【導(dǎo)讀】全文分四個部分進行論述。第三部分，項目初判、核心價值提煉部分。初的英國和美國。中，但是直到1970年，工業(yè)地產(chǎn)得以快速的發(fā)展并在各方面逐漸走向成熟。工業(yè)地產(chǎn)往往是一個城市乃至國家的經(jīng)濟支柱。GDP貢獻也超出了30％”。截至2020年底，入園工業(yè)企業(yè)達1219家，園區(qū)工業(yè)總產(chǎn)。除兩個國家級開發(fā)區(qū)規(guī)模較大外，其他園區(qū)由于起步較晚，經(jīng)濟規(guī)模。且產(chǎn)業(yè)之間關(guān)聯(lián)度不高，尚未形成較大影響力的區(qū)域性品牌，產(chǎn)業(yè)同質(zhì)化?？傄?guī)劃面積平方公里，由城中區(qū)和岳麓山集中新建區(qū)兩部分組成。其中由長沙市委、市政府直接。管理岳麓山高科技園和市內(nèi)政策區(qū)。明確麓谷總體控制規(guī)劃規(guī)為80平方公里，并采取“帶鎮(zhèn)帶村、委托管

　　

【正文】 諸功能和諧共融的以人為本的商務(wù)園區(qū)。浦江智谷”商務(wù)園以“生態(tài)反哺”的理念作為環(huán)境建設(shè)的標準；以“節(jié)能健康”的理念作為建筑設(shè)計的標準；以“先生活，后工作”的理念作為配套建設(shè)的標準；以“滿足客戶需要”的理念作為管理服務(wù)的標準。以 凡是智慧型的產(chǎn)業(yè)， 如 軟件開發(fā)、數(shù)據(jù)處理、設(shè)計中心、訂單中心、動漫等 為園區(qū)產(chǎn)業(yè)定位。 具有完整的產(chǎn)業(yè)鏈 目前 進駐企業(yè)都是生 產(chǎn)型的服務(wù)業(yè)，以及一部分金融服務(wù)業(yè)，比方說數(shù)據(jù)處 和立東升環(huán)保園項目市場研究及發(fā)展定位策劃報告 30 理系統(tǒng)、票據(jù)處理系統(tǒng)，包括一些外包的服務(wù)基地 ， 進駐園區(qū)的企業(yè)有應(yīng)用材料（中國）有限公司、凱米拉化學(xué)品（上海）有限公司、尚德太陽能電力有限公司、尚禾互動娛樂有限公司、上海喬孚管路系統(tǒng)有限公司等。 項目 周邊有國家航天科技產(chǎn)業(yè)基地、國家 863 軟件基地、維豪（ WELLHOPE)信息中心基地 ，這些企業(yè)均可成為園區(qū)的目標客戶。另外 周邊大學(xué) 可以為項目入駐企業(yè)提供專業(yè)人才 。 “ 浦 江智谷”作為上海唯一的節(jié)能生態(tài)型商務(wù)園，她的成功，取得了中國高品質(zhì)節(jié)能建筑建造史上的重要突破，填補了 該項國內(nèi)空白，走出了一條以新型服務(wù)特色帶動園區(qū)發(fā)展的新路。 ? 青羊工業(yè)總部基地 項目名稱 青羊工業(yè)總部基地 項目簡介 青羊工業(yè)總部基地，位于成都重點打造的 20 個工業(yè)集中發(fā)展區(qū)之一的青羊工業(yè)集中發(fā)展區(qū)核心區(qū)域，占地面積 1089 畝，投資規(guī)模： 億元，總建筑面積： 69 萬 m2 ，容 積 率： ，綠 地 率： 28％ ，項目以發(fā)展新型總部經(jīng)濟，打造彰顯和提升企業(yè)形象氣質(zhì)的企業(yè)總部為產(chǎn)業(yè)定位。 