【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 輕軌等規(guī)劃使區(qū)域發(fā)展空間巨大 板塊形象正在形成，交通、生活配套等公建配套匱乏，但發(fā)展前景良好 三山片 低密度景觀休閑居住區(qū) 南京市最大的別墅板塊之一，供應(yīng)產(chǎn)品以聯(lián)排、疊加、獨(dú)棟別墅為主 現(xiàn)階段江寧市場(chǎng)高品質(zhì)高價(jià)位的代表區(qū)域 將軍山、翠屏山、韓府山、秦淮河良好的自然環(huán)境獨(dú)具魅力，但生活配套設(shè)施缺乏 由于開(kāi)發(fā)較早，受到地理空間的限制，目前三山板塊的別墅市場(chǎng)正逐漸向方山 九龍湖一帶轉(zhuǎn)移 九龍湖 新興低密度住宅片區(qū) 別墅、普通公寓為主 區(qū)域景色秀麗，但交通不便、配套缺乏成為其發(fā)展瓶頸，目前價(jià)格上漲較慢 九龍湖、方山景觀資源 百家湖向南衍生的又一板塊，但受制約條件眾多，增強(qiáng)產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力是區(qū)域未來(lái)發(fā)展首選 24 小結(jié) ?很多人將下半年樓市出現(xiàn)拐點(diǎn)寄希望于政策 ， 但是考慮到境外投資受益甚微 ， 外貿(mào)出口正增長(zhǎng)無(wú)望 ，財(cái)政壓力不小 ， 政策面給予房地產(chǎn)市場(chǎng)嚴(yán)厲打壓的可能心微乎其微； ?但目前的樓市火爆上漲 ， 已引起了國(guó)家的密切關(guān)注 ， 上半年 ， 國(guó)家統(tǒng)計(jì)局和國(guó)土資源部先后赴各地摸底樓市 。 政府帶隊(duì)摸底調(diào)查樓市情況在中國(guó)尚屬首次 。 上半年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 (GDP)同比增長(zhǎng) % 2022年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)目標(biāo)：保八 經(jīng)濟(jì)回暖，房產(chǎn)消費(fèi)信心重新樹(shù)立 成交倍增、房?jī)r(jià)上漲、地王頻現(xiàn) ?政策層面：針對(duì)投資及多次臵業(yè)行為政策日漸收緊 ， 但考慮到經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)面臨的壓力 ， 國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)嚴(yán)控政策短期內(nèi)可能不會(huì)出臺(tái) ， 近期市場(chǎng)依然以寬松政策為主 25 ?截至 8月底 ， 南京總體商品房供需比為 ： 1（ 不含郊縣 ） ， 與前期相比 ， 比例持續(xù)下降 ， 說(shuō)明南京整體仍以去化存量為主 。 ?根據(jù)統(tǒng)計(jì) ， 全市八大板塊包括都市圈 ， 共有 40家樓盤計(jì)劃在 10月份新推房源 ， 其中有 8家樓盤是首次對(duì)外公開(kāi) 。 ?2022年成交量的攀升主要是受剛性需求帶動(dòng) ， 目前隨著剛性需求的日漸減弱和價(jià)格的非理性增長(zhǎng)帶來(lái)的購(gòu)房抗性 ， 南京住宅需求量可能不斷回落 。 ?供求層面：土地及住宅市場(chǎng)的火爆反映出開(kāi)發(fā)企業(yè)及消費(fèi)者消費(fèi)信心的增強(qiáng) ， 未來(lái)隨著住宅上市量的增加 ， 市場(chǎng)將日益回歸理性 ， 價(jià)格增長(zhǎng)日漸平穩(wěn) 供應(yīng)量增大 需求量回落 市場(chǎng)回歸理性 26 ?2022年 ， 長(zhǎng)江路九號(hào)開(kāi)盤破 2萬(wàn)； ?2022年 8月金鼎灣售價(jià)已達(dá) /平方米 ， 逼近 3萬(wàn)元大關(guān)； ?2022年 10月長(zhǎng)江路九號(hào)均價(jià) 3萬(wàn)元 /平方米 。 ?未來(lái)隨著城中土地資源的日漸稀缺 ，住宅產(chǎn)品稀缺性將非常明顯 ， 城中住宅必然會(huì)逐步上漲 ， 3萬(wàn) 、 4萬(wàn) 、 5萬(wàn)元 /平方米產(chǎn)品將逐漸出現(xiàn) 。 ?價(jià)格層面：受新的規(guī)劃引導(dǎo) ， 未來(lái)南京規(guī)模將逐步擴(kuò)大 ， 隨著城中土地資源的日漸減少 ， 住宅價(jià)格將可能不斷攀升 ， 在此帶動(dòng)下 ， 南京其它板塊住宅價(jià)格將可能穩(wěn)步上漲 ?南京新的總規(guī)綱要 ， 將目前的? 一城三區(qū) ? ， 調(diào)整為 ? 一主城三副城八新城 ? 。 ?2020 年 ， 全市總?cè)丝趯⑦_(dá)到1060萬(wàn)左右 ， 城鎮(zhèn)人口為 910萬(wàn)左右 ， 城鎮(zhèn)化水平為 86% 左右；2030年 ， 全市總?cè)丝趯⑦_(dá)到 1260萬(wàn)左右 ， 其中城鎮(zhèn)人口為 1130萬(wàn)左右 。 