【正文】 ?滬黃高鐵建設(shè)，長三角交通一體化； ?高星級酒店集群形成 ?喜來登開業(yè)，希爾頓投入使用，洲際、雷迪森等即將落位 ?滬黃高鐵預(yù)計開工 ?杭千高速開通； ?多個項目招商 ?2022年開元酒店開業(yè) 配套 ?進入第二波集中供應(yīng)期，出現(xiàn)多個大型旅游、度假、會議綜合體項目 ?2022年前后多個定位不同的項目相繼面世，均以“ 別墅 +酒店 ” 綜合開發(fā)形式 ?多個項目集中開發(fā) ?開元度假別墅 地產(chǎn) ?大型綜合體項目落位 ?休閑配套逐步完善 ?獲 5A風(fēng)景區(qū) ?高爾夫球場已投入使用； ?進賢灣等配套齊全的綜合體項目啟動 ?高爾夫規(guī)劃 ?千島湖秀水節(jié) ?策劃舉辦了 “ 飛艇直播千島湖 ” 大型電視宣傳活動 ?2022年獲得 4A風(fēng)景區(qū) ?與中央電視臺合作，開展了千島湖水下古城的炒作 ?04年舉辦了世界旅游小姐比賽 旅游 千島湖酒店隨旅游市場而發(fā)展 本報告是嚴格保密的。 酒店市場目前市場環(huán)境 功能層次 第一層次 第二層次 第三層次 功能定義 觀光旅游 娛樂體驗 休閑旅游 功能列舉 自然人文 景觀游覽 游泳、劃船、打獵、泡溫泉、滑雪 休閑、會議、療養(yǎng)、 宗教朝拜 發(fā)展類型 資源主導(dǎo)型 娛樂項目型 特色資源為主的綜合 型 典型案例 頤和園 迪斯尼 避暑山莊等 競爭特點 同質(zhì)化競爭 檔次化競爭 差異化競爭 ?千島湖未來旅游市場發(fā)展： 第三層次的休閑旅游是主導(dǎo)，第二層次、第一層次作為補充，帶來項目先期的人氣。 ?目前尚處于觀光為主的初級階段。 目前 參與性、體驗式的配套不足 ，功能不夠復(fù)合化，仍以觀光旅游形式存在，制約酒店事業(yè)發(fā)展。 本報告是嚴格保密的。 酒店市場目前市場環(huán)境 近年旅游觀光高達 62%，尚處于初級階段；商務(wù)會議及度假比例不到 30%，留客比例亟待提高。 在東南亞，非觀光旅游市場比例高達81． 2％ ，世界非觀光旅游市場的比例則為 77． 5％。 統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示， 2022年，千島湖接待的 ，下湖觀光的游客僅為 ，觀光游客所占比重較前一年持續(xù)下降。 近幾年，千島湖游客結(jié)構(gòu)及旅游方式已悄然發(fā)生了變化。 旅游目的比例圖62%21%4%3%3%7%觀光 度假 商務(wù) 訪友 會議 其他2022年千島湖旅游目的比例圖 觀光比例為主 本報告是嚴格保密的。 酒店發(fā)展階段和水平 開元度假村：開元酒店 濱江項目：希爾頓酒店（ 2022年底使用） 天嶼（悅榕莊已開工） 萬向：洲際酒店 喜來登酒店 雷迪森等其他 …… 2022年 4月第一家四星級酒店 2022年 4月第一家五星級 酒店 在建 /待建多家星級酒店，未來 35年形成近 20個星級酒店集群 2022年為 49% 2022年為 51% 2022年為 56%左右 2022年為 58% 2022年為 % 2022年為 50% 歷年千島湖星級酒店客房率狀況 本報告是嚴格保密的。 酒店市場未來市場環(huán)境預(yù)期 多個項目：游艇俱樂部 游艇、高爾夫的投入使用以及其他配套的逐步建設(shè)，促進“觀光旅游”向“度假、商務(wù)”等需求綜合發(fā)展的轉(zhuǎn)型，帶來大量酒店業(yè)務(wù)。 