【正文】 產(chǎn)品優(yōu)化建議 本案地面綠化空間比較零碎，沒有完整的空間，綠化難于成為規(guī)模，其景觀設(shè)計(jì)空間需重點(diǎn)關(guān)注三個(gè)方面： 以道路及路邊景觀為訴求： 重點(diǎn)在于植物的選擇、布臵以及道路的鋪裝，建議選擇一些樹形比較漂亮，適合當(dāng)?shù)厣L(zhǎng)的喬木，結(jié)合路燈、休閑座椅、雕塑小品等，以道路為主軸沿路布臵，形成一條浪漫的回家之路。 1 New Visual Angle 永臻 公館 90項(xiàng)目營(yíng)銷顧問報(bào)告 建議二：以重要空間為核心，營(yíng)造特色園林景觀。 ■ 產(chǎn)品優(yōu)化建議 本案地面綠化空間比較零碎，沒有完整的空間，綠化難于成為規(guī)模，其景觀設(shè)計(jì)空間需重點(diǎn)關(guān)注三個(gè)方面： 以風(fēng)情商業(yè)景觀為訴求： 強(qiáng)化鋪地引導(dǎo)效果，組織合理商業(yè)人流，通過噴泉流水等水景點(diǎn)綴，以及一些標(biāo)志性構(gòu)建，突顯商業(yè)風(fēng)情和生活氛圍。 2 New Visual Angle 永臻 公館 90項(xiàng)目營(yíng)銷顧問報(bào)告 建議二：以重要空間為核心，營(yíng)造特色園林景觀。 ■ 產(chǎn)品優(yōu)化建議 本案地面綠化空間比較零碎，沒有完整的大面積空間，綠化難于形成規(guī)模，其景觀設(shè)計(jì)空間需重點(diǎn)關(guān)注三個(gè)方面： 以屋面特色景觀為訴求： 商業(yè)店面體量大，形成大面積屋頂天臺(tái)，因此可借助盆栽植物，以顏色和造型為主要表現(xiàn)點(diǎn)，輔以花架、欄桿、街燈、座椅等小品，形成特色屋面景觀。 3 New Visual Angle 永臻 公館 90項(xiàng)目營(yíng)銷顧問報(bào)告 建議三：以優(yōu)生活方式為倡導(dǎo)，健全個(gè)性生活配套。 ■ 產(chǎn)品優(yōu)化建議 休閑泛會(huì)所： 本案底層商業(yè)規(guī)模較大，建議選擇數(shù)間連體店面打造成本案休閑泛會(huì)所，會(huì)所定位于以休閑、健康為主題的生活服務(wù)，可為年輕一族提供健身、瑜伽、休閑吧等時(shí)尚社交活動(dòng)，而針對(duì)老年人設(shè)臵棋牌、閱覽、茶飲為主的日常休閑活動(dòng)。 1 本案社區(qū)規(guī)劃中存在諸多不利因素，其將有礙于居住品質(zhì)的提升，因此本案要克服先天劣勢(shì)，就必須在社區(qū)配套上下足功夫，以完善的自身配套消除客戶對(duì)居住品質(zhì)的擔(dān)憂，從而拉近客戶與項(xiàng)目間的心理距離。 New Visual Angle 永臻 公館 90項(xiàng)目營(yíng)銷顧問報(bào)告 建議三：以優(yōu)生活方式為倡導(dǎo)，健全個(gè)性生活配套。 ■ 產(chǎn)品優(yōu)化建議 屋頂休憩場(chǎng)所： 本案社區(qū)公共活動(dòng)空間十分有限，這將不利于鄰里關(guān)系和生活氛圍的培育，因此必須開辟除了地面空間以外的第二公共空間，建議充分利用本案較大面積的屋頂天臺(tái)，配合上述景觀營(yíng)造，相應(yīng)設(shè)臵如 MINI高爾夫練習(xí)場(chǎng)、日光浴臺(tái)、兒童游樂園、植物園等供居民休憩娛樂的設(shè)施，營(yíng)造與眾不同的特色生活氛圍。 