【正文】 目品質(zhì)及附加服務(wù)等，打造高端樓盤形象。 推廣重點 ： 加大對已登記客戶的回訪，以確保有效客戶的數(shù)量。同時也要加大對鎖定區(qū)域客戶的推廣和定期回訪，通過客戶口碑對樓盤進行傳播，強化老客戶帶新客戶的意識。 執(zhí)行方案 ： SP活動 ——國慶回饋、永華 11年慶、圣誕購房送大禮 新聞媒體 ——以軟性新聞為主。通過報紙、電視、 MSN定向推廣、廣播轟炸式宣傳對活動進行深度跟蹤報道。 重要活動 ——十一期間 二次認籌，引起同行、媒體、客戶關(guān)注。 第五階段 平穩(wěn)銷售及尾盤 () 媒介目標： 保持一定廣告投放量，重點宣傳項目品質(zhì)及附加服務(wù)，加大促銷力度。 推廣重點： 已購房客戶簽約及后期服務(wù)；推廣讓利政策及產(chǎn)品附加服務(wù)。 執(zhí)行方案： SP活動 ——項目到此階段，多為不利房源，采用讓利政策盡快清盤。品牌回饋，通過煽動性宣傳，配合賣點宣傳再次引起關(guān)注，達到銷售目的。 營銷的戰(zhàn)略執(zhí)行策略 （一）營銷執(zhí)行戰(zhàn)略之 銷售展示中心的功能設(shè)計 目的：銷售中心必須很好展示一個中高檔樓盤的形象，這使得客戶會從展示中直接體會到樓盤的品位。 形式：多功能、現(xiàn)代化的設(shè)計風格，讓客戶樂在其中。 銷售展示中心新增功能設(shè)計 項目整體三維動畫演示區(qū) 區(qū)域環(huán)境展示區(qū) 景觀、配套三維動畫演示區(qū) 建筑設(shè)計說明區(qū) 裝修材料展示墻 咖啡吧臺 銷售展示中心接待線路的安排 銷售接待中心外（停車場） 接待前臺 小型接待區(qū) 項目整體三維動畫演示區(qū) 區(qū)域環(huán)境展示區(qū) 社區(qū)模型展示區(qū) 景觀、配套三維動畫演示區(qū) 建筑說明區(qū)（展板、實物） 裝修材料展示墻 銷售洽談區(qū) （二）營銷執(zhí)行戰(zhàn)略之 分階段開盤，品牌價值提升 目的：減輕項目流動資金的壓力；避免市場風險，視市場環(huán)境調(diào)整開盤方案；二次開盤有利于品牌價值的宣傳；易于積累有效客戶，促進房源銷售。 形式：首批兩幢房源 5月下旬開盤，經(jīng)過 34個月的平穩(wěn)銷售期，待首批房源售罄 90%時，再進行后期房源開盤。 （三）營銷執(zhí)行戰(zhàn)略之 精裝樣板間的現(xiàn)場感染力 目的：精裝樣板間設(shè)計，將有助于將客戶對產(chǎn)品的理解力提升到新的高度。 形式：首批兩幢房源開盤后，確定兩房、三房裝修方案，快速施工，趕上二次開盤。 （四）營銷執(zhí)行戰(zhàn)略之 提供精裝方案，裝修不加價 目的：目前在池州市場，免費送裝修的營銷策略行之又少，對于本項目而言，實行“裝修不加價”，將會對銷售有很好的促進作用。 形式：客戶對所購房源，任選一間裝修，開發(fā)商對其免費提供裝修方案，并實行免費裝修，提升產(chǎn)品競爭力。 （五）營銷執(zhí)行戰(zhàn)略之 商住同步，銷售互進 目的：本案周邊項目在商業(yè)配套上均較差，因此，本項目如果能著眼商業(yè)，做好前期招商工作，不但可以產(chǎn)生良好的利潤回報，而且也可以促進住宅銷售。 形式：項目住宅部分開盤同期內(nèi)，商業(yè)部分先行市場調(diào)查，并制定營銷策略，待住宅銷售約 80%時，商業(yè)部分正式開盤，帶動后期住宅銷售。 第七章 商業(yè)部分的營銷策略 VIEW OF MARKETING 周邊商業(yè)配套的稀缺性： 我司調(diào)查分析，與本項目形成競爭力的若干樓盤如龍登 ． 星河灣、森橋 ． 印象、匯景花園，缺乏凸顯樓盤品質(zhì)的商業(yè)配套，商業(yè)商務(wù)集聚力相對脆弱，因此，建造與生活相應(yīng)的商業(yè)配套尤其是中高端配套設(shè)施，是本項目的商業(yè)發(fā)展核心任務(wù)。 