城市規(guī)模擴(kuò)大帶來(lái)住宅需求量提升 城市中心房?jī)r(jià)攀升帶動(dòng)周邊區(qū)域房?jī)r(jià)提升 27 功能定位 規(guī)劃面積 規(guī)劃人口 仙林 ① 城鎮(zhèn)空間向東發(fā)展的增長(zhǎng)級(jí)； ② 接受上海輻射以及新經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要空間； ③ 以發(fā)展教育和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主要方向 。 80KM2 50萬(wàn) 江北 ① 城鎮(zhèn)空間跨江發(fā)展的增長(zhǎng)級(jí)； ② 相對(duì)獨(dú)立區(qū)域綜合服務(wù)功能； ③ 承擔(dān)吸收來(lái)自北部農(nóng)村城鎮(zhèn)化人口的功能 。 90KM2 75萬(wàn) 江寧 ① 城鎮(zhèn)空間向南發(fā)展的增長(zhǎng)極； ② 承擔(dān)主城部分功能擴(kuò)散的職能； ③ 吸收南部農(nóng)村城市化人口 。 107KM2 130萬(wàn) ?江寧發(fā)展：區(qū)域功能定位的提升及交通 、 配套的不斷成熟 ， 江寧的潛在價(jià)值得到迅速發(fā)展 ， 已成為南京樓市重點(diǎn)發(fā)展板塊 ， 從最初的東山 、 百家湖板塊發(fā)展成多板塊格局 ， 本案所在科學(xué)園板塊資源豐富 ， 是接下來(lái)發(fā)展的重點(diǎn)區(qū)域 28 項(xiàng)目住宅競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)研究 182。 項(xiàng)目住宅競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境界定 ? 項(xiàng)目區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析 ? 江寧地鐵樓盤競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析 ? 江寧其它區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析 182。 項(xiàng)目后續(xù)住宅競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析 29 區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)： 本案地處科學(xué)園板塊，區(qū)域樓盤是本案未來(lái)面臨最直接的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 文鼎廣場(chǎng) 萬(wàn)裕龍庭水岸 30 同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)： 地鐵一號(hào)線南沿線的施工給江寧住宅發(fā)展帶來(lái)了機(jī)遇，目前江寧沿地鐵周邊分布有眾多樓盤與本案形成一定的同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng) 萊茵東郡 武夷綠洲 東渡國(guó)際 21世紀(jì)國(guó)際 江寧一號(hào) 金王府 名嘉佳園 左鄰右里 廣博苑 龍湖灣 文鼎雅苑 萬(wàn)裕龍庭水岸 31 分流競(jìng)爭(zhēng)： 東山片區(qū)及九龍湖片區(qū)與科學(xué)園相鄰，在售項(xiàng)目可能會(huì)對(duì)本案帶來(lái)一定的分流競(jìng)爭(zhēng) 本案 32 競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)界定 科學(xué)園區(qū)域競(jìng)爭(zhēng) 江寧地鐵樓盤競(jìng)爭(zhēng) 江寧其它片區(qū)競(jìng)爭(zhēng)分流 核心競(jìng)爭(zhēng) 同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng) 分流競(jìng)爭(zhēng) 主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目 分流競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目 33 項(xiàng)目住宅競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)研究 182。 項(xiàng)目住宅競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境界定 ? 項(xiàng)目區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析 ? 江寧地鐵樓盤競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析 ? 江寧其它區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析 182。 項(xiàng)目后續(xù)住宅競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析 34 09年來(lái)科學(xué)園板塊新房源上市較少，板塊快速消化 08年存量房源，隨著可售房源的減少，板塊住宅月銷售量也開(kāi)始下降，目前區(qū)域急需新房源上市。 