地理位置 成都正西三環(huán)外 公里處的日月大道旁 投資商 成都青羊工業(yè)建設(shè)發(fā)展有限公司 規(guī)劃設(shè)計 日本大場株 式會社 占地面積 1089 畝 建筑面積 69 萬平方米 容積率 綠化率 28% 物業(yè)形態(tài) 獨棟式 寫字樓、 英國風情小鎮(zhèn)商業(yè)街 、 入?yún)^(qū)企業(yè)員工建造的優(yōu)質(zhì)住宅 ——時尚青年城 園區(qū)產(chǎn)業(yè)定位 航空產(chǎn)品、電子電器、軟件開發(fā)、精密機械加工 招商目標企業(yè) 世界 500 強企業(yè) 、 國內(nèi)行業(yè) 100 強企業(yè) +有潛力、快速成長的優(yōu)秀中小企業(yè) 售價 均價 4900 元 /平米 配套 商務(wù)會所、商務(wù)酒店、員工餐廳、 電影院、圖書館、培訓(xùn)中心、會務(wù)中心 項目特色與優(yōu)勢 青羊工業(yè)總部基地以 “綠色 ”和 “生態(tài) ”構(gòu)筑全域風景園區(qū)，以森林大峽谷為主軸，創(chuàng)意地結(jié)合獨棟建筑，雕塑、水景和園藝小品，整個園區(qū)內(nèi)，樓體上的層層退臺式綠化與大園區(qū)內(nèi)的東南亞園林景觀相融合。 精品購物街、電影院、圖書館、游泳池、運動場等超越居住社區(qū)的配 和立東升環(huán)保園項目市場研究及發(fā)展定位策劃報告 31 套 時尚青年城簡約的建筑外觀、時尚的園林藝術(shù)，人性化的戶型設(shè)計與精裝修風格、完備的社區(qū)配套、創(chuàng)新的 “定制式 ”管理服務(wù) ， 有效減輕企業(yè)投資配套建設(shè)的資金壓力，為入?yún)^(qū)企業(yè)員工提供便利的生活、購物、休閑、娛樂等服務(wù) 。 英國風情小鎮(zhèn)鉆石風情商業(yè)街全面集合娛樂、餐飲、休閑、購物 多種主流業(yè)態(tài)，滿足 入?yún)^(qū)企業(yè) 員工 購物、休閑、娛樂等 需求 。 員工餐廳 可同時容納 3000 人就餐的員工餐 。 青羊工業(yè) 總部基地的發(fā)展模式借鑒 政企聯(lián)手、市場運作 青羊發(fā)展公司通過新公司的組建，搭建了新的融資平臺，政府用有限的資金投入就撬動了巨大的社會資金參與，很好地解決了建設(shè)過程中的資金需求。青羊區(qū)提出了 “ 政企聯(lián)手、市場運作、提升業(yè)態(tài) ” 的發(fā)展思路，由青羊區(qū)國有資產(chǎn)經(jīng)營有限公司、成都置信實業(yè) (集團 )有限公司、四川合信實業(yè)有限公司共同出資組建了青羊工業(yè)建設(shè)發(fā)展有限公司 (以下簡稱青羊發(fā)展公司 )，全面負責青羊工業(yè)集中 發(fā)展區(qū) (東區(qū) )的開發(fā)建設(shè)。 設(shè)置門檻，保證品質(zhì) 定位一流，讓企業(yè)擁有一流的環(huán)境，這是青羊工業(yè)總部基地對其品質(zhì)的另一注腳。他們借腦引智，融合 “ 一個企業(yè)，一棟建筑，一種標志 ” 的建筑設(shè)計理念，以獨棟為主體融入國際總部概念，在外立面和空間上，為企業(yè)提供既可彰顯企業(yè)獨特氣質(zhì)，又便于合理使用的企業(yè)總部。 提供平臺，減低投入和成本 與傳統(tǒng)的企業(yè)總部和生產(chǎn)加工基地布局相比，總部基地為各企業(yè)總部提供的是一個溝通的平臺，一種經(jīng)濟氛圍。