【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 （八） 城市規(guī)模 規(guī)劃遂寧市中心城區(qū)城鎮(zhèn)人口 2020 年約 82 萬(wàn)人、 2020 年約 110 萬(wàn)人、 2030 年達(dá)到145160 萬(wàn)人。 （九） 中心城區(qū)空間結(jié)構(gòu) 構(gòu)建“一城兩區(qū)五組團(tuán)”的城鎮(zhèn)空間發(fā)展結(jié)構(gòu)。 “一城”包括船山老城區(qū)、河?xùn)|新區(qū)、國(guó)開(kāi)區(qū)西寧片區(qū)、西部現(xiàn)代物流港組成，是市級(jí)公共管理 、公共服務(wù)、商業(yè)服務(wù)業(yè)的核心地區(qū)。 “兩區(qū)”是指主城區(qū)北部的鳳臺(tái)新區(qū)和西南方向的安居區(qū)。鳳臺(tái)新區(qū)重點(diǎn)布局高新制造、科技研發(fā)、商務(wù)金融、文化創(chuàng)意等戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)；安居區(qū)建設(shè)區(qū)級(jí)綜合服務(wù)中心，發(fā)展裝備制造、臨空物流等產(chǎn)業(yè)。 “五組團(tuán)”是指依據(jù)功能定位、產(chǎn)業(yè)布局，以及自然地理分隔所劃定的五個(gè)產(chǎn)城組團(tuán)。桂回組團(tuán)重點(diǎn)發(fā)展新型建材產(chǎn)業(yè)；吉祥組團(tuán)重點(diǎn)發(fā)展農(nóng)副產(chǎn)品加工、農(nóng)業(yè)觀光、養(yǎng)生養(yǎng)老等產(chǎn)業(yè)；龍鳳新城組團(tuán)依托龍鳳古鎮(zhèn)發(fā)展文化旅游業(yè)；金橋組團(tuán)以機(jī)電制造產(chǎn)業(yè)為主；西眉組團(tuán)依托磨溪?dú)馓锇l(fā)展天然氣化工為主。 中心城區(qū)內(nèi)城鎮(zhèn)建設(shè)用地 規(guī)模到 2030 年約 160 平方公里，并按照生態(tài)環(huán)境承載力測(cè)算， 總 57 頁(yè) 第 21 頁(yè) 遠(yuǎn)景宜控制在 210 平方公里以內(nèi)。 （十）中心城區(qū)用地布局 規(guī)劃中心城區(qū)用地面積約 160 平方公里，人均建設(shè)用地 100 平方米。 （十一）中心城區(qū)公共設(shè)施規(guī)劃 根據(jù)開(kāi)放型組團(tuán)城市特征，規(guī)劃中心城區(qū)中心體系為： 一個(gè)主中心：完善船山老城中心區(qū)； 四個(gè)副中心：培育河?xùn)|、安居、鳳臺(tái)、南強(qiáng)四個(gè)副中心； 兩個(gè)專業(yè)服務(wù)中心：河?xùn)|行政文化商務(wù)中心、城西商貿(mào)服務(wù)中心； 四個(gè)組團(tuán)中心：吉祥組團(tuán)中心、遂寧站前中心、龍鳳組團(tuán)中心、金橋組團(tuán)中心。 總 57 頁(yè) 第 22 頁(yè) （十二）中心城區(qū)綠地系統(tǒng)規(guī) 劃 東西山生態(tài)綠地：劃定生態(tài)控制線，嚴(yán)格控制開(kāi)發(fā)建設(shè)。 濱水、沿路帶狀綠地：明確控制標(biāo)準(zhǔn)，提高可達(dá)性和實(shí)用性。 城市公園：老城區(qū)見(jiàn)縫插綠、新區(qū)高標(biāo)準(zhǔn)配臵。 按相關(guān)規(guī)范控制沿高速公路和鐵路、污染企業(yè)外圍、市政基礎(chǔ)設(shè)施和走廊等防護(hù)綠地的寬度。 （十三）對(duì)中心城區(qū)景觀風(fēng)貌進(jìn)行規(guī)劃 對(duì)遂寧市景觀系統(tǒng)結(jié)構(gòu)以及風(fēng)貌系統(tǒng)規(guī)劃進(jìn)行詳細(xì)確定及定位。 （十四）中心城區(qū)綜合交通規(guī)劃 “八縱”：中環(huán)線西段及南北延伸線、 S205 鳳臺(tái)段 物流港 B 干路及北延線 機(jī)場(chǎng)北路、西山路及南延線、遂州路 南津路、銀河路、東平路及 北延線、老 G318 河?xùn)|段 香山街、中環(huán)線東段。 “十一橫”：鳳臺(tái)與吉祥組團(tuán)北側(cè)聯(lián)系干道、中環(huán)線北段、玉龍路 明月路 通德大橋 東升路、 S412西苑路、遂資高速 廣德南路、機(jī)場(chǎng)路 開(kāi)善東路 通善大橋 靈泉路、老 G318 安居城區(qū)段 遂寧至安居城市主干道 玫瑰大道 南環(huán)路、老 G318 遂寧至安居中間段 中環(huán)線南段 中環(huán)線南段東延至金橋干道、玉機(jī)路 南津南路西延線、安居大道、慈航路 靈泉大道。 