【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 城需求旺盛。 —— 鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)城人口增長(zhǎng)。 鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)城促進(jìn)揚(yáng)州城城市化進(jìn)程，大大增加房地產(chǎn)需求量。 人口及城市化進(jìn)程 鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)城人口，大都是解決第一次住宅問題，需求的大都是緊湊型的 1房、 2房。 ?2022年全市城市總?cè)丝?，比 2022年增加 ，增長(zhǎng) %；城市化率達(dá) %，比 2022年提高 。 ?2022年揚(yáng)州人均 GDP為 3920美元，而城市化水平卻只有 %。 ?城市化發(fā)展的長(zhǎng)期目標(biāo)是： 2022年全市城市化水平達(dá)到 55%。揚(yáng)州作為全國(guó)較發(fā)達(dá)地區(qū)，其城鎮(zhèn)化水平應(yīng)高于全國(guó)的平均水平，城鎮(zhèn)化進(jìn)程要快于全國(guó)。 考慮到人口老齡化和計(jì)劃生育，人口自然增長(zhǎng)率會(huì)自然下降，扣除 2022年后城鎮(zhèn)人口的自然增長(zhǎng) ,測(cè)算 3年內(nèi)需要轉(zhuǎn)移 。平均每年將帶來 。 世界各國(guó)（地區(qū)）人均 GDP與城市化水平的關(guān)系 人均 GDP（美元） 290以下 499 606 990 3318 7868 10461 16841 城市化率（ %） 20以下 2029 3039 4049 5059 6069 7079 80以上 —— 揚(yáng)州城市化進(jìn)程，帶來的鄉(xiāng)鎮(zhèn)人口增長(zhǎng)。 人口及城市化進(jìn)程 揚(yáng)州近年從業(yè)人員走勢(shì)圖（萬人）050100150200在崗職工人數(shù)城鎮(zhèn)私營(yíng)企業(yè)和個(gè)體從業(yè)人員鄉(xiāng)村從業(yè)人員在崗職工人數(shù) 城鎮(zhèn)私營(yíng)企業(yè)和個(gè)體從業(yè)人員 鄉(xiāng)村從業(yè)人員 2022 2022 2022 2022私營(yíng)業(yè)主大幅增加，城鎮(zhèn)在崗職工和鄉(xiāng)鎮(zhèn)從業(yè)人員穩(wěn)步上漲。 在崗職工為市場(chǎng)的去化提供了穩(wěn)定的市場(chǎng)，而私營(yíng)企業(yè)和個(gè)體從業(yè)人員的大幅增長(zhǎng)則為市場(chǎng)需求注入了新鮮的活力。 —— 個(gè)體戶與私企從業(yè)人口增長(zhǎng)。 人口及城市化進(jìn)程 城市人口自然增長(zhǎng)： 5000戶需求 /年。 婚房：按照一半新婚夫婦需要購房的保守估計(jì)， /年。 鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)城人口： 2萬戶左右。 城市化進(jìn)程： ，該數(shù)據(jù)包含鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)程人口。折合成戶約為 3萬戶。 結(jié)論 —— 未來 3年內(nèi)，市場(chǎng)剛性需求年均 5萬戶。按戶均 100平方米計(jì)算，折合建筑面積 500萬平方米。 （標(biāo)注： 購房需求與實(shí)際購買之間收較多因素制約，此需求量還需參考近年市場(chǎng)實(shí)際成交量。但這部分人群需求意愿強(qiáng)烈，市場(chǎng)成交主力客戶群體應(yīng)從中產(chǎn)生。 這部分主力需求人群，大多數(shù)解決第一次居住問題，更多需求 2房 3房緊湊型住房。） —— 揚(yáng)州城市化進(jìn)程改革，各類增長(zhǎng)人口細(xì)分分析與判斷 人口及城市化進(jìn)程 第三章節(jié) 保險(xiǎn)系數(shù)有多大 關(guān)鍵詞： （剛性需求人群總量 未來購買力 市場(chǎng)產(chǎn)品特點(diǎn) 市場(chǎng)土地存量 07/08年市場(chǎng)存量 未來 2年土地上市量） 2022年城市居民人均可支配收入和農(nóng)民人均純收入預(yù)計(jì)分別達(dá) 15000元和 6500元，比上年增長(zhǎng) 16%和%，是 2022年的 。