2 本案社區(qū)規(guī)劃中存在諸多不利因素，其將有礙于居住品質(zhì)的提升，因此本案要克服先天劣勢(shì)，就必須在社區(qū)配套上下足功夫，以完善的自身配套消除客戶對(duì)居住品質(zhì)的擔(dān)憂，從而拉近客戶與項(xiàng)目間的心理距離。 New Visual Angle 永臻 公館 90項(xiàng)目營(yíng)銷顧問報(bào)告 建議三：以優(yōu)生活方式為倡導(dǎo)，健全個(gè)性生活配套。 ■ 產(chǎn)品優(yōu)化建議 家居解決方案： 本案中小戶型產(chǎn)品在自身創(chuàng)新和附加值方面并無太大亮點(diǎn)，也無法真正意義上復(fù)制馬塞公寓或萬科螞蟻工房的產(chǎn)品設(shè)計(jì)，但本案可在產(chǎn)品銷售過程中附送家居解決方案（借鑒萬科 5U方案），針對(duì)中青年人、老年人、投資者不同的需求提供菜單式的裝修解決方案，其中單身公寓和一房產(chǎn)品也可通過多種風(fēng)格的精裝修后進(jìn)行打包銷售，為產(chǎn)品增添附加值。 3 本案社區(qū)規(guī)劃中存在諸多不利因素，其將有礙于居住品質(zhì)的提升，因此本案要克服先天劣勢(shì)，就必須在社區(qū)配套上下足功夫，以完善的自身配套消除客戶對(duì)居住品質(zhì)的擔(dān)憂，從而拉近客戶與項(xiàng)目間的心理距離。 項(xiàng)目解讀 Contents 市場(chǎng)分析 整體定位 產(chǎn)品建議 整合營(yíng)銷 ■ 推廣策略 ■ 渠道建設(shè) ■ 形象定位 根據(jù)上述的市場(chǎng)情況結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況， 若我司操盤將從下面三個(gè)方面闡述我司的 的整合營(yíng)銷策略。 ? 形象定位 ? 推廣策略 ? 渠道建設(shè) New Visual Angle 營(yíng)銷 整合 ? 形象定位 ? 推廣策略 ? 渠道建設(shè) ? 定位原則的提出 ? 定位依據(jù)的導(dǎo)入 ? 定位體系 ? 定位的提出 ? 定位闡釋 ? 定位魅力化 New Visual Angle 定位原則的提出 ?第一性、領(lǐng)先法則： 好產(chǎn)品不一定賣得好，做得更好不如成為第一，沒有競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的產(chǎn)品才是最好的產(chǎn)品；走在別人的前面，做市場(chǎng)的領(lǐng)跑者。 ?唯一性、差異法則： 在敵我雙方勢(shì)均力敵時(shí)，避開對(duì)手強(qiáng)的方面，精心打造獨(dú)一無二的理念，就會(huì)從眾多項(xiàng)目中脫穎而出。 ?權(quán)威性法則： 在價(jià)格能夠承受的范圍內(nèi)，在消費(fèi)者的頭腦中，占據(jù)了“第一名”的位臵，就好像占據(jù)了戰(zhàn)場(chǎng)上一座山峰的制高點(diǎn)一樣。 ?反彈琵琶、坦誠法則： 項(xiàng)目存在劣勢(shì)且難以根本性改變，就坦誠承認(rèn)不足，把劣勢(shì)影響降 至最低，運(yùn)用逆向思維，把劣勢(shì)轉(zhuǎn)變?yōu)閮?yōu)勢(shì)。 ?