【正文】 媒體組合方案 amp。營銷預(yù)算 第六部分 營銷策略 鋪墊 蓄勢 爆發(fā) 銷售方式 營銷策略總綱 描繪都市休閑區(qū)未來的前景，通過活動(dòng)吸引客戶親身感知項(xiàng)目距離 強(qiáng)化都市休閑生活區(qū)概念，充分整合和利用本區(qū)域其他項(xiàng)目的形象 對 “ 水東路開通 ” 、 “ 都市休閑生活區(qū)價(jià)值 ” 等進(jìn)行宣傳，并舉辦與區(qū)域和都市休閑生活相關(guān)的營銷活動(dòng) ?營銷策略 ?營銷舉措 區(qū)域陌生，認(rèn)知度低 對風(fēng)險(xiǎn)恐懼 重視招商，確保主力和特色商家的進(jìn)駐，以提升投資者對本項(xiàng)目的信心；同時(shí)，聘請專業(yè)商業(yè)運(yùn)營管理公司，表現(xiàn)開發(fā)商對商業(yè)運(yùn)營的重視 低開高走的價(jià)格策略，增強(qiáng)三組團(tuán)商業(yè)的投資價(jià)值，注重形成熱銷氣勢 讓客戶感受到物業(yè)的升值保障 針對客戶特點(diǎn)的營銷策略 不愿沉淀太多資金 努力減小單個(gè)商鋪面積，控制總價(jià) 降低投資門檻 沒時(shí)間，有自己的圈子 重視口碑傳播、小眾傳播，保證目標(biāo)客戶能獲知項(xiàng)目信息 精確制導(dǎo) ?針對客戶特點(diǎn) 本項(xiàng)目營銷工作要點(diǎn) ?前期鋪墊 “ 潤物細(xì)無聲 ” ?整合區(qū)域 “ 都市生態(tài)休閑生活區(qū) ” 形象 ?前期加大宣傳和活動(dòng)的密度與力度 ?“ 廣積糧緩稱王 ” ?展示到位，活動(dòng)為王 ?重視口碑、小眾傳播，實(shí)現(xiàn)精確制導(dǎo) ?宣傳簡單直白，通俗易懂 從宣傳聚焦點(diǎn)、營銷渠道和開發(fā)節(jié)奏上，系統(tǒng)的實(shí)現(xiàn)各期熱賣 宣傳區(qū)域未來價(jià)值和都市生態(tài)休閑生活方式 執(zhí)行階段捆綁式營銷優(yōu)惠， VIP客戶積累過程中，注意重復(fù)購買，滿足客戶的不同需求 一期分多批推出，人為制造稀缺感、加強(qiáng)熱賣效果 宣傳聚焦點(diǎn) 營銷渠道 開發(fā)節(jié)奏 核心價(jià)值主張 將 “ 投資未來 ”和“ 投資賺錢 ”的概念做透 . 擁有自己的產(chǎn)業(yè) 生財(cái)工具 掌握高 科技股 / 生活更無憂 投資金三角 人生金字塔 低投入 低產(chǎn)出 中投入 中產(chǎn)出 高投入 高產(chǎn)出 區(qū)域價(jià)值 區(qū)域商業(yè)中心 功能 主力店 中天品牌 銷售比例低 安全創(chuàng)富 核心價(jià)值體系 都市生態(tài)休閑生活區(qū) 貴陽都市生態(tài)休閑生活區(qū)的商業(yè)中心 以餐飲、休閑、娛樂功能為主 主力商家保證項(xiàng)目商業(yè)整體運(yùn)營的成功 貴陽第一的強(qiáng)大地產(chǎn)商 高比例的自營商業(yè)，是未來成功的保障 商業(yè)營運(yùn)能力與責(zé)任堪稱第一 營銷賣點(diǎn)梳理 主題形象定位 商業(yè)屬性 融合“餐飲、休閑、文化、娛樂、健身、交流、公共服務(wù)、購物等多種功能”的一站式購物場所 項(xiàng)目形象 區(qū)域?qū)傩? 都市休閑生活區(qū)域 整體項(xiàng)目屬性 高尚都市生態(tài)休閑生活大盤 URB指的是： U—— Urben 都市 R—— Resort 休閑 B—— Block 街區(qū) ?形象調(diào)性：休閑、優(yōu)雅、活力、通俗、直白、易記、易傳播 ?表現(xiàn)手段：講商機(jī)、講潛力、說錢、說未來、激發(fā)投資 推廣主題 amp。推薦案名 商業(yè)改變生活！ 留什么給兒子？ 給家人最好的保障！ 推廣主題推薦原則：契合其核心價(jià)值主張 . 