城市居民人均居住面積 ， 08年 110月，居民人均可支配收入為 14595元，同比增加 1979元，增長(zhǎng) %，完成全年目標(biāo)的 %。 居民收入的提高，為樓市的發(fā)展提供了穩(wěn)定的支撐。 揚(yáng)州近年在崗職工平均工資走勢(shì)圖157351816520847242860500010000150002022025000300002022 2022 2022 2022揚(yáng)州宏觀數(shù)據(jù) / 居民收入 商品房供應(yīng)： 05 年至 07 年供應(yīng)直線式遞增， 08 年供應(yīng)驟跌 。 2022年至 2022年揚(yáng)州的商品住宅供應(yīng)呈遞增式發(fā)展，到2022年時(shí)市場(chǎng)則出現(xiàn)明顯下滑， 2022年 111月合計(jì)全市商品住宅共供應(yīng) ，與 2022年全年供應(yīng)環(huán)比下降 %，降幅明顯。 2022年市場(chǎng)的高速發(fā)展后期已經(jīng)危機(jī)四伏， 2022年上半年開始的嚴(yán)重滯銷情況，加之美國(guó)次貸危機(jī)所引起的全球經(jīng)濟(jì)觸動(dòng)，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)增速同時(shí)出現(xiàn)放緩，開發(fā)商推盤信心收到較大打擊。 2022年是樓市變化較為特殊的一年，上半年政府是出臺(tái)各種銀根等緊縮措施“抑市”，下半年開始則完全轉(zhuǎn)變角色，出臺(tái)了各種利率及稅費(fèi)改革措施促進(jìn)市場(chǎng)消費(fèi)，但因市場(chǎng)結(jié)構(gòu)復(fù)雜， 短期內(nèi)難以迅速改變現(xiàn)狀。 揚(yáng)州宏觀數(shù)據(jù) / 住宅市場(chǎng)研究 2022年以來，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整幅度逐漸加大，成交量持續(xù)低迷，市場(chǎng)的持幣觀望導(dǎo)致嚴(yán)重的滯銷。統(tǒng)計(jì)至08年 11月份的成交數(shù)據(jù)，揚(yáng)州全市共成交 ，與去年全年成交量環(huán)比下跌達(dá) %，成交下滑明顯，與 05年成交相仿。 2022年揚(yáng)州房地產(chǎn)市場(chǎng)供求雙方的博弈心理尤為明顯，受經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和輿論的影響，市場(chǎng)漸有房?jī)r(jià)下跌的心理預(yù)期暗示，迫于去化壓力，下半年開發(fā)商各類營(yíng)銷措施全面展開，市場(chǎng)優(yōu)惠幅度空前，年底成交量受新政和優(yōu)惠活動(dòng)的雙重刺激短期小幅回升，但房地產(chǎn)作為消費(fèi)品和投資品的綜合產(chǎn)物，在“買漲不買跌”的市場(chǎng)慣性下市場(chǎng)難以出現(xiàn)長(zhǎng)線增長(zhǎng)，預(yù)計(jì)在年后新一輪的經(jīng)濟(jì)壓力下，市場(chǎng)將逐漸退熱，重回低位調(diào)整。 商品房供應(yīng)： 08 年市場(chǎng)成交下滑明顯，谷底調(diào)整。市場(chǎng)需求僅為 90萬方。 揚(yáng)州宏觀數(shù)據(jù) / 住宅市場(chǎng)研究 揚(yáng)州普通住宅與商品住宅成交均價(jià)走勢(shì)基本吻合，漲跌幅基本一致，從 06年上半年至 08年上半年漲幅明顯，平均漲幅約為%，但是進(jìn)入 08年下半年以后，由于市場(chǎng)滯銷所帶來的憂慮引發(fā)了大面積優(yōu)惠促銷降價(jià)的活動(dòng)，加之后期“金輪星城”、“依云城邦”等新開盤項(xiàng)目大面積成交備案但成交價(jià)格偏低的影響，價(jià)格到達(dá)了上升曲線的漲停點(diǎn)， 08年下半年全市商品住宅成交均價(jià) /平方米與上半年相持平，普通住宅 /平方米，卻與上半年相比出現(xiàn)了 %的降幅。 分析：價(jià)格回落，市場(chǎng)上市壓縮，市場(chǎng)購買力壓抑回縮，居民人均收入增長(zhǎng)。 商品房?jī)r(jià)格回落：商品住宅和普通住宅成交均價(jià)長(zhǎng)期整體上漲， 08年漲幅明顯趨緩。對(duì)于進(jìn)入 08年下半年以后價(jià)格的微幅回落，則是政府、市場(chǎng)、買方及賣方多方共同作用的結(jié)果。 