【正文】 享受價格優(yōu)惠折扣，體現(xiàn)本項目的都市生活理念。 聯(lián)盟建議： ?進(jìn)駐本案的主力超市，和其它品牌商家。 ?新美心、連鎖美容美發(fā)店等低塘、周巷的品牌 商家。 ?余姚市區(qū)的服裝、百貨、首飾等品牌商家。 銷售執(zhí)行系統(tǒng) 接待禮儀 銷售說辭 接待禮儀 服裝等形象統(tǒng)一 ? 置業(yè)顧問須穿著統(tǒng)一的工作制服，配待統(tǒng)一制作的胸牌。 禮儀禮節(jié)要規(guī)范 ? 客戶前來，置業(yè)顧問講：“歡迎參觀”，接待措辭標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范。 掌握房地產(chǎn)專業(yè)知識，處處體現(xiàn)專業(yè) ? 案場經(jīng)理對置業(yè)顧問定時進(jìn)行房地產(chǎn)知識培訓(xùn)， ? 設(shè)置考核環(huán)節(jié)，強(qiáng)化置業(yè)顧問專業(yè)素質(zhì)。 案場紀(jì)律嚴(yán)謹(jǐn) ? 置業(yè)顧問工作時間不能吃零食、群聊。 ? 客戶在場時，全體置業(yè)顧問須保持良好的精神狀態(tài)和服務(wù)態(tài)度。 銷售說辭 置業(yè)顧問必須了解本案產(chǎn)品各項特點。 ? 基本經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) ? 產(chǎn)品戶型特色 ? 園林景觀特色 ? 智能化特色 ? 物業(yè)管理特色 要非常熟悉競爭項目，清楚優(yōu)劣勢 ? 對競爭項目市場調(diào)研 ? 總結(jié)同本案各個方面的對比有劣勢。 ３、銷講統(tǒng)一，抗性應(yīng)對說辭統(tǒng)一 ? 置業(yè)顧問有統(tǒng)一的銷售說辭 ? 對競爭項目不使用詆毀性的言語 第四部分 商業(yè)部分解決方案 低塘商業(yè)低端雜亂，規(guī)模較小，對周邊基本無輻射影響，受 政府商住地塊的影響，大量的商業(yè)底商集聚，卻無較好出路。 慈溪商 業(yè)中心 余姚商 業(yè)中心 周巷 低塘商業(yè)環(huán)境： ?低塘商業(yè)底端，無商業(yè)中心，無規(guī)模性，缺乏對周邊區(qū)域的客戶的吸引力。 ?旁邊的周巷鎮(zhèn)商業(yè)完善具有一定的規(guī)模，為目前周邊區(qū)域的商業(yè)中心。 ?區(qū)域內(nèi)的客戶基本被分流到余姚市區(qū)、慈溪市區(qū)以及周巷鎮(zhèn)。 ?底商規(guī)模龐大源于商住地塊的出讓，商業(yè)占小區(qū)總建 8%左右。 市場現(xiàn)狀 商業(yè)市場 總建（萬方） 商業(yè)（萬方） 天鑫家園 舜韻華庭 4 金桂苑 低塘商業(yè)規(guī)模小，業(yè)態(tài)雜亂、低端，無商業(yè)中心以住宅底商為主，開業(yè)率低。 業(yè)態(tài)以五金、機(jī)械、汽配、小菜館、小超市等為主，開業(yè)率在40%50% 服飾、小超市、煙酒雜貨等服務(wù)周邊社區(qū)的底商，業(yè)態(tài)雜亂，檔次低端、開業(yè)率較高。 商業(yè)業(yè)態(tài) 商業(yè)市場 地塊名稱 位置 面積（㎡） 用途 出讓年 限 容積率 綠地率 建筑密度 成交樓面價 [2022]2號 — 1地塊 低塘街道新堰路南側(cè)地塊 10000 商業(yè) 40 — 20%～ 25% 30%～ 45% 910 元 /平方米 [2022]2號 — 2地塊 10000 未成交 未來項目周邊商業(yè)體量較大，將對本案形成沖擊的同時， 也有利于與本項目商業(yè)結(jié)合形成未來低塘商業(yè)中心。 