除上述規(guī)劃外，遂寧市政府還對(duì)中心城區(qū)市政設(shè)施規(guī)劃，城市環(huán)境保護(hù)，城市防災(zāi)及公共安全等方面進(jìn)行全面而細(xì)致的規(guī)劃，一方面表明了 遂寧市發(fā)展尚處于初期階段，另一方面也表明了遂寧市政府對(duì)建設(shè)城市的決心與信心。遂寧市的發(fā)展前景將會(huì)十分廣闊。 總 57 頁(yè) 第 23 頁(yè) ? 三、房地產(chǎn)宏觀政策 （一） 全國(guó)人大正推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法，試點(diǎn)擴(kuò)圍或暫緩 房地產(chǎn)稅立法研究工作已納入全國(guó)人大工作議程。十二屆全國(guó)人大二次會(huì)議發(fā)言人傅瑩在新聞發(fā)布會(huì)上回應(yīng) “ 稅收法定 ” 問(wèn)題時(shí)表示，全國(guó)人大將更好地貫徹落實(shí) “ 稅收法定 ” 原則，重點(diǎn)加強(qiáng)對(duì)新稅種的立法工作。 傅瑩的表態(tài)對(duì)于房地產(chǎn)稅立法來(lái)說(shuō)，是積極的信號(hào)。與此同時(shí)，房地產(chǎn)稅立法意味著將以更高層面調(diào)整相關(guān)關(guān)系。房地產(chǎn)稅與之前的房產(chǎn)稅概念并不完全相同，在立 法之前，房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴(kuò)圍或暫緩。 （二） 今年 對(duì) 土地出讓金 收支和耕地保護(hù)情況進(jìn)行全面審計(jì) 政府工作報(bào)告提出：今年要對(duì)土地出讓金收支和耕地保護(hù)情況進(jìn)行全面審計(jì)。這將是繼備受關(guān)注的社?；饘徲?jì)和政府性債務(wù)審計(jì)之后，又一次全國(guó)性專項(xiàng)審計(jì)，也是首次全國(guó)范圍進(jìn)行土地出讓金收支審計(jì)。 審計(jì)工作將分為先試點(diǎn)、再鋪開(kāi)兩個(gè)階段。試點(diǎn)審計(jì)不日將正式展開(kāi)，在東部、西部各選一個(gè)省份作為試點(diǎn)，找出主要存在哪些問(wèn)題、應(yīng)該注意哪些關(guān)鍵點(diǎn)、如何更好采用審計(jì)技術(shù)。下半年，在總結(jié)試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，將審計(jì)推向全國(guó)。 （三） 九部委回應(yīng)：著手編制城鎮(zhèn)化 規(guī)劃逐步放開(kāi)戶籍制度 6 年內(nèi) 1億人進(jìn)城落戶 針對(duì)如何實(shí)現(xiàn) “ 不拋棄人的城鎮(zhèn)化 ” ，民革中央在提案中給出三條建議：一是擴(kuò)大戶籍制度改革范圍，進(jìn)一步加快農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口的 “ 市民化 ” 進(jìn)程；二是以土地制度改革為重點(diǎn)，給農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口 “ 定心丸 ” ；三是以產(chǎn)業(yè)為支撐，為農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口提供更多的就業(yè)機(jī)會(huì)。九部委在答復(fù)中提及，國(guó)家城鎮(zhèn)化規(guī)劃現(xiàn)已進(jìn)入編制中，主題將圍繞有序推進(jìn)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市 總 57 頁(yè) 第 24 頁(yè) 民化、優(yōu)化城市化布局和形態(tài)、提高城市可持續(xù)發(fā)展能力、推動(dòng)城鄉(xiāng)發(fā)展一體化等。 3月 16日據(jù)中國(guó)政府網(wǎng)消息，中共中央、國(guó)務(wù)院印發(fā)了《國(guó)家新型城鎮(zhèn)化規(guī) 劃 (2020~2020年 )》，《規(guī)劃》提出了積極穩(wěn)妥扎實(shí)有序推進(jìn)城鎮(zhèn)化的要求和目標(biāo)。例如： “ 常住人口城鎮(zhèn)化率達(dá)到 60%左右，戶籍人口城鎮(zhèn)化率達(dá)到 45%左右，戶籍人口城鎮(zhèn)化率與常住人口城鎮(zhèn)化率差距縮小 2 個(gè)百分點(diǎn)左右，努力實(shí)現(xiàn) 1 億左右農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口和其他常住人口在城鎮(zhèn)落戶。 ”對(duì)此，徐洪才認(rèn)為這體現(xiàn)了中央量力而行，實(shí)事求是的態(tài)度。 （四） 不動(dòng)產(chǎn)登記條例擬 6 月出臺(tái) 6 年內(nèi)全國(guó)住房信息將聯(lián)網(wǎng) 3 月 10 日，國(guó)土資源部部長(zhǎng)姜大明在全國(guó) “ 兩會(huì) ” 上表示，今年從四個(gè)方面推進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)登記制度，包括建立不動(dòng)產(chǎn)部際聯(lián)席會(huì)議制度；不另 設(shè)機(jī)構(gòu)，加掛不動(dòng)產(chǎn)登記局牌子； 6 月出臺(tái)不動(dòng)產(chǎn)登記條例；以及建立統(tǒng)一信息平臺(tái)，把目前分散在三個(gè)平臺(tái)的信息統(tǒng)一起來(lái)。 《國(guó)家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃 (20202020 年 )》在推進(jìn)人口管理、土地管理、財(cái)稅金融、城鎮(zhèn)住房、生態(tài)環(huán)境等方面加強(qiáng)了制度頂層設(shè)計(jì)，要求推行流動(dòng)人口居住證制度、控制特大城市新增建設(shè)用地、加快房地產(chǎn)稅立法并適時(shí)推進(jìn)改革等。 規(guī)劃要求，要確保住房用地穩(wěn)定供應(yīng)，完善住房用地供應(yīng)機(jī)制，保障性住房用地應(yīng)保盡保，優(yōu)先安排政策性商品住房用地，合理增加普通商品住房用地，嚴(yán)格控制大戶型高檔商品住房用地。實(shí)行差別化的住房 稅收、信貸政策，支持合理自住需求，抑制投機(jī)投資需求。依法規(guī)范市場(chǎng)秩序，健全法律法規(guī)體系，加大市場(chǎng)監(jiān)管力度。建立以土地為基礎(chǔ)的不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，實(shí)現(xiàn)全國(guó)住房信息聯(lián)網(wǎng)，推進(jìn)部門(mén)信息共享。 （五） 增加共有產(chǎn)權(quán)住房供應(yīng)，推行廉租房和公共租賃住房的并軌 對(duì)于共有產(chǎn)權(quán)住房供應(yīng)，住建局表示，共有產(chǎn)權(quán)是指政府讓出一部分土地出讓金，作為 總 57 頁(yè) 第 25 頁(yè) 產(chǎn)權(quán)的一部分含在房?jī)r(jià)中。購(gòu)房者在出租或出售時(shí)，需要將一部分收益償還給政府。 推行廉租房和公共租賃住房的并軌，即兩類保障住房統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一建設(shè)、統(tǒng)一分配、統(tǒng)一運(yùn)行管理，未來(lái)將不再分列廉租 房和公共租賃住房的數(shù)量。 （六） 樓市雙向調(diào)控：一線限購(gòu) +高庫(kù)存城市限供 所謂 “ 雙向調(diào)控 ” 亦可稱為分類指導(dǎo)，即對(duì)一線城市繼續(xù)增加供應(yīng)，抑制、遏制投資投機(jī)性需求，限購(gòu)政策不退出；而對(duì)于庫(kù)存量比較大的城市，要控制供地結(jié)構(gòu)、供應(yīng)結(jié)構(gòu)。 （七） “ 以房養(yǎng)老 ” 擬在北上廣漢先行試點(diǎn) 早在去年 9 月，國(guó)務(wù)院發(fā)布的《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見(jiàn)》就提出鼓勵(lì)開(kāi)展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)，時(shí)隔約半年，此項(xiàng)試點(diǎn)最終落地。 依據(jù)征求意見(jiàn)稿，今后在北京、上海、廣州、武漢四個(gè)地區(qū)， 60 歲以上擁有房屋完全獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的老年人可參與以房 養(yǎng)老，試點(diǎn)時(shí)間至 2020 年 3 月 31 日。根據(jù)保險(xiǎn)公司對(duì)于投保人所抵押房屋增值的處理方式不同，試點(diǎn)產(chǎn)品分為參與型和非參與型反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)產(chǎn)品。