房地產(chǎn)經(jīng)營學(xué)-資料下載頁
2025-10-08 16:51本頁面
【導(dǎo)讀】房地產(chǎn)是政府的“寵兒”：最有權(quán)力撒。城市房屋空置率“神情”詭秘：白天狂。有關(guān)部門反駁“中國房產(chǎn)泡沫”說。(建設(shè)部<怎樣認(rèn)識當(dāng)前房地產(chǎn)市場形。事件的實質(zhì)，背景。教科書能給出什么樣的解釋？曹振良等，《房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)通論》，北京大學(xué)出版社，王文群等，《房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)》，經(jīng)濟(jì)管理出版社，簡德三王洪衛(wèi)，《房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)》，上海財經(jīng)大學(xué)出。性附加其上的自然物和人工物。地產(chǎn)是土地財產(chǎn)或土地資產(chǎn)的簡稱。地及其相關(guān)的財產(chǎn)權(quán)利。不動產(chǎn)是指不能移動或移動后會引起性質(zhì)、形狀改變，損失其經(jīng)濟(jì)價值的物及財產(chǎn)權(quán)利。飛機等財產(chǎn)及財產(chǎn)綜合體。波動并不等同于國民經(jīng)濟(jì)的周期性波動。率提高造成的建筑的成本上升超過了節(jié)約土地成本的所得。⑴有效需求增加致使房地產(chǎn)供求矛盾加劇，從而引發(fā)。地產(chǎn)價格上升進(jìn)而推動房產(chǎn)價格上升。（四個原因中，前三個原因引起的價值增加，稱為房
【正文】 ?? ? ? ? 0,1, 0 ??? ?dncqdC級差地租 ?如果兩個等量的資本和勞力作用在不同地點的等量土地上，獲取不同的利潤，較優(yōu)等的土地所獲得的超額利潤就轉(zhuǎn)化為級差地租。 ?在競投租金模型中 ， 這種利潤差異由距離造成的運費節(jié)省額不同引起 。 在現(xiàn)實生活中 ，除了距離以外 ， 其它因素如土地肥力 、 氣候 、礦產(chǎn)豐度 、 稅負(fù)等也是造成級差地租的重要因素 。 城市中人口密集度 ， 商業(yè)和服務(wù)業(yè)的繁華程度 ， 交通 、 通訊 、 供熱 、 供水 、 供電等基礎(chǔ)設(shè)施完善度是決定級差地租分布的重要因素 。 級差地租 Ⅰ 和 級差地租 Ⅱ ?由于位置或其它外部因素產(chǎn)生的超額利潤轉(zhuǎn)化而來的地租稱為級差地租 Ⅰ 。劣等地沒有級差地租 Ⅰ 。 ?級差地租 Ⅱ 是指連續(xù)投在同一塊土地上的各個資本，由于生產(chǎn)效率的不同，由資本效率較高的資本產(chǎn)生的超額利潤被土地所有者擁有時所轉(zhuǎn)化而來的級差地租。 ?級差地租 Ⅰ 是級差地租 Ⅱ 的基礎(chǔ)和出發(fā)點，級差地租Ⅱ 的變化最終又必然要以級差地租 Ⅰ 的形式體現(xiàn)。從對土地的長期利用過程來看，每一次租約的簽訂都應(yīng)是級差地租 Ⅱ 向級差地租 Ⅰ 轉(zhuǎn)化的過程。 城市級差地租 Ⅱ ?是指在城市一定面積的某一土地上，在投資界限范圍內(nèi)連續(xù)追加投資直到建筑邊際，建筑面積由小到大（或者建筑質(zhì)量由低到高），建筑產(chǎn)品總價值增加，由此產(chǎn)生的總價值與總成本之差形成的超額利潤，這種超額利潤轉(zhuǎn)化而成的地租即為城市級差地租 Ⅱ 。 絕對地租 ?所謂絕對地租是指由土地所有權(quán)存在決定的，不論使用什么樣的土地都必須繳納的地租。絕對地租是土地所有者憑借對土地私有權(quán)的壟斷所獲得的，它由土地的產(chǎn)品市場價格高于社會生產(chǎn)價格的差額利潤轉(zhuǎn)化而來。 絕對地租概念 圖 示 單產(chǎn)價格 市場價格 絕對地租 級差地租 個別生產(chǎn)價格 土地肥沃程度 社會生產(chǎn)價格 城市絕對地租 ?是在土地使用權(quán)和土地所有權(quán)分離的條件下，所有的土地使用者都必須繳納的地租，即城市土地使用者所必須繳納的最低限度的地租。絕對地租量是使用一個城市最邊緣的土地或位置、地基等方面最差的土地，所必須繳納的地租量。城市最邊緣土地作非農(nóng)業(yè)用途時，所繳納的地租不得低于作農(nóng)業(yè)利用時的地租，所以，城市土地絕對地租量應(yīng)等于與最邊緣城市土地相鄰的農(nóng)地上的農(nóng)業(yè)地租。 壟斷地租 ?具有獨特性質(zhì)的土地，其獨特的優(yōu)越性與稀缺性會導(dǎo)致其產(chǎn)出品能以高出產(chǎn)品價值和生產(chǎn)價格的壟斷價格出售。