商業(yè)部分的營銷模式 商業(yè)屬性 發(fā)展中的區(qū)域商圈，規(guī)模性的商業(yè)尚未成熟 商業(yè)的不成熟特性決定了本項目商業(yè)的規(guī)模 —— 中小型商業(yè)街 本項目商業(yè)形態(tài) —— 社區(qū)商業(yè)街 業(yè)態(tài)規(guī)劃：多功能、現(xiàn)代化、專業(yè)化 業(yè)態(tài)建議：主題餐飲、休閑娛樂、生活服務(wù)、其他 商業(yè)街的商業(yè)主題： 以 中檔品牌，大眾服務(wù) 為經(jīng)營方針，形成一套完整的“ 平民消費 ”模式的管理理念。 商業(yè)街主題定位 主題餐飲區(qū) 休閑娛樂區(qū) 生活服務(wù)區(qū) 餐飲連鎖店、大排檔、風味小吃部、咖啡名茶餐廳 超市、健身房、棋牌室、浴場、網(wǎng)吧、電玩城、球室 銀行、郵政、手機店、美容美發(fā)店、農(nóng)貿(mào)市場、家政服務(wù)部、日常用品修理部 商業(yè)街布局建議 ◎ 商圈里業(yè)態(tài)越豐富，商圈經(jīng)濟也就越成熟，各業(yè)態(tài)根據(jù)商圈的特點，可以做到資源共享、優(yōu)勢互補。同樣在商業(yè)街這樣一個完整的生態(tài)系統(tǒng)內(nèi)部，各業(yè)態(tài)也應(yīng)相互補充、協(xié)調(diào)發(fā)展，這樣才能凝聚各業(yè)態(tài)的閃光點以強化和突顯商業(yè)街的整體定位。 ◎ 一般來說，商業(yè)街的行業(yè)結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)“三足鼎立”狀：具備購物和休閑娛樂功能的占 45%，具備餐飲功能的占 35%，具備生活服務(wù)功能的占 20%。當然，這個結(jié)構(gòu)并非放之四海而皆準的“經(jīng)典定律”，主題不同的商業(yè)街在業(yè)態(tài)構(gòu)成上將會形成不同的比重。 商業(yè)街業(yè)態(tài)組合 項目商業(yè)部分招商工作與住宅部分開盤同步執(zhí)行，前期進行市場調(diào)查、客戶搜集和拜訪，以及招商條件的擬定和確定，中期進行招商隊伍的組建，待至住宅銷售 80%后，商業(yè)部份正式發(fā)售，以促進后期住宅銷售。 商業(yè)街招商 /銷售策略 圍繞銷售和招商，運用有效媒體組合及媒介，為招商造成必要聲勢，以利于人員招商推廣的展開。 針對不同的客戶層面，運用有效的媒體、媒介組合，采用不同的營銷訴求。 媒體推廣先行，人員營銷緊隨其后。其中，人員營銷推廣將發(fā)揮主要作用。 營銷推廣圍繞招商進行，以招商促銷售，采用報版硬廣告、炒作，為人員招商進行輔助。此外，圍繞招商，迅速鋪開戶外廣告，并派發(fā)相關(guān)海報及單頁。 銷售策略 營銷思路 第八章 VI系統(tǒng)及其延展應(yīng)用 怡景園品牌永久推廣主題語 怡景園，園林深處現(xiàn)繁華 方 案 一 方 案 二 禮 品 胸卡 /證牌 道 旗 總結(jié)與回顧 在營銷實戰(zhàn)中，我們針對 不同的時間節(jié)點 推出不同的 廣告主題、SP活動 。以項目的推進為出發(fā)點和基本點，圍繞著： 品牌提升、情感訴求、生活理念和客群認知 為主線，通過整合傳播的媒體手段堅定的實現(xiàn)項目兩大既定目標： 提升永華品牌、實現(xiàn)項目價格目標！ 針對我司對池州永華 〃 怡景園項目的不斷了解，報告從兩個中心，一條主線作為營銷實務(wù)的切入點，本著 解決問題、推進工作、快速去化 的原則，就營銷策劃工作的各項思路和實施提出 專業(yè)和具可操作性 的解決辦法，以期與貴公司共同探討。 結(jié)語 祝愿合作成功 THANK