進賢灣：國際會議中心 六合項目： SPA天堂 萬向項目：高爾夫 淳安縣出臺的 《 旅游業(yè)發(fā)展三年行動計劃 (20222022年 )》 中，明確提出 八大特色潛力休閑產(chǎn)業(yè) ：休閑漁業(yè)、康體健身、運動休閑、美食餐飲、文化娛樂、旅游商品、茶樓酒吧、休閑游艇。 規(guī)劃 本報告是嚴格保密的。 千島湖酒店市場研究總結(jié) 千島湖上檔次的商務(wù)度假星級酒店供應(yīng)量大，同質(zhì)競爭嚴重； 參與性、體驗式配套支撐不足，目前市場以觀光旅游為主，制約酒店市場發(fā)展； 游艇、高爾夫等配套設(shè)施建設(shè)與投入使用，將促進“觀光旅游”向“度假、商務(wù)”等需求綜合發(fā)展的轉(zhuǎn)型，帶來大量酒店需求業(yè)務(wù)。 項目啟示： ① 項目需配置一定比例的休閑娛樂配套，實現(xiàn)復(fù)合化的功能，來吸引商務(wù)及度假客； ② 酒店打造需與千島湖大量的星級酒店有差異化，避免激烈的同質(zhì)競爭。 本報告是嚴格保密的。 建德酒店市場 酒店市場需求分析 千島湖酒店市場 本報告是嚴格保密的。 客群細分 價格承受能力 需求點 需求分布時段 結(jié)合項目各業(yè)務(wù)機會及策略 宴會 婚宴 中 餐飲、休閑 周末及節(jié)假日多數(shù) 餐飲口碑對酒店主攻本地市場有著關(guān)鍵作用，所以一定要有當?shù)?首選的宴會服務(wù)、創(chuàng)新菜品 ， 占領(lǐng)當?shù)刈钣刑厣⒆罡邫n的餐飲陣地； 節(jié)假日宴會 中 餐飲、休閑 商務(wù) 商務(wù)散客 高 住宿、餐飲、休閑、會議 隨時 消費需求潛力大 ，客源比例增長，建議增 強商務(wù)會議功能，作為主力拓展市場 公司協(xié)議 中 住宿、餐飲、休閑、會議 年中、年終居多 政府機關(guān) 政府接待 高 會議、餐飲、住宿、休閑 平時有部分，但年中、年終居多 洋安新城未來將為建德的 政務(wù)辦公區(qū)域 ，此類需求將不斷增長；建議增強商務(wù)會議、餐飲等硬件配套和面子工程 ，以檔次優(yōu)勢，吸引此類需求。 各局辦 中 會議、餐飲、住宿、休閑 旅游 旅游散客 中 住宿、餐飲、零售、休閑 平時周末、旅游黃金期 建德 09年旅游人次達 319萬，且呈 每年遞增趨勢 ，隨著建德溫泉的開業(yè)，旅游度假客群比例將不斷增加，建議增加特色休閑配套，旅游人群。 旅游團隊 低 住宿、餐飲 城市度假酒店需求業(yè)務(wù)組成狀況 不同時段具有不同的酒店需求，可持續(xù)發(fā)展的酒店業(yè)務(wù)需涵蓋所有潛力需求，同時對 商務(wù)、政務(wù)會議的高消費力需求應(yīng)作為主抓市場。 本報告是嚴格保密的。 酒店需求分析 ——會議市場 “ 中國的酒店行業(yè)當中，會議客源占到 23%。根據(jù)我們開元集團已經(jīng)開業(yè)的 25家酒店統(tǒng)計的數(shù)字分析， 我們的會議市場已經(jīng)占到 30%以上 ，特別是大規(guī)模的400間客房以上的五星級酒店 ， 會議占到 35%到 37%，這可不是個小的數(shù)字。 ” 會議市場是一個非常重要的客源市場，我們的 會議市場已經(jīng)占到 30%以上 ， 400間客房以上的五星級酒店占到 3537%。 度假酒店不能忽視會議市場， 會議市場是非節(jié)假日的主力業(yè)務(wù)來源。 就拿我們千島湖的開元度假村來說，周五、周六及黃金周假期，我們的散客市場占 95%以上，我們常年的客房出租率占到 80%以上， 從禮拜一到禮拜四，我們的散客市場只占到 20%左右，其余的要靠大量的會議市場來彌補。 