【正文】 管理項(xiàng)目機(jī)構(gòu)對(duì)小區(qū)的公共區(qū)域 及小區(qū)周邊進(jìn)行了滅蚊消殺處理，但蚊害依然嚴(yán)重。李某以某物業(yè)管理公司未盡物業(yè)管理職責(zé)，安防人員不合格導(dǎo)致小區(qū)不安全，業(yè)主人身受到傷害為由將某物業(yè)公司告上法庭，要求物業(yè)公司賠償醫(yī)療費(fèi)、交通費(fèi)、誤工費(fèi)、營(yíng)養(yǎng)費(fèi)、護(hù)理費(fèi)及精神損失費(fèi)共計(jì)人民幣 108605 元?！蔽飿I(yè)管理安全服務(wù)的 性質(zhì)是一種群防群治的安全防范服務(wù)，關(guān)鍵是看物業(yè)管理公司的保安防范工作是否到位。 【案例 十一、 214 】某日，業(yè)主周先生來(lái)到某物業(yè)服務(wù)中心，接待員小趙立刻起身以站姿迎客，并微笑著請(qǐng)對(duì)方在對(duì)面座位就座，倒了杯水放在周先生面前說(shuō)：“您請(qǐng)喝水。小黃并沒(méi)有生氣，而是采取了婉轉(zhuǎn)溝通的策略，向業(yè)主詳細(xì)分析：“您家廚房洗菜盆下水管和陽(yáng)臺(tái)的地漏是連通的，共用一個(gè)出口。 9． 限電、停電要提前通知業(yè)主 、物業(yè)使用人 。 8． 對(duì) 公共 清潔 用水和綠化用水 進(jìn)行計(jì)量和測(cè)算 ，為管理費(fèi)的收取提供依據(jù)。 2． 消防演習(xí)是測(cè)試消防設(shè)備的有效手段，它不僅能全面測(cè)試消防設(shè)備的運(yùn)行情況，發(fā)現(xiàn)錯(cuò)誤和隱患，還可以訓(xùn)練操作人員避免實(shí)際發(fā)生火警時(shí)由于緊張而產(chǎn)生錯(cuò)誤的判斷和操作失當(dāng)。 4． 備齊 空調(diào)維修、測(cè)試用工具， 準(zhǔn)備恰當(dāng)數(shù)量的零配件、潤(rùn)滑油和制冷劑等，建立空調(diào)專(zhuān)業(yè)維修服務(wù)公司和零件供應(yīng)商檔案。在不危及人身安全的情況下 搶救物資 。 3．判斷噪音侵?jǐn)_的來(lái)源，針對(duì)不同噪音源， 采取對(duì)應(yīng)的解決措施 。 6．事后對(duì)管理區(qū)域內(nèi)交通路面情況進(jìn)行 檢查 ， 完善相關(guān)交通標(biāo)識(shí) 、減速坡、隔離墩等。臺(tái)風(fēng)是不可抗力，但臺(tái)風(fēng)所帶來(lái)的雨水給小區(qū)造成的積水情況，物業(yè)公司應(yīng)該可以注意到，也可以預(yù)見(jiàn)到，在這種情況下，對(duì)漫水地段等可能會(huì)出現(xiàn)危險(xiǎn)的地方更應(yīng)加強(qiáng)巡查，或采取設(shè)置防護(hù)欄 等相關(guān)的安全保障措施，但物業(yè)公司未盡到合理限度內(nèi)的安全保障義務(wù)，這一失職行為與小孩的溺亡有一定的因果關(guān)系。兩公司應(yīng)對(duì)林先生死亡后果承擔(dān)全部的賠償責(zé)任。 2020年 10 月 20 日，歹徒李某、藺某以買(mǎi)冬蟲(chóng)夏草為名，來(lái)到西寧市城西區(qū)西川南路 1 號(hào)馨寧小區(qū)程某家中。 被害人李珍 (化名 )遇害前是一名會(huì)計(jì)，公司租賃的辦公地點(diǎn)在一座寫(xiě)字樓內(nèi)。此案原告方代理律師認(rèn)為，在新《物權(quán)法》出臺(tái)的背景下， 此案意義尤為重大。具體就本案而言，購(gòu)房合同是否事先約定和車(chē)庫(kù)成本是否在購(gòu)房成本之中兩個(gè)條件事關(guān)案件的最終判決。 雖然昌皖公司沒(méi)有在合同中與業(yè)主明確約定車(chē)庫(kù)等公用房屋的權(quán)屬，但在合同中這樣承諾：“ 與商品房正常使用有直接關(guān)系的基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施地下車(chē)庫(kù)、小區(qū)道路于完成時(shí)提供。