【正文】 74 大西門商圈以市西路和星力百貨為中心。市西路以沿街鋪位為主，經(jīng)營(yíng)低檔服飾和小商品，人流量非常大 1 星力百貨（瑞金店） 星力百貨（中山店） 國(guó)晨百貨 女人大世界 男人大世界 市西百貨批零商場(chǎng) 1 2 3 4 5 6 2 3 4 5 6 大西門主要包括：市西路，市西路商業(yè)街，延安中路，瑞金路，中山西路 大西門零售業(yè)態(tài)比例%%%百貨 超市 專業(yè)店大西門商業(yè)功能比例%%%%購(gòu)物 餐飲 休閑 娛樂體量 競(jìng)爭(zhēng) 集中商業(yè)人流量統(tǒng)計(jì)（人/ m i n ）28364001020304050國(guó)貿(mào)廣場(chǎng) 荔星名店沃爾瑪百盛龍崗店 世紀(jì)新天地國(guó)晨百貨女人大世界總體市場(chǎng) —購(gòu)物 75 大南門以高檔百貨、中高檔餐飲和部分商務(wù)休閑為主，人流量相對(duì)其他幾個(gè)商圈較小 沃爾瑪商業(yè)中心 星力百貨荔星名店 王府井百貨 1 2 3 1 2 3 大南門商圈近年得到政府重點(diǎn)支持，發(fā)展迅速 大南門主要包括：遵義路大南門路段、青山路、新華路、神奇路、箭道屆 大南門零售業(yè)態(tài)比例59%41%0%百貨 超市 專業(yè)店大南門商業(yè)功能比例%%%%購(gòu)物 餐飲 休閑 娛樂體量 競(jìng)爭(zhēng) 總體市場(chǎng) —購(gòu)物 76 旱碼頭商圈臨近火車站，交通便利，形成了以大型專業(yè)市場(chǎng)、大型超市、大型專業(yè)店為核心的商圈 浙江商城 鴻通商城 沃爾瑪 國(guó)鼎家電 大昌隆商業(yè)廣場(chǎng) 1 5 3 4 2 3 5 4 1 2 旱碼頭商業(yè)功能比例%%%%%購(gòu)物 餐飲 休閑 娛樂 專業(yè)市場(chǎng)旱碼頭主要包括：遵義路旱碼頭路段，沙沖路，火車站附近 體量 競(jìng)爭(zhēng) 浙江商城 投資金額： 開發(fā)周期： 4年，分三期開發(fā) 規(guī)模： 建筑面積 45萬平 商業(yè)功能： 綜合商品批發(fā)市場(chǎng) 大型精品購(gòu)物中心 商業(yè)步行街 市場(chǎng)配套服務(wù)設(shè)施 6 6 貴陽火車站 總體市場(chǎng) —購(gòu)物 77 小十字 大十字 + 噴水池 大南門 大西門 貴陽現(xiàn)有商業(yè)購(gòu)物功能覆蓋了從高檔到低檔，從草根階層到城市精英的消費(fèi)者階層，本項(xiàng)目發(fā)展購(gòu)物市場(chǎng)空間不大 大眾文化 流行文化 精英文化 草根文化 總體市場(chǎng) —購(gòu)物 78 貴陽餐飲業(yè)發(fā)達(dá)， 04年餐飲占社會(huì)零售總額的比重就超過了 21％，位居全國(guó)城市第二，中低檔消費(fèi)占很大的市場(chǎng)份額，但近年高檔餐飲發(fā)展非常迅猛 總體市場(chǎng) —餐飲 ?國(guó)際品牌的餐飲： 以西式快餐為主，必勝客與 KFC均已進(jìn)駐貴陽，麥當(dāng)勞尚未進(jìn)入。必勝客僅有國(guó)貿(mào)一家店，肯德基目前有四家店，生意均很好。 ?中高檔餐飲： 主要分布在小南門至大南門的南明河南岸一線，景觀資源好。且臨近南明區(qū)政府，商務(wù)，政務(wù)消費(fèi)頻繁。 新添大道也是中高檔餐飲的密集區(qū)域，主要是由于靠近政府，中高檔消費(fèi)人群集中。 ?低檔餐飲： 夜市主要分布于陜西路，黔靈路和合群路，大多以路邊攤占道經(jīng)營(yíng)為主，普遍利潤(rùn)較薄，但生意好。 