【正文】 （ 4） 2020 年度完成三期工程的施工圖設(shè)計(jì)和部分土石方工程。 項(xiàng)目一期工程建設(shè)（ 2020 年 2 月－ 2020 年 1 月） （ 1） 2020 年 2 月－ 2020 年 5 月，完成項(xiàng)目一期工程的土石方及擋土墻工程。 總 57 頁(yè) 第 48 頁(yè) ? 第六章 項(xiàng)目組織與建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃 ? 一、項(xiàng)目組織 （一）組織機(jī)構(gòu)的設(shè)立 項(xiàng)目組織機(jī)構(gòu)是公司進(jìn)行各項(xiàng)活動(dòng)及保障各功能實(shí)施的一種手段。 項(xiàng)目為西部鐵路物流園生活配套建設(shè)項(xiàng)目，開發(fā)企業(yè)在住宅市場(chǎng)上知名度不高，但隨著西部鐵路物流園的不斷建設(shè)以及悅城項(xiàng)目的不斷發(fā)展，開發(fā)企業(yè)目前已經(jīng)在市場(chǎng)上取得了部分客戶的認(rèn)可，在市場(chǎng)上具有了一定的知名度，隨 著項(xiàng)目的后續(xù)發(fā)展，開發(fā)企業(yè)的知名度將得到進(jìn)一步的提升。 總 57 頁(yè) 第 44 頁(yè) 教育配套齊全； 小區(qū)自配國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)雙語幼兒園， 同時(shí)距離項(xiàng)目不到 200 米有公辦學(xué)校廣德中學(xué)，約 300 米左右更有 國(guó)內(nèi)設(shè)施一流、師資一流、管理一流、質(zhì)量一流的名校 南山國(guó)際學(xué)校，政府對(duì)整個(gè)區(qū)域更有從幼兒園、小學(xué)、中學(xué)直到大學(xué)的整體規(guī)劃，物流港區(qū)域未來必將成為一個(gè)教育設(shè)施配套齊全的宜居新城。 （ 3）城鎮(zhèn)化建設(shè)拆遷客戶 據(jù)最新人口統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，目前遂寧常住人口約 65 萬人左右，而在遂寧20202030 年規(guī)劃中明確提出了 2020 年遂寧常住人口超過 82 萬人，則意味著20 2020 年短短兩年時(shí)間最少需要解決 17 萬人以上的居住需求，物流港區(qū)域憑借其優(yōu)越的地理位 臵、便捷的交通條件以及價(jià)格的“洼地效應(yīng)”必將成為該部分消費(fèi)客群的首選，故區(qū)域內(nèi)的住房建設(shè)勢(shì)在必行。即項(xiàng)目周邊人口是房地產(chǎn)項(xiàng)目不可忽略的人口總體。這部分人往往是第二次臵業(yè)者，消費(fèi)行為趨于理性，注重房產(chǎn)的整體素質(zhì)。 （四）大量商業(yè)的建成和投入使用，將更進(jìn)一步帶動(dòng)居住需求 隨著各大商業(yè)集群建設(shè)進(jìn)程的不斷加快，其投入使用的時(shí)間也日益臨近，隨之必將帶來經(jīng)營(yíng)商家以及務(wù)工人員的大量進(jìn)入，也將帶動(dòng)住宅市場(chǎng)的需求增大，對(duì)區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)的發(fā)展將起到積極的促進(jìn)作用。 總 57 頁(yè) 第 34 頁(yè) （七）價(jià)格洼地，促進(jìn)消費(fèi)需求 相比較遂寧其他四大區(qū)域，物流港區(qū)域目前價(jià)格平均低 1000 元 /㎡ 左右 ，同時(shí)區(qū)域供應(yīng)產(chǎn)品以市場(chǎng)需求為主，造就了在競(jìng)爭(zhēng)十分激烈的市場(chǎng)環(huán)境 下，物流港區(qū)域內(nèi)消費(fèi)需求持續(xù)增長(zhǎng)，吸引消費(fèi)客戶群的范圍也越來越廣。 （二）產(chǎn)城融合形成現(xiàn)代新城，城市化建設(shè)有序進(jìn)行 區(qū)域內(nèi)已經(jīng)形成 產(chǎn)業(yè)與城市融合發(fā)展，以城市為基礎(chǔ)，承載產(chǎn)業(yè)空間和發(fā)展產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)，以產(chǎn)業(yè)為保障，驅(qū)動(dòng)城市更新和完善服務(wù)配套，達(dá)到 了 產(chǎn)業(yè)、城市、人之間有活力、持續(xù)向上發(fā)展的模式。