【正文】 ，汽配行業(yè)的車配龍，以及東盟、奧特 萊斯等國內(nèi)知名商業(yè)運營商的先后進入，另加上國內(nèi)知名物流專家卓新集團的進入，區(qū)域內(nèi)商貿(mào)、物流的發(fā)展必將進入一個快速通道時期，可以預(yù)見到區(qū)域內(nèi)商業(yè)發(fā)展必將日益蓬勃。 （八）區(qū)域發(fā)展?jié)摿χ鸩匠尸F(xiàn) 隨著各大商業(yè)集群建設(shè)進程的加快，招商及銷售工作的順利開展，區(qū)域內(nèi)繁華景象正逐步呈現(xiàn)，同時市政配套建設(shè)的不斷完善，使得物流港區(qū)域已經(jīng)成為遂寧市“一核”區(qū)域的重要組成部分，區(qū)域發(fā)展?jié)摿σ仓鸩匠尸F(xiàn)。 （四）環(huán)境建設(shè)日益完善，對客戶吸引力逐步增強 物流港區(qū)域依托其中心位臵的陶家灣水庫，將打造規(guī)模達 500 畝的濕地公園，作為園區(qū)內(nèi)的景觀資源配套，同時區(qū)域內(nèi)對各項目的規(guī)劃建設(shè)嚴格把關(guān)，力爭打造為生態(tài)居家的典范區(qū)域，另遂寧著名的西山風(fēng)景區(qū)與物流港區(qū)域近在咫尺，也極大的提升了區(qū)域環(huán)境空間，隨著區(qū)域環(huán)境建設(shè)的日益完善，區(qū)域內(nèi)必將形成良好的生態(tài)人居環(huán)境，也將逐步加大對客戶的吸引力。 物流港區(qū)域做到了 產(chǎn)業(yè)、城市前瞻性的規(guī)劃和定位，避免 了 盲目地城市化導(dǎo)致城市空心化，真正落實產(chǎn)業(yè)定位，實現(xiàn)城市與產(chǎn)業(yè)發(fā)展之間的相互促進作用。 同時物流港大量建設(shè)發(fā)展 適宜人居的環(huán)境 ， 著力在經(jīng)濟發(fā)展、配套建設(shè)、要素保障、國有資產(chǎn)經(jīng)營以及園區(qū)自身建設(shè)上取得新突破，努力把園區(qū)建成物流新城、現(xiàn)代新城、田園新 總 57 頁 第 31 頁 城、幸福新城 。其中遂寧鐵路物流園和物流港信息平臺等 6 個項目已被列為省級重大儲備項目。該板塊主要以商業(yè)為主和高層住宅為輔，商業(yè)均價約 6000 元 /㎡，住宅均價約 35004000 元 /㎡。該板塊主要以高層住宅和商業(yè)為主，住宅均價約 4800 元 /㎡； （三）城南版塊 以南濱帝景 為代表，本版塊以高層產(chǎn)品為主，當(dāng)前該區(qū)為遂寧住宅改造區(qū)域的集中版塊；現(xiàn)主要購買客戶群體為城南老居民和安居區(qū)改善性住房需求客戶。 總 57 頁 第 28 頁 ? 二、區(qū)域房地產(chǎn)競爭市場分析 目前，遂寧市房地產(chǎn)市場主要分為河?xùn)|片區(qū)、城南片區(qū)、城中片區(qū)、城北片區(qū)和物流港園區(qū)五大片區(qū)。充足的資金來源，為房地產(chǎn)開發(fā)市場的正常運行提供了有力保障。 總 57 頁 第 27 頁 （四）二級資質(zhì)企業(yè)開發(fā)量領(lǐng)跑房地產(chǎn)市場 2020 年，遂寧市房地產(chǎn)開發(fā)投資中，一級資質(zhì)企業(yè)完成開發(fā)投資 億元，同比下降%；二級資質(zhì)企業(yè)完成開發(fā)投資 億元，同比增長 %；三級資質(zhì)企業(yè)完成開發(fā)投資 33 億元，同比下降 %；暫定資質(zhì)企業(yè)完成開發(fā)投資 億元，同比增長 %。 （二）房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)發(fā)生變化 房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)出現(xiàn)新的變化，住宅投資繼續(xù)占據(jù)主導(dǎo)地位，但增長速度有所放緩。 依據(jù)征求意見稿，今后在北京、上海、廣州、武漢四個地區(qū)， 60 歲以上擁有房屋完全獨立產(chǎn)權(quán)的老年人可參與以房 養(yǎng)老，試點時間至 2020 年 3 月 31 日。購房者在出租或出售時，需要將一部分收益償還給政府。實行差別化的住房 稅收、信貸政策，支持合理自住需求，抑制投機投資需求。 ”對此，徐洪才認為這體現(xiàn)了中央量力而行，實事求是的態(tài)度。 （三） 九部委回應(yīng)：著手編制城鎮(zhèn)化 規(guī)劃逐步放開戶籍制度 6 年內(nèi) 1億人進城落戶 針對如何實現(xiàn) “ 不拋棄人的城鎮(zhèn)化 ” ，民革中央在提案中給出三條建議：一是擴大戶籍制度改革范圍，進一步加快農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口的 “ 市民化 ” 進程；二是以土地制度改革為重點，給農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口 “ 定心丸 ” ；三是以產(chǎn)業(yè)為支撐，為農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口提供更多的就業(yè)機會。這將是繼備受關(guān)注的社?；饘徲嫼驼詡鶆?wù)審計之后，又一次全國性專項審計，也是首次全國范圍進行土地出讓金收支審計。 傅瑩的表態(tài)對于房地產(chǎn)稅立法來說，是積極的信號。 除上述規(guī)劃外，遂寧市政府還對中心城區(qū)市政設(shè)施規(guī)劃，城市環(huán)境保護，城市防災(zāi)及公共安全等方面進行全面而細致的規(guī)劃，一方面表明了 遂寧市發(fā)展尚處于初期階段，另一方面也表明了遂寧市政府對建設(shè)城市的決心與信心。 按相關(guān)規(guī)范控制沿高速公路和鐵路、污染企業(yè)外圍、市政基礎(chǔ)設(shè)施和走廊等防護綠地的寬度。 （十一）中心城區(qū)公共設(shè)施規(guī)劃 根據(jù)開放型組團城市特征，規(guī)劃中心城區(qū)中心體系為： 一個主中心：完善船山老城中心區(qū)； 四個副中心：培育河?xùn)|、安居、鳳臺、南強四個副中心； 兩個專業(yè)服務(wù)中心：河?xùn)|行政文化商務(wù)中心、城西商貿(mào)服務(wù)中心； 四個組團中心：吉祥組團中心、遂寧站前中心、龍鳳組團中心、金橋組團中心。 “五組團”是指依據(jù)功能定位、產(chǎn)業(yè)布局，以及自然地理分隔所劃定的五個產(chǎn)城組團。 （九） 中心城區(qū)空間結(jié)構(gòu) 構(gòu)建“一城兩區(qū)五組團”的城鎮(zhèn)空間發(fā)展結(jié)構(gòu)。 以觀音文化為特色的文化旅游地、綠色生態(tài)的休閑度假和養(yǎng)生養(yǎng)老旅游地、服務(wù)成渝的主題娛樂旅游地。 以電子信息、鋰電為龍頭產(chǎn)業(yè)，建設(shè)全省重要的戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)基地；以汽車及配件制造為重點，建設(shè)機電和裝備制造產(chǎn)業(yè)基地；依托磨溪氣田，建設(shè)天然氣化工產(chǎn)業(yè)基地；以食品飲料為特色，建設(shè)農(nóng)副產(chǎn)品深加工基地。 