 3% 推廣主題 香溪畔，原生筑 根植原味純溪生活 入住時間 20220831 競爭項目——七里溪香 一期 唐巴路 一期 主入口 規(guī)劃道路 推售房源：一期全部房源，均為多層產(chǎn)品。 銷售狀況：銷售過半，以套二、套三房源居多。 付款方式優(yōu)惠：按揭優(yōu)惠 1%，一次性優(yōu)惠 3%。 客戶來源：項目周邊的廠礦企業(yè)員工、城鄉(xiāng)接合部當?shù)鼐用瘛? 推廣方式：短信、戶外廣告、車身廣告、 DM單、網(wǎng)站。 臵業(yè)顧問描述：售樓部包裝檔次不高，業(yè)務員素質(zhì)較低，不專業(yè)。 推售情況 項目規(guī)劃上采用圍合式布局，圍合形成中庭景觀，但項目用地規(guī)模較小，景觀面窄。 項目檔次中檔，產(chǎn)品線豐富，填補市場縫隙，增強競爭力。從景觀、園林角度不具備優(yōu)勢。 二期 戶型 面積區(qū)間（㎡） 銷售率 套一 ~ 達到 50%以上 套二 ~ 套三 ~ 頂躍層 ~ 七里溪香 —— 銷售情況（多層） 08年 12月 21日開盤至今，趕上市場回暖階段，目前銷售過半，銷售情況較好。 ?項目一期 270套房源，套一 20套，套二120多套，套三 130套左右。 ?市場對高層任然存在抗性，多層更易接受。故在該項目節(jié)后市場回暖階段銷售情況較好，在 3個月銷售了近 130套。 ?多層產(chǎn)品在青白江市場屬稀缺產(chǎn)品，多層物業(yè)的推出促使熱銷。 項目產(chǎn)品構成 一期產(chǎn)品 開發(fā)商 四川經(jīng)典房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 項目地址 青白江區(qū)石家碾路 80號 代理商 百佳盛機構 建筑總面積 容積率 規(guī)劃戶數(shù) 624戶 停車位 1： 07 物業(yè)類型 多層、電梯 戶型區(qū)間 55㎡ 130㎡ 周邊配套 中小學 :青白江大彎中學北大附中、川化中學、大彎小學、團結小學人樹幼兒園 綜合商場 :紅旗連鎖、九龍超市 銀行 :中國建設銀行、中國工商銀行 醫(yī)院 :友愛醫(yī)院、人民醫(yī)院 價格 2088元 /㎡ ~2600元 /㎡ 物管費 多層 ，電梯 優(yōu)惠措施 一次性付款 2%，按揭 1% 推廣主題 清江河畔 純居美宅 好房 好景 好生活 3G生活典范 開盤時間 20220506 入住時間 20221231 競爭項目——經(jīng)典華庭 推售情況 推售房源：小區(qū)內(nèi)多層及高層 銷售狀況：良好，多層物業(yè)銷售過半，高層剩余房源不多（剩余主力戶型面積區(qū)間在 8095㎡ ）。 付款方式優(yōu)惠：一次性付款 2%，按揭 1% 客戶來源：廠礦企業(yè)，公務員及企事業(yè)單位人員、私營業(yè)主 推廣方式：網(wǎng)站、戶外、夾報等 臵業(yè)顧問：售樓部人員素質(zhì)不高。 經(jīng)典華庭，大型生態(tài)純居住高檔社區(qū)，以區(qū)域稀有的生態(tài)多層和 18層景觀電梯圍合而成，樓間距近 80米，私密天地，開敞視野，品質(zhì)生活的標志。 高層房源：只剩 5層， 15， 17層部分房源。 基本售完 多層房源預計銷售過半 房源不多，凱斯頓華府推出時，此項目已經(jīng)夠不成直接競爭。 開發(fā)商 成都市好日子幸福家園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 投資商 四川樂斯實業(yè)集團 代理商 成都華旭管理咨詢顧問有限責任公司 世錦堂文化傳媒有限公司 建筑總面積 43萬㎡ 容積率 規(guī)劃戶數(shù) 3000戶 交房日期 停車位 1242戶 物業(yè)類型 電梯 主力戶型 80㎡ 110㎡ 公攤 20%—24% 周邊配套 四星級酒店、恒溫游泳池 價格 2500元 /㎡ ~3100元 /㎡ ；均價 2700元 /㎡ ；樓層差價：每層差 30元 物管費 多層 ，電梯 優(yōu)惠措施 一次性付款 3%，按揭 2% 推廣主題 “悠生活主張” —做一個懂得享鑒高尚生活的人 競爭項目——幸福家園〃碧云天 推售情況 項目規(guī)模大，現(xiàn)已開發(fā)至第三期。 推售房源：高層，房源從 1樓至 25樓均有；主推 90平方米左右的小套三。 銷售狀況：多層房源銷售完畢，高層銷售 付款方式優(yōu)惠：一次性付款 3%，按揭 2% 客戶來源：攀成鋼、川化的員工、政府公務員、個體私營業(yè)主； 95%以上為本地人，外來客戶極少。 推廣方式：戶外、夾報、短信、 DM單。 其他：售后服務較好，專門客戶部進行客戶回訪。 幸福家園均價走勢1320170022002700050010001500202225003000 2022 2022 2022 2022 單價：元 /㎡ 開發(fā)商 四川大邦置業(yè)有限公司 投資商 香港現(xiàn)代集團 項目地址 青白江青江中路 288號 代理商 成都