8 5 1 2 3 4 6 7 9 10 11 12 13 14 代表餐飲 1 2 3 4 5 6 7 8 龍門漁港 劉老四金鉆豪庭 天外天漁城 貴州龍 雅園漁村 雅園名品 雅園酒家 仟納制造 鹿鳴酒家 紐西蘭餐廳 成都飄香老牌川菜館 新添大道 合群路 箭道街 9 10 11 12 13 14 您一般外出就餐時(shí)每人花多少錢？39%23%16%5%4%5%2% 6%A 1 0 元以下B1020元C2030元D3040元E4050元F5080元G80100元H 1 0 0 元以上79 貴陽休閑娛樂市場(chǎng)發(fā)展處于初級(jí)階段。中低檔休閑娛樂分布集中，競(jìng)爭(zhēng)激烈。領(lǐng)導(dǎo)市場(chǎng)的高檔休閑娛樂場(chǎng)所尚未出現(xiàn)。 銅鑼灣夜總會(huì) 波特蘭 代表商家 經(jīng)營(yíng)特點(diǎn) 波特蘭 ?88個(gè) KTV包房和一個(gè)跳舞大廳 ?包房的定位有兩中風(fēng)格， 4層是普通 KTV包房； 5樓的 VIP商務(wù)套房，定位于高端市場(chǎng)。 ?功能上趨于多元化，除了寬闊的 K歌房，更有錯(cuò)層風(fēng)格的會(huì)談區(qū)、麻將室、臺(tái)球室等。 銅鑼灣夜總會(huì) ?演藝 DISCO廣場(chǎng) ?紅館慢搖吧 ?88間包房 黔靈西路 合群路 陜西路 中低檔酒吧，休閑。如：都市夜歸人 ，第五大道酒吧 ，醉終幻想酒吧，空瓶子啤酒屋等。人均單次消費(fèi)金額低。 總體市場(chǎng) —休閑娛樂 1 2 昨日重現(xiàn) 3 4 久庫(kù)酒吧 5 香格里拉演藝酒廊 6 黔靈西路合群路 7 8 貴陽電影院 世紀(jì)星光電影院 9 貴陽協(xié)力電影院 10 11 合群路 黔靈路 6 7 1 2 3 4 5 8 9 10 11 80 現(xiàn)有商業(yè)規(guī)劃上的問題：停車位不足，缺乏過渡空間，內(nèi)部無中庭，導(dǎo)視系統(tǒng)缺乏，人流動(dòng)線混亂 81 街區(qū)商業(yè)衛(wèi)生條件差，檔次較低，業(yè)態(tài)混雜，部分街道晚間出現(xiàn)大量商販占道經(jīng)營(yíng) 市西路出現(xiàn)一整條占道經(jīng)營(yíng)的餐飲街， 衛(wèi)生條件差，影響周邊商業(yè)環(huán)境。 星力百貨對(duì)面臨時(shí)搭出來的小店 瑞金路上人車流洶涌，街鋪前停滿車輛導(dǎo)致道路擁擠不堪。 部分街區(qū)商業(yè)光線陰暗， 且堆到了馬路上，影響 環(huán)境。 品牌餐飲與低檔餐飲 混雜在一起。 82 貴陽購(gòu)物功能已發(fā)展到成熟階段，競(jìng)爭(zhēng)激烈，市場(chǎng)空間小。餐飲、休閑、娛樂則尚處于發(fā)展階段，具有很大的市場(chǎng)空間 萌芽階段 起步階段 發(fā)展階段 ?少量，以路邊攤為主。滿足基本的生理需要。 購(gòu)物 餐飲 ?大量商品出現(xiàn)，消費(fèi)者可以選擇不僅關(guān)注價(jià)格，也關(guān)注質(zhì)量，對(duì)性價(jià)比要求高。 ?出現(xiàn)針對(duì)不同消費(fèi)人群的細(xì)分市場(chǎng)。消費(fèi)者要求商品提供多種選擇。 “一站式”購(gòu)物受到消費(fèi)者歡迎 娛樂 ?滿足基本生活需要。可選擇類型少。 成熟階段 休閑 ?關(guān)注服務(wù)、環(huán)境等商品之外的因素。享受購(gòu)物過程，追求文化體驗(yàn)。 ?關(guān)注性價(jià)比，同時(shí)有少量的特殊服務(wù)要求 ?商務(wù)洽談，朋友聚會(huì)的需要。對(duì)環(huán)境和服務(wù)關(guān)注，要求有停車位。 ? 需要健康的，體現(xiàn)品味和身份的飲食文化。 ?基本沒有 ?基本沒有 ?少量，以身心的放松，朋友同事的聚會(huì)為主。主要是功能性需要。 ?