我國的物權(quán)法律制度-資料下載頁
2025-01-11 14:24本頁面
【正文】 以下條件的： ? （ 1）轉(zhuǎn)讓人擁有二處以上的農(nóng)村住房（含宅基地）； ? （ 2）轉(zhuǎn)讓人與受讓人為同一集體經(jīng)濟組織內(nèi)部的成員； ? （ 3）受讓人沒有住房和宅基地，且符合宅基地使用權(quán)分配條件；（ 4）轉(zhuǎn)讓行為須征得本集體經(jīng)濟組織同意； ? （ 5）宅基地使用權(quán)不得單獨轉(zhuǎn)讓，必須與合法建造的住房一并轉(zhuǎn)讓。 關(guān)于宅基地使用權(quán)的抵押 ? 關(guān)于宅基地使用權(quán)的抵押一般都是由抵押住房而來 ， 如果允許抵押宅基地 ， 存在諸多問題 。 比如 ， 因?qū)崿F(xiàn)抵押權(quán)而喪失宅基地使用權(quán)的村民 ， 如不能再次分得宅基地 ， 其居住將難以解決；在實現(xiàn)抵押權(quán)時 ， 房屋可以查封 ， 但地不能賣 ， 也將導(dǎo)致抵押權(quán)無法實現(xiàn) 。 因此擔(dān)保法明確規(guī)定宅基地使用權(quán)不得抵押 。 既然法律已有明確規(guī)定 ， 則無論在集體經(jīng)濟組織外部 ， 還是集體經(jīng)濟組織內(nèi)部 ， 均不得將宅基地使用權(quán)用于抵押 ， 否則由于存在宅基地使用權(quán)不能抵押 ， 在宅基地上建造的房屋也不能抵押 ， 否則由于存在宅基地不得抵押的法律規(guī)定而使房屋的抵押權(quán)人不能實現(xiàn)房屋的抵押權(quán) 。 實踐中出現(xiàn)以農(nóng)村房屋或宅基地使用權(quán)作為抵押的 ， 應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無效 。 關(guān)于宅基地使用權(quán)出租 ? 關(guān)于宅基地使用權(quán)能否出租 ， 法律和有關(guān)政策并無規(guī)定 ， 但是基于宅基地使用權(quán)是供農(nóng)民建造房屋及其附屬設(shè)施之用 ， 原則上 ， 宅基地使用權(quán)不得單獨出租 。鑒于土地管理法規(guī)定農(nóng)村村民可以將房屋出租 ， 因出租并不發(fā)生房屋所有人和土地使用權(quán)人主體的改變在不違反法律和國家有關(guān)規(guī)定的宅基地使用權(quán)用途的情況下 ， 可以認(rèn)定農(nóng)民出租房屋的行為有效 。 但因出租人無住房而要求解除租賃關(guān)系的 ， 應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)許 。 建設(shè)用地使用權(quán) ? 物權(quán)法在建設(shè)用地使用權(quán)一章中應(yīng)當(dāng)著重關(guān)注三個問題： ? 第一，建設(shè)用地使用權(quán)的設(shè)立方式。應(yīng)當(dāng)盡可能采取拍賣、招標(biāo)的方式設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)，嚴(yán)格限制采用劃撥方式。 ? 第二，土地不可再生，應(yīng)當(dāng)建立機制節(jié)約用地，提高土地利用效益。土地的使用，既包括地表，也包括地上、地下空間。 ? 第三，建設(shè)用地的回歸。 參見物權(quán)法第一百四十八條和第一百四十九條 不動產(chǎn)登記制度 ? 取得不動產(chǎn)物權(quán)的方式主要有二類：一類是行政機關(guān)依照法律規(guī)定的條件和程序許可其開發(fā)利用，如探礦權(quán)、采礦權(quán)等；一類是民事主體之間通過合同取得或者繼承取得，如房屋所有權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、土地承包經(jīng)營權(quán)等。 ? 登記機構(gòu)的審查職責(zé)。 ? 建立預(yù)告登記制度。
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