南通新城項目市場定位82432465-資料下載頁
2025-02-13 20:34本頁面
【正文】 企業(yè)相對較多，如紡織、輕工、貿(mào)易、科技、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；國有企業(yè)主要為壟斷行業(yè)，如石化、能源、機電、保險等； 政府機關(guān)亦有進駐商業(yè)寫字樓情況，如財政局進駐南通國際大廈 10個樓層，外經(jīng)貿(mào)局進駐南通國際大廈 3個樓層。 南通大型企業(yè)相對較少，實力很強的大型企業(yè)往往采取自建寫字樓的方式。 銷售狀況 竣工使用狀態(tài)寫字樓空臵率普遍較低，入駐率平均在 80%以上 ； 在售寫字樓中地段好、品質(zhì)高、形象佳的樓盤銷售狀況相對良好，如中心區(qū)項目潤友大廈（ 7560平方米） 04年 11月開盤，現(xiàn)已銷售 87%；工農(nóng)路項目中華廣場（ 36000平方米） 03年 5月開始內(nèi)部認(rèn)購， 04年 6月基本售完，現(xiàn)只剩 3層、 4層部分面積； 地段、品質(zhì)較差樓盤，如嘉隆大廈、東方鑫乾，銷售進度較緩慢； ? 空臵率低 ? 地段、品質(zhì)制勝 ? 中小面積戶型受寵 關(guān)鍵詞： 相對大面積單位， 100~300平方米中小面積戶型更有市場。 寫字樓市場小結(jié) ■市場現(xiàn)狀。南通當(dāng)前的寫字樓開發(fā)還處于低層次、低水平的開發(fā)階段，市場不成熟：物業(yè)品質(zhì)低，物業(yè)服務(wù)質(zhì)量差，開發(fā)商不注重營銷推廣 ； ■市場空間。隨著南通經(jīng)濟高速發(fā)展，企業(yè)對辦公條件的要求將會不斷提高，必然要求寫字樓產(chǎn)品品質(zhì)的升級換代，再加上新增市場需求，故南通寫字樓市場擁有發(fā)展空間； ■市場機會。市場競爭將進入新的階段，必須擺脫低層次市場競爭。規(guī)劃設(shè)計科學(xué)、設(shè)備配臵先進、智能化程度較高、物業(yè)服務(wù)優(yōu)良的中高檔寫字樓物業(yè)將會更加擁有競爭力。 本報告的研究思維導(dǎo)圖 客戶分析 發(fā)展戰(zhàn)略 項目界定 ?問題界定 ?結(jié)構(gòu)化分析 ?客戶構(gòu)成 ?消費特征 市場分析 客戶分析項目定位 整體發(fā)展戰(zhàn)略 客戶來源及演變分析 本項目如何起勢造勢以營造滿足南通消費者潛在需求的生活購物氛圍是本項目定位的重要因素 ?交通到達(dá)性 —— 消費者來源的可能性 本項目的核心樞紐地位決定了優(yōu)良的交通可達(dá)性，在交通上不存在隔閡和劣勢 ?消費習(xí)慣 —— 消費者潛在需求挖掘 ?從市場調(diào)研可以發(fā)現(xiàn)當(dāng)前市場購房客戶來源基本來源于南通市區(qū)及周邊郊縣，外地及外籍人士少，同時并沒有形成明顯的區(qū)域分化，同時當(dāng)前市區(qū)中高端客戶對新城的認(rèn)可度普遍高于郊區(qū)中高端客戶 ?在商業(yè)購物方面時尚需求多訴諸老市區(qū)購物中心或上海等地，本區(qū)域尚未形成商業(yè)氛圍。 ?客戶演變預(yù)測 —— 當(dāng)前的立意必須為未來的客戶演變做好準(zhǔn)備 目前周邊樓盤的市區(qū)客戶均占到了 70%以上，郊區(qū)及其他外地客戶仍然傾向于選擇繁華的老城區(qū)項目，隨著新城區(qū)配套的跟進和人氣的形成，該部分客戶的比例必將有所提升，投資需求也將有所上升 當(dāng)前新城區(qū)中高端樓盤客戶來源以私營業(yè)主和政府官員、企業(yè)中高級管理人員為主 5%35%60%0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70%外籍政府、企事業(yè)私營業(yè)主客戶比例新城區(qū)中高檔樓盤客戶來源比例 本項目客戶定位 —— 作為新區(qū)大盤，啟動期一般仍以周邊主流客戶為目標(biāo)對象 ?隨著區(qū)域形象和人氣的不斷提升，城市中心的遷移，郊區(qū)及外地客戶的比例將逐步上升 市區(qū) ?出于改善生活質(zhì)量的要求及部分投資心理，看好新城區(qū) ?政府官員、銀行等金融機構(gòu)職員、企事業(yè)單位公務(wù)員、醫(yī)院醫(yī)生、大學(xué)教職員工等，屬市區(qū)中高檔收入階層 ?年齡： 2540歲為主，以中青年為主 郊區(qū) ?追求真正成熟的城市生活，以自住為主 ?周邊開發(fā)區(qū)中的私營業(yè)主、企業(yè)中高層管理人員及技術(shù)人員為主 ?年齡： 本報告的研究思維導(dǎo)圖 客戶分析 項目界定 ?問題界定 ?結(jié)構(gòu)化分析 ?客戶構(gòu)成 ?消費特征 市場分析 項目定位 整體發(fā)展戰(zhàn)略 項目定位形象定位 項目區(qū)位特征 項目地塊特征 消費者需求 競爭分析 ?上海后花園，連接上海、蘇南的樞紐地帶 ?政府主導(dǎo)的新城市中心(CBD+CLD) ?規(guī)模和形態(tài)不可復(fù)制性 ?周邊配套皆以國際化新城的規(guī)劃思路配臵 新都市核心 絕版、國際化 ?認(rèn)政府 ?內(nèi)心深處有很強的融入蘇南及上海都市圈的渴望 ?追求有城市魅力和內(nèi)涵的生活 ?對社區(qū)環(huán)境和社區(qū)氛圍關(guān)注程度不斷提高 新市府、都市魅力 ?仍以傳統(tǒng)的封閉式居住小區(qū)為主，功能單一，僅能滿足基本生活需求層面的要求 ?對區(qū)域核心價值挖掘弱，營銷弱，可復(fù)制性強 開放的，區(qū)域的 新市府核心區(qū) 國際的、開放的都市魅力新城 主題與案名 中南 .國際城 新市府核心區(qū) Zhongnan International Urban 國際的、開放的都市魅力新城
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