【導讀】文化、交通的中心。西安市轄新城區(qū)、碑林區(qū)、蓮湖區(qū)、雁塔區(qū)、灞橋區(qū)、未央。區(qū)、閻良區(qū)、長安區(qū)、臨潼區(qū)、藍田區(qū)、周至區(qū)、戶縣、高陵十一個行政區(qū)。氣候屬暖溫帶，四季分明，一月份最冷，平均氣溫攝氏零下1．3度。份最熱，平均氣溫為攝氏26．7度。年平均降水量毫米，降水天數(shù)約110. 歷史上，先后有10個朝代建都西安，長達1100余年。漢代張騫出使西域，唐代玄奘天竺取經，出發(fā)地和歸宿都在西安。外的"西安事變"。電子工業(yè)在全國舉足輕重。西安有正規(guī)大學24. 所；科研綜合能力僅次于北京和上海，名列全國第三。通八達，鐵路和航班連接全國各大城市，并與香港、日本、新加坡通航。國旅游熱點城市，西安近年每年接待近百萬海內外游客?！兑?guī)劃》針對西安市發(fā)展面臨的“瓶頸”問題，按照“九宮一局，棋盤路。區(qū)和旅游度假區(qū)及城市新的副中心。低，將對銷售及未來居住造成影響，建議將其引埋至地下。2021年西安市生產總值億元，比上年增長%。所提高，第三產業(yè)比重有所下降。

　　

【正文】 中、西三個區(qū)域。設計有“陽光島”主題景觀，東高西低自然循環(huán)，及園林小品、小水景、立體綠化等構成的下沉式廣場。 一期推出“御景軒”， 整體的戶型設計，一梯 3 戶或 5 戶，帶電梯小高層框剪結構，戶型方正實用，廚廁功能部分合理，廳房之間動靜分區(qū)明顯，并設有陽光房，觀景陽臺、空中花園。 二期 1 號樓推出“超空間生活概念”， 120190 ㎡躍層、錯躍設計，革命性的 6 米挑空設計，充分體現(xiàn)光照、景觀的空間優(yōu)勢。并且 還有 4060㎡之間的精裝修單身公寓。 巧克力公寓 由兩棟 19 層、 15 層高層組成。其中 19層高層為東西朝向，每層 24戶，由一條長走廊分割為東、西兩部分，一邊各 12 戶， 5 部電梯； 15 層高層為南北朝向，主力面積在 平米戶型，全部南向采光，北邊為寬 2 米左右的公共連廊。2300 平米中心景觀。 效仿“東尚” LOFT，單價低，但戶型設計及規(guī)劃差，居住舒適度低。 第 15 頁 西安東尚新城可行性分析報告 第四章 項目市場定位 綜合考慮項目投放市場的時間點、所處的地理位置、地塊自身條件、市場需求走勢，現(xiàn)階段項目周邊成熟及繁華氛圍亟待 培養(yǎng)， 項目不具備走高端市場的硬性條件，建議項目規(guī)劃走西安市中端市場路線 ，為中等收入人群打造房屋。建設社區(qū)配套，為社區(qū)居民提供家門口服務。 一、 目標客戶定位 重點目標客戶 ? 批發(fā)市場私營業(yè)主 ? 大中型企業(yè)管理人員 ? 自由職業(yè)者 ? 改善居住條件的城東居民 ? 高校及醫(yī)院工作者 ? 城內拆遷居民 目標客戶特征：習慣于在城東生活和工作，具一定文化品味，追求高品質生活。 購買動機 ? 第一居所 ? 改善居住條件 ? 投資 二、 產品定位 ： 西安市中端類住宅，配備高科技住宅設施，全部精裝修交房 。 戶 型：以實用小戶型為主，二居控制在 80100 平米左右，三居控制在100140 平米左右。 房 價：低總價，低首付。開盤均價平層戶型控制在 3400 元 /平方米（精裝修 400 元 /平方米）； LOFT 均價 4700 元 /平方米；商鋪價格 6000 元 /平方米（毛坯）。 產 品：（ 1） LOFT （ 2）平層公寓 （ 3）臨街商鋪。 