東尚新城暫項目定位初步思路-資料下載頁
2025-02-25 15:13本頁面
【導(dǎo)讀】本項目位于西安市韓森路與幸福路什字東北側(cè)、幸福中路東側(cè)。隸屬于西安市新城區(qū)韓森寨。西距康樂路160米，距東二環(huán)(金花路)2公里；頃，規(guī)劃總建設(shè)用地公頃。線外側(cè)，市政完備。場地內(nèi)土地平整，具備開工條件。本項目地塊整體上呈不規(guī)則狹長的長方形，沿新建規(guī)劃路長。地塊海拔高于南側(cè)及西側(cè)路面，落差明顯，有利于在園林規(guī)。劃中表現(xiàn)景觀的立體層次感；因尚未報建，地塊南側(cè)規(guī)劃路寬度未知，若政府規(guī)劃加寬該。增加規(guī)劃難度的可能。域經(jīng)濟(jì)發(fā)展較為緩慢，區(qū)域形象整體較為陳舊，人文環(huán)境一般。本項目雖然大區(qū)位上不屬于東城邊緣。因功能不同，幸福路和萬壽路雖僅距140米，但與萬壽路行。幸福路為出入外地大中型貨車進(jìn)出市區(qū)的必經(jīng)之地，日夜穿。工程預(yù)計投資15億，計劃于年內(nèi)啟動建設(shè)工程。東城區(qū)是僅次于南郊的西安市第二大教育區(qū)域。中學(xué)、西安中學(xué)等，在區(qū)域內(nèi)能稱名校。咸寧路沿線主要是以小型餐飲店為主體。有等多路大、中巴士途徑項目地或韓森寨。
【正文】 層。大多數(shù)具備大學(xué) 本科以上學(xué)歷，對于新興事物的接受能力強(qiáng)。他們家庭結(jié)構(gòu)比較簡單多為 2 人或 3 人。由于參加工作時間不長，經(jīng)濟(jì)實力有限，多為首次置業(yè)。這部分人追求生活品質(zhì)，個人品位較高。他們對住房的需求更注重個性化的東西，而對房屋功能的要求卻不 18 高。 ? 客戶需求： ? 所需求的戶型應(yīng)以 2 房為主；面積為 60～ 80 m2； ? 新穎的戶型設(shè)計； ? 優(yōu)良的小區(qū)環(huán)境； ? 高水平的物業(yè)管理； ? 便捷的交通； ? 完善的配套； ? 靈活的付款方式。 ? 客戶特征： 該類客戶群體的年齡層主要在 3545 歲之間，長期在周邊政府機(jī)關(guān)工作，有一定儲蓄且收 入比較穩(wěn)定，家庭人口多為 3 人左右。其購房行為更為理性，通常會多家比較后再決定購買。他們的想法實際，對房屋各方面綜合因素考慮較多。 ? 客戶需求： ? 戶型需求以 3 房為主； ? 面積需求 120～ 130㎡； ? 優(yōu)良的樓盤品質(zhì)； ? 經(jīng)濟(jì)實用的戶型設(shè)計； ? 良好的小區(qū)環(huán)境； ? 完善的社區(qū)配套及會所設(shè)施； 19 ? 便捷的交通； ? 優(yōu)惠的銀行按揭。 客群構(gòu)成與分析一覽表 客 群 一次置業(yè) 二次置業(yè) 備注 自用 比例 投資 比例 自用 比例 投資 比例 周邊國營企業(yè)中高管理層 √ 20% √ 80% 周邊 私企老板及個體經(jīng)營者 √ 80% 20% 社會精英階層 /大學(xué)教師、醫(yī)生等 √ 30% √ 70% 周邊適婚青年 √ 100% 周邊農(nóng)村村民 √ 30% √ 70% 企業(yè)職工 √ 80% √ 20% 長樂路、東二環(huán)企業(yè)白領(lǐng) √ 80% √ 20% 周邊少量政府公務(wù)員 √ 100% 合 計 % % % % 產(chǎn)品 (住宅 )定位思路 ? 結(jié)合以上分析，產(chǎn)品定位為 以提供居住功能為主兼具商業(yè)功能的高性價比、高技術(shù)含量的品質(zhì)社區(qū) ? 容積率 3。 ? 總建面積 18萬㎡，其中商業(yè) 2 萬㎡，住宅 16萬。 ? 戶型配比為： 1 房 /45 ㎡ — 55㎡ /8%； 2 房 /70 ㎡ 85㎡ /35%； 3 房 /90 ㎡ 108㎡ — 130 ㎡ /50%； 20 4 房 /135 ㎡ 150 ㎡ 180㎡ /7%。 ? 景觀：景觀先行，用造園的方式做中心景觀。 ? 建筑：風(fēng)格獨(dú)特，戶型創(chuàng)新，做到高舒適度。 ? 新技術(shù)材料應(yīng)用： 水源熱泵中央空調(diào)；同層排水等。 ? 車位：立體機(jī)械車位。節(jié)約成本，為提前景觀營造做前提。 6． 1 客戶定位 ? 商業(yè)集團(tuán)、百貨經(jīng)營機(jī)構(gòu)、地方商會、超市集團(tuán)； ? 個人商業(yè)投資者。 商業(yè)定位 ? 獨(dú)立商業(yè)樓（ 7 畝地）：三層 ? 商業(yè)街（南沿街商鋪）：兩層，面寬 4 米五以上，進(jìn)深 15 米以內(nèi)，群樓形式。 商業(yè)業(yè)態(tài)：定制化商業(yè) ? 特色商業(yè)街 ? 專業(yè)市場 ? 歐式風(fēng)情街區(qū) 結(jié) 論 21 結(jié)合項目周邊房地產(chǎn)市場情況及地塊特點(diǎn)，對項目周邊有效需求客戶進(jìn)行詳細(xì)分析研究，本項目初步定位為地區(qū)更新?lián)Q代居住產(chǎn)品 。項目品質(zhì)上要超越區(qū)域市場，主要體現(xiàn)在建筑規(guī)劃設(shè)計、園林景觀營造、建筑新技術(shù)和新材料的應(yīng)用、停車方式等環(huán)節(jié)上?；疽笠龅礁咂焚|(zhì)、人性化，項目的突破點(diǎn)在于產(chǎn)品的創(chuàng)新、戶形配比和新穎的營銷手段。概念設(shè)計，建筑設(shè)計突破和客戶細(xì)分是下階段營銷的重點(diǎn)。 本項目以商業(yè)獲利潤最大化的思路值得深入挖掘，要進(jìn)一步的市場資料分析論證商業(yè)規(guī)劃和客戶需求。從目前項目環(huán)境分析，在項目前期階段，如定制化沒有實現(xiàn)，零售將是項目的唯一出路，三層商業(yè)會有一定的銷售壓力。由此可見，實現(xiàn)定制化是商業(yè)完成銷售的最佳途徑。 項目商業(yè)和住宅的結(jié)合 為項規(guī)劃的特色，有利于項目的銷售，特色定制化商業(yè)和精品高尚社區(qū)互動成為項目的利好。打造精品社區(qū)和特色商業(yè)街是社區(qū)成為熱銷明盤的基礎(chǔ)。
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