因此， 度假酒店千萬不能忽視會議市場。 【 該段發(fā)言選自：第二屆中國會議酒店發(fā)展論壇，開元旅業(yè)集團董事長 陳妙林 】 本報告是嚴格保密的。 酒店需求分析 ——會議市場 企事業(yè)單位 的市場占 49%非常重要，但是 政府的會議 也應(yīng)該要重視，因為政府依靠各種會議來解決問題，特別是政府的一些職能部門的會議要引起高度重視。 2 0 0 9 年各類型會議所占比例 企事業(yè)單位,49%政府部門會議, 2 5 %協(xié)會會議,20%其他類型,6%數(shù)據(jù)來源： 2022年中國會議酒店調(diào)查分析報告 【 該段發(fā)言選自：第二屆中國會議酒店發(fā)展論壇，開元旅業(yè)集團董事長陳妙林 】 ?近郊區(qū)位 ?稀缺自然資源 ?高標準會議設(shè)備 ?特色休閑度假功能 —— “狀態(tài)轉(zhuǎn)換 ” 高端會議需求趨勢給近郊酒店帶來 “ 會議經(jīng)濟 ” ： 本報告是嚴格保密的。 客群需求趨勢 客群需求趨勢： 大眾化需求 個性化需求 客群層次 客群表現(xiàn) 發(fā)展趨勢 初級層次 住宿需求型 主要目的為解決住宿 弱化 中級層次 休閑需求型 除解決住宿外，還需要享受酒店餐飲、健身房、 SPA、泳池等休閑娛樂配套 較強化 商務(wù)需求型 除解決住宿外，還需要酒店提供會議室、宴會廳、商務(wù)配套等，滿足商務(wù)會議需求 強化 高級層次 個性化需求型 對于 中級層次升級客群 ，對于 酒店的個性化特色 要求較高，集中體現(xiàn)在 酒店裝修風(fēng)格 、 人性化服務(wù) 、硬件配套設(shè)施、 特色化餐飲 等方面 強化 啟示：迎合消費升級的需求特征，酒店個性化、特色化元素打造至關(guān)重要。 本報告是嚴格保密的。 度假酒店需求分析總結(jié) 業(yè)務(wù)需求范圍： ? 不同時段具有不同需求，涵蓋全面的需求服務(wù)有助于酒店的可持續(xù)發(fā)展； ? 商務(wù)、政務(wù)會議消費力較高，應(yīng)作為主力市場拓展。 需求趨勢特征： ? 酒店需求已從單一的度假住宿、商務(wù)休閑上升至多元融合的個性化需求； ? 高層次的個性化需求容易被酒店某一特色元素吸引。 啟示： ? 項目酒店應(yīng)具備滿足各類需求配套，接待商務(wù)、度假需求時間錯峰； ? 面對消費升級的需求趨勢，酒店個性化、特色化元素打造至關(guān)重要。 本報告是嚴格保密的。 酒店市場總結(jié) 建德市場啟示： 檔次足夠高，爭做 建德第一 ； 本地主抓 政務(wù)會議和婚宴 市場； 外地積極拓展 以會議為龍頭 的商務(wù)度假市場。 千島湖市場分析項目啟示： 項目需配置一定比例的 休閑娛樂配套 ，來支撐酒店需求； 酒店打造需與千島湖大量的星級酒店有 差異化 ，避免激烈的同質(zhì)競爭。 度假酒店需求研究啟示： 酒店需 錯開時間經(jīng)營 ，配以不同服務(wù)來接待商務(wù)、度假需求； 面對消費升級的需求趨勢，酒店 個性化、特色化 元素打造至關(guān)重要。 + + 五星級 精品商務(wù)度假 酒店 ? 特色化：強調(diào)服務(wù)個性化，度假感營造，強調(diào)“商務(wù)與度假”錯峰運營 ? 體驗式：完善的濱水休閑、娛樂配套設(shè)施 本報告是嚴格保密的。 