物業(yè)公司與承租人在《房屋租賃合同》中并未約定必須安裝錄像監(jiān)視設(shè)備，且錄像監(jiān)視設(shè) 備與李珍所遇意外事件的發(fā)生也沒(méi)有直接的因果關(guān)系，不能據(jù)此認(rèn)為物業(yè)公司履行職責(zé)具有重大瑕疵。且此案發(fā)生在原告家內(nèi)，對(duì)外無(wú)任何異常。 14 歹徒入戶(hù)殺人并搶走貴重物品 業(yè)主起訴物業(yè)公司遭法院駁回 本報(bào)西寧 9 月 17 日電記者韓萍歹徒進(jìn)入住戶(hù)家中，殺死女主人，搶走 斤冬蟲(chóng)夏草。昨日，錦江法院判決，物業(yè)公司由于疏于管理，承擔(dān)30%責(zé)任。現(xiàn)根據(jù)合同來(lái)看，看不出物業(yè)公司在這方面有什么責(zé)任。 2．有人員受傷應(yīng)立即送往醫(yī)院，或 撥打急救電話(huà) 。 4．督促電梯維保單位 全面檢查 ，消除隱患。 【案例十八、 164 】 火警 事件的處理 1． 確認(rèn) 和了 解起火位置、范圍和程度。 【案例十七、 131 】空調(diào)系統(tǒng) 某小區(qū)因設(shè)施設(shè)備管理人員流動(dòng)頻繁，未能提供良好的設(shè)施設(shè)備、特別是 空調(diào)系統(tǒng) 的管理服務(wù)，常常出現(xiàn)空調(diào)故障事故，導(dǎo)致業(yè)主不滿(mǎn)，也令物業(yè)公司領(lǐng)導(dǎo)大傷腦筋。 5． 對(duì)日常巡檢和測(cè)試發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題和 安全隱患 ，一定要在 限期內(nèi)整改完畢 ，并進(jìn)行調(diào)查分析，采取措施避免錯(cuò)誤的再次發(fā)生。 限水、 停水要提前通知用戶(hù)。 進(jìn)行用電統(tǒng)計(jì)分析，做好用電調(diào)度和用電計(jì)劃工作。小黃馬上帶著設(shè)備在五分鐘內(nèi)趕到了業(yè)主家，此時(shí)張先生家的廚房小陽(yáng)臺(tái)已積了１寸多深的污水，小黃急忙用吸泵試 圖抽通地漏，但效果不佳，地面污水不見(jiàn)減少。 12 月＝ 元 /平方米 二審法院經(jīng)審理認(rèn)為，本案雙方在物業(yè)服務(wù)合同中沒(méi)有關(guān)于人身、財(cái)產(chǎn)損害賠償?shù)奶貏e約定，故某物業(yè)管理公司不承擔(dān)李某人身?yè)p害的賠償之責(zé)。發(fā)現(xiàn)此問(wèn)題后，物業(yè)管理項(xiàng)目機(jī)構(gòu)采取了“疏” 3 的方法，在已踩出“路”地面鋪設(shè)石板路徑，既方便了業(yè)主物業(yè)使用人，又保護(hù)園林景觀(guān)。這是巡樓員如何出具整改通知單須掌握的基本要點(diǎn)。 【案例 二、 102】物業(yè)管理人員在巡視時(shí)發(fā)現(xiàn)有未佩帶標(biāo)識(shí)（工牌）施工人員在小區(qū)進(jìn)行裝修作業(yè)。 因此，物業(yè)裝修管理中，應(yīng)從以下方面改進(jìn)： 首先是業(yè)主申報(bào)裝修時(shí)，物業(yè)管理人員應(yīng)輔導(dǎo)業(yè)主認(rèn)真填寫(xiě)《裝修申報(bào)登記表》，詳細(xì)說(shuō)明裝修地點(diǎn)、內(nèi)容等情況。 【案例 五、 103】某日，某高層樓宇巡樓員在巡檢過(guò)程中，發(fā) 現(xiàn)某戶(hù)業(yè)主未經(jīng)申報(bào)擅自違章更換了四扇鋁合金窗。 【案例 八、 143 】某花園入住不到三年，原園林設(shè)計(jì)曾得過(guò)景觀(guān)設(shè)計(jì)大獎(jiǎng)。