【導(dǎo)讀】文化、交通的中心。西安市轄新城區(qū)、碑林區(qū)、蓮湖區(qū)、雁塔區(qū)、灞橋區(qū)、未央。區(qū)、閻良區(qū)、長(zhǎng)安區(qū)、臨潼區(qū)、藍(lán)田區(qū)、周至區(qū)、戶縣、高陵十一個(gè)行政區(qū)。氣候?qū)倥瘻貛?，四季分明，一月份最冷，平均氣溫?cái)z氏零下1．3度。份最熱，平均氣溫為攝氏26．7度。年平均降水量毫米，降水天數(shù)約110. 歷史上，先后有10個(gè)朝代建都西安，長(zhǎng)達(dá)1100余年。漢代張騫出使西域，唐代玄奘天竺取經(jīng)，出發(fā)地和歸宿都在西安。外的"西安事變"。電子工業(yè)在全國(guó)舉足輕重。西安有正規(guī)大學(xué)24. 所；科研綜合能力僅次于北京和上海，名列全國(guó)第三。通八達(dá)，鐵路和航班連接全國(guó)各大城市，并與香港、日本、新加坡通航。國(guó)旅游熱點(diǎn)城市，西安近年每年接待近百萬(wàn)海內(nèi)外游客?！兑?guī)劃》針對(duì)西安市發(fā)展面臨的“瓶頸”問(wèn)題，按照“九宮一局，棋盤路。區(qū)和旅游度假區(qū)及城市新的副中心。低，將對(duì)銷售及未來(lái)居住造成影響，建議將其引埋至地下。2021年西安市生產(chǎn)總值億元，比上年增長(zhǎng)%。所提高，第三產(chǎn)業(yè)比重有所下降。

　　

【正文】 中、西三個(gè)區(qū)域。設(shè)計(jì)有“陽(yáng)光島”主題景觀，東高西低自然循環(huán)，及園林小品、小水景、立體綠化等構(gòu)成的下沉式廣場(chǎng)。 一期推出“御景軒”， 整體的戶型設(shè)計(jì)，一梯 3 戶或 5 戶，帶電梯小高層框剪結(jié)構(gòu)，戶型方正實(shí)用，廚廁功能部分合理，廳房之間動(dòng)靜分區(qū)明顯，并設(shè)有陽(yáng)光房，觀景陽(yáng)臺(tái)、空中花園。 二期 1 號(hào)樓推出“超空間生活概念”， 120190 ㎡躍層、錯(cuò)躍設(shè)計(jì)，革命性的 6 米挑空設(shè)計(jì)，充分體現(xiàn)光照、景觀的空間優(yōu)勢(shì)。并且 還有 4060㎡之間的精裝修單身公寓。 巧克力公寓 由兩棟 19 層、 15 層高層組成。其中 19層高層為東西朝向，每層 24戶，由一條長(zhǎng)走廊分割為東、西兩部分，一邊各 12 戶， 5 部電梯； 15 層高層為南北朝向，主力面積在 平米戶型，全部南向采光，北邊為寬 2 米左右的公共連廊。2300 平米中心景觀。 效仿“東尚” LOFT，單價(jià)低，但戶型設(shè)計(jì)及規(guī)劃差，居住舒適度低。 第 15 頁(yè) 西安東尚新城可行性分析報(bào)告 第四章 項(xiàng)目市場(chǎng)定位 綜合考慮項(xiàng)目投放市場(chǎng)的時(shí)間點(diǎn)、所處的地理位置、地塊自身?xiàng)l件、市場(chǎng)需求走勢(shì)，現(xiàn)階段項(xiàng)目周邊成熟及繁華氛圍亟待 培養(yǎng)， 項(xiàng)目不具備走高端市場(chǎng)的硬性條件，建議項(xiàng)目規(guī)劃走西安市中端市場(chǎng)路線 ，為中等收入人群打造房屋。建設(shè)社區(qū)配套，為社區(qū)居民提供家門口服務(wù)。 一、 目標(biāo)客戶定位 重點(diǎn)目標(biāo)客戶 ? 批發(fā)市場(chǎng)私營(yíng)業(yè)主 ? 大中型企業(yè)管理人員 ? 自由職業(yè)者 ? 改善居住條件的城東居民 ? 高校及醫(yī)院工作者 ? 城內(nèi)拆遷居民 目標(biāo)客戶特征：習(xí)慣于在城東生活和工作，具一定文化品味，追求高品質(zhì)生活。 購(gòu)買動(dòng)機(jī) ? 第一居所 ? 改善居住條件 ? 投資 二、 產(chǎn)品定位 ： 西安市中端類住宅，配備高科技住宅設(shè)施，全部精裝修交房 。 戶 型：以實(shí)用小戶型為主，二居控制在 80100 平米左右，三居控制在100140 平米左右。 房 價(jià)：低總價(jià)，低首付。開盤均價(jià)平層戶型控制在 3400 元 /平方米（精裝修 400 元 /平方米）； LOFT 均價(jià) 4700 元 /平方米；商鋪價(jià)格 6000 元 /平方米（毛坯）。 產(chǎn) 品：（ 1） LOFT （ 2）平層公寓 （ 3）臨街商鋪。 產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)：◇容積率 ◇板塔結(jié)合◇集中供暖◇ 4 小時(shí)熱水◇同層排水 三、項(xiàng)目入市時(shí)機(jī) ：◇ 2021 年 3 月開工 ◇ 2021 年 6 月預(yù)售 第 16 頁(yè) 西安東尚新城可行性分析報(bào)告 四、項(xiàng)目營(yíng)銷（略） 五、項(xiàng)目測(cè)算及資金籌措方案（略） 第 17 頁(yè) 西安東尚新城可行性分析報(bào)告 第五章 項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)、機(jī)會(huì)、風(fēng)險(xiǎn)分析 一、本項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì) 在成熟高新區(qū)、西區(qū)房?jī)r(jià)居高不下、北區(qū)發(fā)展相對(duì)滯后的情況下，市場(chǎng)勢(shì)必將眼光投向正處于發(fā)展階段、尚未成熟的城東，區(qū)域未來(lái)發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勁。 