【文章內(nèi)容簡介】 一樓 銷售電話： 80198888 工地位置： X城人民醫(yī)院東、 X城高中西 占地面積 : 220畝 總建面積： 25萬㎡ 綠化率： 36% 建筑形態(tài)：疊加別墅、多層、小高層 建筑樓層： 11層 工程進(jìn)度： 現(xiàn)房， 09年 3月份交房 銷售均價(jià)： 多層 2400元 /㎡；疊加別墅 2800 3000元 /㎡（含車庫），小高層起價(jià) 2300元 /㎡，層差 30元 /㎡； 優(yōu)惠方式： 一次性付款優(yōu)惠 2% 重點(diǎn)競爭個(gè)案： 下頁續(xù) —— 房 型 面積范圍 兩室兩廳一衛(wèi) 8589㎡ 三室兩廳一衛(wèi) 90116㎡ 三室兩廳兩衛(wèi) 126㎡ Copyright 169。 20222022 上海寶名版權(quán)所有，未經(jīng)許可，不得模仿、復(fù)制和使用！ 備案銷售狀況 天信 金地花園銷售分析 該項(xiàng)目一期 10萬㎡共推出約 900套房源，期于 08年 1月 8日開盤， 08年累計(jì)完成銷售 522套，銷售面積 50354㎡，當(dāng)年銷售率達(dá) 48%。 多層銷量尚可，而兩棟小高層目前僅推出一棟，共 68套，已銷售 48套，其中 09年春節(jié)期間推出 20套特價(jià)房，為 7層以下房源，小高層層差 30元 /㎡。項(xiàng)目整體銷售率達(dá) 50%。 物業(yè)形態(tài) 供應(yīng)套數(shù) 可售套數(shù) 成交套數(shù) 供應(yīng)面積 成交面積 銷售率 疊加別墅 99 81 18 19969.94㎡ 3864.19㎡ 19% 多層 638 97 542 61979.78㎡ 54851.3㎡ 88% 小高層 162 102 61 17414.85㎡ 5906.73㎡ 34% 項(xiàng)目賣點(diǎn) —— 突出大盤效應(yīng)，高檔社區(qū)概念。 項(xiàng)目優(yōu)勢 —— 區(qū)域配套完善，學(xué)區(qū)房優(yōu)勢突顯 。 Copyright 169。 20222022 上海寶名版權(quán)所有，未經(jīng)許可，不得模仿、復(fù)制和使用！ 清怡花園 開發(fā)商： 徐州桑夏房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 售樓處： 項(xiàng)目現(xiàn)場 銷售電話： 89726666 工地位置：東風(fēng)西路北側(cè)（原機(jī)電公司） 占地面積 : 125畝 總建面積： 20萬㎡ 建筑形態(tài)：多層、小高層（未推出） 建筑樓層： 6+1層 工程進(jìn)度： 一期部分封頂，二期開始拆遷 銷售均價(jià)： 2500元 /㎡ 優(yōu)惠方式： 09年 1月 5日之前購房 97折 重點(diǎn)競爭個(gè)案： 下頁續(xù) —— 房 型 面積范圍 兩室兩廳一衛(wèi) 88㎡ 三室兩廳一衛(wèi) 95119㎡ 三室兩廳兩衛(wèi) 107135㎡ Copyright 169。 20222022 上海寶名版權(quán)所有，未經(jīng)許可，不得模仿、復(fù)制和使用！ 項(xiàng)目備案銷售狀況 備案房源 備案面積（㎡） 已售套數(shù) 銷售面積（㎡） 銷售率 140 26 21% 清怡花園銷售分析 由 22棟多層和 9棟小高層組成，現(xiàn)一期期于 09年元月取得預(yù)售證，共推出20棟多層房源，其中 4棟為拆遷安置房， 16棟商品房。 09年元月期間推出購房 97折活動(dòng)，認(rèn)購金 3萬元，此折扣在當(dāng)?shù)?，已是較大幅度的優(yōu)惠。從其網(wǎng)簽情況來看，活動(dòng)收效一般，截至 3月份，網(wǎng)上簽約僅 26套。 