關(guān)注功能的復(fù)合性，對(duì)服務(wù)，環(huán)境關(guān)注度高，在環(huán)境和服務(wù)好的情況下愿意去很遠(yuǎn)的地方消費(fèi)。 ?關(guān)注環(huán)境和服務(wù)環(huán)境，同時(shí)需求出現(xiàn)多樣性，既有商務(wù)洽談，朋友聚會(huì)的需要，也有獨(dú)自放松心情的需要等。 ?市場(chǎng)全面細(xì)分，滿足消費(fèi)者對(duì)不同生活方式的體驗(yàn)的需要。 ?少量，基本功能是為消費(fèi)者提供了社交，放松心情的場(chǎng)所。設(shè)施較簡(jiǎn)陋。 ?市場(chǎng)全面細(xì)分，出現(xiàn)定位，規(guī)模，檔次各異的消費(fèi)場(chǎng)所，滿足消費(fèi)者體驗(yàn)式需要 √ 83 貴陽主要核心商圈均以購(gòu)物為主體，缺乏餐飲、休閑、娛樂功能，這正是本項(xiàng)目的市場(chǎng)空間 ? 五大城市核心商圈的購(gòu)物在各商業(yè)功能中都占到了統(tǒng)治地位，而餐飲休閑娛樂功能的比例都很低。 ? 大十字，噴水池，小十字作為傳統(tǒng)的商業(yè)中心，人流量大，商業(yè)價(jià)值高，由此產(chǎn)生的高昂租金價(jià)格，只有單店面積較小，租金承受能力強(qiáng)的服裝專賣店、百貨商場(chǎng)等業(yè)態(tài)能夠承受，因此購(gòu)物功能所占比例非常高。 ? 大西門以商品的批零銷售為主，購(gòu)物比例最高，達(dá) 98%。 ? 大南門是新興商圈，餐飲業(yè)發(fā)達(dá)，沿南明河分布有部分高檔餐飲娛樂。 ? 旱碼頭距離主城區(qū)最遠(yuǎn)，租金最低，專業(yè)市場(chǎng)多分布于此。 大十字商業(yè)功能比例%%%噴水池商業(yè)功能比例94%1%3%2%大南門商業(yè)功能比例%%%%小十字商業(yè)功能比例%% %%大西門商業(yè)功能比例%%%%旱碼頭商業(yè)功能比例%%%%%旱碼頭商業(yè)功能比例%%%%%購(gòu)物 餐飲 休閑 娛樂 專業(yè)市場(chǎng)84 本項(xiàng)目商業(yè)功能比例建議 功能業(yè)態(tài) 餐飲 以大型超市、家電專業(yè)店、家居專業(yè)店為核心，輔以小型百貨和精品專賣店 休閑娛樂 購(gòu)物 教育培訓(xùn) 社區(qū)配套 30% 40% 20% 10% 定位中高檔次餐飲，中式正餐所占比例最高，其中，又以粵菜和黔菜為主；兼顧餐飲檔次、類型的多元化 以中高檔茶樓、健身康體、 SPA為主體，包含酒吧、咖啡、美容、美體、洗浴等一系列休閑娛樂設(shè)施 包含從胎教到 MBA教育各個(gè)層次的教育培訓(xùn)機(jī)構(gòu) 85 本項(xiàng)目各商業(yè)功能的相互關(guān)系 餐飲 購(gòu)物 休閑 娛樂 共享 人流 ?鎖定周邊客戶 ?實(shí)現(xiàn)自我中心化 ?作為周邊住宅區(qū)的配套 ?項(xiàng)目利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)的關(guān)鍵 ?項(xiàng)目 吸引力的核心 ?打造項(xiàng)目的文化和特色 ?定義項(xiàng)目檔次 ?