【正文】 地的各種廣告費(fèi)達(dá) 7000 萬元，在三、四環(huán)之間立起了無數(shù)巨大的廣告牌；基地投入 80 萬元贊助 2020 年科博會(huì)用 于演講宣傳總部經(jīng)濟(jì)和總部基地； 2020 年開展大型 “ 總部文化年 ” 工程，舉辦各種大型高端、高尚、高水平的文化活動(dòng)，參與高層次的經(jīng)濟(jì)文化學(xué)術(shù) (論壇、年會(huì)、研討會(huì)、峰會(huì)等 )活動(dòng)。 媒體推介： 許為平本人用 “ 總部經(jīng)濟(jì) ” 的概念將自己武裝起來，活躍在京城的各種會(huì)議和論壇上，業(yè)內(nèi)都將他比作總部經(jīng)濟(jì)的代言人，強(qiáng)力的提升了總部基地的地產(chǎn)品牌。 總部基地，以前瞻性開發(fā)理念，為企業(yè)提供高效、多能、全方位的中樞式經(jīng)營氛圍和高速發(fā)展通道；以中心輻射全國乃至全球的 “ 中心外圍效應(yīng) ” ，為企業(yè)提供全新的發(fā)展空間和管理視野。 地理位置 北京中關(guān)村科技園區(qū)金橋科技產(chǎn)業(yè)基地 內(nèi) 投資商 北京聯(lián)東投資（集團(tuán)）有限公司 占地面積 1300 畝 建筑面積 100 萬平方米 容積率 綠化率 35% 設(shè)計(jì)公司 上海華東建筑設(shè)計(jì)研究院 物業(yè)形態(tài) 標(biāo)準(zhǔn)廠房、商務(wù)花園獨(dú)棟辦公、個(gè)性化廠房定制以及各種生活、商務(wù)配套設(shè)施 園區(qū)產(chǎn)業(yè)定位 以高端服務(wù)業(yè)為龍頭，以電子信息、裝備制造、新醫(yī)藥和新材料為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè) ， 引導(dǎo)發(fā)展商務(wù)、物流等功能 園區(qū)功能定位 建設(shè)成為以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和先進(jìn)制造業(yè)集聚發(fā)展為依托的綜合產(chǎn)業(yè)新城，輻射帶動(dòng)京津城鎮(zhèn)走廊產(chǎn)業(yè)發(fā)展的區(qū)域產(chǎn)業(yè)中心。 項(xiàng)目特色與優(yōu)勢(shì) 企業(yè)共享果嶺園林 :低容積率 ,低密度 ,高綠化率的花園式辦公環(huán)境 ,精心打造果嶺主題的中心園林 ,使智力型生產(chǎn)力在花園中提升。 360 度環(huán)繞式景觀 :四面有窗 ,四面賞景的通透設(shè)計(jì) ,打破花園與室內(nèi)的壁壘 ,有效緩解智力生產(chǎn)者的心理壓力。 獨(dú)立冠名權(quán) ,獨(dú)立電梯 :每棟建筑均有企業(yè)形象及冠名展示面 ,配備獨(dú)立電梯 ,全面提升企業(yè)形象。 空間成本 :每一層均預(yù)留充分改造余地 ,讓企業(yè)依據(jù)需求進(jìn)行修改 ,最大提升有效使用率。便捷的交通讓物流成本降低 。開發(fā)區(qū)優(yōu)惠政策帶來企業(yè)長期運(yùn)營成本的降低 。 聯(lián)東 U 谷開發(fā)模式借鑒 中國作為全球服 務(wù)業(yè)轉(zhuǎn)移的重要承接地，全球產(chǎn)業(yè)向中國轉(zhuǎn)移的重點(diǎn)從制造業(yè)轉(zhuǎn)向服務(wù)業(yè)，生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)的發(fā)展迎來黃金時(shí)期。 第二、從“做產(chǎn)品”到“做服務(wù)”的轉(zhuǎn)變 聯(lián)東 U 谷突破提供單一硬件產(chǎn)品的局限，轉(zhuǎn)向樹立以企業(yè)為中心，從產(chǎn)業(yè)和人兩方面建立全新的服務(wù)體系。 