參與型產(chǎn)品是指保險(xiǎn)公司可參與分享房屋增值收益，通過(guò)定期評(píng)估，對(duì)投保人所抵押房屋價(jià)值增長(zhǎng)部分，依照合同約定投保人和保險(xiǎn)公司進(jìn)行分配；非參與型產(chǎn)品，即抵押房屋價(jià)值增長(zhǎng)全部歸屬于投保人。 總 57 頁(yè) 第 26 頁(yè) ? 第三章 遂寧市場(chǎng)狀況調(diào)查及分析 ? 一、遂寧市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 （一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資平穩(wěn)增長(zhǎng) 2020 年，遂寧市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資總量繼續(xù)擴(kuò)大，全年完成開(kāi)發(fā)投資 86 億元，同比增長(zhǎng)12%，增幅 較去年上升 個(gè)百分點(diǎn)，比遂寧市全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增幅少 個(gè)百分點(diǎn)；房地產(chǎn)投資占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資總額的比重為 %，比去年下降 1 個(gè)百分點(diǎn)。 （二）房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)發(fā)生變化 房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)出現(xiàn)新的變化，住宅投資繼續(xù)占據(jù)主導(dǎo)地位，但增長(zhǎng)速度有所放緩。 2020年，遂寧市完成住宅開(kāi)發(fā)投資 億元，同比增長(zhǎng) %，較去年下降 個(gè)百分點(diǎn)，其中90 平方米以下住宅完成投資 億元，同比下降 %； 140 平方米以上住宅完成投資 億元，同比下降 %。辦公樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資增勢(shì)較快，比重穩(wěn) 步攀升， 2020 年，遂寧市辦公樓完成投資 億元，同比增長(zhǎng) %；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房完成投資 億元，同比增長(zhǎng) %，兩者在遂寧市房地產(chǎn)投資中所占比重達(dá)到 16%，比去年上升 個(gè)百分點(diǎn)。 （三）建安投資穩(wěn)定增長(zhǎng) 2020 年，遂寧市房地產(chǎn)建安工程完成投資 億元，同比增長(zhǎng) %，占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的比重達(dá) %，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率達(dá)到 %，拉動(dòng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng) 個(gè)百分點(diǎn)；設(shè)備工器具購(gòu)臵投資為 億元，同比下降 %；其他費(fèi)用投資為 億元，同比增長(zhǎng) %，其中土地購(gòu)臵費(fèi) 億元，同比增長(zhǎng) %。 總 57 頁(yè) 第 27 頁(yè) （四）二級(jí)資質(zhì)企業(yè)開(kāi)發(fā)量領(lǐng)跑房地產(chǎn)市場(chǎng) 2020 年，遂寧市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資中，一級(jí)資質(zhì)企業(yè)完成開(kāi)發(fā)投資 億元，同比下降%；二級(jí)資質(zhì)企業(yè)完成開(kāi)發(fā)投資 億元，同比增長(zhǎng) %；三級(jí)資質(zhì)企業(yè)完成開(kāi)發(fā)投資 33 億元，同比下降 %；暫定資質(zhì)企業(yè)完成開(kāi)發(fā)投資 億元，同比增長(zhǎng) %。二級(jí)資質(zhì)企業(yè)所開(kāi)發(fā)投資占遂寧市房地產(chǎn)投資比重達(dá) %，取代三級(jí)資質(zhì)企業(yè)成為遂寧市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)的主力軍。 （五）房地產(chǎn)投資資金來(lái)源充足 2020 年，遂寧市房地產(chǎn) 開(kāi)發(fā)投資到位資金 億元，同比增長(zhǎng) %，資金到位總量超過(guò)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資總量 億元，增長(zhǎng)速度超過(guò)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)速度的 個(gè)百分點(diǎn)。