進駐總部基地的企業(yè)，不僅有更多的機會與其他國內(nèi)外知名品牌企業(yè)自發(fā)溝通交流，更有充分便利的環(huán)境互 通有無，共享資源，降低企業(yè)投入和運營成本，主動制造企業(yè)交流生財?shù)臋C會。企業(yè)在總部基地不但找到了穩(wěn)定高效運作的家，更是為合作生財創(chuàng)造了無限的機會。 提供良好的配套和服務(wù) 青羊發(fā)展公司為入園企業(yè)全程提供“管家式”服務(wù)，除了保潔、安防、設(shè)施維護等高標準的非盈利性服務(wù)，還全面完善升級員工餐廳、商務(wù)會所、運動健身等配套服務(wù)功能。此外，為解決入?yún)^(qū)企業(yè)員工住房問題，公司還專門規(guī)劃、修建 和立東升環(huán)保園項目市場研究及發(fā)展定位策劃報告 32 了占地 188 畝，總建筑面積達 34萬平方米的入?yún)^(qū)企業(yè)員工集中生活配套區(qū)――時尚青年城。 由最初的默默無聞走到今天的蜚聲全國，短短四年多時間， 青羊工業(yè)總部基地已經(jīng)成為西南總部經(jīng)濟的領(lǐng)跑者，對于所屬區(qū)域的影響力和推動作用不言而喻。一切表明，作為行業(yè)標準的領(lǐng)跑者，青羊工業(yè)總部基地正在成為一個優(yōu)秀的范本和模式。 第三部分 項目初判、核心價值提煉部分 一 、 區(qū)域市場 同類型 競爭產(chǎn)品 深度 分析 從目前市場來看，跟本項目類似的有東湖 1 號生態(tài)總部基地、中信新城、湖南麓谷國際工業(yè)園、長沙國際企業(yè)中心，下面從項目規(guī)模、整體規(guī)劃、綠化率及配套、層高、園區(qū)定位、區(qū)域客群分析、營銷推廣主題、價格分析等各個層面來進行深度 分析 ： ? 規(guī)模 項目名稱 占地面積 建筑面積 東湖 1 號生態(tài)總部基地 平方米 萬平方米 中信新城 160 萬平方米 225 萬 平方米 湖南麓谷國際工業(yè)園 261 畝 22 萬 m2 長沙國際企業(yè)中心 畝 24 萬平方米 從項目的用地規(guī)模來看，長沙國際企業(yè)中心最小，中信新城最大。從建筑面積來看，湖南麓谷國際工業(yè)園最小，中信新城最大。綜合來看，中信新城無疑是這當中的巨無霸。 和立東升環(huán)保園項目市場研究及發(fā)展定位策劃報告 33 ? 整體規(guī)劃 項目名稱 容積率 物業(yè)類型 東湖 1 號生態(tài)總部基地 獨體獨棟、獨立產(chǎn)權(quán)、獨立冠名總部樓 20 余座及一棟 24 層總部寫字樓 ； 6 棟 32 層時尚住宅及 99 棟雙拼產(chǎn)業(yè)別墅 中信新城 城市廣場商 業(yè)區(qū)、 文化廣 場娛樂區(qū) 、主題 公園休閑 區(qū)、酒店度假區(qū) 、數(shù)碼 港商務(wù) 區(qū)、低密 度情景 住區(qū)、原 生別墅區(qū) 湖南麓谷國際工業(yè)園 大型廠房、白領(lǐng)公寓、寫字樓、孵化樓 長沙國際企業(yè)中心 標準廠房 、 研發(fā)辦公樓 、商務(wù)辦公樓 從項目的容積率來看，普遍不高，都低于 ，樓體類型以多層為主，兼以少量小高層、高層建筑，其中湖南麓谷國際工業(yè)園、長沙國際企業(yè)中心以廠房、研發(fā)、辦公為主 ,而東湖 1 號和中信新城則偏重于區(qū)域總部研發(fā)與辦公。其中 東湖 1 號生 態(tài)總部基地 還規(guī)劃有 雙拼產(chǎn)業(yè)別墅 ，規(guī)劃檔次高。 ? 