建立項(xiàng)目的標(biāo)志性 86 總體商業(yè)市場(chǎng) 餐飲 休閑娛樂 購(gòu)物 第四部分 市場(chǎng)機(jī)會(huì)挖掘與項(xiàng)目定位 項(xiàng)目定位 87 百貨集中分布于中華路及其延伸區(qū)域，積聚效應(yīng)明顯，競(jìng)爭(zhēng)激烈 2 3 4 5 6 7 8 9 10 1 11 12 13 16 14 15 17 18 19 20 21 22 新大陸數(shù)碼廣場(chǎng) 百盛鮮花店 智誠(chéng)名店 時(shí)代廣場(chǎng)南樓 百盛龍港店 國(guó)貿(mào)廣場(chǎng) 國(guó)美電器噴水池店 蘇寧電器噴水池店 搜秀商城 星力百貨中華店 星力星天地 智誠(chéng)百貨大樓 世紀(jì)新天地 娃娃國(guó) 義禾麗人名店 白馬服裝城 動(dòng)漫城 星力百貨（瑞金店） 星力百貨（中山店） 國(guó)晨百貨 星力百貨荔星名店 王府井百貨 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 ?貴陽的百貨非常集中，大多位于城市商業(yè)核心區(qū) ——中華路及其延伸區(qū)域 ?聚集于核心商圈的這一百貨業(yè)態(tài)的分布格局，一方面使服飾、化妝品等百貨類商品的消費(fèi)非常集中，帶來大量的人流，商業(yè)集聚效應(yīng) 明顯，同時(shí)也加劇了各商家之間的競(jìng)爭(zhēng)。 路程 購(gòu)物 —百貨 88 消費(fèi)者“貨比三家”的傾向16%84%A 就去一家店買B 逛很多家店?絕大部分消費(fèi)者在選購(gòu)服飾、鞋帽等品種品牌繁多、檔次各異的商品的時(shí)候，傾向于“貨比三家”，這就使消費(fèi)者出于通行成本和購(gòu)物效率的考慮，大都愿意去百貨和專賣店集中的商業(yè)核心區(qū)購(gòu)物；反過來，消費(fèi)行為向商業(yè)核心區(qū)集中也進(jìn)一步促進(jìn)百貨商場(chǎng)的聚集。 ?交通便利、品類齊全等本項(xiàng)目不具備的因素是吸引消費(fèi)者前來購(gòu)物的關(guān)鍵因素，這一點(diǎn)也不利于本項(xiàng)目發(fā)展百貨業(yè)態(tài)。 ?消費(fèi)者最常去的百貨排前兩位的為星力百貨和百盛，反映了定位大眾、流行的百貨商場(chǎng)受到貴陽消費(fèi)者的歡迎。 消費(fèi)者在選購(gòu)服飾等商品的時(shí)候，更愿意到商業(yè)集中的地方購(gòu)物。與商業(yè)核心區(qū)的距離限制本項(xiàng)目發(fā)展大型百貨 購(gòu)物 —百貨 消費(fèi)者最常去的百貨A荔星名店B智誠(chéng)百貨C國(guó)貿(mào)百貨D百盛E星力百貨F國(guó)晨百貨G智誠(chéng)百貨大樓H時(shí)代廣場(chǎng)I其它消費(fèi)者選擇購(gòu)物地點(diǎn)的敏感性因素排序0 10 20 30 40交通便利購(gòu)物環(huán)境好商品齊全商品檔次符合要求價(jià)格適中離家近服務(wù)好停車方便人多熱鬧89 大型超市市場(chǎng)：主要有沃爾瑪、北京華聯(lián)和星力三家企業(yè)，共 6家賣場(chǎng)，經(jīng)營(yíng)狀況非常良好 沃爾瑪廣場(chǎng)店獨(dú)特的入口設(shè)計(jì)吸引人的眼球 1 2 3 4 5 華聯(lián)宅吉店帶旺了周邊人氣 購(gòu)物 —超市 ① 沃爾瑪廣場(chǎng)店 ②沃爾瑪沙沖店 ③北京華聯(lián)宅吉店 ④星力折扣超市 ⑤北京華聯(lián)貴山店 ⑥北京華聯(lián)湘雅店 6 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 沃爾瑪廣場(chǎng)店 北京華聯(lián)湘雅店 沃爾瑪沙沖店 北京華聯(lián) 宅吉店開業(yè) 北京華聯(lián) 貴山店 星力折扣 超市開業(yè) 90 貴陽大中型超市人均營(yíng)業(yè)面積 ，超市業(yè)態(tài)市場(chǎng)空缺巨大，具有很大的發(fā)展空間 選擇二線城市青島、三線城市廈門、無錫、常州作為比較， 3000平方米以上大中型超市人均營(yíng)業(yè)面積： ?青島 ㎡ ?廈門 ㎡ ?無錫 ㎡