【文章內容簡介】 喝彩。西部地區(qū)的產品差異化正在逐步擴大，同時也為消費者提供了更多的選擇空間。大盤托升區(qū)域熱度衛(wèi)工仙女湖將建成30多萬平方米高檔外商住宅區(qū)。工人村面臨著150多萬平方米的大規(guī)模改造。這樣大規(guī)模的開發(fā)建設讓鐵西新區(qū)顛覆了傳統(tǒng)意義上的黃金地段，成為沈陽人氣最旺盛的地區(qū)。商業(yè)配套加速建設商業(yè)巨頭快速跑馬圈地。伴隨著鐵西地區(qū)連年攀升的高入住率，一場商業(yè)“圈地賽”已經慢慢在鐵西拉開帷幕。天津的家世界、東方家園、法國家樂福等各大國內外商業(yè)巨頭，均在不失時機地搶占鐵西地區(qū)。狠多商家落戶這里，不僅僅是看鐵西新區(qū)每年有多少樓盤開工，而更看中的是接近100％的入住率。在東方家園、天津家世界、中國家具城、香江大市場這些建材超市和建材市場落戶鐵西后，鐵西新區(qū)也將成為沈陽乃至東北建材家具的集散地，并以此形成東北最大的建材裝飾材料市場帶。大型購物市場體系建成的有樂購、家樂福、大連友誼、愛客家、上海聯(lián)華重工店和麥德龍、歐倍德、上海聯(lián)華興工店、家世界等。城市交通快速推進2006年，鐵西加大了區(qū)域整體環(huán)境建設的動作。交通方面，將新建包括兩做公鐵橋和一座跨線立交橋在內的三座橋梁，鐵西、皇姑、和平三區(qū)的道路連接將更加順暢。在水系建設中，細河水面將得到拓寬，北一湖、攬軍湖、德勝湖等水系節(jié)點部位都將成為濱水綠園。地鐵利好初步顯現(xiàn)2006年對鐵西房價影響最大的因素還應該是地鐵一號線的開工建設，地鐵南北兩側沿線的很大一片區(qū)域都將直接受益于地鐵的建設，到時候房價勢必繼續(xù)攀升。拆遷戶成地區(qū)主力需求鐵西地區(qū)的商品房最大買家就是鐵西區(qū)的“動遷大軍”。2003年是沈陽的“拆遷年”。鐵西的棚戶區(qū)改造面積較大，其涉及棚戶區(qū)改造的居民有10000戶左右。其中60％左右的拆遷戶，選擇購買商品房來重新安家。如此一來，由于地緣因素，便成全了鐵西地區(qū)的商品房。1后市發(fā)展?jié)摿薮箬b于和平區(qū)于皇姑區(qū)的中心區(qū)域已經無地可推，和平向南、皇姑向北發(fā)展土地，而鐵西的中西區(qū)域還有位置相當優(yōu)越的一部分土地即將推出，因此，兩年后鐵西均價將與皇姑區(qū)持平，并僅次于和平區(qū)的房價。鐵西新區(qū)保工街以東、建設大路以南地區(qū)的房價將逐漸與和平區(qū)房價拉平，建設大路以北則將達到皇姑區(qū)的房價水平。而保工街以西地區(qū)房價增速略慢，未來兩三年內將與目前保工街以東同類房屋價格持平。（三）沈陽商業(yè)地產分析據(jù)沈陽市房地產研究所發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，截止2004年4月底，沈陽商業(yè)地產完成投資4億元，％上升至18％——而前幾年的平均比例僅為10％左右。沈陽的人均GDP已經超過2820美元，％，％。權威城市經濟專家指出：人均GDP達到2000美元至4400美元，為適應城市的發(fā)展，商業(yè)業(yè)態(tài)開始出現(xiàn)質的飛躍，如大型購物中心、超市、專賣店、精品店等商業(yè)業(yè)態(tài)的多樣化。沈陽這幾年的貨幣回籠量一直是全國最高的城市之一，甚至高于北京和上海，由此可見沈陽商業(yè)交易的繁華和活躍。