其中：上年末結(jié)余資金 億元，同比下降 %；本年資金來(lái)源到位 109 億元，同比增長(zhǎng) %，占全年到位資金總量的 93%，比去年同期提高 4 個(gè)百分點(diǎn)。充足的資金來(lái)源，為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)的正常運(yùn)行提供了有力保障。 （六）私人控股投資是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)的絕對(duì)主力 2020 年，遂寧市私人控股企業(yè)完成投資 79 億元，同比增長(zhǎng) %；國(guó)有控股、集體控股和其他控股共完成投資 7 億元，同比下降 %。私人控股企業(yè)投資占遂寧市開(kāi)發(fā)投資總量的比重高達(dá) %，比去年提高 個(gè)百分點(diǎn)。 （ 七 ）房地產(chǎn)銷售市場(chǎng)保持活躍 2020 年，遂寧市本地房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)商品房銷售面積 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) %，完成商品房銷售額 億元，同比增長(zhǎng) %，銷售商品房住宅 22111 套，同比增長(zhǎng) %。 總 57 頁(yè) 第 28 頁(yè) ? 二、區(qū)域房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析 目前，遂寧市房地產(chǎn)市場(chǎng)主要分為河?xùn)|片區(qū)、城南片區(qū)、城中片區(qū)、城北片區(qū)和物流港園區(qū)五大片區(qū)。其中城中片區(qū)以及城北片區(qū)為遂寧 市原有成熟版塊，而城南、河?xùn)|以及物流港區(qū)域?qū)儆谒鞂幨行屡d發(fā)展區(qū)域。 （一）城中版塊 以翰林名苑為主要代表，該版塊為成熟版塊，土地資源稀缺，市場(chǎng)供給量少；購(gòu)買客戶群體覆蓋兩區(qū)三縣，主要以投資為主，改善性住房需求為輔。該板塊主要以高層住宅和商業(yè)為主，住宅均價(jià)約 5500 元 /㎡； （二）城北版塊 以藍(lán)光香江國(guó)際為代表，本版塊以高層和小高層產(chǎn)品為主，原為遂寧高檔住宅集中版塊； 總 57 頁(yè) 第 29 頁(yè) 現(xiàn)主要購(gòu)買客戶群體為城北老居民和大英縣改善性住房需求。該板塊主要以高層住宅和商業(yè)為主，住宅均價(jià)約 4800 元 /㎡； （三）城南版塊 以南濱帝景 為代表，本版塊以高層產(chǎn)品為主，當(dāng)前該區(qū)為遂寧住宅改造區(qū)域的集中版塊；現(xiàn)主要購(gòu)買客戶群體為城南老居民和安居區(qū)改善性住房需求客戶。該板塊主要以高層住宅和商業(yè)為主，住宅均價(jià)約 4800 元 /㎡； （四）河?xùn)|新區(qū)版塊 保利江語(yǔ)城、歐洲新城為代表，本版塊以高層、小高層、多層產(chǎn)品為主，該版塊為遂寧市政機(jī)關(guān)單位集中地；雖然為新區(qū)，經(jīng)過(guò)數(shù)年經(jīng)營(yíng)，河?xùn)|新區(qū)成為一個(gè)環(huán)境優(yōu)雅，配套齊全，宜居的新城區(qū)，該板塊由 2020 年剛需需求到現(xiàn)在以改善性住房為主，其區(qū)域形象得到市場(chǎng)認(rèn)可。購(gòu)買客戶來(lái)源區(qū)域是主城、蓬溪縣、河?xùn)|原居民。該板塊主要以高層 、小高層、多層為主，少量別墅產(chǎn)品，住宅均價(jià)約 51005200 元 /㎡； （五）物流港區(qū)版塊 以悅城、健坤城為代表，本版塊以大量商業(yè)和少量高層產(chǎn)品為主，該板塊規(guī)劃為商貿(mào)區(qū)，由于處于建設(shè)初期，目前區(qū)域環(huán)境較差，配套尚未完善，區(qū)域內(nèi)與城區(qū)房?jī)r(jià)差價(jià)較大，購(gòu)買客戶主要為剛性需求客戶居多，多數(shù)來(lái)自物流港區(qū)域內(nèi)經(jīng)營(yíng)商家及安居區(qū)對(duì)價(jià)格看重的剛需客戶為主，部分來(lái)自各個(gè)區(qū)域，客戶最主要的需求為剛性需求。該板塊主要以商業(yè)為主和高層住宅為輔，商業(yè)均價(jià)約 6000 元 /㎡，住宅均價(jià)約 35004000 元 /㎡。