【導(dǎo)讀】1 莇螄螄芇芃蒁袆肀腿蒀羈芅蒈葿蚈肈蒄蒈袀莄莀蕆羃膇芆蒆肅罿薄蒆螄膅蒀蒅袇羈莆薄罿膃節(jié)薃蠆羆膈薂螁膁薇薁羃羄蒃薀肆芀荿薀螅肅芅蕿袈羋膁薈羀肁蒀蚇蝕芆蒞蚆螂聿芁蚅襖芅膇蚄肇肇薆蚄螆羀蒂蚃袈膆莈螞羈罿芄蟻蝕膄膀螀螃羇葿蝿裊膂蒞螈羇羅莁螈螇膁芇螇衿肅薅螆艿蒁螅肄肂莇螄螄芇芃蒁袆肀腿蒀羈芅蒈葿蚈肈蒄蒈袀莄莀蕆羃膇芆蒆肅罿薄蒆螄膅蒀蒅袇羈莆薄罿膃節(jié)薃蠆羆膈薂螁膁薇薁羃羄蒃薀肆芀荿薀螅肅芅蕿袈羋膁薈羀肁蒀蚇蝕芆蒞蚆螂聿芁蚅襖芅膇蚄肇肇薆蚄螆羀蒂蚃袈膆莈螞羈罿芄蟻蝕膄膀螀螃羇葿蝿裊膂蒞螈羇羅莁螈螇膁芇螇衿肅薅螆艿蒁螅肄肂莇螄螄芇芃蒁袆肀腿蒀羈芅蒈葿蚈肈蒄蒈袀莄莀蕆羃膇芆蒆肅罿薄蒆螄膅蒀蒅袇羈莆薄罿膃節(jié)薃蠆羆膈薂螁膁薇薁羃羄蒃薀肆芀荿薀螅肅芅蕿袈羋膁薈羀肁蒀蚇蝕芆蒞蚆螂聿芁蚅襖芅膇蚄肇肇薆蚄螆羀蒂蚃袈膆莈螞羈罿芄蟻蝕膄膀螀螃羇葿蝿裊膂蒞螈羇羅莁螈螇膁芇螇衿肅薅螆艿蒁螅肄肂莇螄螄芇芃蒁袆肀腿蒀羈芅蒈葿蚈肈

　　

【正文】 計，且具體施工單位也不是他們，根據(jù)驗收，該房屋的確是質(zhì)檢合格的優(yōu)良工程。更為重要的是，該房屋的樓頂原本設(shè)計是不上人屋面。 物業(yè)公司辯稱，林先生是具有完全民事行為能力的人，樓頂本身就不是鍛煉身體的地方，死者林先生對此有重大過錯，因此他們不該承擔(dān)責(zé)任。 不制止不設(shè)警示標(biāo)志 物業(yè)有 次要責(zé)任 據(jù)悉，林先生鍛煉身體的樓頂有一門洞，無門，樓梯、樓頂均沒有警示標(biāo)志。樓頂上掛有衣物、還種有花、草、菜及堆放雜物等，防護(hù)墻高度約 41 厘米。 錦江法院審理后認(rèn)為，林先生家人提供的證據(jù)不能證明樓頂屋面是上人屋面和設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)不符合國家標(biāo)準(zhǔn)，因此要求房屋修建公司承擔(dān)責(zé)任的訴訟請求沒有被法院支持。 法院認(rèn)為，林先生作為一個具有完全民事行為能力的公民，在樓頂上鍛煉身體應(yīng)當(dāng)對潛在的危險有理解、辨別、判斷和控制的能力，但林先生沒有預(yù)見這一行為存在的危險，自身有重大過錯，其過錯對其死亡起主要作用。 物業(yè)公司作為小區(qū)的管 理者，對業(yè)主林先生在樓頂上鍛煉身體卻沒有及時制止，也沒有在樓頂設(shè)置警示標(biāo)志，疏于管理，未能盡到職責(zé)范圍內(nèi)的必要注意義務(wù)，增加了林先生從樓頂上摔下的可能性，對林先生的死亡起次要作用。 物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)對林先生墜樓死亡承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。根據(jù)過錯大小，物業(yè)公司承擔(dān)責(zé)任的范圍酌情確定為 30%。最后錦江法院一審判決：物業(yè)公司應(yīng)賠償林先生家人 元損失。 14 歹徒入戶殺人并搶走貴重物品 業(yè)主起訴物業(yè)公司遭法院駁回 本報西寧 9 月 17 日電記者韓萍歹徒進(jìn)入住戶家中，殺死女主人，搶走 斤冬蟲夏草。事發(fā)后，犯罪分子 被緝拿歸案繩之以法。但男主人程某以青海省馨寧物業(yè)管理有限公司不作為，不履行安全保障義務(wù)致使妻子遇害、冬蟲夏草被搶為由，向法院提起訴訟，要求賠償。 