揚(yáng)州宏觀數(shù)據(jù) / 住宅市場(chǎng)研究 規(guī)模 項(xiàng)目總建面積 數(shù)量 小規(guī)模 5萬方以下 3 中等規(guī)模 510萬方 11 大規(guī)模 1030萬方 21 超大規(guī)模 30萬方以上 4 2022 年 111 月份，揚(yáng)州新開盤數(shù)量總計(jì) 39 個(gè)，其中在該年首次開盤的新品項(xiàng)目 14個(gè)，列表顯示如下。累計(jì)至 11 月份的開盤項(xiàng)目中，總建筑面積在 1030 萬方屬大規(guī)模的項(xiàng)目合計(jì) 21 個(gè)，占到總開盤數(shù)量的 54%，在市場(chǎng)新盤中占據(jù)主力地位。因目前揚(yáng)州以新城區(qū)建設(shè)向邊遠(yuǎn)城市郊區(qū)擴(kuò)張為主，一般項(xiàng)目規(guī)模中等或偏大，以總建在 20 萬方左右的項(xiàng)目較多。 市場(chǎng)產(chǎn)品特點(diǎn)： 總建為 1030 萬方的大規(guī)模項(xiàng)目占據(jù)開盤總量的半壁江山。 揚(yáng)州宏觀數(shù)據(jù) / 住宅市場(chǎng)研究 區(qū)域 北區(qū) 東區(qū) 老城區(qū) 西區(qū) 新增建筑面積（㎡） 據(jù)統(tǒng)計(jì)， 08 年西區(qū)全年開盤新增面積為 平方米，占到全市新增總量的 68%， “藍(lán)山莊園”、“上方公館”等項(xiàng)目新增面積均在 5 萬方以上。東區(qū)和北區(qū)分別僅占到 20%和 11%，東區(qū)新增供應(yīng)面積為 平方米，北區(qū)新增面積為 平方米。老城區(qū)新增面積為 平方米，僅占到市場(chǎng)供應(yīng)總量的 1%。 市場(chǎng)產(chǎn)品特點(diǎn)： 西區(qū)一枝獨(dú)秀，占據(jù)近七成供應(yīng)面積。 揚(yáng)州宏觀數(shù)據(jù) / 住宅市場(chǎng)研究 揚(yáng)州開盤供應(yīng)仍以多層和小高層供應(yīng)為主，其中多層供應(yīng)的開盤有 36 次，小高層供應(yīng)的開盤有 39 次，分別占到全市開盤推案次數(shù)的 42%和 46%。代表項(xiàng)目“藍(lán)山莊園”于今年開盤推案次數(shù)頻繁，總計(jì)達(dá) 5 次開盤，多層和小高層產(chǎn)品均有供應(yīng)。高層有 3次開盤供應(yīng)，分別為“富川瑞園”、“上方公館”及“金輪星城” ，占到開盤次數(shù)總量的 8%。另外，聯(lián)排和獨(dú)棟分別有 3 次和 1次開盤推案。 多層 小高層 高層 疊加 聯(lián)排 獨(dú)棟 36 39 3 0 3 1 市場(chǎng)產(chǎn)品特點(diǎn)： 開盤以多層和小高層供應(yīng)為主，二者平分秋色。 揚(yáng)州宏觀數(shù)據(jù) / 住宅市場(chǎng)研究 2022 年累計(jì)至 11 月，揚(yáng)州商品住宅二房供應(yīng)量達(dá)到 2788 套，占到市場(chǎng)供應(yīng)總量的 36%，其中“陽光地帶” （ 303 套） 、“駿和天城” （ 276 套） 、“東方名城 和園” （ 240 套） 、“金輪星城” （ 242 套）等項(xiàng)目二房供應(yīng)量較大。三房供應(yīng)量最大，達(dá)到 3277 套，市場(chǎng)占比為 43%，此類房型主要集中于“上方公館” （ 339 套） 、“藍(lán)山莊園” （ 282 套） 、 “西郡 188”（ 271 套） 、“錦苑” （ 217 套）等。二房和三房依舊為市場(chǎng)主供。 一房 二房 三房 四房 五房 六房 七房 疊加 聯(lián)排 獨(dú)棟 1026 2788 3277 353 155 19 1 24 22 13 市場(chǎng)產(chǎn)品特點(diǎn)： 二房和三房為市場(chǎng)主供。 揚(yáng)州宏觀數(shù)據(jù) / 住宅市場(chǎng)研究 揚(yáng)州城市建設(shè)主要從 2022年和 2022年正式開始，從 2022年開始至 2022年，無論是供應(yīng)或成交都呈直線式發(fā)展，特別是在 07年達(dá)到巔峰期，整個(gè)市場(chǎng)呈現(xiàn)出供不應(yīng)求的態(tài)勢(shì)，全年的成交量近 200萬方，幾乎是05年成交量的 2倍。高速發(fā)展后，樓市出現(xiàn)的越發(fā)嚴(yán)重問題迫切需要徹底調(diào)整，市場(chǎng)在 08年市場(chǎng)快速步入下行期，市場(chǎng)表現(xiàn)為嚴(yán)重的滯銷現(xiàn)象，整個(gè)樓市又再次回落到 2022年的狀況。 分析： 07年樓市達(dá)到頂峰，供求基本平衡。但 08年成交大幅縮水，住宅市場(chǎng) 存量約為 35萬平方米。 