【正文】 的喜盈門，汽配行業(yè)的車配龍，以及東盟、奧特 萊斯等國內知名商業(yè)運營商的先后進入，另加上國內知名物流專家卓新集團的進入，區(qū)域內商貿、物流的發(fā)展必將進入一個快速通道時期，可以預見到區(qū)域內商業(yè)發(fā)展必將日益蓬勃。便捷的交通和城市發(fā)展的方向使得本項目能夠吸引到更廣泛區(qū)域的客戶。 （ 5）外出務工返鄉(xiāng)人員 遂寧市區(qū)域內鄉(xiāng)鎮(zhèn)級農村長期在外務工人員，想要改變居住條件，同時為下一代教育、生活考慮，想要在城市購買自己的住房，該部分客 戶有一定的積蓄，更注重的是樓盤的實用性和方便性。 從年齡來看， 3555 歲的消費群體對項目地塊的關注較為明顯，是項目的重度消費群體，其次是年齡在 2535 和 5565 歲的消費群體，其總體意向較高。 交通便捷，地塊臨物流港雙主干道； 項目緊鄰 318 國道與玫瑰大道，為物流港唯一臨雙主干道的項目，更有規(guī)劃中 4 路公交線路， 2 個公交站點，讓項目在 10 分鐘左右時間可方便到達遂寧市任一區(qū)域，項目交通通達度達到國際標準，領先于物流港其他項目。 建筑立面采用典雅簡潔的現代主義手法設計，打破傳統(tǒng)現代建筑設計模式，利用材料和體塊的穿插和變化，創(chuàng)造一種幽雅簡潔挺拔的立面造型，不僅建筑的單體靈動輕盈又不失尊貴，整個建筑的群體以及景觀也渾然一體、相得益彰，充滿任務色彩同時具有居住 建筑的親切溫馨氛圍。 （四） T(風險 ) 面臨的區(qū)域市場競爭壓力； 物流港區(qū)域規(guī)劃為遂寧新的人文居住社區(qū)，目前區(qū)域內其他住宅項目均已推向市場，并取得了一定的市場知名度，項目推向市場將面臨其他項目的市場競爭；但項目依靠本身超前的規(guī)劃設計、更加良好的環(huán)境規(guī)劃以及超高性價比的低價入市策略，使 得項目在市場上將極富競爭力，必將在極短的時間內樹立物流港區(qū)域領頭羊的地位，使項目在物流港市場上占得一席之地。建設工期主 總 57 頁 第 49 頁 要包括項目前期準備、土建工程施工、設備采購與安裝、裝飾工程、設備調試、竣工驗收等階段。 項目二期工程建設（ 2020 年 10月－ 2020 年 12 月） （ 1） 2020 年 10 月－ 2020 年 12 月，完成項目二期工程的土石方及擋土墻工程。 （ 2） 2020 年 9 月－－ 2017 年 4 月，完成三期工程主體工程，并辦理銷售許可證。 （ 4） 2020 年度完成二期工程的施工圖設計和部分土石方工程。 （二）組織機構圖 根據業(yè)主的實際情況和項目的特殊性，為了能夠充分發(fā)揮各部門的作用，項目的組織機構設臵為如下圖所示的模式。 物流港區(qū)域未來的發(fā)展?jié)摿薮蟆? 小區(qū)規(guī)劃堅持以人為本和生態(tài)環(huán)境保護原則，創(chuàng)造舒適、優(yōu)美、衛(wèi)生、安寧的生活環(huán)境，規(guī)劃的用地布局及空間組織以人的需求為依據，充分考慮人的可達性、便捷性及舒適性，做到以人為本，為人服務；在滿足日照采光和通風的基礎上，著重進行綠地系統(tǒng)規(guī)劃，使居民最低程度接近自然、享受自然，保證居民的身心健康。 ? 二、項目 SWOT 分析 （ 一） S（優(yōu)勢） 地理位臵優(yōu)越，為物流港幾何中心地段； 作為物流港距離遂寧目前核心中央商務區(qū)最近的項目，悅城同遂寧中央商務區(qū)僅有約 4 公里左右路程，耗時 10 分鐘左右即可方便到達遂寧城市中心；另從項目所處物流港區(qū)域位臵來看，正處于物流港幾何中心地段，被物流港 總 57 頁 第 43 頁 區(qū)域內商業(yè)集群以及其他大型住宅社區(qū)所包圍，項目地段價值無可取代，地段升值潛力可以預見。