2020 年 9 月 10 日，青海省西寧市城西區(qū)人民法院經(jīng)審理，公開宣判了這起新類型案件，判決駁回原告程某的訴訟請求。 2020年 10 月 20 日，歹徒李某、藺某以買冬蟲夏草為名，來到西寧市城西區(qū)西川南路 1 號馨寧小區(qū)程某家中。程某之妻杜某在家，李某趁杜某不備，持?jǐn)y帶的自制手槍朝杜某頭部開槍，致其當(dāng)場死亡。兩名歹徒從原告家中搶走冬蟲夏草 斤，價值人民幣 403480 元。 2020 年 8 月20 日，兩名歹徒被抓獲歸案，警方追回冬蟲夏草 斤，返還原告。 2020 年 10 月，西寧市中級人民法院判決兩名殺人兇手死刑，確認(rèn)民事賠償數(shù)額為 205049 元，但因兩名罪犯無賠償能力，免除兩罪犯民事賠償。 程某了解到案發(fā)時兩名罪犯是從馨寧小區(qū)大門進(jìn)入小區(qū)，小區(qū)保安未進(jìn)行登記，作案后，兩名罪犯攜帶 4 個大包袱從后來增開的無保安看守值班的小區(qū)東門逃走。作為居住在被告管理區(qū)的小區(qū)居民，程某自 2020 年 9 月起按季度向被告繳納物業(yè)管理費。 被告給原告發(fā)放的《馨寧小區(qū)住戶手冊》承諾：小區(qū)門崗按規(guī)定禁止閑雜人員進(jìn) 入小區(qū)，物資出入小區(qū)應(yīng)辦理有關(guān)手續(xù)，并出具管理部門簽發(fā)的《物資出區(qū)通行證》。 原告程某認(rèn)為，被告作為經(jīng)營性質(zhì)的安全保障義務(wù)主體，不履行安全保障義務(wù)，其不作為行為是損害結(jié)果發(fā)生的重要原因之一，應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。 西寧市城西區(qū)人民法院審理認(rèn)為，被告給原告發(fā)放住戶手冊后，原告對此未提出任何異議，并按相關(guān)規(guī)定交納物業(yè)管理費用，已實際形成了一種物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系。之后雙方并未簽訂新的物業(yè)管理合同，故該手冊為有效合同，對雙方均有約束力。但該手冊中雙方對業(yè)主的人身、財產(chǎn)賠償責(zé)任沒有明確約定， 作為物業(yè)管理部門的安全服務(wù)也僅限于 防范性的安全保衛(wèi)活動，并不能全方位保證業(yè)主的人身和財產(chǎn)安全及排除治安、刑事案件的發(fā)生。且此案發(fā)生在原告家內(nèi)，對外無任何異常。此時被告即使履行了正常的防范安全保衛(wèi)義務(wù)，也無法避免其室內(nèi)發(fā)生蓄謀已久的犯罪行為，因此被告的行為與原告家損害結(jié)果的發(fā)生無法律上的因果關(guān)系，故對原告主張被告賠償損失的要求不予支持。 大廈電梯內(nèi)女子被害 家屬狀告物業(yè)被駁 法院：物業(yè)公司保護(hù)公眾義務(wù)應(yīng)有限制 本報北京 9 月 17 日訊在公司電梯內(nèi)遭遇搶劫被殺害，受害人家屬認(rèn)為物業(yè)公司未在電梯內(nèi)安裝監(jiān)控設(shè)備，對危害后果的發(fā)生具有明顯過錯，要求 物業(yè)公司賠償喪葬費、死亡賠償金、精神損害撫慰金等經(jīng)濟損失共計 萬余元。 15 但是，受害人家屬的這項請求，并未得到法院的支持，北京市豐臺區(qū)人民法院在判決中指出，因公司大廈屬于向公眾開放并不得無故拒絕公眾進(jìn)入的相對開放區(qū)域，因此對物業(yè)公司保護(hù)公眾免受意外侵害的義務(wù)必須有所限制。 