市場策略 酒店打造策略 本地策略：全面升級，全面超越，替代現(xiàn)有酒店供應(yīng) 外地策略：強化集散區(qū)休閑概念，依托配套帶活酒店會議市場 運營策略 運營統(tǒng)籌：針對不同需求實施不同運營策略，旅游旺季以特色配套吸引度假客，淡季以論壇等活動為引擎帶動會議市場； 運營模式：組織主題型論壇，帶動會議業(yè)務(wù)；洽談旅行社合作，帶動客房及餐飲業(yè)務(wù) 運營團隊：組建優(yōu)秀的營運團隊，建立 完善營運體系 本報告是嚴格保密的。 子目錄 酒店機會分析 寫字樓機會分析 商業(yè)機會分析 本報告是嚴格保密的。 建德企業(yè)統(tǒng)計 數(shù)據(jù)來源：建德統(tǒng)計年鑒 2022 名稱 合計 規(guī)模以上 其他 乾潭鎮(zhèn) 1035 164 871 梅城鎮(zhèn) 999 148 851 新安江街道 503 56 447 洋溪街道 318 44 274 壽昌鎮(zhèn) 508 38 470 大洋鎮(zhèn) 493 21 472 下涯鎮(zhèn) 336 22 314 楊村橋鎮(zhèn) 397 35 362 三都鎮(zhèn) 411 34 377 大同鎮(zhèn) 553 22 531 更樓街道 257 21 236 欽堂鄉(xiāng) 208 34 174 李家鎮(zhèn) 310 12 298 大慈巖鎮(zhèn) 193 15 178 航頭鎮(zhèn) 234 22 212 蓮花鎮(zhèn) 301 23 278 合計 7056 711 6345 建德鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)生產(chǎn)單位（家） 建德以中小企業(yè)為主，上規(guī)模企業(yè)僅占總量的 10%左右，且其中的部分龍頭企業(yè)以自有廠房辦公為主。 本報告是嚴格保密的。 寫字樓市場分析 寫字樓概念模糊，市場目前暫不成熟，基本以商住形式供應(yīng)為主。 樓盤名稱 供應(yīng)體量 戶型面積（㎡） 租金（萬 /年 間） 售價（元 /㎡ ） 新安財富城 23層的雙子商務(wù)塔樓 130多、 160170 毛坯： ；帶裝修： 900010000 東洲商務(wù)公寓 1棟 26層商務(wù)樓， 412層辦公， 1618層精裝公寓， 1926層住宅 80140多 帶裝修： 950010000 新世紀大廈 18層，每層 4間 160多（整層 600多） 毛坯： 34 —— 半島國際大廈 1026層 5060、 120多 —— 900010000多 ? 市場以商住兩用房源供應(yīng)為主，僅半島國際大廈以純寫字樓概念推出銷售，預(yù)示著建德寫字樓市場逐漸開始興起； ? 整個市場供應(yīng)有限，僅四個相對比較偏商務(wù)辦公的樓宇，另有部分辦公位于住宅樓； ? 戶型面積與一般住宅相仿，集中在 100200㎡ 之間，甚至有 5060㎡ 的更小戶型； ? 整體售價略小于住宅或酒店式公寓房源。 本報告是嚴格保密的。 現(xiàn)有寫字樓市場需求分析 新安財富城 新世紀大廈 寫字樓銷售客群： ? 自用辦公客群，以當?shù)貍€體經(jīng)營戶為主，占比 2530%，基本都是購買 100㎡ 以上戶型，多套拼接成300400㎡ 也有多數(shù)，還有少量購買半層和整層； ? 外地及本地投資，有未來租賃和增值保值投資兩類，一般以購買小戶型為主，占比超過 50%； ? 自己在外地工作已購房，而老家在建德為父母養(yǎng)老購房，已購買小戶型為主，占比較少。 半島國際大廈 現(xiàn)有使用客戶行業(yè)雜亂、以小面積的