綠化率 及配套 項目名稱 綠化率 配套 東湖 1 號生態(tài)總部基地 25% 總部商貿(mào)服務(wù)、 濱河 商業(yè)休閑、小學(xué) 中信新城 42% 超大型購物中心、風情步行商業(yè)區(qū) 、 主題公園休閑區(qū) 、KTV、演藝中心、酒吧一條街、劇院 、 國際五星城市度假酒店 、 自建中小學(xué)校 和幼兒園 湖南麓谷國際工業(yè)園 35% 超市、員工食堂、市場、銀行、居住區(qū)、衛(wèi)生所等設(shè)施 長沙國際企業(yè)中心 / 銀行、商鋪、員工餐廳、休閑公園、停車場、醫(yī)療室 從綠化率來看 ,普遍不是很高，其中中信新城綠化率相對要高，達到 42%。 從配套來看 ,各項目都有園區(qū)配套 ,其中以中信新城配套最為齊全 ,其配套不僅僅是本項目的配套 ,更是放眼整個長株潭城市圈 ,所以中信新城配套規(guī)模最大 ,并且每一項配套都是重量級別。 ? 層高 項目名稱 層高 東湖 1 號生態(tài)總部基地 / 和立東升環(huán)保園項目市場研究及發(fā)展定位策劃報告 34 中信新城 / 湖南麓谷國際工業(yè)園 標準廠房的一樓層高 米， 2— 4 樓層高 米 長沙國際企業(yè)中心 一樓 層高 米， 2— 6 樓層高 米 結(jié)合入園企業(yè)特點，在工業(yè)廠房層高標準上，一樓層高在 米， 2— 6樓層高 — 米 ，基本都能達到目標客戶的要求標準。 ? 園區(qū)定位 項目名稱 園區(qū)定位 東湖 1 號生態(tài)總部基地 新型企業(yè)和科研機構(gòu) 中信新城 高新技術(shù)企業(yè) 湖南麓谷國際工業(yè)園 高新技術(shù)企業(yè)孵化為主的創(chuàng)業(yè)服務(wù)基地 長沙國際企業(yè)中心 輕型制造業(yè)、電子信息產(chǎn)業(yè)為發(fā)展核心，兼顧通訊、能源、新材料等朝陽產(chǎn)業(yè) 從園區(qū)定位來看，多數(shù)存在產(chǎn)業(yè)定位模糊，僅長沙國際企業(yè)中心有比較明確的定位。 ? 區(qū)域客群分析 項目名稱 客群分析 東湖 1 號生態(tài)總部基地 / 中信新城 / 湖南麓谷國際工業(yè)園 中小型企業(yè) 長沙國際企業(yè)中心 輕型制造業(yè) 為主的中小企業(yè) 目前在售項目都以中小型企業(yè) 為目標客戶，目標客群或者成交客戶都存在雷同，客群瓜分激烈。 ? 營銷推廣主題 項目名稱 營銷推廣主題 東湖 1 號生態(tài)總部基地 / 中信新城 / 湖南麓谷國際工業(yè)園 打造國際化專業(yè)園區(qū) 長沙國際企業(yè)中心 長株潭兩型工業(yè)基地 /領(lǐng)航長株潭產(chǎn)業(yè)圈 從營銷推廣上來看，都以打造國際性企業(yè)園區(qū)為目標，對外展示各自項目的 和立東升環(huán)保園項目市場研究及發(fā)展定位策劃報告 35 規(guī)格與檔次。 另外長沙國際企業(yè)中心大打生態(tài)牌， 媒體推廣時強調(diào)花園型商務(wù)辦公空間以最大限度的吸引客戶。 ? 價格分析 項目名稱 售價 東湖 1 號生態(tài)總部基地 / 中信新城 / 湖南麓谷國際工業(yè)園 標準廠房 均價 2280 元 /平米 ， 公寓 均價 1900 元 /平米 長沙國際企業(yè)中心 一樓 均價 3100 元 /平米 ，二 — 六樓 均價 21002500 元 /平米 從目前在售項目來看，價格普遍不高，說明長沙工業(yè)地產(chǎn)剛起步，市場還不成熟，還處于低價競爭狀態(tài)。