同時(shí)，通過加大公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)力度，制定有針對(duì)性的企業(yè)管理措施，提供專業(yè)性的企業(yè)咨詢服務(wù)等措施，增強(qiáng)企業(yè)間產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)，通過物理上的集中進(jìn)而打造產(chǎn)業(yè)集群氛圍。 羅森堡商務(wù)中心 項(xiàng)目 名稱 印象鋼谷 項(xiàng)目總規(guī)劃面積 600 畝，總建筑面積 40 萬平方米，分為四期開發(fā)，總投資 20 億元人民幣，是上海望源企業(yè)發(fā)展有限公司開發(fā)的大型工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。 月 配套 美蘭湖 36 洞高爾夫球場(chǎng)和游艇碼頭等休閑生態(tài)園 項(xiàng)目特色與優(yōu)勢(shì) 設(shè)計(jì)風(fēng)格：呈現(xiàn)簡約設(shè)計(jì)風(fēng)格：素混凝土，鋼，玻璃元素，是目前我國最大素混凝土建筑體。 自然環(huán)境十分優(yōu)越，綠化率超過 50%，項(xiàng)目外是成片的綠色植被，工作累了，可以走到露臺(tái)或者室外的草坪上休息，空氣質(zhì)量要遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過市 中心辦公區(qū)，此外，由于遠(yuǎn)離市區(qū)，噪音污染大大減少。 和立東升環(huán)保園項(xiàng)目市場(chǎng)研究及發(fā)展定位策劃報(bào)告 27 人性化。 印象鋼谷 模式 借鑒： 項(xiàng)目圍繞一個(gè) “ 鋼 ” 字展開： 首先，建筑全部采用鋼結(jié)構(gòu)，素混凝土、玻璃和鋼材這三種建筑材料凸顯了剛毅的建筑風(fēng)格；其 次，大膽地改變了清水混凝土純粹的架構(gòu)作用，還原了它結(jié)構(gòu)和裝飾的雙重功能，再配合由鋼材、玻璃搭建的骨架，鋼谷就這樣素面朝天地出現(xiàn)了 。 建筑的設(shè)計(jì)者以 “ 素 ” 代替 “ 清水 ” ，既環(huán)保節(jié)能又省錢。同時(shí)，清水混凝土，不同于普通混凝土，表面非常光滑，棱角分明，無任何處墻裝飾，只是在表面涂一層或兩層透明的保護(hù)劑，顯得十 分天然、莊重。 以區(qū)域內(nèi)的 寶鋼作為支撐 ， 提倡的精鋼文化 ， 體現(xiàn) 項(xiàng)目 建筑搶眼的形象特征 寶鋼的發(fā)展必然以生產(chǎn)型為主，帶動(dòng)了整個(gè)為生產(chǎn) 、 為鋼鐵企業(yè)配套的研發(fā)、交流、配套、服務(wù)以及交易的興起 ，在 大的鋼鐵產(chǎn)業(yè)的配套服務(wù) 方面是市場(chǎng)盲點(diǎn)，印象鋼谷 項(xiàng)目集科研、開發(fā)、辦公、會(huì)議、展示和綜合管理服務(wù)為一體，項(xiàng)目充分體現(xiàn)了原生態(tài)、環(huán)保和節(jié)能減排的精神，整個(gè)項(xiàng)目反映了現(xiàn)代人對(duì) “ 工作和生活 在陽光下 ” 的渴求。地塊西靠三魯路、東依召樓路、南連沈莊塘、北臨友誼河。園區(qū)規(guī)劃主體構(gòu)思為：中間為度身定制的獨(dú)立 600010000 平方米的商務(wù)辦公樓群，兩邊為國際上流行的多層大平面的研發(fā)樓群。建筑與周邊環(huán)境共同構(gòu)筑一個(gè)由生態(tài)走廊和生態(tài)庭院二級(jí)系統(tǒng)組成的生態(tài)體系。 