被害人李珍 (化名 )遇害前是一名會計，公司租賃的辦公地點在一座寫字樓內(nèi)。 2020 年 10 月的一天，李珍從銀行取錢后返回公司，在公司大廈電梯間不幸遭遇搶劫被殺害。事發(fā)后，大廈物業(yè)公司的經(jīng)理立即撥打了 110 報警，并封鎖了大廈。 但接警趕到的 民警并未從大廈中找到犯罪嫌疑人，目前案件仍在偵查過程中。 李珍被殺害后，她的丈夫和女兒將物業(yè)公司告上了法庭。其理由是，作為負(fù)責(zé)整座大廈安全的物業(yè)公司，竟讓犯罪嫌疑人隨意進(jìn)入大廈，致使李珍在電梯間被人搶劫殺害。此外，當(dāng)時在該大廈特別是電梯間并沒有安裝錄像監(jiān)視設(shè)備，致使警方至今無法確認(rèn)犯罪嫌疑人，也說明該公司的行為對危害結(jié)果的發(fā)生具有明顯的過錯。 但是，法院經(jīng)過審理后，最終還是駁回了李珍家人的訴訟請求。法院認(rèn)為，根據(jù)雙方有關(guān)約定，李珍公司所在的這座大廈并沒有實行對進(jìn)出車輛及人員進(jìn)行登記的完全封閉管理制度，也就是 說，這座大廈不同于單位的內(nèi)部辦公區(qū)域，它是在物業(yè)公司控制之下向公眾開放并不得無故拒絕公眾進(jìn)入的相對開放區(qū)域。在這種情況下，凡是具有相應(yīng)民事行為能力的人在維護(hù)自身安全上都負(fù)有觀察、注意和自我保護(hù)的自警義務(wù)。而物業(yè)公司并非國家強制機關(guān)，其財力、精力有限，又缺乏國家強制力的保障，因此物業(yè)公司對大廈的防范和控制力度是有限的，對其保護(hù)公眾免受意外侵害的義務(wù)必須有所限制。 就本案的具體情況，法院認(rèn)為，物業(yè)公司已盡到了合理范圍內(nèi)的安全保障義務(wù)。物業(yè)公司與承租人在《房屋租賃合同》中并未約定必須安裝錄像監(jiān)視設(shè)備，且錄像監(jiān)視設(shè) 備與李珍所遇意外事件的發(fā)生也沒有直接的因果關(guān)系，不能據(jù)此認(rèn)為物業(yè)公司履行職責(zé)具有重大瑕疵。 來源：法制日報 時間： 2020918 小區(qū)地下車庫是公共設(shè)施嗎？ 小區(qū)地下車庫歸開發(fā)商所有還是業(yè)主共有的公共設(shè)施 ?合肥市明珠苑小區(qū)業(yè)主委員會與安徽昌皖房地產(chǎn)公司和萬國物業(yè)管理公司為此對簿公堂。日前，法院做出一審判決，明珠苑小區(qū)業(yè)主依法取得了面積為 1040 平方米的地下車庫及其他權(quán)利。據(jù)悉，這是我省首起業(yè)主要求物業(yè)返還物管用房等小區(qū)公用設(shè)施并取得法院支持的案例。此案原告方代理律師認(rèn)為，在新《物權(quán)法》出臺的背景下， 此案意義尤為重大。 原告：物業(yè)撤出拒交車庫 合肥明珠苑小區(qū) 2020 年建成后 ,由昌皖公司指定的萬國公司負(fù)責(zé)物業(yè)管理。因為種種糾紛，2020 年 10月，萬國公司退出了小區(qū)物業(yè)管理。雖然退出物業(yè)管理，萬國公司只是向業(yè)主移交了部分資料和物品，而涉及到小區(qū)全體業(yè)主利益的相關(guān)圖紙、特別是物管用房、商業(yè)用房以及 1000 多平方米的地下車庫卻并沒有移交。 2020 年，明珠苑小區(qū)業(yè)主委員會一紙訴狀將昌皖公司以及萬國公司告上法庭，要求返還地下停車庫、值班室、物管用房以及小區(qū)平面圖等圖紙資料。 