故做如下判決： （ 1）原告要求被告賠償人民幣 108605 元的訴訟請(qǐng)求不予支持。 12 月＝ 元 /平方米 在答復(fù)業(yè)主咨詢(xún)的過(guò)程中，有時(shí)會(huì)突然產(chǎn)生新的情況而打斷接待，如本案例 中又有一位業(yè)主需要接待。 3． 建立供配電系統(tǒng) 技術(shù)檔案 。 特別是隱蔽和地下工程、管道的圖紙資料要收集保存完好。 3． 建立消防設(shè)備、設(shè)施技術(shù) 檔案 ，包括消防設(shè)施分布、結(jié)構(gòu)、性能、技術(shù)指標(biāo)和圖紙、使用說(shuō)明書(shū)、測(cè)試數(shù)據(jù)等，還應(yīng)包括每次實(shí)驗(yàn)、測(cè)試的結(jié)果和數(shù)據(jù)，更換和改造記錄等。 7．電梯維護(hù)保養(yǎng)或故障停梯均應(yīng) 通告業(yè)主、物業(yè)使用人 。是空調(diào)節(jié)能的重要手段； （ 2）保證和加強(qiáng)相關(guān)管道的保溫； （ 3）盡可能消除或減少空調(diào)房間內(nèi)各種干擾源的影響； （ 4）保證冷媒液的恰當(dāng)用量； （ 5）冷凝水的回收等。 6．燃?xì)夤救藛T到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)后，應(yīng) 協(xié)助其徹底檢查， 消除隱患 【案例二十、 164 】 電梯故障 事件的處理 1．乘客被困電梯時(shí)，消防監(jiān)控室應(yīng) 仔細(xì)觀(guān)察電梯內(nèi) 情況，通過(guò)對(duì)講系統(tǒng) 詢(xún)問(wèn)被困者 并予安慰。 3．確定墜落物來(lái)源后， 及時(shí)協(xié)調(diào) 受損 /受害人員與責(zé)任人協(xié)商處理。為此，請(qǐng)求法院依法判令城建和物業(yè)公司共同賠償 13 萬(wàn)余元，即死亡補(bǔ)償費(fèi)和喪葬費(fèi)共 萬(wàn)余余元的 40%。據(jù)此，法院作出上述判決。 物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)對(duì)林先生墜樓死亡承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。 西寧市城西區(qū)人民法院審理認(rèn)為，被告給原告發(fā)放住戶(hù)手冊(cè)后，原告對(duì)此未提出任何異議，并按相關(guān)規(guī)定交納物業(yè)管理費(fèi)用，已實(shí)際形成了一種物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系。在這種情況下，凡是具有相應(yīng)民事行為能力的人在維護(hù)自身安全上都負(fù)有觀(guān)察、注意和自我保護(hù)的自警義務(wù)。 法院 :車(chē)庫(kù)所有權(quán)歸業(yè)主 法院經(jīng)審理后認(rèn)為，根據(jù)合肥市規(guī)劃局的答復(fù)和開(kāi)發(fā)公司與業(yè)主訂立的購(gòu)房合同，可以 確定地下層是車(chē)庫(kù)。 中國(guó)房地產(chǎn)怪現(xiàn)象：業(yè)主維權(quán)被 拘之 8 大案例 沖動(dòng)堵路：博士碩士齊被拘 被拘原因：堵路 事件結(jié)果：開(kāi)發(fā)商承諾賠償違約金 被拘影響： ★★★★☆ 被拘事件回放： 據(jù)報(bào)道，今年 7 月 25 日，北京市東三環(huán)雙井橋東北側(cè) “ 天之驕子 ” 小區(qū)的 100 余名業(yè)主，冒雨趕到售樓處等待驗(yàn)收延期交房 37 天的新房。雖然退出物業(yè)管理，萬(wàn)國(guó)公司只是向業(yè)主移交了部分資料和物品，而涉及到小區(qū)全體業(yè)主利益的相關(guān)圖紙、特別是物管用房、商業(yè)用房以及 1000 多平方米的地下車(chē)庫(kù)卻并沒(méi)有移交。 