以人為本、順應(yīng)原則： 從消費(fèi)者的需求出發(fā)進(jìn)行項(xiàng)目?jī)r(jià)值提升，把握消費(fèi)者的內(nèi)心需求，以人為本，為消費(fèi)者提供渴望已久的產(chǎn)品及生活方式。 根據(jù)我司多年形象定位經(jīng)驗(yàn)總結(jié)出如下 5大法則，讓我們的定位能將項(xiàng)目的核心魅力得到最大限度發(fā)掘，直擊消費(fèi)者的內(nèi)心。 New Visual Angle 定位依據(jù)的導(dǎo)入 從地緣優(yōu)勢(shì)出發(fā) —— 交通發(fā)達(dá)，配套齊全 項(xiàng)目周邊交通十分發(fā)達(dá)，體育場(chǎng)路、 二十號(hào)路、廣場(chǎng)南路直接城市主干道臺(tái)州大道、東海大道、開發(fā)大道；市政配套齊全，學(xué)校有白云小學(xué)、中學(xué)，省重點(diǎn)中學(xué)市實(shí)驗(yàn)中學(xué)，與中心醫(yī)院只一路之隔，歐尚、世紀(jì)聯(lián)華等大型超市近在咫尺，羽毛球乒乓球館、體育中心全民健身盡享便利，并與政府重金打造的市民廣場(chǎng)相鄰，鬧中取靜，悠然自得。 從產(chǎn)品特色出發(fā) —— 集約戶型 鋒尚生活 本項(xiàng)目產(chǎn)品為精巧一居（ 3040平米），浪漫兩居（ 7080平米），溫馨三居（ 110120平米），10棟樓無論 11層還是 6層均配備電梯，兩層通高露臺(tái)， 3米層高，大面積飄窗，項(xiàng)目品質(zhì)優(yōu)秀符合當(dāng)下，城市新生代的居住要求，并因其戶型集約、緊湊，大大降低了投資風(fēng)險(xiǎn)，必將吸引投資客的青睞。 New Visual Angle 從營(yíng)銷學(xué)出發(fā) ——建立核心差異化優(yōu)勢(shì)策略 據(jù)我司前期市調(diào)分析，周邊項(xiàng)目如還未正式銷售的錦水灣走中式高端路線，金之領(lǐng)苑走小公寓路線，已售完的海灣浪琴、港灣花園、和平家園均走的是綜合大盤策略，我們?nèi)绾尾拍茉趨^(qū)域脫穎而出？綜合考量我司認(rèn)為，只有突破傳統(tǒng)觀念，給社區(qū)注入最新鮮、最時(shí)尚的流行元素，將賣房子轉(zhuǎn)變成賣居住理念、賣居住方式、賣未來升值潛力，這樣才能做到 “ 唯一性和排它性 ” 在競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地。 從消費(fèi)者出發(fā) ——呼喚健康、自由的生活空間 城市的發(fā)展，給人們帶來了物質(zhì)上的滿足，也帶來了 “ 環(huán)境惡化、人情冷漠、緊張和壓力 ” ，人們渴望悠閑、專屬的自由空間，紛紛遠(yuǎn)離紛繁喧囂的城市，遠(yuǎn)離擁擠混濁的人流，遠(yuǎn)離煩憂與人情世故，遠(yuǎn)離鋼筋水泥和石頭森林，尋求一種全新的生活形態(tài)，一種輕松現(xiàn)代的生活氛圍，健康、生態(tài)、和諧、自由的居住社區(qū)可以讓人們忘卻一切煩惱，拋開一切憂愁，盡情享受大自然賜予的世外桃源般的優(yōu)悠生活，找到心靈的慰藉。 定位依據(jù)的導(dǎo)入 New Visual Angle 定位體系 跳出表象看本源，抓住定位的最核心要素 由本質(zhì)出發(fā)，去探尋關(guān)鍵的要素 定位 ?本質(zhì) ?環(huán)境 ?產(chǎn)品 ?整合 ?