未來商業(yè)情況： 未來商業(yè) 商業(yè)市場 項目周邊有 2幅商業(yè)地塊出讓， 4月份已成交一幅地塊，未來政府規(guī)劃周邊有一定規(guī)模的集中商業(yè)中心。 目前新建住宅小區(qū)，均以商住地塊成交，底商商業(yè)體量龐大。同時未來本案地塊附近將新建多個住宅小區(qū)，擬形成較大的居住中心，帶動底商和周邊商業(yè)中心的的發(fā)展。 市場啟示 適合引進(jìn)一家20223000方中等規(guī)模的超市，有利于： ?提升商業(yè)規(guī)模檔次，增加低塘的商業(yè)的吸力 . ?提高周邊商業(yè)人氣。 ?增加項目的配套，提升項目的價值。 主要結(jié)論 地塊屬性 商業(yè)環(huán)境 本項目商業(yè)需引進(jìn)一家中等規(guī)模的超市，提升周邊的商業(yè)人氣，凝聚人流，項目配套，提高競爭力。 ?商業(yè)處于起步階段、無商業(yè)中心，缺乏吸引力； ?商業(yè)規(guī)模小、檔次低端、業(yè)態(tài)雜亂； ?消費市場受周巷分流明顯； ?周邊小區(qū)商業(yè)底商量亦較大，競爭激烈。 ?項目周邊人氣不足； ?近 8000方的商業(yè)體量； ?未來人口向姚北新區(qū)集中，消費者市場潛力大； ?未來產(chǎn)業(yè)集中地，將帶來大量外來人口 商業(yè)機(jī)會 商業(yè)市場 ? 項目所在地同老商業(yè)街有一定距離，目前沒有現(xiàn)成的商業(yè)人流。 ? 僅僅依靠項目 4萬多方的體量無法支持 8000方的商業(yè)面積。 8000方商業(yè)如何實現(xiàn)成功銷售？ 商業(yè)引擎植入 運營模式變革 商業(yè)包裝運用 商鋪營銷解決體系 商業(yè)引擎植入 放水養(yǎng)魚 引 入中型便利型超市，以及凈菜超市，以主力店帶動其他散鋪，打造文體中心片區(qū)商業(yè)核心。 本案商鋪市場定位 低塘文體中心片 商業(yè)中心區(qū) 基本策略： 商業(yè)引擎植入 ? 日用品超市可以選擇新江廈、加貝、家家樂等超市，凈菜超市可以選擇三江等。 ? 建議可以將日用品超市同凈菜超市分開 ? 位置在新堰路兩側(cè)，日用品超市項目一通二的商鋪位置，凈菜超市在單層商鋪。 建議引進(jìn)日用超市 建議引進(jìn)凈菜超市 面積 品牌 聯(lián)系方式 日用超市 2022㎡ 新江廈、加貝、華潤萬家 新江廈 李 13600628885 加貝超市 趙 15905840521 凈菜超市 １０００㎡ 三江 １３２３５７４０４００ 三江凈菜超市 陳經(jīng)理 兩大引擎締造商業(yè)生活中心！ 運營模式變革 ?本案由于地處城鎮(zhèn)新區(qū)，商業(yè)面積大，不適合傳統(tǒng)商鋪直接銷售的模式； ?以免租期吸引商家。建議超市主力店一年免租入駐，簽１０年以上租賃合同，非主力店半年免租，簽３年以上合同。 ?待商機(jī)成熟后，帶租約出售商鋪產(chǎn)權(quán)。 以租代售先養(yǎng)人氣 帶租約經(jīng)營后銷售 “ 做新江夏超市的房東 ” 帶租約銷售，即買即收益！ 商業(yè)包裝運用 商鋪樣板包裝 主力店門面包裝 商鋪整合包裝 整體商業(yè)形象定位： 鑫城壹金街 ?對商鋪進(jìn)行店面樣板包裝，以形成對外的商業(yè)街形象展示。 ?樣板區(qū)內(nèi)對確定入駐的超市配合橫幅、吊旗進(jìn)行宣傳，強(qiáng)化商業(yè)氛圍的營造。 謝謝聆聽 ! 三分策劃，七分執(zhí)行，豪宅專家中原地產(chǎn)期待與您的合作！