【導(dǎo)讀】國家體育總局體育哲學(xué)社會科學(xué)研究項目。體育用地資產(chǎn)化運營與管理研究?！陨虾Ｊ袨槔?。完成時間：2020年10月20日。資產(chǎn)化運營與管理是土地市場發(fā)展的總體趨勢，利用市場達到土地資源的合理配置的前。素的制約，并由此產(chǎn)生了嚴(yán)重的矛盾，要解決日益凸顯的體育用地的矛盾，必須將體育用地。向資產(chǎn)化方向引導(dǎo)，盡快使體育用地走上資產(chǎn)化道路。產(chǎn)化運營與管理的現(xiàn)狀及存在的問題；在發(fā)此基礎(chǔ)上對癥下藥，尋求改善體育用地資產(chǎn)化現(xiàn)。目前以及未來能夠利用的體育用地資產(chǎn)化經(jīng)營的具體形式；最后構(gòu)建了體育用地市場體系與。育用地的資產(chǎn)化運營與管理，通過將其細分為體育場館用地、體育訓(xùn)練用地、教育科研體育。問題，并總結(jié)了產(chǎn)生問題的原因；第五，列舉了體育違法用地的分類，列舉了其他用地非法。夫球場用地價格評估為例介紹了收益還原法和成本逼近法的在其評估中的具體操作，以游泳

　　

【正文】 營與發(fā)展的差距， 在吸收其他發(fā)達國家好的經(jīng)驗和摒棄不 好的發(fā)展因素的基礎(chǔ)上，結(jié)合 對體育用地資產(chǎn)化運營與管理的現(xiàn)狀原因分析和用地估價理論的探討，對體育用地的資產(chǎn)化運營與發(fā)展提出建議。本文具體的研究框 2 架如下圖所示： 圖 研究思路 研究的方法 本課題 所采取的研究方法主要有以下幾點： 文獻檢索 課題的研究必須在前人研究的基礎(chǔ)上展開， 本課題 所采取的研究方法中最為重要的就是文獻檢索法，通過各大網(wǎng)站文獻資料和期刊、雜志的查閱，為 課題 的研究提供了大量 而翔實的文獻資料。由于體育用地的資產(chǎn)化運營與管理的研究成果和 理論經(jīng)驗較少，本文在文獻檢索 的過程中采取了擴展的 方法，將與體育用地資產(chǎn)化運營與管理相關(guān)的體育場館、設(shè)施、體育公司等相關(guān)文獻資料收集完備，在此基礎(chǔ)上提取文獻中對課題有借鑒意義的部分， 從而 對文獻進行分析。 現(xiàn)場調(diào)研 要研究上海市體育用地， 必須對體育用地的現(xiàn)狀、分布作出研究，在這個過程中，課題成員小組積極到主體研究對象：大型體育場館、公益性社區(qū) 體育 場地、高端體育項目的開發(fā)區(qū)域?qū)w育用地所涉及的三方對象、用地資產(chǎn)運營與管理的情況進行了實際的現(xiàn)場調(diào)研。 數(shù)據(jù)收集與統(tǒng)計 要對體育用地的資產(chǎn)化 運營與發(fā)展進行分析研究，數(shù)據(jù)和統(tǒng)計是必須的， 本課題 在研究過程中仔細查閱了上海市體育年鑒、中國體育年鑒、上海市統(tǒng)計年鑒， 對體育用地所 涉及 的內(nèi)容進行分析和 數(shù)據(jù) 統(tǒng)計，以直觀的數(shù)據(jù)和現(xiàn)實情況作為特體研究的依據(jù)。 建立類別體系 要對體育用地資產(chǎn) 化運營與管理做到有的放矢，必須對體育用地的現(xiàn)狀情況進行分類，本課題 采取合理的分類方法對體育用地建立相應(yīng)的類別體系，為體育用地的資產(chǎn)化運營與管理的分析奠定基礎(chǔ)。 設(shè)計階段流程和框架體系 查閱文獻 問題的提出 體育用地資產(chǎn)化運作的基本理論 上海市體育用地資產(chǎn)化運營與管理的現(xiàn)狀及存在問題 體育用地評估理論與方法 體育用地資產(chǎn)化運營與管理的國內(nèi)外經(jīng)驗 完善上海體育用地資產(chǎn)化管理的對策建議 3 為了能夠分析清楚體育用地資產(chǎn)化運營與管理的各個階段，建立科學(xué)合理 的體系、提出行之有效 的建議，本文對體育用地按階段進行流程設(shè)計，分析并提出管理體系的框架，為建議 提供明確的路徑。 規(guī)范分析法 根據(jù)對我國體育用地存在問題的分析和借鑒國內(nèi)外的經(jīng)驗，提出完善我國體育用地資產(chǎn)化運營與管理的對策建議。 