【導讀】（二）開發(fā)單位及簡介。遂寧筑響臵業(yè)有限公司。遂寧市筑響臵業(yè)有限公司于2020年8月，在四川省遂寧市船山區(qū)西部現(xiàn)代物流港注冊。成立；注冊資本壹仟萬元；法定代表人方義兵；經(jīng)營范圍為：房地產(chǎn)開發(fā)及經(jīng)營、物業(yè)管理、作為一家新興的現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，公司致力于中國西部現(xiàn)代物流港“西部鐵路物流。園”項目生活配套區(qū)的建設與運營，力爭打造成遂寧高檔住宅小區(qū)。公司現(xiàn)有員工12人，公司員工平均年齡30歲；本科以上學歷人員8人，占總人數(shù)的

　　

【正文】 總 57 頁 第 40 頁 地產(chǎn)市場的區(qū)域流動性及中高端房地產(chǎn)的消費特性，其它區(qū)域消費群體仍然不容忽視。 結合項目地塊的分析，根據(jù)消費群體的當前居住區(qū)域細分，將項目的銷售目標群體用以下圖示分層說明。 從年齡來看， 3555 歲的消費群體對項目地塊的關注較為明顯，是項目的重度消費群體，其次是年齡在 2535 和 5565 歲的消費群體，其總體意向較高。 目標客群來源分析 （ 1）物流港區(qū)域內經(jīng)營業(yè)主 物流港區(qū)域內 包括西部鐵路物流園、健坤城、喜盈門、車配龍、萊克汽貿、機械世界等商業(yè)經(jīng)營總面積超過 300 萬方，按平均 80 平方米一個經(jīng)營商家進行計算，則經(jīng)營商家接近 40000 家，提供就業(yè)崗位超過 10 萬以上，以及區(qū)域內各住宅樓盤的底商供應，使區(qū)域內經(jīng)營商家將直接超過 40000 家以上，就業(yè)崗位還將大量增加，面對群體強大的經(jīng)營商家和私營務工者，需要大量的住宅物業(yè)進行配套，也為項目的開發(fā)建設提供了大量的客戶來源。 第一銷售圈 遂寧物流港周邊區(qū)域 第二銷售圈 安居區(qū)、蓬溪縣、大英縣、射洪縣 第三銷售圈 區(qū)域外其他客戶 總 57 頁 第 41 頁 （ 2）物流港區(qū)域內大型企業(yè)或企事業(yè)單位員工 物流港目前已成功引入了包括中石油、安東石油在內的多家大型企事業(yè)單位，另 成功引 入 包括 聯(lián)華國際、湖北天潤、美福地三大集團和寶鼎威中國物流產(chǎn)學研基地、 14 家物流平臺開發(fā)企業(yè)、 42 家第三方物流企業(yè) 等私營大型企業(yè) 入駐物流園區(qū)， 各大型單位的引入，必將帶動區(qū)域內的就業(yè)增長，至少又可創(chuàng)造出上 10 萬個就業(yè)崗位，促使區(qū)域內住宅需求更為突出。 （ 3）城鎮(zhèn)化建設拆遷客戶 據(jù)最新人口統(tǒng)計數(shù)據(jù)，目前遂寧常住人口約 65 萬人左右，而在遂寧20202030 年規(guī)劃中明確提出了 2020 年遂寧常住人口超過 82 萬人，則意味著20 2020 年短短兩年時間最少需要解決 17 萬人以上的居住需求，物流港區(qū)域憑借其優(yōu)越的地理位 臵、便捷的交通條件以及價格的“洼地效應”必將成為該部分消費客群的首選，故區(qū)域內的住房建設勢在必行。 （ 4）其他客群 隨著遂寧城市建設的不斷進行，遂寧對外地人的吸引力也在逐漸增大，大量外來人口的涌入必將帶動住房的需求發(fā)展；在外務工人員進城是現(xiàn)在住房需求的另一個重要來源，目前遂寧非城鎮(zhèn)人口超過 300 萬，此部分客戶群對住房具有大量的需求；城鎮(zhèn)化建設進程中的拆遷戶，對住房的需求是極為迫切的，也將帶動住房需求的上漲；綜合以上，項目住房建設是勢應社會需求，為遂寧城鎮(zhèn)化建設奉獻自己的力量。 