沈陽商業(yè)地產日前的火爆，正是因為許多開發(fā)商對沈陽商業(yè)地產市場的前景看好。2005年的沈陽商業(yè)地產還處于培育期，隨著20多個項目的啟動建設，2006年沈陽商業(yè)地產將進入成熟期。整體上看，沈陽商業(yè)地產雖然起步比上海、北京、深圳等地產一線城市要晚，但發(fā)展速度飛快，在吸取了國內外商業(yè)地產的經驗教訓后，不少開發(fā)企業(yè)在開發(fā)之初就注意到了主力店的入駐及經營管理權的把握等一系列商業(yè)地產運營中的關鍵性問題。商業(yè)地產完成“三級跳”與各地商業(yè)地產發(fā)展一樣，沈陽商業(yè)地產發(fā)展無疑也經過了幾次飛躍，這幾次飛躍被專家稱為商業(yè)地產的“三級跳”。這種飛躍不僅取決于經濟發(fā)展，也為人們的生活帶來了便利。上個世紀80年代的中后期，沈陽商業(yè)形態(tài)出現(xiàn)了百貨商場、商業(yè)街和批發(fā)市場，并馬上取代了廟會、地攤等原始商業(yè)業(yè)態(tài)。最初的商業(yè)地產概念應該自五愛市場的建設開始，南塔鞋城隨即問世。這是沈陽商業(yè)地產的“第一跳”。從上個世紀90年代開始，沃爾瑪、家樂福帶來的商業(yè)運作模式給沈陽的商業(yè)地產帶來了無限發(fā)展的生計。沈陽商業(yè)地產完成了“第二跳”。目前，沈陽已經初步形成了渾南新區(qū)、五愛市場、中街、太原街等幾大商圈。沈陽是“東北購物天堂”現(xiàn)代化零售商業(yè)框架正在逐步構建中，金廊工程項目、城市中央商務區(qū)建設以及原有商業(yè)區(qū)域也在不斷的升級，尤其是地鐵的修建，將進一步繁榮沈陽的商業(yè)。沈陽的商業(yè)地產也將借此完成了“第三跳”。據(jù)沈陽市商業(yè)局統(tǒng)計，2004年全市新增60個3000萬元以上的大型商業(yè)項目，完成商業(yè)固定資產投資65億元，比上年增長1倍。此外，政府也起到了積極的推動作用。7月30日－8月1日，以市委書記為團長的沈陽市代表團，赴香港開展招商活動。代表團在港期間，洽談推進了30個重點合資合作項目，有11個項目簽約，各種類型投資上億的商業(yè)地產項目將落戶沈陽。專業(yè)市場激活商業(yè)地產沈陽是東北老工業(yè)基地的核心地區(qū)，各類型專業(yè)市場發(fā)展比較早，積累也比較深厚。據(jù)統(tǒng)計，沈陽地區(qū)擁有各類專業(yè)市場500多個，年成交量數(shù)百億元，在全國具備一定影響力的專業(yè)市場30多個，巨大的商品流、信息流和客商流的積聚和流動，不僅在推動商品生產流通，滿足消費需求等方面發(fā)揮重要作用，更蘊藏著巨大的商機。目前沈陽市比較多見的專業(yè)市場，修建的時間都比較早，經過積累已經形成了濃郁的市場氛圍，擁有一批固定客戶群。近年來，隨著商務貿易的不斷發(fā)展，原有的市場建筑設施已經無法承載日益增多的客流及功能要求，專業(yè)市場建筑的升級改造成為主旋律。比如沈陽南湖五金工具市場，恒誠東北輪胎汽車用品批發(fā)市場等。政策推動商業(yè)地產快速發(fā)展2005年，無疑是一個“房產政策”年，2006年上半年與房產相關的政策基本繼承了2005年的政策風暴?！罢呖只牌凇币呀涍^去，市場在逐漸恢復。從出臺的政策可以看出，“抑制”仍是主調。政府方面的意圖非常明顯，抑制過高的房價，逐步調整房地產的市場供應結構，讓更多的人買的起房子。但是，在各種房地產政策的調控下，商業(yè)地產卻成為政策的孤島。每項政策出臺沒有把商業(yè)地產作為目標。