由此產(chǎn)生的超額（壟斷）利潤會轉(zhuǎn)化為地租，即壟斷地租。 ?資料 1： 2020年 8月，杭州湖濱商業(yè)街拍賣，位于郵電路和湖濱路交叉口，以 314萬元高價拍得的 24平方米商鋪 10年經(jīng)營權(quán)為 13萬元／平方米，約等于 36元 /平方米 /天。 資料 2： ?南山路地段， 2020年，哈樂淇淋屋與產(chǎn)權(quán)方 —— 南山路東側(cè)整合指揮部簽了 5年期的租賃合同，年租金為 17萬元，每天每平方米租金為 4元左右。相隔幾幢樓房，有一家酒吧每平方米的店面租金是每天 6元。而在 2020年，每天每平方米 1． 5元的價位就能租到不錯的鋪位。 2020年起，香港瑞安集團(tuán)投資開發(fā)“ 西湖天地 ” ，一期招商價格為每天每平方米租金 2— 3美元，也就是每平方米一天要收取 16元以上的租金。 （四） 地價理論 ?地價的定義。和利息、工資一樣，地租是對于土地所有者提供的經(jīng)濟(jì)服務(wù)所支付的酬金，也稱為租賃費。而地價則是提供土地服務(wù)的土地資產(chǎn)本身的價格。 ?地價的含義視國家或地區(qū)的法律而有別，如在日本這樣的私有制國家，個人可擁有土地，地價表示土地資產(chǎn)價格，也是所有權(quán)價格。但在國內(nèi)，土地只能由國家擁有，所謂的地價實際上指的是使用土地若干年的價格，即土地的使用權(quán)價格。 地價與地租的關(guān)系 ? 地價和地租都屬于價格范疇 ， 兩者在價格決定機制及經(jīng)濟(jì)含義上有一定區(qū)別 。 在競爭性要素市場 ， 地租的決定機制與其它投入要素的價格決定機制是相同的 ，都受要素邊際生產(chǎn)力的規(guī)律影響 。 從長期看 ， 土地服務(wù)的供給與土地服務(wù)的需求都是有彈性的 ， 二者彈性的共同作用將導(dǎo)致一個長期均衡 ， 所以地租在長期內(nèi)處于穩(wěn)定變動狀態(tài) 。 地價是一種可源源不斷地提供土地服務(wù)流量或地租收益流量的土地資產(chǎn)的價格 。 作為一種資產(chǎn)價格 ， 其影響因素和決定機制自然不同于流量財富和服務(wù)的價格 。 土地的價格除了要受資本市場供求因素的影響以外 ， 還要受到人們心理預(yù)期的巨大影響 ， 人們對將來收益的預(yù)期很大程度上決定了土地的價格 。 土地價格定價模型 （古典） 古典理論，以地租的現(xiàn)值之和為土地的價格，其模型為： ? ????? ??1 1tttiRp （ ） 若地租 R 每年以固定的成長率增長，且記增長率為 g ，則上式可寫為：giRp?? 。 古典理論的這種地價決定模型的經(jīng)濟(jì)背景是土地提供經(jīng)濟(jì)服務(wù)所得到的報酬之和，收益流量由地租構(gòu)成。這種由市場基礎(chǔ)（ market fundmental）條件決定的合理的地價，稱為均衡地價 。 土地價格定價模型 （現(xiàn)代） ? 在現(xiàn)代地價理論中，土地價格不但受到持有者土地利用收益的影響，同時還受到將來賣掉土地時所產(chǎn)生的收益（資本收益或土地增值收益）的影響。 記0p 為當(dāng)前土地的現(xiàn)值， p? 為期末出售土地后的資本收益部分，若期末土地價格為1p ，當(dāng)期土地利用收益為1R ， i 為市場收益率，顯然有：001101pppRppRi?????? ，所以有：ipiRp????11110 （ ） 將土地持有期推廣至多期，有：? ? ? ?nnnnipiRiRiRp)1(111112210???????????? （ ） 此處 np 為土地在第 n 期的價值（包括利用收益和資產(chǎn)售價）。 第一章復(fù)習(xí)思考題 ? 掌握并區(qū)別土地 、 地產(chǎn) 、 房產(chǎn) 、 房地產(chǎn)與不動產(chǎn)幾個概念 ， 及它們之間的關(guān)系 。 ? 討論房地產(chǎn)與房地產(chǎn)業(yè)的特點 。 ? 試分析房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)性質(zhì)與功能定位 。 ? 什么是產(chǎn)權(quán) ？ 什么是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán) ？ 房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的主要權(quán)能有哪些 ？ ? 試區(qū)別地租 、 地價 、 級差地租 、 絕對地租 、壟斷地租的基本概念 ， 并討論地租與地價的關(guān)系 。
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