積極探索川渝合作機制和政策創(chuàng)新，促進兩地深化合作，創(chuàng)建成渝經(jīng)濟區(qū)一體化發(fā)展的示范區(qū)。 總 57 頁 第 18 頁 （三） 市域城鎮(zhèn)規(guī)模和等級結(jié)構(gòu)規(guī) 劃遂寧市形成以中心城市為核心、次中心城市為支撐、重點鎮(zhèn)為骨干、一般鎮(zhèn)為基礎(chǔ)的四級城鎮(zhèn)規(guī)模結(jié)構(gòu) 市域城鎮(zhèn)人口等級和規(guī)模結(jié)構(gòu) 等級 城鎮(zhèn)人口規(guī)模 座數(shù) 名稱 中心城市 145160 萬人 1 遂寧中心城區(qū) 次中心城市（縣城） 50 萬人以上 1 射洪縣城 2030 萬人 2 蓬溪縣城、大英縣城 重點鎮(zhèn) 28 萬人 10 金華鎮(zhèn)、沱牌鎮(zhèn)、太乙鎮(zhèn)、青崗鎮(zhèn)、大石鎮(zhèn)、蓬南鎮(zhèn)、攔江鎮(zhèn)、磨溪鎮(zhèn)、卓筒井鎮(zhèn)、象山鎮(zhèn) 一般鎮(zhèn) ＜ 2 萬人 36 其它鎮(zhèn) 總 57 頁 第 19 頁 （四） 市域產(chǎn)業(yè)布局規(guī)劃全市布局 7 工業(yè)集中發(fā)展區(qū)，共 17 個產(chǎn)業(yè)園區(qū) 其 中 中國西部現(xiàn)代物流港 定位為 商貿(mào)物流 集散地，實現(xiàn) 產(chǎn)城互動發(fā)展，強調(diào)生活配套設(shè)施的建設(shè)，在工業(yè)用地與居住用地之間應(yīng)保留足夠的隔離綠地。全 面提升綜合實力和區(qū)域影響力，成為具有較強實力與吸引力的區(qū)域中心城市，全市實現(xiàn) GDP2200 億元。 （一）發(fā)展目標 城市發(fā)展目標 ：將遂寧 定位 為 成渝合作和區(qū)域合作的連接點、承接現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的理想地、具有遂寧特色的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)高地、現(xiàn)代生態(tài)田園城市、丘陵地區(qū)全面小康示范。 2020 年，遂寧市全社會用電量為 368913 萬千 瓦時，增長 %，位居四川省第 5 位，比上年提高 個百分點，比四川省增速高 個百分點。國稅方面：個體經(jīng)濟實現(xiàn)稅收 億元，增長 %，比國稅總收入增速高 個百分點；私營經(jīng)濟實現(xiàn)稅收 億元，增長 %，比國稅總收入增速高 個百分點。民營服務(wù)業(yè)實現(xiàn)增加值 億元，增長 %。民營經(jīng)濟呈現(xiàn)三大特點： 一是民營工業(yè)較快發(fā)展。公共財政預(yù)算支出 億元，增長 %，增速居四川省第 18 位。 2020 年，遂寧市城鄉(xiāng)居民收入穩(wěn)步增長。商品房銷售面積為 萬平方米，增長 %；實現(xiàn)商品房銷售額 億元，增長 %。工業(yè)投資占全社會投資比重達 %，比四川省高 5 個百分點，居四川省第 10 位。 2020 年，遂寧市共完成產(chǎn)業(yè)投資 億元，占全社會投資的 %，比去年提高 個百分點，增長 %，分別快于基礎(chǔ)設(shè)施投資、民生及社會事業(yè)投資、房地產(chǎn)開發(fā)投資 24 個百分點、 個百分點和 個百分點。 