按目前房 總 57 頁 第 40 頁 地產市場的區(qū)域流動性及中高端房地產的消費特性，其它區(qū)域消費群體仍然不容忽視。這類客戶對樓盤綜合素質要求較高，消費行為趨于理性。 因為本小區(qū)地處物流港核心區(qū)域，結合項目周邊各項公共設施建設的情況以符合局面的活動規(guī)律和日常使用為原則，以適應家務勞動的社會化趨勢和市場需求，同時避免與周邊地區(qū)設施的不必要充分，兼顧其經營管理的合理性和經濟性，在小區(qū)的周邊設計了約 萬平 方米的社區(qū)配套商業(yè)用房（以底商為主），以滿足居民的生活需要。 ? 三．區(qū)域典型競爭項目分析 物流港區(qū)域整體以商業(yè)貿易和物流為主，住宅大部分為商業(yè)的配套建筑部分，典型項目有華翔城和南湖半島，具體情況如下： 總 57 頁 第 35 頁 區(qū)域典型 住宅供應情況 總結分析： 物流港區(qū)域整體銷售價格屬于遂寧市“價格洼地”區(qū)域，與其他區(qū)域比較價格有近 1000 元左右差距； 區(qū)域內樓盤各具特色，均有自己獨特的銷售賣點，如南湖半島，力推其湖景資源，而健坤 ?華翔城則主推其大盤規(guī)模以及效應； 區(qū)域內供應產品各有特色，主要以兩房、三房為主。 總 57 頁 第 32 頁 區(qū)域主要商業(yè)一覽表 序號 開發(fā)、投資公司名稱 項目名稱 總占地面積（平米） 總 建筑面積（平米） 容積率 開發(fā)期數 面積區(qū)間 價格區(qū)間（元） 1 四川萊克臵業(yè)有限公司 萊克汽貿 53萬 一期 2060㎡ 48005500 二期 2060㎡ 78008250 2 香港健坤國際控股有限公司 健坤城 140萬 300萬 一期 30200㎡ 48007500 二期 49360㎡ 65008500 3 遂寧健坤燎申商業(yè)投資有限公司 車配龍 12萬 15萬 一期 ㎡ 65009000 二期 1F ： 3677㎡ 。 物流港不斷 壯大產業(yè)經濟，截至目前，物流公共信息平臺、物合網、華新 CRM 等項目已全面完成升級改版，西珍網、科尼茲醫(yī)療器械、電商 等項目已全面上線運營，物道網、升和制藥 B2B 交易系統(tǒng)、華新水泥電子商務平臺等項目正在進行二期開發(fā)，啟元 WMS 項目二次開發(fā)正在加快研發(fā)中， TMS 項目正在進行試點推 廣。購買客戶來源區(qū)域是主城、蓬溪縣、河東原居民。私人控股企業(yè)投資占遂寧市開發(fā)投資總量的比重高達 %，比去年提高 個百分點。辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房投資增勢較快，比重穩(wěn) 步攀升， 2020 年，遂寧市辦公樓完成投資 億元，同比增長 %；商業(yè)營業(yè)用房完成投資 億元，同比增長 %，兩者在遂寧市房地產投資中所占比重達到 16%，比去年上升 個百分點。 （六） 樓市雙向調控：一線限購 +高庫存城市限供 所謂 “ 雙向調控 ” 亦可稱為分類指導，即對一線城市繼續(xù)增加供應，抑制、遏制投資投機性需求，限購政策不退出；而對于庫存量比較大的城市，要控制供地結構、供應結構。 