推 廣 主 題 延 展 都市腹地、休閑風(fēng)情、一站式 LivingMALL 推廣語 推薦案名 本項(xiàng)目的整體推廣策略可歸結(jié)為：逐點(diǎn)剖析；層層推進(jìn)；招商先行；深入監(jiān)控；精確制導(dǎo)；一一爆破 整體推廣策略 逐點(diǎn)剖析 深度分析貴陽商業(yè)地產(chǎn)營銷活動(dòng)的主體特征，尋找其興奮點(diǎn) 層層推進(jìn) 根據(jù)不同階段的任務(wù)，有計(jì)劃有步驟的分階段闡述不同主題 招商先行 主力店、國際連鎖店、知名專業(yè)店簽約在先，給市場信心 精確制導(dǎo) 推廣不盲目發(fā)散，針對不同客戶特征，把握其興奮點(diǎn)，提高精確性 一一爆破 鎖定客戶，引發(fā)客戶興趣后，保持溝通暢通，最終實(shí)現(xiàn)銷售 深入監(jiān)控 時(shí)時(shí)監(jiān)控營銷推廣執(zhí)行過程，及時(shí)反饋推廣效果，適時(shí)糾偏或調(diào)適 各階段營銷工作 媒體組合方案 amp。營銷預(yù)算 第六部分 營銷策略 鋪墊 蓄勢 爆發(fā) 銷售方式 營銷核心思想：針對目標(biāo)客戶特征和心理，依次逐一“擊破” 階段性營銷策略 針對的目標(biāo)客戶特征 宣傳主題（紙媒、視媒、小眾傳播） 市場反應(yīng) 迂回 區(qū)域認(rèn)知度低 貴陽城市發(fā)展 關(guān)注、思考 都市生態(tài)休閑生活 興趣、期待、探究 埋伏 風(fēng)險(xiǎn)恐懼 返租必須以強(qiáng)大經(jīng)營為后盾 主力店知識(shí)普及與對城市的改變 出擊 貴陽龍頭地產(chǎn)商 ——中天傾力打造都市生態(tài)休閑商業(yè) 欲望、深入了解 沒時(shí)間 通過投資回報(bào)分析，讓投資者了解投資收益水平 通過小眾傳播，精確制導(dǎo) 行動(dòng)、沖動(dòng)、購買 第一階段分三步驟，圍繞建立投資者信心為中心，使項(xiàng)目獲得消費(fèi)者、經(jīng)營者、投資者三方的共同認(rèn)可 說明： 各階段之間并非是完全的割裂，下階段目標(biāo)的完成離不開上一階段的支持，下一階段目標(biāo)完成的同時(shí)，又會(huì)對上階段目標(biāo)完成進(jìn)一步強(qiáng)化。 鋪墊 蓄勢 爆發(fā) 主題 10月 11月 12月 4月 1月 2月 3月 5月 貴陽人的都市生態(tài)休閑區(qū) 開創(chuàng)安全創(chuàng)富新時(shí)代 休閑區(qū)域商業(yè)中心，升值潛力無限 使項(xiàng)目獲得消費(fèi)者、經(jīng)營者、投資者以及社會(huì)各屆的廣泛認(rèn)可 目標(biāo) 樹立客戶對項(xiàng)目的信心 最終產(chǎn)生強(qiáng)烈的投資愿望 任務(wù) 描繪項(xiàng)目愿景，將項(xiàng)目未來與都市新生活方式緊密貼合 突出主力商家入駐、強(qiáng)調(diào)客戶對都市休閑商業(yè)的體驗(yàn) 產(chǎn)品的投資安全性、高回報(bào)性的賣點(diǎn)細(xì)節(jié)描述 主題 目標(biāo) 任務(wù) 主題 目標(biāo) 任務(wù) 鋪墊 蓄勢 爆發(fā) 6月 712月 整個(gè)營銷節(jié)奏中，重點(diǎn)在于前期蓄勢，蓄勢期決定了整個(gè)項(xiàng)目營銷的成敗 世紀(jì)新城 招商中心成立 主力商家簽約 盛大開盤 貴陽人的都市生態(tài)休閑區(qū) 經(jīng)營amp。投資講座 認(rèn)籌 10月 11月 12月 4月 1月 2月 3月 5月 6月 712月 銷售 動(dòng)作 銷售 節(jié)奏 營銷 節(jié)點(diǎn) 營銷 強(qiáng)度 推廣 動(dòng)作 客戶登記、材料準(zhǔn)備 招商團(tuán)隊(duì)組建 銷控處理 銷售員招聘 銷售員培訓(xùn) 客戶跟蹤 客戶梳理 價(jià)格試探 抽獎(jiǎng)等促銷活動(dòng) 圍墻、售樓處、 電視 報(bào)紙軟文 報(bào)紙軟文 每次營銷事件都是為直接達(dá)成營銷目標(biāo)的緩慢滲透，每次事件發(fā)生后，都離任務(wù)的完成更近一步 世紀(jì)新城 “ 品酒會(huì) ” 