但接警趕到的 民警并未從大廈中找到犯罪嫌疑人，目前案件仍在偵查過(guò)程中。 2020 年 8 月20 日，兩名歹徒被抓獲歸案，警方追回冬蟲(chóng)夏草 斤，返還原告。 物業(yè)公司辯稱(chēng)，林先生是具有完全民事行為能力的人，樓頂本身就不是鍛煉身體的地方，死者林先生對(duì)此有重大過(guò)錯(cuò)，因此他們不該承擔(dān)責(zé)任。 安徽：樓頂廢物砸傷人 物業(yè)公司被判賠 8 月 22日，安徽省淮南市田家庵區(qū)人民法院對(duì)一起太陽(yáng)能底座砸傷人案進(jìn)行了一審宣判，被告淮南市裕安 物業(yè)管理 有限責(zé)任公司因沒(méi)有盡 到相應(yīng)的安全保障義務(wù)和管理職責(zé)，被法院判決賠償原告趙某、李某醫(yī)療費(fèi)等各項(xiàng)損失 9827 元， 24 戶(hù)業(yè)主不承擔(dān)賠償責(zé)任。 10 3． 禁止任何人 在警方人員到達(dá)前 觸動(dòng)現(xiàn)場(chǎng) 任何物品。 2．若屬于 因供電線(xiàn)路故障 ，大廈 /小區(qū)緊急停電，有關(guān)人員應(yīng)立即趕到現(xiàn)場(chǎng)，查明確認(rèn)故障源，立即組織搶修 ；有備用供電線(xiàn)路或自備發(fā)電設(shè)備的， 應(yīng) 立即切換供電線(xiàn)路 。 6．及時(shí)封 鎖現(xiàn)場(chǎng)， 直到有關(guān)方面到達(dá)為止。 8 7． 在空調(diào)設(shè)備新裝和改裝時(shí)要重點(diǎn)考慮用電負(fù)荷問(wèn)題和噪音污染問(wèn)題。 2． 根據(jù)電梯制造廠(chǎng)家提供的 圖紙資料、技術(shù)性能指標(biāo) 和維修保養(yǎng)說(shuō)明，制定電梯安全運(yùn)行和維修保養(yǎng)的規(guī)章制度和工作程序。 2．北方地區(qū)應(yīng)注意冬季管道防凍，避免發(fā)生水管爆裂、跑水事故 。 6 12． 重視無(wú)功功率和補(bǔ)償工作，提高功率因數(shù)，改善用電質(zhì)量。在事實(shí)面前業(yè)主才相信是自己家的地漏堵了，付清了維修費(fèi)用，積水事件也得到了圓滿(mǎn)解決。在小趙與周先生交流溝通時(shí)，服務(wù)中心門(mén)外又來(lái)了一位先生，小趙立即對(duì)周先生說(shuō)了句：“對(duì)不起，您請(qǐng)稍等”后，起身迎客。安全防范的義務(wù)重在履行過(guò)程，只要履行了安全防范義務(wù)，但仍無(wú)法阻止損害結(jié)果發(fā)生的，提供安全防范義務(wù)的一方應(yīng)當(dāng)不再承擔(dān)民事責(zé)任。因此不同意原告的訴訟請(qǐng)求，但愿意從道義上給予原告一次性經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償人民幣 3000 元。 問(wèn)： 對(duì)此事件你有何看法，并采取哪些措施？ 【 分析】積水是蚊子得以繁殖的基本條件，如果某區(qū)域內(nèi)發(fā)現(xiàn)大量蚊子，那么一般其周?chē)?100米內(nèi)必有積水。增設(shè)鋼結(jié)構(gòu)樓面板，需經(jīng)專(zhuān)業(yè)設(shè)計(jì)單位或有同等資歷的設(shè)計(jì)單位進(jìn)行具體設(shè)計(jì)，而裝修單位一般無(wú)鋼結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)能力，物業(yè)管理單位也沒(méi)有設(shè)計(jì)權(quán)限。 1《 物業(yè)管理實(shí)務(wù) 》 案例分析 參考資料 案例分析將在《物業(yè)管理實(shí)務(wù)》的考試中占重要地位。 問(wèn)： ？ 2