商業(yè)地產更像一個獨立的行業(yè)，穩(wěn)步地、不溫不火地發(fā)展。在出臺的給類政策的影響下，投資炒房顯然不是十分安全。相比商業(yè)地產的投資要相對穩(wěn)定得多、保險得多，并且商業(yè)地產項目類型多，選擇投資的機會也多。業(yè)內人士表示，沈陽的商業(yè)地產剛剛進入發(fā)展時期，在政策方面也不存在什么障礙，發(fā)展的前景十分看好。商業(yè)地產空間分布趨向合理化2006年沈陽地區(qū)新開業(yè)的商業(yè)樓盤主要集中在中街、太原街兩大主力中心商貿區(qū)。與此同時，在金廊沿線、渾河兩岸、北站金融商貿開發(fā)區(qū)、五里河商貿區(qū)、西塔商圈和南北大學城，以及新規(guī)劃開發(fā)的大型居住區(qū)都將配套開發(fā)建設若干商業(yè)地產項目。如華銳新城樓盤內的家樂?；使玫辍R寶國際樓盤中的長春卓展百貨、城建東逸樓盤內的上海聯(lián)華購物中心等。商業(yè)地產功能趨向復合化隨著金廊工程、渾河兩岸大開發(fā)、渾南新區(qū)、北站金融商貿開發(fā)區(qū)，以及五里河商貿區(qū)建設步伐的加快，沈陽地區(qū)的房地產開發(fā)商逐漸將開發(fā)的重點轉向以商業(yè)地產開發(fā)為主的集居住、辦公、娛樂為一體地復合型地產。市場前景總體看好 在2004年新開工或者續(xù)建的商業(yè)地產項目大部分于2005年和2006年完工投入使用，商業(yè)地產地價較上海、北京等一線城市低，隨著整個城市商業(yè)氛圍的提高，產品具有較大的增值空間?？傮w上看，雖然新政調控對沈城樓市產生了不少的影響，但商業(yè)地產出租、出售前景依然被看好。第二章 項目概述一、板塊分析l 項目位置示意圖（一）工業(yè)中心、經濟重心鐵西新區(qū)是東北老工業(yè)基地的核心。近年來，鐵西新區(qū)綜合實力明顯增強，工業(yè)總產值、規(guī)模以上工業(yè)產值、財政收入等幾項主要指標增幅都超過30％。鐵西新區(qū)現(xiàn)有工業(yè)企業(yè)1768戶，規(guī)模以上企業(yè)550戶，集中了沈陽市66％的工業(yè)產值，66％的工業(yè)利稅和75％的大中型企業(yè)，為新中國建立比較完整的工業(yè)體系、增強綜合國力做出過重大貢獻，堪稱“中國制造業(yè)之都”。作為制作業(yè)基地，工業(yè)門類齊全，配套能力強大。區(qū)內企業(yè)規(guī)模、資產規(guī)模、產品規(guī)模、技術水平及產業(yè)隊伍等，目前在國內占有十分重要的地位。在我國有能力生產的24類210種成套設備中，鐵西占有50％的份額。鐵西工業(yè)區(qū)制作業(yè)、加工業(yè)生產的77個產品中，有44個在技術水平和市場份額方面居我國首位。（二）投資熱土鐵西新區(qū)目前已有41個國家和地區(qū)的外商來區(qū)投資，已引進項目1873個，來區(qū)投資的大型跨國公司達83家，其中世界500強企業(yè)有25家，德國寶馬汽車、可口可樂、普利司通輪胎、米其林等企業(yè)紛紛進駐新區(qū)，而且開發(fā)區(qū)新建的出口加工區(qū)也逐漸形成規(guī)模。輻射帶功能力強。區(qū)內的各工業(yè)行業(yè)、企業(yè)已在國內建立了較為完善的市場營銷網絡體系，具備了在區(qū)域內輻射東三省及環(huán)渤海、在區(qū)域外輻射全國、在國際上輻射東北亞的物流優(yōu)勢。鐵西新區(qū)硬環(huán)境建設，也堪稱大手筆、大氣魄、大投入。