科學(xué)園板塊商品房供銷走勢(shì)5 . 8 40 . 0 0 0 . 0 01 . 5 53 . 7 30 . 0 03 . 7 90 . 0 04 . 0 45 . 8 82 . 4 30 . 0 08 . 9 50 . 0 0 0 . 0 0 0 . 0 0 0 . 0 0 0 . 0 07 . 9 31 . 2 3 1 . 1 80 . 4 11 . 2 71 . 8 50 . 9 80 . 7 3 0 . 7 2 0 . 7 51 . 5 03 . 8 41 . 1 07 . 9 13 . 2 13 . 5 03 . 2 91 . 6 30 . 7 40 . 0 0 0 . 0 03 . 7 32 . 9 40 . 0 03 . 8 80 . 0 05 . 5 87 . 8 41 . 6 20 . 0 08 . 1 40 . 0 0 0 . 0 0 0 . 0 0 0 . 0 0 0 . 0 00 . 0 01 . 0 02 . 0 03 . 0 04 . 0 05 . 0 06 . 0 07 . 0 08 . 0 09 . 0 01 0 . 0 00 8 1 0 8 2 0 8 3 0 8 4 0 8 5 0 8 6 0 8 7 0 8 8 0 8 9 0 8 1 0 0 8 1 1 0 8 1 2 0 9 1 0 9 2 0 9 3 0 9 4 0 9 5 0 9 60 . 0 01 . 0 02 . 0 03 . 0 04 . 0 05 . 0 06 . 0 07 . 0 08 . 0 09 . 0 0上市面積 銷售面積 供銷比35 與 08年相比， 09年來(lái)板塊銷售情況大幅改善，但價(jià)格增長(zhǎng)并不明顯 科學(xué)園板塊商品房銷售情況及價(jià)格走勢(shì)4540 01403650407047752421608620 0 0 0 066181114431301919973 748313434810676735038633114734912905408443245362 5319508260296201570847273899548129805322570152205301010020030040050060070080090010000 8 1 0 8 2 0 8 3 0 8 4 0 8 5 0 8 6 0 8 7 0 8 8 0 8 9 0 8 1 0 0 8 1 1 0 8 1 2 0 9 1 0 9 2 0 9 3 0 9 4 0 9 5 0 9 601000202230004000500060007000上市量 已售量 均價(jià)36 區(qū)域內(nèi)在售普通住宅樓盤僅 5席，目前推出房源大多已售出，但后續(xù)供應(yīng)量依然較大 占地面積（萬(wàn)㎡） 建筑面積（萬(wàn)㎡） 銷售價(jià)格 銷售狀態(tài) 目前已售建筑面 積（萬(wàn)㎡） 武夷綠洲 6月銷售均價(jià) 6200 目前無(wú)房源在售，預(yù)計(jì) 2022年初有新房源上市 天澤苑 —— 暫無(wú)房可售，預(yù)計(jì) 10月份推出花園洋房， 100余套，面積80140平方，價(jià)格未定 廣博苑 住宅 6500，單身公寓7000 在售 （住宅部分已經(jīng)全部推出） 東方龍湖灣 5700 一期還剩頂樓幾套 130平米的房源，均價(jià)在 58005900元 /平米，一次性付款享受 優(yōu)惠。預(yù)計(jì) 9月底 10月初將推出二期別墅湖語(yǔ)山，首先推出 60套房源 協(xié)眾雅居（百度空間） 15 4400 9月 9日開(kāi)盤推出的協(xié)眾財(cái)富廣場(chǎng) 260套房源已售完，下一批房源尚未動(dòng)工，預(yù)計(jì)明年再推出新房源 37 天澤苑 ?項(xiàng)目概況 ?項(xiàng)目地址：江寧區(qū)彤天路與竹山南路交匯處 ?開(kāi)發(fā)商：南京天富房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 ?項(xiàng)目規(guī)模：占地 ㎡，地上總建 18萬(wàn)㎡，目前上市約 。 ?產(chǎn)品類型：聯(lián)排別墅、情景洋房、小高層、高層公寓以及中心廣場(chǎng)商業(yè)。 ?建筑風(fēng)格：現(xiàn)代簡(jiǎn)約 ?景觀資源：項(xiàng)目緊鄰?fù)馇鼗春印㈨?xiàng)目自身?yè)碛行⌒退?，景觀資源佳。 ?銷售價(jià)格 ?價(jià)格：目前無(wú)房源在售，預(yù)計(jì) 10月中旬推出新房源，價(jià)格未定。 目前已 推出房源 目前推出房源 38 項(xiàng)目目前推出房源已全部售出，從推出房源情況看，產(chǎn)品戶型設(shè)計(jì)較為經(jīng)濟(jì) 上市時(shí)間 戶型 面積段 上市量 銷售量 銷售率 20220411 2/2/1 7889 32 32 100% 97 8 8 100% 3/2/1 106110 20 20 100% 3/2/2 117122 76 76 100% 128137 12 12 100% 20220712 2/2/1 7889 48 48 100% 97 12 12 100% 3/2/1 106110 12 12 100% 3/2/2 117122 40 4