商品房市場(chǎng)存量 ：市場(chǎng)周期性發(fā)展， 08 年市場(chǎng)供求矛盾激化。 揚(yáng)州宏觀數(shù)據(jù) / 住宅市場(chǎng)研究 月份 總體量 總個(gè)數(shù) 商業(yè)個(gè)數(shù) 住宅個(gè)數(shù) 7月 227657 4 1 3 8月 0 0 0 0 9月 772448 9 8 1 10月 535772 9 0 9 11月 1078853 13 11 2 12月 1192745 37 16 22 合計(jì) 3807475 72 36 37 （工業(yè)用地不計(jì)） 未來土地上市量： 08年下半年以來，上市地塊用地性質(zhì)逐步向 商業(yè)用地轉(zhuǎn)移 ，一方面映射出 房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣，投資減少 ，另一方面也說明政府加大配套力度，為未來市場(chǎng)進(jìn)一步發(fā)展做好鋪墊。 揚(yáng)州宏觀數(shù)據(jù) / 土地供應(yīng)量 月份 總體量 總個(gè)數(shù) 商業(yè)體量 商業(yè)個(gè)數(shù) 住宅體量 住宅個(gè)數(shù) 7月 272022 6 124519 4 147491 2 8月 89864 1 0 0 89864 1 9月 0 0 0 0 0 0 10月 7011 1 7011 1 0 0 11月 147478 2 0 0 147478 2 12月 935937 10 935937 10 0 0 合計(jì) 1452300 20 1067467 15 384833 5 （住宅用地） ? 根據(jù)國(guó)土局成交公示， 07年 6月份至 08年 6月份，共計(jì)成交住宅類地塊 794421平方米。 ? 07年 6月份 — 08年 12月份， 揚(yáng)州住宅類地塊合計(jì)成交總量約為 118萬平方米。 未來土地上市量： 揚(yáng)州土地市場(chǎng)成交冷清，持續(xù)數(shù)月出現(xiàn)零成交。投資者觀望氛圍濃厚。 揚(yáng)州宏觀數(shù)據(jù) / 土地供應(yīng)量 揚(yáng)州近年房地產(chǎn)投資走勢(shì)圖0204060801001202022 2022 2022 2022今年 110月，我市房地產(chǎn)開發(fā)投資繼續(xù)保持增長(zhǎng)，共完成投資 ，同比增長(zhǎng) %；商品房施工面積 ，同比增長(zhǎng) %,其中新開工面積，同比增長(zhǎng) %。商品房竣工面積，同比增長(zhǎng) %；商品房銷售面積，同比減少 %。商品房銷售額 億元 ,同比減少 %。 逐年上漲的上市量充足的現(xiàn)象將延續(xù)明年，但隨著土地成交量的減少，如果樓市成交繼續(xù)縮水，未來 3年內(nèi)將可能呈現(xiàn)出供應(yīng)量逐步減少的趨勢(shì)。 未來土地上市量： 從年房地產(chǎn)投資總額看， 未來 3年內(nèi)將可能呈現(xiàn)出供應(yīng)量逐步減少的趨勢(shì)。 揚(yáng)州宏觀數(shù)據(jù) / 土地開發(fā)投資額 計(jì)算： 土地市場(chǎng)未來上市量，按照 ， 07年 6月份至08年 12月份住宅類土地成交量映射到樓市，未來 2年內(nèi)將有 177萬平方米住宅產(chǎn)品的上市量。 未來土地上市量： 09年 10年 年均上市量約為 88萬平方米 。 揚(yáng)州宏觀數(shù)據(jù) / 土地市場(chǎng)研判 以上衫灣花園、鴻福家園、佳家苑還未完全開發(fā)。 根據(jù) 《 揚(yáng)州市市區(qū)住房保障規(guī)劃（ 2022－ 2022） 》 ，2022－ 2022年，建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房 3000套， 25萬平米，廉租房 700套， 。揚(yáng)州從 2022年起，政府 每年建設(shè) 1000套 經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)社會(huì)。 分析： 政府推出的經(jīng)濟(jì)適用房遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠解決市場(chǎng)剛性需求量，大量還需要市場(chǎng)商品房去解決供需矛盾。 經(jīng)濟(jì)適用房上市量 ： 每年建設(shè) 1000套經(jīng)濟(jì)適用住房 項(xiàng)目 已建成體量 未來開發(fā)量 連運(yùn)小區(qū) 2022戶 鴻福家園（一、二、三 …… 期） 2022戶左右 2022戶 杉灣花園