總 57 頁 第 42 頁 （三）形象推廣定位 形象推廣 定位從遂寧人的性情、氣質以及對生活的追求角度進行出發(fā)，將項目定位為： 最懂遂寧人的品質大盤 從推廣主題上定位為： 遂寧人住悅城 全港中央最懂遂寧人的住區(qū) （四）價格定位 目前物流港區(qū)域內住宅銷售價格主要集中在 38004400 元 /㎡，商業(yè)主要集中在 600010000 元 /㎡，為進一步促進項目的成功，加強項目同區(qū)域內其他項目的競爭性，項目采用低價入市策略，對項目住宅價格定位在 3500 元 /㎡ ，商業(yè)定位在 8000元 /㎡ 。 ? 二、項目 SWOT 分析 （ 一） S（優(yōu)勢） 地理位臵優(yōu)越，為物流港幾何中心地段； 作為物流港距離遂寧目前核心中央商務區(qū)最近的項目，悅城同遂寧中央商務區(qū)僅有約 4 公里左右路程，耗時 10 分鐘左右即可方便到達遂寧城市中心；另從項目所處物流港區(qū)域位臵來看，正處于物流港幾何中心地段，被物流港 總 57 頁 第 43 頁 區(qū)域內商業(yè)集群以及其他大型住宅社區(qū)所包圍，項目地段價值無可取代，地段升值潛力可以預見。 景觀資源優(yōu)越，臨近物流港 500 畝生態(tài)公園； 物流港區(qū)域依托陶家灣水庫修建的唯一的 500 畝濕地公園，距離項目僅有 100 米左右的距離；而西山風景區(qū)，距離項目 也不超過 200 米距離；小區(qū)內三大主題園林景觀的規(guī)劃和打造，使得小區(qū)既有自身的特色，也能有機的融匯在片區(qū)的大環(huán)境中，特別是與周邊地塊特色的相互融洽，成為片區(qū)和組團的有機組成部分，將項目真正打造成為一個幽雅的高端居住社區(qū)。 交通便捷，地塊臨物流港雙主干道； 項目緊鄰 318 國道與玫瑰大道，為物流港唯一臨雙主干道的項目，更有規(guī)劃中 4 路公交線路， 2 個公交站點，讓項目在 10 分鐘左右時間可方便到達遂寧市任一區(qū)域，項目交通通達度達到國際標準，領先于物流港其他項目?，F(xiàn)交通由于受到道路老舊、狹窄的原因，使得區(qū)域內交通 沒有得到市場認可，但隨著遂寧城市建設進程的不斷發(fā)展，道路建設的不斷改善，區(qū)域內的交通條件將得到展現(xiàn)。 超大體量商業(yè)集群，生活配套齊全； 物流港區(qū)域內以商貿經(jīng)濟發(fā)展為主，未來將形成百貨廣場、箱包廣場、五金批發(fā)廣場、小家電廣場、家居、建材專業(yè)市場、整車銷售、汽車配件等等涵蓋生活各個方面的大型商業(yè)集群，整個區(qū)域將真正成為生活無憂，配套齊全的適合人居的人文居住區(qū)；項目周邊更坐擁海關保稅港區(qū)，專業(yè)物流集散市場，讓本項目客戶享受到生活全方面的方便快捷。 總 57 頁 第 44 頁 教育配套齊全； 小區(qū)自配國際標準雙語幼兒園， 同時距離項目不到 200 米有公辦學校廣德中學，約 300 米左右更有 國內設施一流、師資一流、管理一流、質量一流的名校 南山國際學校，政府對整個區(qū)域更有從幼兒園、小學、中學直到大學的整體規(guī)劃，物流港區(qū)域未來必將成為一個教育設施配套齊全的宜居新城。 優(yōu)秀而超前的規(guī)劃設計，為消費者創(chuàng)造宜居之城。 