提升 推 論 印證 New Visual Angle 定位體系延伸 純板、電梯直達(dá)，新型社區(qū) 椒江開發(fā)區(qū)未來發(fā)展重心，毗鄰商務(wù)核心區(qū) 精致化，舒適中、小戶型 形象、推盤策略、渠道建設(shè)整體考量 從單一的賣房子，變成賣居住理念、賣居住方式、賣居住夢(mèng)想 本質(zhì) 環(huán)境 最終定位？ 產(chǎn)品 整合 提升 定位提出 新升代 理想城 YOHO族的自由城邦 New Visual Angle 定位闡釋 YUHO族： 新生活文化創(chuàng)造者，優(yōu)活族這個(gè)遍布在 25至 70歲年齡層的族群追求的是心靈健康和環(huán)境永續(xù)，希望自我實(shí)現(xiàn)又時(shí)刻關(guān)注社會(huì)整體性和諧，并以自身價(jià)值特質(zhì)衍生新的文化生活方式。 YOHO優(yōu)活族生活方式： 優(yōu)環(huán)境、優(yōu)意識(shí)、優(yōu)社交、優(yōu)空間 YOHO族十大宣言 :快樂、創(chuàng)意、生態(tài)、積極、活力、健康、環(huán)保、愛心、時(shí)尚、簡(jiǎn)單 新升代 理想城： 預(yù)示著這里聚集了有理想、有追求，高素質(zhì)的城市新興力量，他們渴望 擁有自己的生活方式，本項(xiàng)目就是針對(duì)這一群體而橫空出世的理想家園。 New Visual Angle 定位魅力化體系 定位魅力化九大要素： 我司以三力、九大要素全方位魅力化本案形象。 形象包裝體系 形象力 項(xiàng)目識(shí)別特性 [要素 1]：案名及 LOGO [要素 2]：行銷概念 [要素 3]：精神性主導(dǎo)廣告語 [要素 4]：概念由來與文化底蘊(yùn) 產(chǎn)品力 商品利益支持點(diǎn) [要素 4]：產(chǎn)品魅力核心 [要素 5]：物質(zhì)性主導(dǎo)廣告語 [要素 6]：產(chǎn)品力基本內(nèi)容 利基訴求力 商品對(duì)客戶的 利益基本點(diǎn)的訴求力 [要素 7]：利益基本點(diǎn)訴求 [要素 8]：價(jià)格及付款方式的設(shè)計(jì) New Visual Angle 魅力化體系 定位魅力化表現(xiàn) 案名、 LOGO New Visual Angle 定位魅力化表現(xiàn) 行銷概念 定位魅力化表現(xiàn) 精神性廣告語 定位魅力化表現(xiàn) 產(chǎn)品力核心訴求 定位魅力化表現(xiàn) 產(chǎn)品力訴求 定位魅力化表現(xiàn) –產(chǎn)品力訴求 定位魅力化表現(xiàn) 利基訴求 VI示意 樓書 提袋 紙杯 VI示意 信封、名片、便簽 VI示意 指示牌 圍墻示意 備選案名及定位 備選案名：金域藍(lán)灣 行銷概念： 3分鐘 繽紛都市生活圈 永臻 MINI 公館 行銷概念： 小空間 演繹大生活 其他案名： 蜂鳥社區(qū) 螞蟻工坊 陽光北岸 藍(lán)色時(shí)光 ? 備選案名及定位 LOGO 備選案名及定位 形象稿 備選案名及定位 形象稿 ? 形象定位 ? 推廣策略 ? 渠道建設(shè) ?總推廣思路 ?推廣時(shí)序及節(jié)點(diǎn)安排 ?價(jià)格策略 New Visual Angle 總推廣思路 由于項(xiàng)目體量不大，因此在推盤中將采取穩(wěn)、準(zhǔn)、快的方式， 省略一些不必要的營(yíng)銷步驟，有效縮短銷售周期。并配合有針對(duì)性 的價(jià)格策略，獲取最大利潤(rùn)空間。 