2020 年，遂寧市 1047 個新開工項目計劃總投資 億元，居四川省第 4 位，單個項目平均規(guī)模達 8012 萬元，比去年擴大 2314 萬元，規(guī)模擴大四成（ %），僅比四川省新開工項目平均規(guī)模低 543 萬元，一定程度上縮小了與四川省項目平均規(guī)模的差距（目前遂寧市在建項目的平均規(guī)模為 萬元，僅為四川省項目平均規(guī)模 14430 萬元 的 %），新開工項目平均規(guī)模排四川省第 13 位，比去年提高 1 位。 2020 年，遂寧市共完成民間投資 億元，占全社會投資的 %，民間投資占比較四川省高 個百分點，比去年提高 個百分點，房地產(chǎn)開發(fā)投資中民間投資達 億元，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的 %，遂寧市固定資產(chǎn)投資由民間資金驅(qū)動的特征更加明顯。 （ 三 ）投資保持高速增長，產(chǎn)業(yè)投資快速提升 2020 年，遂寧市實現(xiàn)全社會固定資產(chǎn)投資 億元，增長 %，增速比全國 % 總 57 頁 第 13 頁 快 百分點，比四川省 %快 個百分點；增速繼續(xù)排四川省第 10 位，與上年持平。服務(wù)業(yè)實現(xiàn)增加值 億元，增長 %，比上年慢 個百 分點，增速居四川省第 9 位，比上年提高 3 位；服務(wù)業(yè)對經(jīng)濟增長的貢獻率 %，比上年提高 個百分點，拉動 GDP增長 個百分點。一產(chǎn)業(yè)占比較上年下降 個百分點，二產(chǎn)業(yè)提高 個百分點，三產(chǎn)業(yè)提高 個百分點。 2020 年，遂寧市建筑業(yè)實現(xiàn)增加值 總 57 頁 第 12 頁 億元，同比增長 %。 一是經(jīng)濟增長亮點多。全年增速排位比一季度提高 3 位，比上半年和三季度提高1 位，比上年提高 6 位。 遂寧市區(qū)位交通圖 總 57 頁 第 11 頁 2020 年，遂寧市全面落實 “ 六大興市計劃 ” 戰(zhàn)略部署，遂 寧市經(jīng)濟實現(xiàn)了持續(xù)較快發(fā)展，GDP 增速高于全國、四川省平均水平。 1985 年 2 月，經(jīng)國務(wù)院批準，設(shè)立省轄遂寧市，現(xiàn)轄船山、安居兩區(qū)和射洪、蓬溪、大英三縣。積極推動經(jīng)濟發(fā)展，提供上萬人就業(yè)問題。 西部鐵路物流園將建成以 公鐵聯(lián)運為特色，集海關(guān)、保稅、倉儲、運輸、流通加工、和第四方物流等為一體的物流樞紐中心，形成功能完善、配套齊全的綜合性國際化物流園區(qū)。同時，根據(jù)市委市府要求，項目規(guī)劃建設(shè)海關(guān)監(jiān)管區(qū)及功能完善的保稅區(qū)。 （三）項目建設(shè)規(guī)模及內(nèi)容 悅城項目整體定位于最懂遂寧人的住區(qū)，打造物流港高檔住宅社區(qū)，項目相關(guān)經(jīng)濟指標如下： 總 57 頁 第 7 頁 土地使用權(quán) 使用年限：住宅 70 年，商業(yè) 40 年 用地性質(zhì)：二類居住用地 項目產(chǎn)品：高檔住宅、社區(qū)商業(yè) 主要經(jīng)濟指標 （ 1）總占地面積： ㎡ （約 畝） （ 2）總建筑面積： ㎡ （ 3）地下建筑面積： ㎡ （ 4）地上總建筑面積： ㎡ （ 5）住宅計容建筑面積： ㎡ （ 6）商業(yè)計容建筑面積： ㎡ （ 7）容積率： （ 8）建筑密度： % （ 9）綠地率： % （四）項目建設(shè)背景 悅城項目屬于中國西部現(xiàn)代物流港鐵路物流園區(qū)生活配套項目， 鐵路物流園區(qū) 東靠遂寧高速鐵路，南鄰 318 國道，毗鄰渝遂高速南、西出口，是 “ 國家級 示范物流基地 ” 、 “ 四川省重點建設(shè)項目 ” 。 