同時整體來看，區(qū)域目前高品質(zhì)、上檔次工業(yè)地產(chǎn)項目極少，因此價格走高遭遇平頸。 區(qū)域競爭市場 總結(jié)： 從 區(qū)域市場競爭產(chǎn)品分析來看，目前長沙成型的工業(yè)地產(chǎn)項目少，尚處于起步階段，目前在售項目尚處于工業(yè)地產(chǎn)第二代產(chǎn)品，即工廠與辦公的混合體。 區(qū)域目前高品質(zhì)、上檔次工業(yè)地產(chǎn)項目極少，以中小企業(yè) 為主，銷售價格也明顯偏低，招商門檻低、基本屬于來者不拒，市場處于低層次競爭狀態(tài)。項目東湖 1號生態(tài)總部基地 、中信新城雖定位總部基地，但是目前都尚處于規(guī)劃階段，市場上缺乏 高品質(zhì)、上檔次工業(yè)地產(chǎn)項目。 二、 項目 理解 項目概況 項目位于湖南環(huán)?？萍籍a(chǎn)業(yè)園與長沙縣暮云鎮(zhèn)交界處，占地面積 500 多畝 , 用地性質(zhì)為工業(yè)用地及綜合用地，地塊呈不規(guī)則分布，地勢有起伏，地塊內(nèi)有多個小 和立東升環(huán)保園項目市場研究及發(fā)展定位策劃報告 36 山丘，山丘上植被豐富，有少量民居尚待拆遷，地塊南邊和東邊地勢低洼，目前作為樹木育苗場。 項目四至 西 北 南 東 項目北接環(huán)保大道和金海中學(xué) ,南臨萬家麗路 ,西連長沙理工大學(xué)新校區(qū)，東臨工業(yè)廠房， 花仙 路穿項目而過，把項目分成東西兩部分。 項目周邊配套 區(qū)域配套設(shè)施不夠完善，但是 項目周邊教育資源豐富，金海中學(xué)和長沙理工大學(xué)就位于項目的北邊和東邊，為園區(qū)提供就學(xué)場所和智力支持。項目所在區(qū)域東北部為湖南環(huán)?？萍籍a(chǎn)業(yè)園 管委會。 區(qū)域特征分析 項目其中一部分位于湖南環(huán)?？萍籍a(chǎn)業(yè)園內(nèi)， 湖南環(huán)保科技產(chǎn)業(yè)園是以汽車、工程機械及零部件、環(huán)保產(chǎn)業(yè)為主的工業(yè)園區(qū)， 目前入駐有美的客車、金海鋼結(jié)構(gòu)工程有限公司、長沙電機廠等企業(yè)，另外一部分位于長沙暮 云鎮(zhèn)，該區(qū)域以職業(yè)教育與高檔住宅開發(fā)為主，長沙理工大學(xué)等教育機構(gòu)，御邦、橘郡、格林小鎮(zhèn)、五礦﹒龍灣國際社區(qū)、保利﹒閬峰云墅等高檔房產(chǎn)項目都位于該區(qū)域。 金海中學(xué) 長沙理工大學(xué) 環(huán)科園管委會 和立東升環(huán)保園項目市場研究及發(fā)展定位策劃報告 37 5．區(qū)域優(yōu)劣勢分析 區(qū)域 優(yōu)勢： 交通優(yōu)勢： 區(qū)域內(nèi)長沙市韶山路、萬家麗路、芙蓉路三大交通主干道 ,可在長株潭城市圈內(nèi)暢行無阻，地鐵 1 號線也經(jīng)過該區(qū)域； 教育資源豐富： 區(qū)域內(nèi)有金海中學(xué)、 長沙理工大學(xué)等學(xué)校外，另外區(qū)域內(nèi)有一大型職業(yè)教育基地，教育科研氛圍濃厚； 區(qū)位優(yōu)勢： 該區(qū)域地處長株潭三市的結(jié)合部，地理位置優(yōu)勢，輻射區(qū)域廣； 生態(tài)綠化： 區(qū)域內(nèi)南三環(huán) 城市