《國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃 (20202020 年 )》在推進人口管理、土地管理、財稅金融、城鎮(zhèn)住房、生態(tài)環(huán)境等方面加強了制度頂層設計，要求推行流動人口居住證制度、控制特大城市新增建設用地、加快房地產稅立法并適時推進改革等。試點審計不日將正式展開，在東部、西部各選一個省份作為試點，找出主要存在哪些問題、應該注意哪些關鍵點、如何更好采用審計技術。 總 57 頁 第 23 頁 ? 三、房地產宏觀政策 （一） 全國人大正推進房地產稅立法，試點擴圍或暫緩 房地產稅立法研究工作已納入全國人大工作議程。 濱水、沿路帶狀綠地：明確控制標準，提高可達性和實用性。 “兩區(qū)”是指主城區(qū)北部的鳳臺新區(qū)和西南方向的安居區(qū)。 為遂寧市域和周邊廣大腹地地區(qū)提供高水準的商貿物流、 總 57 頁 第 20 頁 商務會展、金融資訊、教育培 訓等生產性服務和醫(yī)療、文化和教育等生活性服務。 （六） 城市性質 建成 成渝經濟區(qū)的區(qū)域性中心城市 ， 四川省多點多極支撐戰(zhàn)略的重要支點 ， 四川省的次級綜合交通樞紐和現代產業(yè)基地 ， 文化特色突出的現代生態(tài)花園城市 。加快產業(yè)集聚，培育核心增長極，全市實現 GDP1200 億元。截至 2020 年底，遂寧市金融機構各項存款余額 億元，比年初增長 %，增速居四川省第 5 位；各項貸款余額為 億元，比年初增長 %，增速居四川省第 6 位。其中：規(guī)模以上私營工業(yè)企業(yè)增加值同比增長 %，外商企業(yè)增長 %，港澳臺企業(yè)增長 %。農民人均純收入 8496 元，同比增長 % ，比全國 %高 個百分點，比四川省%高 個百分點，增速排四川省第 9 位 。消費增速從 2 月當月的 %逐月走高，到 12 月當月達到 %，消費市場呈現出逐漸回暖態(tài)勢。億元以上新開工項目對全社會投資增長的貢獻率達%，貢獻率提高 個百分點，億元以上大項目的強勁增長成為新開工項目中最亮麗的風景線。 2020 年，遂寧市固定資產投資占四川省的 %，比去年提高 ，投資占比高于轄區(qū)面積占比（ %） ，高于 GDP占比（ %） 個百分點，高于社銷零總額占比（ %） 個百分點，高于地方 公共財政預算收入占比（ %） 個百分點。 2020 年，一產業(yè)實現增加值 億元，增長 %，比上年慢 個百分點；對經濟的貢獻率 %，比上年降低 個百分點，拉動 GDP 增長 個百分點。其中：建筑業(yè)增長 %，金融業(yè)增長 %，其他營利性服務業(yè)增長 %，房地產增長 %，其他非營利性服務業(yè)增長 %，批發(fā)業(yè)增長 %。 2020 年，遂寧市實現地區(qū)生產總值（ GDP） 億元，同比增長 %，比一季度和上半年均小幅回落 個百分點，與三季度持平，比上年低 個百分點。東鄰重慶、廣安、南充，西連成都，南接內江、資陽，北靠德陽、綿陽。海關監(jiān)管區(qū)已獲得成都海關行政許可確認， 近段時間將 完成建設并實現開關。 ? 二、項目簡介 （一）項目地址 悅城項目位于中國遂寧西部現代物流港幾何中心區(qū)域，地塊東靠遂寧高速鐵路，西接規(guī)劃城市主干道 B 干道，南臨 318 國道， 毗鄰渝遂高速南、西出口 ；項目距離遂寧中央商務區(qū)僅 6 公里左右，車行時間在 10 分鐘左右，項目對外交通條件相當便利。 企業(yè)管控 筑響臵 業(yè)自成立以來，以現代企業(yè)管理制度為基準建立了規(guī)范的法人治理結構，設立股東會，構建比較完善的“兩權分離”管理體系，股東會與管理層嚴格分工，充分授權，體現了科學、嚴謹、專業(yè)、高效的特色。