本課題 的創(chuàng)新點和不足 本課題 可能的創(chuàng)新點 建立了詳實的體育用地分類體系 本課題 首次利用《城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)》和《中華人民共和國土地利用現(xiàn)狀分類》在充分考慮新舊標(biāo)準(zhǔn)對用地分類的影響和體育用地資產(chǎn)化特性的基礎(chǔ)上對所有現(xiàn)行存 在的用地類別中涉及到的體育用地進行分類，為國家體育用地資產(chǎn)化分類標(biāo)準(zhǔn)的出臺提供了理論建議。 建立了我國體育用地的 兩 級市場體系 本課題 在土地的二級市場體系基礎(chǔ)上建立了 體育 用地的二級市場體系。我國的土地所有權(quán)包括國家所有和集體所有。國家所有的土地可用作體育用地，集體所有的土地也可通過合理程序成為體育用地。我國的土地市場包括城市土地市場和集體土地市場。以國有土地作為交易對象的市場是國有土地市場，以集體土地作為交易對象的市場是集體土地市場。國有體育用地市場分為一級市場和二級市場。國家把土地以出讓方 式給用地單位作為建設(shè)用地的市場為國有一級體育用地市場，拿到國有體育用地使用權(quán)的單位在規(guī)定的時間內(nèi)將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給其他單位為國有二級體育用地市場。集體體育用地市場分為一級市場和二級市場。集體把土地以出讓方式給用地單位作為建設(shè)用地的市場為集體一級體育用地市場，拿到集體體育用地使用權(quán)的單位在規(guī)定的時間內(nèi)將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給其他單位為集體二級體育用地市場 。 建立 了 體育用地供求機制和競爭機制的模型 本課題 站在體育用地資產(chǎn)化運營的角度上，充分考慮體育用地資產(chǎn)化運營過程中存在的各種影響因 素，建立體育用地 供求機制和競爭機制的數(shù)學(xué)模型，通過數(shù)學(xué)模型科學(xué)地 分析了體育用地供求和競爭的影響因素，建立了體育用地的供求平衡模型和政府利益最大化模型。在模型的基礎(chǔ)上探討體育市場的平衡狀態(tài)和政府行為的利弊。 對 上海市體育用地 進行了 翔實 的統(tǒng)計、分析 本課題 按照類別對上海市體育用地進行了翔實的分布說明，雖然采取不完全統(tǒng)計的研究方法， 但是為各類體育用地的分布做了統(tǒng)計匯總，之前很少有資料專門針對體育 用地做出用地分布直觀性翔實的匯總，這 部分 為體育用地進一步的研究提夠了 較為翔實的資料。 探索了 體育用地 價格評估 方法 本課題 首次站在系統(tǒng)的高度上對體育用地的估價方法進行了探討，對各類體育 用地的估價方法進行了說明。這種有針對性的估價體系的分析討論為 體育用地估價體系和體育用地價格體系的建立奠定了基礎(chǔ)。 對提高我國體育用地資產(chǎn)化運營與管理水平提出了對策建議 本課題 從體育用地規(guī)劃階段、體育用地取得階段、體育用地運營階段，對建立和完善體育用地的資產(chǎn)化運營與管理提出了對策建議。 對策建議的提出都是以流程圖和框架圖的設(shè)計為前 提的，本文建立了體育用地運營與管理各個階段的流程圖和框架圖，相關(guān) 建議在框架設(shè)計的基礎(chǔ) 上根據(jù)路徑環(huán)節(jié)提出，更加具有針對性。 存在的不足 4 （ 1） 體育用地 資產(chǎn)化運營與管理的研究文獻 很少 ， 研究中可資借鑒的文獻不多 ,課題所研究的成果的正確性有待進一步檢驗 。 （ 2） 由于數(shù)據(jù)和資料的 缺少 ， 定量分析有待進一步加強。 （ 3） 由于體育用地各級體系標(biāo)準(zhǔn)的建立都處于探索階段， 本課題 所初次建立的流程和體系難免存在不足之處，有待在日后的理論研究中進一步深化。 5 2 體育用地資產(chǎn)化運作的基本理論 體育用地的范圍界定及一般性分類 隨著人民生活水平的提高，民眾對體育鍛煉的要求越來越高。加強體育場館的 建設(shè)與管理以滿足民眾健身的需要的呼聲越來越高。體育用地是體育場館建設(shè)的基礎(chǔ)。我國體育用地長期以來無償劃撥低效使用，嚴(yán)重地制約了 我國 體育 事業(yè) 的發(fā)展。