、 “ 美食節(jié) ” 活動(dòng) 商業(yè)過度的城市如何做店鋪投資講座 促銷活動(dòng)的運(yùn)用 “ 都市生態(tài)休閑主義 ” 生活論壇 后期經(jīng)營對商鋪價(jià)值的影響講座 簽約商戶加盟會(huì) —— 著名西餐、高檔餐飲、知名酒吧等簽約儀式 主力商家（大型超市、百貨、家居）簽約儀式 貴陽世紀(jì)新城的標(biāo)桿效應(yīng) 形成新聞轟動(dòng)效應(yīng) 體現(xiàn)對商業(yè)運(yùn)營的重視 體現(xiàn)商業(yè)運(yùn)營專業(yè)水準(zhǔn)，增加投資信心 提升項(xiàng)目投資信心 體現(xiàn)商業(yè)運(yùn)營的專業(yè)水準(zhǔn) 鋪墊 蓄勢 爆發(fā) 世紀(jì)新城招商中心成立暨招商發(fā)布會(huì) 零售巨頭入駐 提升 商業(yè)價(jià)值的信息傳遞 零售巨頭對商鋪價(jià)值的影響分析講座 分析項(xiàng)目價(jià)值 鋪墊 蓄勢 爆發(fā) 10月 11月 12月 4月 1月 2月 3月 5月 6月 712月 專家力量 —— 店鋪選址、經(jīng)營、店面陳設(shè)講座 展示街區(qū)開放 amp。街區(qū)體驗(yàn)活動(dòng) 形成新聞轟動(dòng)效應(yīng) , 開始蓄客 讓客戶親身感受休閑商業(yè)的價(jià)值 認(rèn)籌 開盤 第一階段 鋪墊 —— “ 潤物細(xì)無聲 ” 鋪 聚 立 ?潤物細(xì)無聲 —— 從城市規(guī)劃 、 都市生態(tài)休閑生活 、 主力商家等方面著手 ， 運(yùn)用“ 圍墻 +售樓處 +高炮 +戶外 ” 等渠道 ， 使 “ 都市休閑生活區(qū) ” 概念深入人心 ， 樹立項(xiàng)目的形象 ? 結(jié)合項(xiàng)目住宅產(chǎn)品 ， 使項(xiàng)目的高形象深入人心 ， 成為全城的焦點(diǎn) ， 形成市場的持續(xù)話題 ， 提高客戶的心理預(yù)期 鋪墊 “ 都市休閑主義 ” 的滲透式宣傳 都市生態(tài)休閑主義 ” 生活論壇 高形象展示，構(gòu)建靚麗風(fēng)景線 舉措一： “ 都市休閑主義 ” 和 “ 都市生態(tài)休閑生活區(qū) ” 的滲透式宣傳 鋪墊 借助政府力量宣稱城市規(guī)劃，潛移默化的讓市場達(dá)成項(xiàng)目所在區(qū)域?qū)⑹恰岸际行蓍e生活區(qū)”的共識(shí)，提高市場對本項(xiàng)目的整體預(yù)期 電視臺(tái)資料片 —— 渲染都市生態(tài)休閑生活方式 ? 從城市發(fā)展規(guī)律的角度 ? 從城市變遷的歷程及趨勢的角度 ?從城市區(qū)域分工的角度 ?從都市休閑生活價(jià)值的角度 ? 極力渲染優(yōu)雅 、 閑適 、 健康的都市生態(tài)休閑生活 ? 落腳點(diǎn)在承載都市休閑生活的商業(yè)項(xiàng)目上面 組合方式： 《 貴陽商報(bào) 》 為主，《 貴陽都市報(bào) 》 、《 貴陽晚報(bào) 》 為輔 投放形式： ? 鋪墊階段 系列軟文 +熱點(diǎn)新聞炒作 +報(bào)眼 。 ? 重大節(jié)點(diǎn)整版 /跨版信息報(bào)道（圖片 +軟文） 。 ? 持續(xù)銷售階段“半版 +軟文” . 版面形式創(chuàng)新：新穎報(bào)眼、豎 1/8版 版面選擇：重要節(jié)點(diǎn)版面提前預(yù)定，階段版面固定 舉措一： “ 都市休閑主義 ” 和 “ 都市生態(tài)休閑生活區(qū) ” 的宣傳 —— 軟文與報(bào)紙廣告 ?操作要點(diǎn)： ?配備整個(gè)項(xiàng)目片區(qū)及商鋪的 寫實(shí)圖片 ，給人以直接的視覺沖擊；輔以詳細(xì)的招商信息說明 ， 最重要的是即將進(jìn)行的各項(xiàng) 招商相關(guān)的活動(dòng)要重點(diǎn)突出 ，期以報(bào)媒吸引一部分商家的關(guān)注 。 世紀(jì)新城 —— 都市休閑主義生活區(qū) 貴族的生活意見。 你本想要的生活 。 