地理位置 上海市閔行區(qū)浦江鎮(zhèn)聯(lián)航路南北兩側(cè) 投資商 上海鵬晨聯(lián)合實(shí)業(yè)有限公司 規(guī)劃設(shè)計(jì) 加拿大 CPC 建筑設(shè)計(jì)顧問公司 占地面積 1100 畝 建筑面積 88 萬 m2 建筑密度 29% 容積率 綠化率 45% 層高 辦公大樓層高： ，凈高： ； 底層： ，凈高： ； 地下室： ，凈高： ； 研發(fā)樓底層凈高： ， 標(biāo)準(zhǔn)層凈高： ； 物業(yè)形態(tài) 商務(wù)辦公 樓、研發(fā)樓、餐廳 、 會(huì)議中心等 園區(qū)產(chǎn)業(yè)定位 軟件開發(fā)、數(shù)據(jù)處理、設(shè)計(jì)中心、訂單中心、動(dòng)漫等 配套 銀行（ ATM）、員工自助餐廳、商務(wù)套餐、咖啡吧、羅森便利店及健身中心 售價(jià) 7500 元 /平米 租金 研發(fā)樓 ～ 元 /平米 /天 ， 商務(wù)樓 元 /平米 /天 物業(yè)管理費(fèi) 研發(fā)樓 12 元 /平米 /月 ， 商務(wù)樓 18 元 /平米 /天 和立東升環(huán)保園項(xiàng)目市場(chǎng)研究及發(fā)展定位策劃報(bào)告 29 園區(qū)特色與優(yōu)勢(shì) 采用節(jié)能、健康型建筑，室內(nèi)無需空調(diào)系統(tǒng)，完全克服了傳統(tǒng)型辦公樓普遍存 在的新風(fēng)量不足，室內(nèi)空氣渾濁，病菌交叉感染，能耗浪費(fèi)的弊病，與傳統(tǒng)建筑相比，可節(jié)約能耗 70%左右。 “浦江智谷 ”商務(wù)園室內(nèi)恒溫、恒濕、全新風(fēng)、全日供；室外原生態(tài)環(huán)境，親近自然，并具有充足的地下車位，還可以為企業(yè)節(jié)省可觀的二次裝修費(fèi)用和 40％的辦公區(qū)域照明費(fèi)用以及空調(diào)加時(shí)費(fèi)。 園區(qū)招商中心 項(xiàng)目審批服務(wù) 、 高新技術(shù)企業(yè)及技術(shù)成果轉(zhuǎn)化認(rèn)定服務(wù) 、政策咨詢服務(wù) 、 項(xiàng)目建設(shè)服務(wù) 、 物業(yè)管理服務(wù) 。它源于生態(tài)城市理念、城市邊緣組團(tuán)化和科技園區(qū)發(fā)展等多元的疊合與拓展，是一種全新的城市形態(tài)和產(chǎn)業(yè)園區(qū)形態(tài)。 園區(qū)定位明確 是一個(gè)集研發(fā)、辦公、生活、休閑諸功能和諧共融的以人為本的商務(wù)園區(qū)。以 凡是智慧型的產(chǎn)業(yè)， 如 軟件開發(fā)、數(shù)據(jù)處理、設(shè)計(jì)中心、訂單中心、動(dòng)漫等 為園區(qū)產(chǎn)業(yè)定位。 項(xiàng)目 周邊有國家航天科技產(chǎn)業(yè)基地、國家 863 軟件基地、維豪（ WELLHOPE)信息中心基地 ，這些企業(yè)均可成為園區(qū)的目標(biāo)客戶。 “ 浦 江智谷”作為上海唯一的節(jié)能生態(tài)型商務(wù)園，她的成功，取得了中國高品質(zhì)節(jié)能建筑建造史上的重要突破，填補(bǔ)了 該項(xiàng)國內(nèi)空白，走出了一條以新型服務(wù)特色帶動(dòng)園區(qū)發(fā)展的新路。 