新包裝園區(qū)平臺(tái)建設(shè)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展項(xiàng)目 15 個(gè)，涉及投資金額 25 億元，并及時(shí)與省直相關(guān)部門對(duì)接。該板塊主要以高層住宅和商業(yè)為主，住宅均價(jià)約 5500 元 /㎡； （二）城北版塊 以藍(lán)光香江國(guó)際為代表，本版塊以高層和小高層產(chǎn)品為主，原為遂寧高檔住宅集中版塊； 總 57 頁(yè) 第 29 頁(yè) 現(xiàn)主要購(gòu)買客戶群體為城北老居民和大英縣改善性住房需求。其中：上年末結(jié)余資金 億元，同比下降 %；本年資金來源到位 109 億元，同比增長(zhǎng) %，占全年到位資金總量的 93%，比去年同期提高 4 個(gè)百分點(diǎn)。 總 57 頁(yè) 第 26 頁(yè) ? 第三章 遂寧市場(chǎng)狀況調(diào)查及分析 ? 一、遂寧市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 （一）房地產(chǎn)開發(fā)投資平穩(wěn)增長(zhǎng) 2020 年，遂寧市房地產(chǎn)開發(fā)投資總量繼續(xù)擴(kuò)大，全年完成開發(fā)投資 86 億元，同比增長(zhǎng)12%，增幅 較去年上升 個(gè)百分點(diǎn)，比遂寧市全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增幅少 個(gè)百分點(diǎn)；房地產(chǎn)投資占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資總額的比重為 %，比去年下降 1 個(gè)百分點(diǎn)。 （五） 增加共有產(chǎn)權(quán)住房供應(yīng)，推行廉租房和公共租賃住房的并軌 對(duì)于共有產(chǎn)權(quán)住房供應(yīng)，住建局表示，共有產(chǎn)權(quán)是指政府讓出一部分土地出讓金，作為 總 57 頁(yè) 第 25 頁(yè) 產(chǎn)權(quán)的一部分含在房?jī)r(jià)中。例如： “ 常住人口城鎮(zhèn)化率達(dá)到 60%左右，戶籍人口城鎮(zhèn)化率達(dá)到 45%左右，戶籍人口城鎮(zhèn)化率與常住人口城鎮(zhèn)化率差距縮小 2 個(gè)百分點(diǎn)左右，努力實(shí)現(xiàn) 1 億左右農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口和其他常住人口在城鎮(zhèn)落戶。 （二） 今年 對(duì) 土地出讓金 收支和耕地保護(hù)情況進(jìn)行全面審計(jì) 政府工作報(bào)告提出：今年要對(duì)土地出讓金收支和耕地保護(hù)情況進(jìn)行全面審計(jì)。 “十一橫”：鳳臺(tái)與吉祥組團(tuán)北側(cè)聯(lián)系干道、中環(huán)線北段、玉龍路 明月路 通德大橋 東升路、 S412西苑路、遂資高速 廣德南路、機(jī)場(chǎng)路 開善東路 通善大橋 靈泉路、老 G318 安居城區(qū)段 遂寧至安居城市主干道 玫瑰大道 南環(huán)路、老 G318 遂寧至安居中間段 中環(huán)線南段 中環(huán)線南段東延至金橋干道、玉機(jī)路 南津南路西延線、安居大道、慈航路 靈泉大道。 （十）中心城區(qū)用地布局 規(guī)劃中心城區(qū)用地面積約 160 平方公里，人均建設(shè)用地 100 平方米。 （八） 城市規(guī)模 規(guī)劃遂寧市中心城區(qū)城鎮(zhèn)人口 2020 年約 82 萬人、 2020 年約 110 萬人、 2030 年達(dá)到145160 萬人。 全省先進(jìn)制造業(yè)基地。 （二）規(guī)劃構(gòu)建“一核、兩帶、三片”的城鎮(zhèn)空間結(jié)構(gòu) 其中“一核”指中心城區(qū)發(fā)展極核；“兩帶”指兩大城鎮(zhèn)發(fā)展帶，包括成南高速城鎮(zhèn)發(fā)展帶、涪江沿岸城鎮(zhèn)發(fā)展帶；“三片”指三大重點(diǎn)發(fā)展片，包括大英蓬萊 隆盛片區(qū)、射洪太和 沱牌片區(qū)、蓬溪赤城 寶梵片區(qū)。 