全區(qū)綠化率達到34％，空氣清新宜人。街路寬敞筆直，環(huán)境優(yōu)美。城區(qū)功能完善。目前已經形成工業(yè)服務體系、生活服務體系、社會服務體系等三大服務體系。通過發(fā)展現(xiàn)代物流、倉儲、運輸?shù)确諛I(yè)，開發(fā)建設生產資料物流園、生活資料物流園以及科研服務項目和專業(yè)化市場，為工業(yè)發(fā)展提供全面服務；城市的服務功能全面提高。東西快速干道和正在建設的地鐵線橫貫鐵西新區(qū)，鐵西新區(qū)距沈陽桃仙機場僅20分鐘車程，是京沈、沈大、沈丹等高速公路和長大、沈山、沈吉、沈丹等數(shù)十條鐵路的交匯地區(qū)。（三）城市新區(qū)、生活新城隨著沈陽市高速公路、內環(huán)、二環(huán)、市區(qū)干線道路的建設，以及地鐵的規(guī)劃建設，鐵西新區(qū)已經成為沈陽最具發(fā)展?jié)摿Φ某鞘行聟^(qū)。鐵西區(qū)的大規(guī)模調整和改造，在改善和提高了區(qū)域的整體環(huán)境的同時，也為該區(qū)域房地產市場的發(fā)展搭建了良好的平臺。從2005年沈陽市房產局每個月公布的交易量來看，鐵西新區(qū)的銷售面積數(shù)量基本上占據(jù)著八個區(qū)之首的位置，最高時月銷售面積占總額的27％。主要房地產項目有皇家園、滑翔順億苑、匯景閣、力天江南春城、宏偉金都、新湖北國之春、春江花月、賽斯家園、東環(huán)國際花園、千緣愛城、易居園、云峰家園、宏發(fā)金華苑、仁和馨園、晉斯豪庭、富海銘尊、富云新都等。二、區(qū)域城市規(guī)劃（一）都市副中心以“工業(yè)立區(qū)”的鐵西新區(qū)，今后不僅要發(fā)展工業(yè)項目，而且還要建成現(xiàn)代商貿生活區(qū)，提升商業(yè)氛圍。據(jù)悉，鐵西新區(qū)興工地區(qū)將建SCBD（都市副中心），并與景星街附近的家具、裝飾材料集散地以及沈陽工業(yè)大學搬遷后將建的新興商業(yè)區(qū)組成商業(yè)“金三角”。新建的SCBD定位為沈陽市的都市副中心，鐵西新區(qū)的中央商務區(qū)。該地區(qū)東起興工街，西至興華街，南起建設大路，北至北二路，以云峰街為入口，以現(xiàn)鼓風機廠區(qū)域為中心，占地150萬平方米。在已建的47閣大型服務業(yè)項目基礎上，有關部門又規(guī)劃開發(fā)建設規(guī)模以上（3000平方米以上）項目30個。這30個項目規(guī)劃占地面積46萬平方米，有望形成鐵西新亮點。該地區(qū)不僅臨近建設大路，而且西面的興華街是鐵西重要的交通干道和商業(yè)街，交通條件優(yōu)越。更重要的是，商務區(qū)中心地段北三路附近還設有地鐵站出口，十分有利。（二）“四空間”分布商業(yè)區(qū)根據(jù)規(guī)劃，SCBD區(qū)域內大致分為混合商務區(qū)、專業(yè)型商務區(qū)、緩沖區(qū)和地下區(qū)四個空間組成部分?；旌仙虅諈^(qū)是以建設大道和云峰街為橫縱兩個主軸形成T字結構的混合商務區(qū)，其中云峰街東側的縱向商務帶以板式建筑和點式高層為主，建筑下面是與地鐵站結合的地下商業(yè)步行街。專業(yè)型商務區(qū)是在建設大路以北、興工街以西、興華街以東地區(qū)內的混合 商務辦公為主的地區(qū)。緩沖區(qū)則是在建設大路以南、興工街以東的條狀地塊內形成SCBD緩沖區(qū)，其功能以賓館、酒店和餐飲娛樂為主。