工程動(dòng)態(tài) ： 項(xiàng)目二期已開始拆 遷工作。 項(xiàng)目賣點(diǎn)： “ 北區(qū)首席高尚人文社區(qū) ” 主題。 Copyright 169。 20222022 上海寶名版權(quán)所有，未經(jīng)許可，不得模仿、復(fù)制和使用！ 樓市盤整期，更需全面控制成本，保持價(jià)格終極競 爭底牌優(yōu)勢 …… 定位依據(jù) 關(guān)鍵詞：抵御風(fēng)險(xiǎn) 價(jià)格戰(zhàn)術(shù)攻守兼?zhèn)? 受國際經(jīng)濟(jì)危機(jī)的深度影響，預(yù)計(jì)樓市將處于 2至 3年全盤調(diào)整期。行業(yè)的風(fēng)吹草動(dòng)都將導(dǎo)致樓市的競爭方式發(fā)生改變，而價(jià)格手段是目前開發(fā)商普遍預(yù)藏的最終殺手锏。 考慮以上因素，即使本項(xiàng)目注重性價(jià)比，但也要從綜合成本上為價(jià)格的進(jìn)一步下行預(yù)留空間，無論在市場平穩(wěn)還是低價(jià)慘烈競爭局勢下，保持可進(jìn)可退的價(jià)格優(yōu)勢。 贏利支撐點(diǎn)（一）快速跑量的產(chǎn)品 Copyright 169。 20222022 上海寶名版權(quán)所有，未經(jīng)許可，不得模仿、復(fù)制和使用！ 建筑形態(tài) 銷售均價(jià) 戶型區(qū)間 折扣優(yōu)惠 新源雅居 12棟多層（ 6層） 3棟小高層（ 11層） 2600元 /㎡ 兩室兩廳 7394㎡； 三室兩廳 93140㎡ 清怡花園 22棟多層（ 6+1層） 9棟小高層（ 11層） 2500元 /㎡ 兩室兩廳 88㎡； 三室兩廳 95135㎡ 曾推97折 市場比較法定價(jià) 保持價(jià)格彈性 我們選取區(qū)域內(nèi)距離項(xiàng)目最近的兩大競爭樓盤做價(jià)格直觀比較（在詳細(xì)制訂項(xiàng)目價(jià)格將選取更多區(qū)域內(nèi)在售樓盤做價(jià)格擬合樣本）； 考慮到項(xiàng)目處于河西地段，更隔鐵路，主城區(qū)方向客源置業(yè)抗性大，以我司實(shí)地調(diào)研和四線城市操作經(jīng)驗(yàn)，在 保持對(duì)競爭樓盤常態(tài)均價(jià)、總價(jià)優(yōu)勢基礎(chǔ)上，預(yù)留 200元價(jià)格回旋空間 ，這需要成本進(jìn)一步控制。 贏利支撐點(diǎn)（一）快速跑量的產(chǎn)品 Copyright 169。 20222022 上海寶名版權(quán)所有，未經(jīng)許可，不得模仿、復(fù)制和使用！ 按照整體產(chǎn)品定位策略，項(xiàng)目前兩期精確瞄準(zhǔn) 全城中低端客戶群 ， 該群體實(shí)際購買力較低、加上同區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目的戶型競爭力（面積總價(jià)均 控制的比較好）。因此，建議設(shè)計(jì)戶型在滿足 90/70政策條件下， 豐富面 積層次，適當(dāng)考慮小戶型，迎合多重需求，通過戶型創(chuàng)新等手段，適當(dāng)提 升三房戶型 套數(shù)配比，并控制總價(jià)上限。 （具體戶型建議見后） 迎合客源實(shí)際購買力，做好戶型配比，豐富面積 層次，控制面積總價(jià) 贏利支撐點(diǎn)（一）快速跑量的產(chǎn)品 Copyright 169。 20222022 上海寶名版權(quán)所有，未經(jīng)許可，不得模仿、復(fù)制和使用！ 贏利支撐點(diǎn)（二） 弱化地段抗性 Copyright 169。 20222022 上海寶名版權(quán)所有，未經(jīng)許可，不得模仿、復(fù)制和使用！ 