并制定了 堅(jiān)持 “ 南延北進(jìn)、西擴(kuò)東拓 ” ，加快構(gòu)建 “ 一核兩帶三片 ” 市域城鎮(zhèn)發(fā)展體系和 “ 一城兩區(qū)五組團(tuán) ” 開放型、組團(tuán)式百萬人口大城市發(fā)展格局。地稅方面，個(gè)體經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)稅收 億元，增長(zhǎng) %，比地稅總收入增速高 個(gè)百分點(diǎn)；私營(yíng)經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)稅收 億元，增長(zhǎng) %，比地稅總收入增速低 個(gè)百分 點(diǎn)。 （ 七 ）民營(yíng)經(jīng)濟(jì)增速實(shí)現(xiàn)升位 2020 年，遂寧市民營(yíng)經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)增加值 億元，同比增長(zhǎng) %，增速排四川省第3 位，比上年提高 2 位；增速比 GDP 快 個(gè)百分點(diǎn)，拉動(dòng) GDP 增長(zhǎng) 個(gè)百分點(diǎn)。工業(yè)品出廠價(jià)格指數(shù)下降 %，比上半年提高 個(gè)百分點(diǎn)。 2020 年，遂寧市共完成工業(yè)投資 億元，總量居四川省第 9 位，占四川省工業(yè)投資的 %；增長(zhǎng) %，較去年提高 個(gè)百分點(diǎn)，比四川省工業(yè)投資增速快 個(gè)百分點(diǎn)，僅次于巴中市居四川省 第二位。新開工和竣工項(xiàng)目個(gè)數(shù)均居四川省前列。其中：金融業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值 億元，增長(zhǎng)%；房地產(chǎn)業(yè)（不含居民自有房屋服務(wù)業(yè)）實(shí)現(xiàn)增加值 億元，增長(zhǎng) %；文化、體育娛樂業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值 億元，增長(zhǎng) %；科教衛(wèi)生等實(shí)現(xiàn)增加值 億元，增長(zhǎng)%。 2020年，遂寧市三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由上年的 ::調(diào)整為今年的 ::。 經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)亮點(diǎn)多，建筑業(yè)實(shí)現(xiàn)高速增長(zhǎng)。遂寧作為四川省重要物流節(jié)點(diǎn)城市，是成渝經(jīng)濟(jì)區(qū)重要的交匯點(diǎn)和交通走廊，與成都和重慶兩個(gè)特大城市 均 等距 140 公里。同時(shí)鐵路物流的低成本，將有效降低遂寧市以及周邊地區(qū)的物流成本，大大提升工農(nóng)業(yè)產(chǎn)品的綜合競(jìng)爭(zhēng)力，使之成為成渝兩個(gè)特大型城市物資周轉(zhuǎn)的重要節(jié)點(diǎn)，為把中國(guó)西部物流港建成 150 公里范圍內(nèi)大宗物質(zhì)的集散中心的核心功能定位提供強(qiáng)有 力的保障。項(xiàng)目 主要規(guī)劃為物流、交易、配套三大板塊，包括鐵路物流區(qū)、公鐵聯(lián)運(yùn)中心、海關(guān)監(jiān)管平臺(tái)、物流保稅中心、冷鏈物流區(qū)、物流倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)、物流交易區(qū)、綜合服務(wù)配套區(qū)等八大功能區(qū)域。 作 為一家新興的現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，公司致力于中國(guó)西部現(xiàn)代物流港“西部鐵路物流園”項(xiàng)目生活配套區(qū)的建設(shè)與運(yùn)營(yíng)，力爭(zhēng)打造成遂寧高檔住宅小區(qū)。 （三）項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模及內(nèi)容 悅城項(xiàng)目整體定位于最懂遂寧人的住區(qū)，打造物流港高檔住宅社區(qū)，項(xiàng)目相關(guān)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如下： 總 57 頁(yè) 第 7 頁(yè) 土地使用權(quán) 使用年限：住宅 70 年，商業(yè) 40 年 用地性質(zhì)：二類居住用地 項(xiàng)目產(chǎn)品：高檔住宅、社區(qū)商業(yè) 主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo) （ 1）總占地面積： ㎡ （約 畝） （ 2）總建筑面積： ㎡ （ 3）地下建筑面積： ㎡ （ 4）地上總建筑面積： ㎡ （ 5）住宅計(jì)容建筑面積： ㎡ （ 6）商業(yè)計(jì)容建筑面積： ㎡ （ 7）容積率： （ 8）建筑密度： % （ 9）綠地率： % （四）項(xiàng)目建設(shè)背景 悅城項(xiàng)目屬于中國(guó)西部現(xiàn)代物流港鐵路物流園區(qū)生活配套項(xiàng)目， 鐵路物流園區(qū) 東靠遂寧高速鐵路，南鄰 318 國(guó)道，毗鄰渝遂高速南、西出口，是 “ 國(guó)家級(jí) 示范物流基地 ” 、 “ 四川省重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目 ” 。 西部鐵路物流園將建成以 公鐵聯(lián)運(yùn)為特色，集海關(guān)、保稅、倉(cāng)儲(chǔ)、運(yùn)輸、流通加工、和第四方物流等為一體的物流樞紐中心，形成功能完善、配套齊全的綜合性國(guó)際化物流園區(qū)。 1985 年 2 月，經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)，設(shè)立省轄遂寧市，現(xiàn)轄船山、安居兩區(qū)和射洪、蓬溪、大英三縣。全年增速排位比一季度提高 3 位，比上半年和三季度提高1 位，比上年提高 6 位。 2020 年，遂寧市建筑業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值 總 57 頁(yè) 第 12 頁(yè) 億元，同比增長(zhǎng) %。服務(wù)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值 億元，增長(zhǎng) %，比上年慢 個(gè)百 分點(diǎn)，增速居四川省第 9 位，比上年提高 3 位；服務(wù)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率 %，比上年提高 個(gè)百分點(diǎn)，拉動(dòng) GDP增長(zhǎng) 個(gè)百分點(diǎn)。 2020 年，遂寧市共完成民間投資 億元，占全社會(huì)投資的 %，民間投資占比較四川省高 個(gè)百分點(diǎn)，比去年提高 個(gè)百分點(diǎn)，房地產(chǎn)開發(fā)投資中民間投資達(dá) 億元，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的 %，遂寧市固定資產(chǎn)投資由民間資金驅(qū)動(dòng)的特征更加明顯。 2020 年，遂寧市共完成產(chǎn)業(yè)投資 億元，占全社會(huì)投資的 %，比去年提高 個(gè)百分點(diǎn)，增長(zhǎng) %，分別快于基礎(chǔ)設(shè)施投資、民生及社會(huì)事業(yè)投資、房地產(chǎn)開發(fā)投資 24 個(gè)百分點(diǎn)、 個(gè)百分點(diǎn)和 個(gè)百分點(diǎn)。商品房銷售面積為 萬平方米，增長(zhǎng) %；實(shí)現(xiàn)商品房銷售額 億元，增長(zhǎng) %。公共財(cái)政預(yù)算支出 億元，增長(zhǎng) %，增速居四川省第 18 位。民營(yíng)服務(wù)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值 億元，增長(zhǎng) %。 2020 年，遂寧市全社會(huì)用電量為 368913 萬千 瓦時(shí)，增長(zhǎng) %，位居四川省第 5 位，比上年提高 個(gè)百分點(diǎn)，比四川省增速高 個(gè)百分點(diǎn)。全 面提升綜合實(shí)力和區(qū)域影響力，成為具有較強(qiáng)實(shí)力與吸引力的區(qū)域中心城市，全市實(shí)現(xiàn) GDP2200 億元。 積極探索川渝合作機(jī)制和政策創(chuàng)新，促進(jìn)兩地深化合作，創(chuàng)建成渝經(jīng)濟(jì)區(qū)一體化發(fā)展的示范區(qū)。 