16 被告：車庫不是公共設(shè)施 對小區(qū)業(yè)主委員會的訴訟要求，被告昌皖公司認(rèn)為，規(guī)劃部門沒有審批在小區(qū)內(nèi)建車庫和值班室，同時當(dāng)初在業(yè)主購房時，昌皖公司也沒有在購房合同中明確約定車庫以及值班室的歸屬。在昌皖公司提供的購房合同以及由合肥三維測繪公司的測繪報告中，可以看出地下車庫并沒有分?jǐn)偟綐I(yè)主的房屋面積中。因此，昌皖公司認(rèn)為，車庫不是小區(qū)的公用配套設(shè)施。對業(yè)主的這部分訴訟請求，被告不能滿足。 法院 :車庫所有權(quán)歸業(yè)主 法院經(jīng)審理后認(rèn)為，根據(jù)合肥市規(guī)劃局的答復(fù)和開發(fā)公司與業(yè)主訂立的購房合同，可以 確定地下層是車庫。該地下停車場是物業(yè)管理區(qū)域 內(nèi)配套的附屬物，即使其屬于與其他建筑物相區(qū)別的獨立特定物，其仍屬小區(qū)公共部分。公共部分的權(quán)利是隨著自用部分的取得而取得， 除非開發(fā)商在出售物業(yè)時在合同中明確約定地下停車場屬于開發(fā)商所有。 雖然昌皖公司沒有在合同中與業(yè)主明確約定車庫等公用房屋的權(quán)屬，但在合同中這樣承諾：“ 與商品房正常使用有直接關(guān)系的基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施地下車庫、小區(qū)道路于完成時提供。 ”根據(jù)合肥市人民政府第 68 號令規(guī)定，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)無償向業(yè)主委員會提供住宅區(qū)域內(nèi)按規(guī)劃建設(shè)的公用設(shè)施。 專家 :如何判決意義重大 省社科院法學(xué)研究所所長李 小群副研究員認(rèn)為，此案地下車庫是否屬于小區(qū)的公用配套設(shè)施是爭議的最大焦點。地下車庫問題一直是小區(qū)物業(yè)管理的焦點問題，它不同于道路、綠化帶、電梯等公共設(shè)施，即便是在新的《物權(quán)法》中，對于地下車庫的歸屬問題仍然沒有非常明晰的界定。具體就本案而言，購房合同是否事先約定和車庫成本是否在購房成本之中兩個條件事關(guān)案件的最終判決。雖然對于地下車庫面積是否公攤界定非常困難，但由于房屋買賣合同中有事先約定，所以應(yīng)按合同約定處理。安徽金華安律師事務(wù)所律師郝朝進(jìn)認(rèn)為，此案為處理相關(guān)問題提供了范例。 中國房地產(chǎn)怪現(xiàn)象：業(yè)主維權(quán)被 拘之 8 大案例 沖動堵路：博士碩士齊被拘 被拘原因：堵路 事件結(jié)果：開發(fā)商承諾賠償違約金 被拘影響： ★★★★☆ 被拘事件回放： 據(jù)報道，今年 7 月 25 日，北京市東三環(huán)雙井橋東北側(cè) “ 天之驕子 ” 小區(qū)的 100 余名業(yè)主，冒雨趕到售樓處等待驗收延期交房 37 天的新房。到售樓處才發(fā)現(xiàn)他們所買的精裝修小區(qū)，原來規(guī)劃的公共綠地和溫泉水池還是 “ 爛泥地 ” 、 “ 垃圾山 ” 和 “ 污水坑 ” 。而他們的 “ 精裝修房屋 ” 地面還是水泥地面，裝修材料扔得到處都是，窗戶玻璃都還沒有裝全，櫥柜上面洗菜池、燃?xì)庠疃歼€沒