組織結(jié)構(gòu)： 總 57 頁 第 5 頁 團隊構(gòu)成 公司現(xiàn)有員工 12人，公司員工平均年齡 30歲；本科以上學(xué)歷人員 8人，占總?cè)藬?shù)的 66%，?？埔陨蠈W(xué)歷 4 人，占總?cè)藬?shù)的 34%；擁有各類技術(shù)職稱和專業(yè)資格的專業(yè)技術(shù)人員有 7 人，占總?cè)藬?shù)的 55%，其中 2 人擁有高級技術(shù)職稱，占總?cè)藬?shù)的 16%， 3 人擁有中級技術(shù)職稱和專業(yè)資格，占總?cè)藬?shù)的 27%， 2 人擁有初級技術(shù)職稱，占總?cè)藬?shù)的 16%。 作 為一家新興的現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，公司致力于中國西部現(xiàn)代物流港“西部鐵路物流園”項目生活配套區(qū)的建設(shè)與運營，力爭打造成遂寧高檔住宅小區(qū)。 總 57 頁 第 6 頁 項目所在物流港區(qū)位圖 （ 二）物流港在遂寧市區(qū)域地位 本項目位于遂寧新興的西部現(xiàn)代物流港的核心區(qū)域，在遂寧最新制定 20202030 規(guī)劃中確定了 “ 一核兩帶三片 ” 市域城鎮(zhèn)發(fā)展體系和 “ 一城兩區(qū)五組團 ” 開放型、組團式百萬人口大城市發(fā)展格局 ，規(guī)劃中確立了物流港區(qū)域?qū)儆谒鞂帯耙缓恕背鞘薪Y(jié)構(gòu)中的核心地位，使得區(qū)域未來發(fā)展?jié)摿κ志薮?。項?主要規(guī)劃為物流、交易、配套三大板塊，包括鐵路物流區(qū)、公鐵聯(lián)運中心、海關(guān)監(jiān)管平臺、物流保稅中心、冷鏈物流區(qū)、物流倉儲區(qū)、物流交易區(qū)、綜合服務(wù)配套區(qū)等八大功能區(qū)域。保稅物流中心約合 畝，具有進出口加工、國際貿(mào)易、保稅倉儲商品展示等功能，享有 “ 免證、免稅、保稅 ” 政策，實行 “ 境內(nèi)關(guān)外 ” 運作方式，是中國對外開放程度最高、運作機制最便捷、政策最優(yōu)惠的經(jīng)濟區(qū)域之一。同時鐵路物流的低成本，將有效降低遂寧市以及周邊地區(qū)的物流成本，大大提升工農(nóng)業(yè)產(chǎn)品的綜合競爭力，使之成為成渝兩個特大型城市物資周轉(zhuǎn)的重要節(jié)點，為把中國西部物流港建成 150 公里范圍內(nèi)大宗物質(zhì)的集散中心的核心功能定位提供強有 力的保障?？偯娣e 5326 平方千 米。遂寧作為四川省重要物流節(jié)點城市，是成渝經(jīng)濟區(qū)重要的交匯點和交通走廊，與成都和重慶兩個特大城市 均 等距 140 公里。增速位居四川省第 4 位，創(chuàng)建市以來最好排位。 經(jīng)濟增長亮點多，建筑業(yè)實現(xiàn)高速增長。 二是建筑業(yè)高速增長，對經(jīng)濟增長貢獻加大。 2020年，遂寧市三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由上年的 ::調(diào)整為今年的 ::。二產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值 億元，增長 %，比上年慢 個百分點；對經(jīng)濟的貢獻率 %，比上年降低 個百分點，拉動 GDP 增長 個百分點。其中：金融業(yè)實現(xiàn)增加值 億元，增長%；房地產(chǎn)業(yè)（不含居民自有房屋服務(wù)業(yè)）實現(xiàn)增加值 億元