New Visual Angle 醞釀期（形象打造，積蓄客戶） 工作內(nèi)容： 進(jìn)行售樓處的包裝，銷售道具的準(zhǔn)備樓書、海報(bào)等，媒體組合策略出臺(tái)，強(qiáng)力造勢(shì)。 引爆開盤期 工作內(nèi)容： 集中認(rèn)購簽約，造成現(xiàn)場(chǎng)搶購場(chǎng)面，快速去化房源回籠資金，具體開盤形式將根據(jù)蓄水情況制定。 強(qiáng)銷期 工作內(nèi)容： 借助引爆開盤期的強(qiáng)勁慣性，不斷擴(kuò)大銷售戰(zhàn)果，將房源不斷推出，保證持續(xù)銷售熱潮。 清盤 期 工作內(nèi)容： 促銷策略的跟進(jìn)，促銷計(jì)劃的推出，將剩余房源去化，快速清盤。 推廣時(shí)序及節(jié)點(diǎn)安排 ?強(qiáng)銷期會(huì)根據(jù)客戶需求推出新房源，在銷售進(jìn)行的同時(shí)不斷蓄客，達(dá)到動(dòng)態(tài)的平衡，縮短銷售周期； ?我們將根據(jù)實(shí)際蓄水情況，嚴(yán)密把控引爆開盤的時(shí)機(jī)，并隨時(shí)調(diào)整相關(guān)跟進(jìn)計(jì)劃； ?營(yíng)銷是一個(gè)系統(tǒng)工程，我們將在整個(gè)營(yíng)銷過程中，靈活運(yùn)用各種促銷手段，并進(jìn)行資源的全面整合，包括人員、推廣渠道、資金等； ?在引爆開盤、強(qiáng)銷等關(guān)鍵時(shí)期，我司還將抽調(diào)各個(gè)部門的精英，組成“新景祥突擊隊(duì)”，全面保證銷售效果和速度； New Visual Angle 強(qiáng)銷期加推 上述推盤安排僅為初步預(yù)期，我司會(huì)根據(jù)實(shí)際的蓄客情況，靈活把握每一期的推盤位置和數(shù)量，保證銷售速度和利潤(rùn)的最大化。 推廣時(shí)序及節(jié)點(diǎn)安排 引 爆 開 盤 期 推 出 New Visual Angle 價(jià)格策略 根據(jù)上述的推盤方式，本項(xiàng)目銷售周期較短，不適合采取緩慢爬升，低開高走的一般性價(jià)格策略，建議采取“ 一步到位，靈活微調(diào) ” 的價(jià)格策略，根據(jù)成本、利潤(rùn)等要求，價(jià)格一步到位。并在清盤期，靈活推出一口價(jià)、特價(jià)房等，去化剩余的滯銷產(chǎn)品。 New Visual Angle ? 形象定位 ? 推廣策略 ? 渠道建設(shè) ?渠道建設(shè)思路 ?具體措施 New Visual Angle 初級(jí)階段，營(yíng)銷網(wǎng)絡(luò)平面化 椒江房地產(chǎn)營(yíng)銷仍處在初級(jí)發(fā)展階段，多數(shù)樓盤營(yíng)銷網(wǎng)絡(luò)停留于平面化，并沒有形成立體式的傳播網(wǎng)絡(luò)，單一重復(fù)的營(yíng)銷方式使其針對(duì)性不強(qiáng)，新意不足，因此無法收到明顯的反饋成效。 喜好有一定文化內(nèi)涵的營(yíng)銷方式 椒江作為臺(tái)州的政治文化中心，其營(yíng)銷傳播的目標(biāo)受眾素質(zhì)相對(duì)較高，對(duì)項(xiàng)目的選擇也較為挑剔，因此我們的營(yíng)銷方式要通過體驗(yàn)式營(yíng)銷和服務(wù)附加值，來得到客戶的認(rèn)可最終促成成交。 低投資、高精準(zhǔn)的新營(yíng)銷思路