海關監(jiān)管區(qū)進關貨物主要為電子產品、農資、農機、農副產品為主，倉庫以自動化托盤式倉儲為主，預留了集裝箱堆場，可保證年吞吐貨物 200 萬噸以上。 總 57 頁 第 9 頁 項目總體規(guī)劃圖（其中 A 區(qū)為悅城項目） 總 57 頁 第 10 頁 ? 第二章 遂寧市投資環(huán)境和房地產市場狀況 ? 一、投資環(huán)境 遂寧市 位于 四川盆地 中部、 涪江 中游。 （一） “ 追趕型 ” 發(fā)展態(tài)勢突顯， GDP 增速居四川省前列 經濟保持較快發(fā)展， GDP 增速四川省靠前。從國民經濟核算分類的 15 個行業(yè)看，有 6 個行業(yè)增速超過兩位數。 服務業(yè)發(fā)展增速升位，對經濟增長的貢獻提高。遂寧市固定資產投資呈現以下五大亮點： 一是在四川省的位臵更加突出。 在新開工項目中，計劃總投資億元以上項目 98 個，同比多 54 個，增長 %；計劃總投資億元以上新開工項目完成投資 億元，占新開工項目投資的 %，占比較去年 總 57 頁 第 14 頁 提高 個百分點，同比增長 %。 （ 四 ）消費市場逐步回暖，房地產業(yè)發(fā)展向好 2020 年，遂寧市社會消費品零售總額 億元，增長 %，比全國 %快 個百分點，比四川省 %快 個百分點，增速排四川省第 5 位，比上年提高 3 位。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 20737 元，增長%，比全國 %高 個百分點，比四川省 %高 個百分點，增速排四川省第 8位。民營工業(yè)實現增加值 億元，增長 %。 （ 八 ）支撐經濟增長的其中兩大指標增勢強勁 金融業(yè)發(fā)展迅猛，金融服務日臻完善。 分階段發(fā)展目標 近期目標（ 20202020）：加快集聚、重點突破。 （五） 市域綜合交通 包括 鐵路交通加快推動綿遂內宜鐵路規(guī)劃建設 ； 公路交通新增遂回高速桂花段至德陽方向的高速公路，并與《四川省高速公路網布局規(guī)劃》確定的成渝高速外環(huán)大英段相連，形成全市一環(huán)九向高速公路網。 川中地區(qū)的現代服務業(yè)基地。 “一城”包括船山老城區(qū)、河東新區(qū)、國開區(qū)西寧片區(qū)、西部現代物流港組成，是市級公共管理 、公共服務、商業(yè)服務業(yè)的核心地區(qū)。 總 57 頁 第 22 頁 （十二）中心城區(qū)綠地系統(tǒng)規(guī) 劃 東西山生態(tài)綠地：劃定生態(tài)控制線，嚴格控制開發(fā)建設。遂寧市的發(fā)展前景將會十分廣闊。 審計工作將分為先試點、再鋪開兩個階段。 （四） 不動產登記條例擬 6 月出臺 6 年內全國住房信息將聯網 3 月 10 日，國土資源部部長姜大明在全國 “ 兩會 ” 上表示，今年從四個方面推進不動產登記制度，包括建立不動產部際聯席會議制度；不另 設機構，加掛不動產登記局牌子； 6 月出臺不動產登記條例；以及建立統(tǒng)一信息平臺，把目前分散在三個平臺的信息統(tǒng)一起來。 推行廉租房和公共租賃住房的并軌，即兩類保障住房統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一建設、統(tǒng)一分配、統(tǒng)一運行管理，未來將不再分列廉租 房和公共租賃住房的數量。 2020年，遂寧市完成住宅開發(fā)投資 億元，同比增長 %，較去年