以觀音文化為特色的文化旅游地、綠色生態(tài)的休閑度假和養(yǎng)生養(yǎng)老旅游地、服務(wù)成渝的主題娛樂旅游地。 “五組團(tuán)”是指依據(jù)功能定位、產(chǎn)業(yè)布局，以及自然地理分隔所劃定的五個(gè)產(chǎn)城組團(tuán)。 按相關(guān)規(guī)范控制沿高速公路和鐵路、污染企業(yè)外圍、市政基礎(chǔ)設(shè)施和走廊等防護(hù)綠地的寬度。 傅瑩的表態(tài)對(duì)于房地產(chǎn)稅立法來說，是積極的信號(hào)。 （三） 九部委回應(yīng)：著手編制城鎮(zhèn)化 規(guī)劃逐步放開戶籍制度 6 年內(nèi) 1億人進(jìn)城落戶 針對(duì)如何實(shí)現(xiàn) “ 不拋棄人的城鎮(zhèn)化 ” ，民革中央在提案中給出三條建議：一是擴(kuò)大戶籍制度改革范圍，進(jìn)一步加快農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口的 “ 市民化 ” 進(jìn)程；二是以土地制度改革為重點(diǎn)，給農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口 “ 定心丸 ” ；三是以產(chǎn)業(yè)為支撐，為農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口提供更多的就業(yè)機(jī)會(huì)。實(shí)行差別化的住房 稅收、信貸政策，支持合理自住需求，抑制投機(jī)投資需求。 依據(jù)征求意見稿，今后在北京、上海、廣州、武漢四個(gè)地區(qū)， 60 歲以上擁有房屋完全獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的老年人可參與以房 養(yǎng)老，試點(diǎn)時(shí)間至 2020 年 3 月 31 日。 總 57 頁(yè) 第 27 頁(yè) （四）二級(jí)資質(zhì)企業(yè)開發(fā)量領(lǐng)跑房地產(chǎn)市場(chǎng) 2020 年，遂寧市房地產(chǎn)開發(fā)投資中，一級(jí)資質(zhì)企業(yè)完成開發(fā)投資 億元，同比下降%；二級(jí)資質(zhì)企業(yè)完成開發(fā)投資 億元，同比增長(zhǎng) %；三級(jí)資質(zhì)企業(yè)完成開發(fā)投資 33 億元，同比下降 %；暫定資質(zhì)企業(yè)完成開發(fā)投資 億元，同比增長(zhǎng) %。 總 57 頁(yè) 第 28 頁(yè) ? 二、區(qū)域房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析 目前，遂寧市房地產(chǎn)市場(chǎng)主要分為河?xùn)|片區(qū)、城南片區(qū)、城中片區(qū)、城北片區(qū)和物流港園區(qū)五大片區(qū)。該板塊主要以商業(yè)為主和高層住宅為輔，商業(yè)均價(jià)約 6000 元 /㎡，住宅均價(jià)約 35004000 元 /㎡。 同時(shí)物流港大量建設(shè)發(fā)展 適宜人居的環(huán)境 ， 著力在經(jīng)濟(jì)發(fā)展、配套建設(shè)、要素保障、國(guó)有資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)以及園區(qū)自身建設(shè)上取得新突破，努力把園區(qū)建成物流新城、現(xiàn)代新城、田園新 總 57 頁(yè) 第 31 頁(yè) 城、幸福新城 。 （四）環(huán)境建設(shè)日益完善，對(duì)客戶吸引力逐步增強(qiáng) 物流港區(qū)域依托其中心位臵的陶家灣水庫(kù)，將打造規(guī)模達(dá) 500 畝的濕地公園，作為園區(qū)內(nèi)的景觀資源配套，同時(shí)區(qū)域內(nèi)對(duì)各項(xiàng)目的規(guī)劃建設(shè)嚴(yán)格把關(guān)，力爭(zhēng)打造為生態(tài)居家的典范區(qū)域，另遂寧著名的西山風(fēng)景區(qū)與物流港區(qū)域近在咫尺，也極大的提升了區(qū)域環(huán)境空間，隨著區(qū)域環(huán)境建設(shè)的日益完善，區(qū)域內(nèi)必將形成良好的生態(tài)人居環(huán)境，也將逐步加大對(duì)客戶的吸引力。 （一）國(guó)內(nèi)知名商業(yè)運(yùn)營(yíng)商的進(jìn)入，將帶動(dòng)區(qū)域整體的發(fā)展 家居、建材行業(yè)