國內(nèi)對體育場館的研究比較多，但主要集中在場館建筑物及設(shè)施的經(jīng)營與管理，對體育用地的研究很少。本章 主要研究體育用地的內(nèi)涵、分類、特性，提出在市場經(jīng)濟條件下，體育用地要分類經(jīng)營，在可能的條件下提高體育用地資產(chǎn)的價值，提升體育用地的效率。 體育用地的范圍界定 體育 用 地是開展體育運動的物質(zhì)基礎(chǔ) 之一。開展體育活動需要一定的空間，要取得好的練習(xí)效果需要一定的場地 條件和設(shè)備器材。同時，體育用地也是體育產(chǎn)業(yè)經(jīng)營必不可少的物質(zhì)載體。它作為一種 載體，以有形的方式為廣大群眾參與體育活動、為競技體育的發(fā)展提供必要的支持和保證。 體育用地包括廣義和狹義兩種。 狹義的體育用地 是指 有固定設(shè)施、器材，可用于開展體育健身、教學(xué)、訓(xùn)練和比賽的特殊用地 ；廣義上的體育用地不僅僅包括狹義 的范圍，還包括了該體育場館、設(shè)施周邊范圍內(nèi)的土地， 廣義的體育用地可概括地理解為 進行體育活動的場地。 之所以將周邊土地也劃歸于體育用地，是因為與體育運動相關(guān)的產(chǎn)業(yè)如體育器械、服裝等零售商業(yè)所 產(chǎn)生的效益，也是離不開體育 場所的，這種輻射效應(yīng)決定了不能夠單一地 理解體育用地的范圍。 體育用地 不僅包括由國家、社會、集體或個人投資興建的各種正式體育場館用地， 也包括在體育活動開展中發(fā)揮重要作用的各類非正式體育活動場地，如被用于代替正式足球場經(jīng)常開展群眾性體育活動的空地等。 體育用地的一般性分類 體育用地的分類原則 對體育用地的科學(xué)分類，就是要根據(jù)體育用地存在的同質(zhì)性和差異性，按一定的目的 和需要 對體育用地進行分類。 對體育用地的分類遵循整和性、獨立性 及實效性的原則。所謂整和性原則，就 是從不同角度對體育用 地的基本架構(gòu)分解為幾大部類，而這幾大部類整合 在一起仍能保持體育用地的整體性和完整性。所謂獨立性原則，就是所劃分的幾大部類之間應(yīng)該是獨立的。所謂實效性原則就是指對體育用地的分類原則是建立在一定意義的基礎(chǔ)之上的，它可以使人們從選定的角度，對體育用地的特性有更加清楚的認(rèn)識，從而能更有效的對 體育用地 進行維護、管理和經(jīng)營。 體育用地不同維度的分類 對體育用地的分類，可采用多種分類標(biāo)準(zhǔn)和角度，不同的分類方式可為我們從不同角度認(rèn)識和管理體育用地提供依據(jù)。 A. 按照體育用地實現(xiàn)功能分類 a. 競技體 育用地 競技體育用地是指以競技體育運動為核心，實現(xiàn)競技體育功能、滿足 競技體育需求的 用地。競技體育用地的主要特點是其以競技運動為核心，以競技體育的發(fā)展 、規(guī)劃 、需 求 滿足 6 為基本依據(jù)。根據(jù)競技體育活動范圍的不同，還可以將競技體育用地分為各單項競技體育用地，區(qū)域（綜合）競技體育用地等，如圖 11所示。 b. 大眾體育用地 大眾體育用地是指各種大眾體育 參與者參與體育活動或大眾體育活動組織開展工作時，作用于其過程的用 地。它對于實現(xiàn)大眾體育活動中有效的鍛煉活動發(fā)揮著重要的作用，如圖11所示。 c. 學(xué)校體育用地 學(xué) 校體育用地是學(xué)校開展體育教育和各種體育活動所利用和可供利用的場地。體育作為學(xué)校教育的一個重要組成部分，它的實施需要 土地作為載體 。無論是大學(xué)、中學(xué)、小學(xué) 甚至幼兒園都需要大量的體育用地，如圖 。 圖 按使用對象對 體育用地分類圖 B. 按照體育用地使用項目分類 體育項目用地包括了以各項單項為中心的籃球用地、排 球用地、足球用地、游泳館用地、羽毛球館用地、網(wǎng)球館用地、高爾夫球用地、田徑項目用地等。各場地服務(wù)于不同的體育項目。 C. 按照體育用 地區(qū)域分類 a. 城市體育用地 城市體育用地是分布于城市中的體育用地。其以服務(wù)于城市居民為主要對象。依據(jù)城市社會經(jīng)濟特點及居民生活習(xí)慣的不同，城市體育用地會隨著城市 體育項目與設(shè)施的 參與者、消費者習(xí)慣的不同表現(xiàn)出自己的特點。 b. 