產品標準：◇容積率 ◇板塔結合◇集中供暖◇ 4 小時熱水◇同層排水 三、項目入市時機 ：◇ 2021 年 3 月開工 ◇ 2021 年 6 月預售 第 16 頁 西安東尚新城可行性分析報告 四、項目營銷（略） 五、項目測算及資金籌措方案（略） 第 17 頁 西安東尚新城可行性分析報告 第五章 項目優(yōu)劣勢、機會、風險分析 一、本項目優(yōu)勢 在成熟高新區(qū)、西區(qū)房價居高不下、北區(qū)發(fā)展相對滯后的情況下，市場勢必將眼光投向正處于發(fā)展階段、尚未成熟的城東，區(qū)域未來發(fā)展勢頭強勁。 項目周邊交通成熟順暢，公交路線頗多，利于出行。 東二環(huán)及老動物園周邊市政配套齊全，生活方便。 區(qū)域中端市場出現(xiàn)斷檔，鑫龍?zhí)烊痪右黄凇|新城市花園等已接近尾聲，東尚本期平層公寓將在 2021 年底基本銷售完畢，二期主推高端產品，項目可搶先于其它新盤切入市場，占領市場先機。 除東 尚在產品及營銷上有一定創(chuàng)新，其他樓盤在產品設計、細節(jié)規(guī)劃上仍有很多不完善之處，創(chuàng)新空間較大。 戶型小、價位低、檔次高于經濟適用房，符合目標客戶群體口味。 品牌優(yōu)勢。借助于“東尚”一期成功推出的良好態(tài)勢，及“國世通地產”品牌在西安市的良好口碑，本項目在品牌宣傳上可以節(jié)省部分精力和費用，取得良好的銷售。 專業(yè)團隊。公司擁有一批具豐富經驗和良好道德素質的人才，經驗 +團隊 +專業(yè) =成功開發(fā)。 二、本項目劣勢 地理位置郊區(qū)化。 周邊社區(qū)多為老居民樓及農民自建房，環(huán)境雜亂。 附近高品質生活配套少， 到達大型購物場所、醫(yī)療機構均需乘坐車輛，略有不便。 項目南側地塊規(guī)劃未定，如為住宅類規(guī)劃，將產生競爭。 地塊狹長，進深短，不利于產品規(guī)劃及景觀設計。 第 18 頁 西安東尚新城可行性分析報告 南側馬路為市政路，將對小區(qū)產生噪聲影響。 項目西側幸福中路為北向單行線，交通不便。 配套費 220 元 /平方米，比東尚等城東老項目上漲 112 元 /平方米，成本增加。 三、風險分析 政府宏觀政策調控，新政頻頻推出，潛在購房客戶持幣待購。 至 2021 年，市政府將推出近 200 萬平方米經濟適用房，可能對目標市場造成沖擊，引起客源分流。 潛在同 質新樓盤推出，引發(fā)競爭。 四、機會分析 區(qū)域成熟。 土地升值潛力大。 產品定位差異化，尋找突破點。 若南地塊共同開發(fā)，統(tǒng)一規(guī)劃，可塑造大盤形象。 同區(qū)政府協(xié)商，規(guī)劃完善社區(qū)生活配套，提升產品附加值、增加產品賣點。 西安市已進入新的經濟周期，發(fā)展快速，未來城市規(guī)劃中，浐、灞、渭河生態(tài)治理是重點之一，將提升城東總體形象，改善生態(tài)環(huán)境?！皷|西延伸發(fā)展”將加快城市化進程，改變居民城市生活理念。 第 19 頁 西安東尚新城可行性分析報告 綜 述 項目周邊交通順暢，交通管網成熟，環(huán)境稍顯雜亂，屬市民心目 中“郊區(qū)”概念。區(qū)域市政配套有待完善。 地塊平整，利于房屋建設，北側高壓塔線及村民自建房屋，需制定方案實時解決。 周邊在售項目，產品缺陷多，定位不夠準確，同比競爭性不強。 市場需求量大，區(qū)域稀缺同質產品，可快速占領市場。 城市規(guī)劃利于本項目，提升地區(qū)的城市印象。 可借助“東尚”品牌和銷售勢頭。 大量經濟適用房的推出，沖擊市場，客源分流。 本項目需對產品精細研究，注重景觀、戶型設計及營銷推廣，推出高性價比、平民化的品牌樓盤。 綜上結論：本項目切實可行。