【正文】 方 55 推出時間 戶型 面積 推出套數(shù) 銷售套數(shù) 去化率 202203 3/2/2 151158 44 26 59% 2/2/1 103 42 42 100% 3/2/2 138 44 22 50% 202206 3/2/2 139 88 56 64% 2/2/1 103107 63 63 100% 3/2/2 137 44 26 59% 合計 325 235 72% 項目二房產(chǎn)品去化較快 ?主力戶型 ?103107平米二房 ?138平米三房 ?151158平米三房 ?銷售分析 ?總價相對較高 ， 因此總價相對較低的二房房源銷售情況略好 。 56 項目戶型：項目戶型面積偏大，戶型結(jié)構(gòu)規(guī)整。 57 項目住宅競爭市場研究 182。 項目住宅競爭環(huán)境界定 ? 項目區(qū)域競爭市場分析 ? 江寧地鐵樓盤競爭市場分析 ? 江寧其它區(qū)域競爭市場分析 182。 項目后續(xù)住宅競爭環(huán)境分析 58 九龍湖片區(qū)及東山鎮(zhèn)東片兩區(qū)域，在區(qū)域及單價上與本案相近，兩區(qū)域在售樓盤會對本案客群形成分流 項目地塊 東山板塊東片 九龍湖片 ?與兩板塊相比 ， 地鐵因素將使項目競爭力大幅增加 競爭分流 競爭分流 59 分流樓盤基本特征 板塊 項目 地址 物業(yè)形態(tài) 總體量 上市量 銷售量 主力戶型 均價 九龍湖 頤和南園 江寧區(qū)九龍湖畔 高層 ,小高層 ,多層 ,聯(lián)排別墅 242 224 136㎡ 三房 6500 龍湖文馨苑 南師附中江寧分校 旁 多層和小高層 18 1541 1323 97㎡ 二房、 11133㎡ 三房 6000 康橋水岸 江寧區(qū)九龍湖畔 普通住宅、單身 公寓、別墅 23 154 149 130平方三房 未定（ 10月推出） 恒大綠洲 秣陵街道清水亭東 路 158號 小高層、高層 803 748 90㎡ 二房、 103㎡ 三房 7200（精裝） 合家春天 江寧區(qū)誠信大道與 前莊路交界 多層、小高層 2150 1943 75㎡ 二房、 150㎡ 四房 5200(6月 ) 東山 天鵝湖花園 江寧區(qū)上元大街 1088號 多層、小高層及 別墅 366 364 80 ㎡ 二房及 115㎡ 3/2/2 6000 世紀(jì)東山 東山街道文靖東路以南、萬安西路以北 多層、小高層 1406 1242 80100平方二房、120130平方三房 6500 武夷水岸家園 江寧區(qū)城東路、文 靖路交界處 多層、小高層 18 425 382 80至 110平米二房， 120130三房 6700 60 恒大綠洲 ?項目概況 ?項目地址：江寧經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)內(nèi)環(huán)路以西、前莊路以東 ?開發(fā)商：南京恒大富豐臵業(yè)有限公司 ?項目規(guī)模：占地 ㎡，地上總建 ㎡，目前上市約 10萬平方。 ?產(chǎn)品類型：擬建 16棟 11層小高層和 3棟 31層的高層住宅、商業(yè)中心 2棟、辦公綜合樓 1棟、幼兒園 1座。 ?建筑風(fēng)格：歐式 ?景觀資源：項目緊鄰?fù)馇鼗春?，景觀資源較佳。 ?銷售情況 ?價格：毛坯均價 6000元 / ㎡ ，二期預(yù)計精裝 7000元 / ㎡ ?戶型供應(yīng)及銷售情況分析：項目目前供應(yīng)以 90 ㎡ 二房及 150 ㎡ 四房為主，項目 08年 9月開盤來共推出 803套房源，現(xiàn)售出 748套。 61 天鵝湖花園 ?項目概況 ?項目地址：江寧區(qū)上元大街 1088號 ?開發(fā)商：南京明月建設(shè)集團有限公司 ?項目規(guī)模：占地 10萬㎡，地上總建 ㎡，目前上市約 。 ?產(chǎn)品類型：項目由多層、小高層及別墅組成。 ?建筑風(fēng)格：歐式 ?銷售情況 ?價格：上半年均價 5500元 /平方。