項目從規(guī)劃設計上，滿足住宅的居住性、舒適性、安全性、耐久性以及在景觀設計上的優(yōu)美性和高雅性，創(chuàng)造一個布局合理、功能齊備、交通便捷、環(huán)境優(yōu)美的高品質的現(xiàn)代住區(qū)； 從空間領域上，充分考慮人車分流，盡量減少人車混行的不安全因 素，小區(qū)按照空間的不同屬性，將小區(qū)用地分成不同的空間序列，并通過小區(qū)主入口標志性構筑物，以及各個組團、院落或者單元入口的標志性景觀進一步加強空間的領域感和歸屬感，從而提高了居住環(huán)境的可識別性和安全性。 小區(qū)規(guī)劃堅持以人為本和生態(tài)環(huán)境保護原則，創(chuàng)造舒適、優(yōu)美、衛(wèi)生、安寧的生活環(huán)境，規(guī)劃的用地布局及空間組織以人的需求為依據(jù)，充分考慮人的可達性、便捷性及舒適性，做到以人為本，為人服務；在滿足日照采光和通風的基礎上，著重進行綠地系統(tǒng)規(guī)劃，使居民最低程度接近自然、享受自然，保證居民的身心健康。 項目做到合理的功能布局 和戶型設計，根據(jù)建筑所在的景觀面和朝向做到靈活設計，不僅滿足基本的動靜分區(qū)、干濕分區(qū)、明廚明衛(wèi)、房間方正適用等要求，而且在設計中考慮到遂寧炎熱的氣候特征，戶型設計中盡量設計穿堂風，以調節(jié)室內微氣候，達到節(jié)能和可持續(xù)發(fā)展的目的，同時控制建筑 總 57 頁 第 45 頁 公攤面積，給業(yè)主最大的經(jīng)濟價值和產(chǎn)品附加值。 建筑立面采用典雅簡潔的現(xiàn)代主義手法設計，打破傳統(tǒng)現(xiàn)代建筑設計模式，利用材料和體塊的穿插和變化，創(chuàng)造一種幽雅簡潔挺拔的立面造型，不僅建筑的單體靈動輕盈又不失尊貴，整個建筑的群體以及景觀也渾然一體、相得益彰，充滿任務色彩同時具有居住 建筑的親切溫馨氛圍。 （二） W（劣勢） 區(qū)域目前成熟度不高； 區(qū)域處于發(fā)展初期，各建設項目也處于施工階段，使得項目目前區(qū)域成熟度不高，但隨著區(qū)域建設進程的加快，各項目陸續(xù)的建設完成，市政配套設施的不斷完善，區(qū)域內必將得到極大的改觀，也將吸引到更多的消費群體的關注。 開發(fā)商企業(yè)知名度不高。 項目為西部鐵路物流園生活配套建設項目，開發(fā)企業(yè)在住宅市場上知名度不高，但隨著西部鐵路物流園的不斷建設以及悅城項目的不斷發(fā)展，開發(fā)企業(yè)目前已經(jīng)在市場上取得了部分客戶的認可，在市場上具有了一定的知名度，隨 著項目的后續(xù)發(fā)展，開發(fā)企業(yè)的知名度將得到進一步的提升。 （三） O（機遇） 依托商業(yè)集群所帶來的人氣效應； 本項目不但是依托西部鐵路物流園 64 萬方的商業(yè)集群而進行建設，更是依托物流港區(qū)域內接近 300 萬方的商業(yè)集群進行建設，大量的商業(yè)必將為項 總 57 頁 第 46 頁 目帶來大量客戶資源，促進項目的不斷開發(fā)建設，同時物流港區(qū)域內唯一的海關保稅港區(qū)與項目比鄰而居，海關保稅港區(qū)的建設完成也將促進項目知名度的進一步擴散。 雙干道將拉近物流港與外界的距離，物業(yè)升值潛力較大； 作為物流港區(qū)域唯一的臨雙主干道物業(yè)，項目的未來交通 便捷度必將領先于其他項目，使得項目未來升值潛力也更大。 物流港區(qū)域未來的發(fā)展?jié)摿薮蟆? 物流港區(qū)域未來將成為遂寧“一核”的城鎮(zhèn)結構的核心組成部分，也是遂寧未來重點發(fā)展區(qū)域，區(qū)域內發(fā)展前景十分廣闊，區(qū)域的發(fā)展必將帶動項目的發(fā)展。 （四） T(風險 ) 面臨的區(qū)域市場競爭壓力； 物流港區(qū)域規(guī)劃為遂寧新的人文居住社區(qū)，目前區(qū)域內其他住宅項目均已推向市場，并取得了一定的市場知名度，項目推向市場將面臨其他項目的市場競爭；但項目依靠本身超前的規(guī)劃設計、更加良好的環(huán)境規(guī)劃以及超高性價比的低價入市策略，使 得項目在市場上將極富競爭力，必將在極短的時間內樹立物流港區(qū)域領頭羊的地位，使項目在物流港市場上占得一席之地。 區(qū)域競爭項目推出較早，已取得一定客戶認可； 區(qū)域內競爭項目推出時間均較早，悅城為區(qū)域內最晚推出項目，在其他競爭項目已取得一部分客戶認可的情況下，悅城如何取得客戶認可，建立項目品牌美譽度，是我們所面臨的風險之一。 總 57 頁 第 47 頁 項目將采用較低的價格入市，以期能快速取得消費者認可，同時項目將致力于打造環(huán)境景觀，力爭打造為物流港區(qū)域示范項目，以盡快建立項目美譽度，獲得消費客戶認可。 總 57 頁 第 48 頁 ? 第六章 項目組織與建設進度計劃 ? 一、項目組織 （一）組織機構的設立 項目組織機構是公司進行各項活動及保障各功能實施的一種手段。在內部，這些活動及功能按照專門設計的結構組合分工后，形成不同的職能部門。組織結構設計的目的是為了協(xié)調這些活動，確保項目投資目標的實現(xiàn)。 （二）組織機構圖 根據(jù)業(yè)主的實際情況和項目的特殊性，為了能夠充分發(fā)揮各部門的作用，項目的組織機構設臵為如下圖所示的模式。 ? 二、施工進度計劃 （一）項目建設總工期 本項目建設工期自立項之日起至項目 全面建成并投入使用。建設工期主 總 57 頁 第 49 頁 要包括項目前期準備、土建工程施工、設備采購與安裝、裝飾工程、設備調試、竣工驗收等階段。 參考建設項目工期定額和單位工程工期定額，結合本項目建設內容、工程量大小、建設難易程序，以及施工條件等具體狀況，項目分 3 期建設，總工期計劃為 3 年零 6 個月，即 2020 年 2 月－－ 2017 年 8 月。 （二）項目實施進度安排 根據(jù)工程建設內容、各項工程規(guī)模和復雜程序，項目建設的進度安排如下： 項目建設前期階段 2020 年 1 月－ 2020 年 4 月，完成項目的批復、立項、市場調查、產(chǎn) 品定位、設計等前期工作，為項目一期建設做準備。 項目一期工程建設（ 2020 年 2 月－ 2020 年 1 月） （ 1） 2020 年 2 月－ 2020 年 5 月，完成項目一期工程的土石方及擋土墻工程。 （ 2） 2020 年 5 月－－ 2020 年 10 月，完成一期工程主體工程，并辦理銷售許可證。 （ 3） 2020 年 5 月－ 2020 年 10 月，開始進行房屋銷售工作，并完成一期工程外裝飾及相關配套工程等。 （ 4） 2020 年度完成二期工程的施工圖設計和部分土石方工程。 （ 5）完成部分景觀、綠化工程。 項目二期工程建設（ 2020 年 10月－ 2020 年 12 月） （ 1） 2020 年 10 月－ 2020 年 12 月，完成項目二期工程的土石方及擋土墻工程。 總 57 頁 第 50 頁 （ 2） 2020 年 1 月－－ 2020 年 9 月，完成二期工程主體工程，并辦理銷售許可證。 （ 3） 2020 年 5 月－ 2020 年 10 月，開始進行房屋銷售工作，并完成二期工程外裝飾及相關配套工程等。 （ 4） 2020 年度完成三期工程的施工圖設計和部分土石方工程。 （ 5）完成部分景觀、綠化工程。 項目三期工程建設（ 2020 年 6 月－ 2017 年 7 月） （ 1） 2020 年 6 月－ 2020 年 8 月，完成項目三期工程的土石方及擋土墻工程。 （ 2） 2020 年 9 月－－ 2017 年 4 月，完成三期工程主體工程，并辦理銷售許可證。 （ 3） 2020 年 5 月－