項(xiàng)目周邊交通成熟順暢，公交路線頗多，利于出行。 東二環(huán)及老動(dòng)物園周邊市政配套齊全，生活方便。 區(qū)域中端市場(chǎng)出現(xiàn)斷檔，鑫龍?zhí)烊痪右黄?、東新城市花園等已接近尾聲，東尚本期平層公寓將在 2021 年底基本銷售完畢，二期主推高端產(chǎn)品，項(xiàng)目可搶先于其它新盤切入市場(chǎng)，占領(lǐng)市場(chǎng)先機(jī)。 除東 尚在產(chǎn)品及營(yíng)銷上有一定創(chuàng)新，其他樓盤在產(chǎn)品設(shè)計(jì)、細(xì)節(jié)規(guī)劃上仍有很多不完善之處，創(chuàng)新空間較大。 戶型小、價(jià)位低、檔次高于經(jīng)濟(jì)適用房，符合目標(biāo)客戶群體口味。 品牌優(yōu)勢(shì)。借助于“東尚”一期成功推出的良好態(tài)勢(shì)，及“國(guó)世通地產(chǎn)”品牌在西安市的良好口碑，本項(xiàng)目在品牌宣傳上可以節(jié)省部分精力和費(fèi)用，取得良好的銷售。 專業(yè)團(tuán)隊(duì)。公司擁有一批具豐富經(jīng)驗(yàn)和良好道德素質(zhì)的人才，經(jīng)驗(yàn) +團(tuán)隊(duì) +專業(yè) =成功開發(fā)。 二、本項(xiàng)目劣勢(shì) 地理位置郊區(qū)化。 周邊社區(qū)多為老居民樓及農(nóng)民自建房，環(huán)境雜亂。 附近高品質(zhì)生活配套少， 到達(dá)大型購(gòu)物場(chǎng)所、醫(yī)療機(jī)構(gòu)均需乘坐車輛，略有不便。 項(xiàng)目南側(cè)地塊規(guī)劃未定，如為住宅類規(guī)劃，將產(chǎn)生競(jìng)爭(zhēng)。 地塊狹長(zhǎng)，進(jìn)深短，不利于產(chǎn)品規(guī)劃及景觀設(shè)計(jì)。 第 18 頁(yè) 西安東尚新城可行性分析報(bào)告 南側(cè)馬路為市政路，將對(duì)小區(qū)產(chǎn)生噪聲影響。 項(xiàng)目西側(cè)幸福中路為北向單行線，交通不便。 配套費(fèi) 220 元 /平方米，比東尚等城東老項(xiàng)目上漲 112 元 /平方米，成本增加。 三、風(fēng)險(xiǎn)分析 政府宏觀政策調(diào)控，新政頻頻推出，潛在購(gòu)房客戶持幣待購(gòu)。 至 2021 年，市政府將推出近 200 萬(wàn)平方米經(jīng)濟(jì)適用房，可能對(duì)目標(biāo)市場(chǎng)造成沖擊，引起客源分流。 潛在同 質(zhì)新樓盤推出，引發(fā)競(jìng)爭(zhēng)。 四、機(jī)會(huì)分析 區(qū)域成熟。 土地升值潛力大。 產(chǎn)品定位差異化，尋找突破點(diǎn)。 若南地塊共同開發(fā)，統(tǒng)一規(guī)劃，可塑造大盤形象。 同區(qū)政府協(xié)商，規(guī)劃完善社區(qū)生活配套，提升產(chǎn)品附加值、增加產(chǎn)品賣點(diǎn)。 西安市已進(jìn)入新的經(jīng)濟(jì)周期，發(fā)展快速，未來(lái)城市規(guī)劃中，浐、灞、渭河生態(tài)治理是重點(diǎn)之一，將提升城東總體形象，改善生態(tài)環(huán)境。“東西延伸發(fā)展”將加快城市化進(jìn)程，改變居民城市生活理念。 第 19 頁(yè) 西安東尚新城可行性分析報(bào)告 綜 述 項(xiàng)目周邊交通順暢，交通管網(wǎng)成熟，環(huán)境稍顯雜亂，屬市民心目 中“郊區(qū)”概念。區(qū)域市政配套有待完善。 地塊平整，利于房屋建設(shè)，北側(cè)高壓塔線及村民自建房屋，需制定方案實(shí)時(shí)解決。 周邊在售項(xiàng)目，產(chǎn)品缺陷多，定位不夠準(zhǔn)確，同比競(jìng)爭(zhēng)性不強(qiáng)。 市場(chǎng)需求量大，區(qū)域稀缺同質(zhì)產(chǎn)品，可快速占領(lǐng)市場(chǎng)。 城市規(guī)劃利于本項(xiàng)目，提升地區(qū)的城市印象。 可借助“東尚”品牌和銷售勢(shì)頭。 大量經(jīng)濟(jì)適用房的推出，沖擊市場(chǎng)，客源分流。 本項(xiàng)目需對(duì)產(chǎn)品精細(xì)研究，注重景觀、戶型設(shè)計(jì)及營(yíng)銷推廣，推出高性價(jià)比、平民化的品牌樓盤。 綜上結(jié)論：本項(xiàng)目切實(shí)可行。