目前無可售房源，預(yù)計 10月底推出新房源，均價 6000元 /平方左右。 ?戶型供應(yīng)及銷售情況分析：項目目前供應(yīng)以 80 ㎡二房及 115㎡ 三房二廳二衛(wèi)為主，項目 08年 9月開盤來共推出 366套房源，現(xiàn)售出 364套。預(yù)計 10月底推出 60余套房源，為 72㎡ 兩房、 82㎡ 兩房、 97㎡ 三房三種戶型 62 世紀(jì)東山 ?項目概況 ?項目地址：江寧區(qū)東山街道文靖東路以南、萬安西路以北 ?開發(fā)商：江蘇高成房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 ?項目規(guī)模：占地 ㎡，地上總建 萬㎡，目前上市約 。 ?產(chǎn)品類型：項目由 23棟小高層， 14棟多層住宅組成。 ?銷售情況 ?價格：在售小高層均價 6500元 /平方。 ?項目戶型面積以 80100平方二房、 120130平方三房為主，目前在售房源主辦面積為 80110平方。 63 項目住宅競爭市場研究 182。 項目住宅競爭環(huán)境界定 ? 項目區(qū)域競爭市場分析 ? 江寧地鐵樓盤競爭市場分析 ? 江寧其它區(qū)域競爭市場分析 182。 項目后續(xù)住宅競爭環(huán)境分析 64 周邊競爭： 本案周邊在售項目后續(xù)供應(yīng)量較小，但存在一定量的待售項目 項目名稱 總體量 上市量 銷售量 后續(xù)供 應(yīng) 東方龍湖灣 17 協(xié)眾雅居三期 —— —— —— 8 合計 25 單位：萬㎡ 龍庭水岸 項目名稱 規(guī)劃 融僑世家 項目總建筑面積近 20萬平米，目前規(guī)劃尚處于調(diào)整階段，可能以 33層高層為主。 劍橋美鄰（宜家國際公寓） 總建筑面積約 ，將建多層和小高層住宅樓，同時配建一處基層社區(qū)中心。 文鼎雅苑 總建筑面積 145963平方米，主要為高層住宅和多層住宅，共計 16棟（其中高層 10棟，多層住宅 6棟）。部分房源是針對性地賣給大學(xué)教師，另外部分房源是公開對外銷售。 文鼎雅苑 宜家國際 融僑世家 65 2022年本案周邊預(yù)計有四家競爭項目推出住宅產(chǎn)品，項目未來面臨競爭較為激烈 2022年預(yù)期銷售 協(xié)眾雅居 預(yù)計 2022年下半年推出 3期，戶型 7080兩房， 90100三房 融僑世家 目前規(guī)劃正在調(diào)整階段，最快 2022年上半年推出 宜家國際公寓 預(yù)計 2022年下半年公開銷售，戶型從一房到四房都有 文鼎雅苑 高層預(yù)計 2022年底推出，多層出售給大學(xué)城老師， 主力面積 100110㎡ 66 誠基花園 萬裕龍庭水岸 勝太華府 水晶藍灣 青春水岸 名嘉佳園 金王府 左鄰右里 悅恒群鉑國際 地鐵同質(zhì)競爭： 江寧地鐵樓盤眾多，且后續(xù)供應(yīng)體量較大，地鐵同質(zhì)競爭表現(xiàn)依然較為激烈 項目名稱 規(guī)劃 悅恒君鉑國際 占地 1萬㎡。由一棟綜合樓和一棟住宅樓組成，其中住宅的總建近 3萬平米 誠基國際花園 總建 ㎡。由兩幢 L型建筑組成，南側(cè)緊鄰天元路一側(cè)為辦公樓，北側(cè)為酒店公寓。 瑞鴻名邸 項目總占地約 ， 地上建筑面積約5萬平方米 ， 地下建筑面積約 1萬平方米 ， 由三幢高層公寓組成 ， 主力戶型面積有 60平米兩房 、 100多平米三房和 130平米三房 水晶藍灣 總建約 11萬㎡，由酒店式公寓、寫字樓、商業(yè)等功能組成。精裝修公寓部分主要為40~60㎡ 青春水岸 項目布臵了兩排建筑，沿秦淮路一側(cè)為商業(yè) 和辦公用房，內(nèi)部一排為高層住宅 勝太華府 項目總建為 ， 1幢高層公寓樓，建筑高度約 泰和勝太路 占地面積 2萬㎡，容積率 ≤ ，酒店式公寓建筑總量 ≤ 35％ 名嘉佳園 建筑面積 13萬 ㎡ ，目前備案銷售面積 金王府 建筑面積約 40萬 ㎡ ，目前備案銷售面積 左鄰右里 建筑面積 30萬 ㎡ ，目前備案銷售面積 21世紀(jì)國際公寓 建筑面積 45萬 ㎡ ，目前備案銷售面積 4萬平方米 瑞鴻名邸 21世紀(jì)國際 武夷綠洲 東渡國際 67 市場競爭小結(jié) 江寧整體住宅運行特征 總體供銷情況： 2022年江寧住宅供應(yīng)和銷售面積呈雙降走勢 ， 其中供應(yīng)面積為 07年的 %，而銷售面積僅為 %。 