新天地，都市休閑 生活的開始 平面廣告 —— 強(qiáng)調(diào)近距離 10分鐘 你與健康休閑生活的距離 時(shí)空隧道，仍未被人類發(fā)明 因此，這里是你與右岸生活的最近距離 舉措二：名人助場 —— 開展 “ 都市生態(tài)休閑主義 ” 生活論壇 鋪墊 圍墻 :天然的戶外廣告牌，以形象為主強(qiáng)調(diào)反復(fù)、一致 舉措三：高形象展示，構(gòu)建靚麗風(fēng)景線 —— 圍墻、路旗 鋪墊 舉措三：高形象展示，構(gòu)建靚麗風(fēng)景線 ——圍墻、路旗 目的：傳播信息，樹立形象 完成時(shí)間： 2022年 12月 重點(diǎn)位臵：觀水路、東山路 鋪墊 舉措三：高形象展示，構(gòu)建靚麗風(fēng)景線 —— 地盤包裝 目的：建立競爭優(yōu)勢，截留客戶 完成時(shí)間： 2022年 1月 內(nèi)容：項(xiàng)目名稱、廣告語、發(fā)展商 重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)： ?燈光工程：地塊圍墻、廣告牌和夜間燈光 ?地塊超高圍墻包裝，統(tǒng)一視覺效果 獨(dú)特的夜間燈光成為觀水路一道風(fēng)景，人流駐足！ 鋪墊 舉措三：高形象展示，成就市場領(lǐng)導(dǎo)者氣勢 —— 高炮 +戶外 4個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)： ?新添大道路口 ：目前通往烏當(dāng)區(qū)的必經(jīng)之路 ?核心商圈 ：人流量 、 車流量集中之地 —— 大 、 小十字或噴水池 ?寶山路與觀水路路口 ： 主干道通往本項(xiàng)目路口 ?火車站 ：貴陽市的交通樞紐 高炮 :保證信息的覆蓋面 中天世紀(jì)新城 —— 都市休閑主義 鋪墊 城市核心商圈 通往烏當(dāng)區(qū) N 通往本項(xiàng)目 城市交通樞紐 蓄勢 —— 樹立貴陽新中心（世紀(jì)新城）形象 ? 定位為 “ 都市生態(tài)休閑生活體驗(yàn)中心 ” ? 樹立 “ 貴陽未來 區(qū)域中心 ” 的形象 蓄勢 蓄勢 系列活動(dòng) 系列講座 展示攻略 活動(dòng)一：世紀(jì)新城招商中心成立暨招商發(fā)布會(huì) ?目的： 通過本次事件 ， 迅速引爆市場 ， 形成全城新聞轟動(dòng) ，并引發(fā)商家的極大關(guān)注 ?形式 ：以聯(lián)合政府 、 商家以新聞發(fā)布會(huì)方式 ， 組織相關(guān)媒體全面大篇幅報(bào)道 ?參與方 ：市政府 、 工商局 、商業(yè)局 、 商會(huì) 、 世紀(jì)中天 、 商家 ?操作要點(diǎn) ：此次活動(dòng)主要以政府作為主導(dǎo) ， 其權(quán)威作用必引發(fā)新聞轟動(dòng)效應(yīng) 蓄勢 活動(dòng) 招商發(fā)布會(huì) 主力商家簽約儀式 簽約商戶加盟會(huì) 美食節(jié) amp。品酒會(huì) 活動(dòng)二：主力商家（大型超市、百貨、家居）簽約儀式 ?目的： 通過本次事件 ， 迅速引爆市場 ， 形成全城新聞轟動(dòng) ，并引發(fā)商家的極大關(guān)注 ?形式 ：以聯(lián)合政府 、 商家以新聞發(fā)布會(huì)方式 ， 組織相關(guān)媒體全面大篇幅報(bào)道 ?參與方 ：市政府 、 工商局 、商業(yè)局 、 商會(huì) 、 世紀(jì)中天 、 商家 ?操作要點(diǎn) ：此次活動(dòng)主要以政府作為主導(dǎo) ， 其權(quán)威作用必引發(fā)新聞轟動(dòng)效應(yīng) 蓄勢 活動(dòng) 招商發(fā)布會(huì) 主力商家簽約儀式 簽約商戶加盟會(huì) 美食節(jié) amp。品酒會(huì) 活動(dòng)三：簽約商戶加盟會(huì) —— 著名西餐、高檔餐飲、知名酒吧等簽約儀式 ?目的 ：通過此次事件 ， 將本項(xiàng)目先招商后銷售 ， 重視商業(yè)運(yùn)營的態(tài)度讓目標(biāo)客戶充分感知 ?形式： 邀請市