農(nóng)村體育用地 農(nóng)村體育用地是相對于城市體育用地而言的另一類區(qū)域 性 體育用地。它是分布于農(nóng)村的、以服務(wù)于農(nóng)村居民為對象的體育用地。 D. 按照體育用地開發(fā)狀態(tài)分類 a. 已開發(fā)，或正在開發(fā)的體育用地 已開發(fā)體育用地 就是現(xiàn)在已經(jīng)在利用的體育用地。這是指某一時期確實提供了或正在提供 使用的體育用地。相對于潛在的體育用地，這類體育用地可為該時期體育發(fā)展創(chuàng)造價值提供支持。 b. 潛在的體育用地 學(xué)校 體育用地 大眾 體育用地 競技 體育用地 綜合體育場館（體育中心、體育公園）用地 各類體育場 （奧運村、塞車場）用地 健身館、健身中心用地 體育俱樂部、體育公園用地 全民健身場用地 體育專業(yè)學(xué)校教學(xué)體育用地 大學(xué)、中學(xué)、小學(xué)教學(xué)體育用地 體育用地 7 潛在的體育用地指可以 滿足 未來體育需求滿足的 體育用地 ，它是相對于已開發(fā)或正在開發(fā)的體育用地而言的 用地形式 。這類用地在當(dāng)前尚未被利用，但隨著社會的發(fā)展，將陸續(xù)有更多的體育用地被開發(fā)利用。 E. 按照體育用地屬性分類 a. 公益性體育用地 公 益性 體育 用地是指承載集體福利或者社會公共利益的 體育 用地。 公益性體育 用地在經(jīng)營過程中，不以盈利為目的，不收費或按成本甚至低于成本收費。 它是保證 體育 存在和發(fā)展不可或 缺的物質(zhì)載體， 承載 著開展 各種 體育 活動，為社會利益服務(wù) 、 促進社會平等、增進公眾福利和引導(dǎo)可持續(xù)發(fā)展的多重目標(biāo)。 此類體育用地數(shù)量眾多，較為典型的有 國有體育館用地、社區(qū)體育場、體育公園等體育用地。 b. 經(jīng)營性體育用地 經(jīng)營性體育用地是指經(jīng)營性體育項目的用地。如馬戲城、高爾夫球場、運動俱樂部等都屬于經(jīng)營性體育用地。它們對參與者的參與行為都進行收費。 經(jīng)營性用地一般是指經(jīng)營性項目的用地，按照現(xiàn)行的政策，經(jīng)營性項目用地采用招標(biāo)、拍賣、掛牌方式供地 。 經(jīng)營性項目一般指商業(yè)、旅游、娛樂、金融、服務(wù)業(yè)、商品房等項目。 c. 準(zhǔn)公益性體育用地（或準(zhǔn)經(jīng)營性體育用地） 這類用地包括三種類型的用地： 第一類是部分項目具公益性， 部分項目 具 盈利性 的用地 ；第 二 類是 某些時段 具公益性，而在另一些時段具 盈利性 的用地 ； 第三類 是該項目本身雖然有一定的盈利能力，但經(jīng)營者盡力經(jīng)營也不足以獲得社會平均利潤 的用地 。 F. 按照 土 地 利用 分類對體育用地的分類 要分析體育用地的資產(chǎn)化分類首先必須細致深入地 了解用地分類，用地分類參照最新的 《 中華人民共和國城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn) 》的新老版本 和 中華人民共和國質(zhì)量監(jiān)督檢驗檢疫總局和中國國家標(biāo)準(zhǔn)化管理委員會聯(lián)合發(fā)布 的 《土地利用現(xiàn)狀分類》 可對農(nóng)村和城市的體育用地進行分類 ，由于最新的 2020 版 《 城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn) 》 只出臺了討論稿，所以這里的分類以 1990 年 建設(shè)部建標(biāo)字第 322號文件的 《城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)》（ GBJ137－ 90）為基礎(chǔ)，在對城市體育用地 資產(chǎn)性 分類時充分結(jié)合 最新發(fā)布的 中華人民共和國土地利用現(xiàn)狀分類 ，在分類完成后，根據(jù)新的城市用地分類標(biāo)準(zhǔn)討論稿，分析涉及到體育用地范疇的新的用地類別，從體育用地資產(chǎn)管理和體育用地性質(zhì)的角度上分析新的分類標(biāo)準(zhǔn)中合理的部分對體育用地的影響。 按照