最引人注目的是地下空間，在T字形縱軸上，整個地下將形成商業(yè)街，這條地下商業(yè)空間沿建設大路向西與地鐵站相連，完成地下、地面、地上三個層面的步行聯(lián)系。以“金三角”為核心，鐵西新區(qū)還規(guī)劃了“五橫四縱”專業(yè)經濟帶，用來突出專業(yè)性經濟特點。金三角：鐵西新區(qū)還規(guī)劃在東起景星街、西至保工街、南起十馬路、北至建設大路91萬平方米區(qū)域內建以綜合百貨、家居建設項目為主的集散中心。沈陽工業(yè)大學現(xiàn)址25萬平方米騰遷后，將與鐵西區(qū)人民體育場（待拆遷）等地共同規(guī)劃建成鐵西南部新興商業(yè)區(qū)。而將建的SCBD正好與二者構成現(xiàn)代商貿的“金三角”。五橫：北一路倉儲物流配送產業(yè)帶，北二路汽車貿易產業(yè)帶，北四路生產資料綜合服務產業(yè)帶，建設大路商貿景觀帶和沈遼路商貿走廊。四縱：興華街金融貿易產業(yè)帶、保工街現(xiàn)代家居產業(yè)帶、衛(wèi)工街文化休閑娛樂經濟帶和重工街工業(yè)文化會展體育產業(yè)帶。（三）商貿為核心的東北最大居住區(qū)“十一五”期間，鐵西規(guī)劃建設“一區(qū)、兩館、三園、五街、五帶”，全力將老城區(qū)打造成為現(xiàn)代商貿服務區(qū)。其中，“一區(qū)”即興工中央商務區(qū)，東起興工街，西至興華街，南起建設大路，北至北二路，除在建的47個大型服務業(yè)項目外，再規(guī)劃開發(fā)建設3000平方米以上規(guī)模項目30個?！皟绅^”即體育館、工業(yè)展覽館?！叭龍@”即神羊游樂園、森林公園、海洋樂園?！拔褰帧奔磁d工時尚休閑產業(yè)街、興華新興產業(yè)街、興順商業(yè)街、保工家具建材街、重工文化體育產業(yè)街。“五帶”即北一路物流、北二路汽車貿易、北四路專業(yè)市場、建設大路商貿景觀及沈遼路商貿產業(yè)帶。未來的鐵西新區(qū)將突出裝備制造業(yè)和城市功能的定位，由東向西規(guī)劃四大功能分區(qū)：一是現(xiàn)代商貿生活服務區(qū)，由建設大路至北一路，興工街到興華大街段和建設大路至北四路，興華街到重工街段組成的L型區(qū)域；二是現(xiàn)代商貿生活服務規(guī)劃區(qū)，由北四路至北一路，興華街到重工街所組成的區(qū)域，包括工業(yè)轉型區(qū)和工業(yè)控制區(qū)，是未來工業(yè)向現(xiàn)代生活服務區(qū)轉換的地方。這個區(qū)域中將不再植入新的工業(yè)企業(yè)，原有的工業(yè)企業(yè)將通過產業(yè)結構的轉換逐步向裝備制造發(fā)展重點區(qū)域轉移，騰出土地，植入新興業(yè)態(tài)產業(yè)，建設現(xiàn)代生活服務區(qū)。三是由重工街以西的狹長區(qū)域到經濟技術開發(fā)區(qū)所組成的40平房公里區(qū)域，是未來沈陽裝備制造業(yè)的重點發(fā)展區(qū)域。也就是沈陽經濟技術開發(fā)區(qū)。在該區(qū)域要著力構建八大產業(yè)園區(qū)，包括重礦機械制造工業(yè)園、通用設備制造工業(yè)園、數(shù)控機床制造工業(yè)園、航天及新型材料制造工業(yè)園、汽車零部件及模具制造工業(yè)園等。四是西部的裝備制造發(fā)展預留區(qū)。未來鐵西新區(qū)（鐵西工業(yè)帶）將體現(xiàn)集中的大工業(yè)、大物流、大環(huán)境、大文化、大商貿五個特點