2022年 18月市場回暖 ， 市場快速消化存量房源 ， 成交量大幅上漲 。 價格走勢： 市場全面回暖 ， 江寧存量房源已基本去化完畢 ， 新房源市場供小于求 ， 房價也開始不斷上漲 。 戶型面積： 目前各面積段產(chǎn)品銷售情況均較佳； 通過 08年與 09年熱銷戶型對比 ， 在市場低迷環(huán)境下 ， 中小面積產(chǎn)品去化狀況最佳 ， 產(chǎn)品市場競爭力最強 。 片區(qū)特征： 與江寧各片區(qū)相比 ， 本案所在科學(xué)園片區(qū)未來具有良好的自然 、 人文 、 交通 、 生活配套等資源 ， 發(fā)展?jié)摿^大 。 供應(yīng)主力面積 熱銷戶型面積 2022年 12014 80100 4060、 8090 2022年 12014 80100 6070、 90100、 120144 68 本案區(qū)域競爭市場特征 ?供銷特征：目前區(qū)域在售住宅項目僅 5席 ， 且推出住宅產(chǎn)品基本銷售一空 ， 區(qū)域住宅存在一定的階段性供應(yīng)短缺現(xiàn)象； ?價格特征：區(qū)域住宅價格增長缺乏強有力支撐 ， 近期價格上漲難度較大 ， 目前在售項目住宅價格在 57006500元 /㎡ 之間； ?產(chǎn)品特征：區(qū)域住宅供應(yīng)從一房到四房均有 ， 其中主力戶型為 80100㎡ 兩房 、120140 ㎡ 三房兩衛(wèi) ， 另有部分 110120 ㎡ 三房和 6080一房產(chǎn)品； ?后續(xù)供應(yīng)：區(qū)域在售及即將上市項目后續(xù)體量較大 ， 其中大部分項目 2022年將推出新房源 ， 區(qū)域競爭日趨激烈 。 區(qū)域競爭表現(xiàn)為：同質(zhì)競爭現(xiàn)象普遍、價格上漲難度較大 （區(qū)域認(rèn)可度不高）、同期推盤競爭激烈 69 江寧地鐵樓盤競爭市場特征 ?供銷特征：江寧地鐵樓盤眾多 ， 目前在售房源基本去化完畢 ， 地鐵是支撐江寧樓市快速發(fā)展的重要因素； ?價格特征：百家湖最高達 9000元 /㎡ ， 岔路口在 7000元 /㎡ ， 與本案相對較近的武夷綠洲 09年 5月房源價格在 6000元 /㎡ ； ?產(chǎn)品特征：二房面積普遍在 8090㎡ ， 三房面積多在 120140㎡ 之間； ?后續(xù)供應(yīng)：地鐵樓盤未來供應(yīng)量較大 ， 地鐵同質(zhì)競爭表現(xiàn)依然較為激烈 。 地鐵同質(zhì)競爭表現(xiàn)為：競爭項目眾多、價格隨區(qū)域的 不同差距較大（本案未來價格競爭優(yōu)勢顯著） 70 借助地鐵優(yōu)勢，打造低總價、高品質(zhì)社區(qū)，可從區(qū)域競爭及同質(zhì)競爭中脫穎而出 ?區(qū)域競爭：經(jīng)濟型產(chǎn)品雖是區(qū)域市場需求主流產(chǎn)品 ， 但分流項目眾多 ，競爭壓力較大； ?同質(zhì)競爭：與其它地鐵樓盤相比 ， 本案產(chǎn)品略顯經(jīng)濟 ， 且區(qū)域單價相對較低 ， 因此總價具有較強的競爭優(yōu)勢 ， 本案發(fā)展具有一定的市場機遇 。 在售項目 產(chǎn)品特征 后續(xù)競爭 區(qū)域競爭 在售項目較少，區(qū)域競爭并不激烈 產(chǎn)品供應(yīng)面積較為豐富，但整體中小面積產(chǎn)品居多 后續(xù)住宅供應(yīng)體量較大，競爭激烈 同質(zhì)競爭 在售項目較多， 競爭較為激烈 二房面積普遍在 8090㎡ ，三房面積多在 120140㎡ 之間 存量地塊及項目眾多，地鐵樓盤競爭非常激烈