一河一鐵路，是橫亙?cè)?XX城人心中 難以抹去的邊界線 主城區(qū)客源向西滲透的兩大障礙 街訪結(jié)果發(fā)現(xiàn)， XX城人對(duì)過鐵路區(qū)域具有根深蒂固的抗性，他們認(rèn)為：該區(qū)域內(nèi)臟亂、沒有城市樣、生活配套落后，很難講什么時(shí)候能好起來 …… 消除地段的抗性，對(duì)項(xiàng)目運(yùn)做具有重大意義，必須力爭弱化。 贏利支撐點(diǎn)（二）弱化地段抗性 Copyright 169。 20222022 上海寶名版權(quán)所有，未經(jīng)許可，不得模仿、復(fù)制和使用！ 贏利支撐點(diǎn)（二）弱化地段抗性 極力推廣政府遠(yuǎn)景規(guī)劃，弱化地段抗性，使市場產(chǎn) 生升值預(yù)期 …… 弱化地段抗性 關(guān)鍵詞：輿論導(dǎo)向，擔(dān)當(dāng)大盤責(zé)任 建立政府、主流媒體和開發(fā)商三方融洽關(guān)系，通過對(duì)政府城市規(guī)劃的解讀、積極參與城市建設(shè)推進(jìn)會(huì)議，塑造城市運(yùn)營商的公眾角色，利用媒體的新聞輿論導(dǎo)向，將老百姓的關(guān)注目光牽引到西北部。 建議在項(xiàng)目籌備期，啟動(dòng)系列社會(huì)公關(guān)活動(dòng)。 擔(dān)當(dāng)大盤城市運(yùn)營責(zé)任 示例： XX城發(fā)展論壇；開發(fā)區(qū)遠(yuǎn)景規(guī)劃及金沛項(xiàng)目新聞發(fā)布會(huì)；將區(qū)域前景信息融會(huì)到日常銷售說辭中 。 Copyright 169。 20222022 上海寶名版權(quán)所有，未經(jīng)許可，不得模仿、復(fù)制和使用！ 贏利支撐點(diǎn)（二）弱化地段抗性 項(xiàng)目規(guī)劃上突出商業(yè)配套比重，提供生活、教育、 休閑完善配套 弱化地段抗性 關(guān)鍵詞：配套吸引 沿東風(fēng)西路規(guī)劃社區(qū)商業(yè)帶，商業(yè)建筑要能滿足業(yè)態(tài)覆蓋大型超市到日雜服務(wù)商鋪，建議在二期銷售中啟動(dòng)商業(yè)銷售和招商，帶動(dòng)地塊價(jià)值提升。 地塊區(qū)域內(nèi)有中小學(xué)，業(yè)主可以不過鐵路滿足子女教育需求；除此外，我們建議 引入較高素質(zhì)的幼教機(jī)構(gòu) ；突出實(shí)用型社區(qū)會(huì)所等 河西三十米寬休閑綠化帶也將作為后期推廣的重點(diǎn) ，提升項(xiàng)目居住品質(zhì)形象 Copyright 169。 20222022 上海寶名版權(quán)所有，未經(jīng)許可，不得模仿、復(fù)制和使用！ 引入品牌幼教機(jī)構(gòu) 消除客戶置業(yè)因素中對(duì)子女教育的顧慮 弱化了對(duì)地段的抗性 甚至?xí)鄡?yōu)質(zhì)客源。 教育配套需求是客戶置業(yè)中極為重要的動(dòng)因。甚至具有決定性的作用。 客戶會(huì)因?yàn)橐粋€(gè)好的教育品牌配套甚至可以忽略更多的產(chǎn)品因素而選擇項(xiàng)目。 —— 我們建議在項(xiàng)目前期，率先考慮與知名教育機(jī)構(gòu)聯(lián)合辦學(xué)計(jì)劃， 引入教好口碑和品牌效應(yīng)的幼兒園，并作為項(xiàng)目前期宣傳重點(diǎn)突出賣點(diǎn)。 Copyright 169。 20222022 上海寶名版權(quán)所有，未經(jīng)許可，不得模仿、復(fù)制和使用！ 贏利支撐點(diǎn)（三）實(shí)現(xiàn)大盤批量去化 Copyright 169。 20222022