地理位置 成都正西三環(huán)外 公里處的日月大道旁 投資商 成都青羊工業(yè)建設(shè)發(fā)展有限公司 規(guī)劃設(shè)計(jì) 日本大場(chǎng)株 式會(huì)社 占地面積 1089 畝 建筑面積 69 萬平方米 容積率 綠化率 28% 物業(yè)形態(tài) 獨(dú)棟式 寫字樓、 英國風(fēng)情小鎮(zhèn)商業(yè)街 、 入?yún)^(qū)企業(yè)員工建造的優(yōu)質(zhì)住宅 ——時(shí)尚青年城 園區(qū)產(chǎn)業(yè)定位 航空產(chǎn)品、電子電器、軟件開發(fā)、精密機(jī)械加工 招商目標(biāo)企業(yè) 世界 500 強(qiáng)企業(yè) 、 國內(nèi)行業(yè) 100 強(qiáng)企業(yè) +有潛力、快速成長的優(yōu)秀中小企業(yè) 售價(jià) 均價(jià) 4900 元 /平米 配套 商務(wù)會(huì)所、商務(wù)酒店、員工餐廳、 電影院、圖書館、培訓(xùn)中心、會(huì)務(wù)中心 項(xiàng)目特色與優(yōu)勢(shì) 青羊工業(yè)總部基地以 “綠色 ”和 “生態(tài) ”構(gòu)筑全域風(fēng)景園區(qū)，以森林大峽谷為主軸，創(chuàng)意地結(jié)合獨(dú)棟建筑，雕塑、水景和園藝小品，整個(gè)園區(qū)內(nèi)，樓體上的層層退臺(tái)式綠化與大園區(qū)內(nèi)的東南亞園林景觀相融合。 英國風(fēng)情小鎮(zhèn)鉆石風(fēng)情商業(yè)街全面集合娛樂、餐飲、休閑、購物 多種主流業(yè)態(tài)，滿足 入?yún)^(qū)企業(yè) 員工 購物、休閑、娛樂等 需求 。 青羊工業(yè) 總部基地的發(fā)展模式借鑒 政企聯(lián)手、市場(chǎng)運(yùn)作 青羊發(fā)展公司通過新公司的組建，搭建了新的融資平臺(tái)，政府用有限的資金投入就撬動(dòng)了巨大的社會(huì)資金參與，很好地解決了建設(shè)過程中的資金需求。 設(shè)置門檻，保證品質(zhì) 定位一流，讓企業(yè)擁有一流的環(huán)境，這是青羊工業(yè)總部基地對(duì)其品質(zhì)的另一注腳。 提供平臺(tái)，減低投入和成本 與傳統(tǒng)的企業(yè)總部和生產(chǎn)加工基地布局相比，總部基地為各企業(yè)總部提供的是一個(gè)溝通的平臺(tái)，一種經(jīng)濟(jì)氛圍。企業(yè)在總部基地不但找到了穩(wěn)定高效運(yùn)作的家，更是為合作生財(cái)創(chuàng)造了無限的機(jī)會(huì)。此外，為解決入?yún)^(qū)企業(yè)員工住房問題，公司還專門規(guī)劃、修建 和立東升環(huán)保園項(xiàng)目市場(chǎng)研究及發(fā)展定位策劃報(bào)告 32 了占地 188 畝，總建筑面積達(dá) 34萬平方米的入?yún)^(qū)企業(yè)員工集中生活配套區(qū)――時(shí)尚青年城。一切表明，作為行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的領(lǐng)跑者，青羊工業(yè)總部基地正在成為一個(gè)優(yōu)秀的范本和模式。從建筑面積來看，湖南麓谷國際工業(yè)園最小，中信新城最大。 和立東升環(huán)保園項(xiàng)目市場(chǎng)研究及發(fā)展定位策劃報(bào)告 33 ? 整體規(guī)劃 項(xiàng)目名稱 容積率 物業(yè)類型 東湖 1 號(hào)生態(tài)總部基地 獨(dú)體獨(dú)棟、獨(dú)立產(chǎn)權(quán)、獨(dú)立冠名總部樓 20 余座及一棟 24 層總部寫字樓 ； 6 棟 32 層時(shí)尚住宅及 99 棟雙拼產(chǎn)業(yè)別墅 中信新城 城市廣場(chǎng)商 業(yè)區(qū)、 文化廣 場(chǎng)娛樂區(qū) 、主題 公園休閑 區(qū)、酒店度假區(qū) 、數(shù)碼 港商務(wù) 區(qū)、低密 度情景 住區(qū)、原 生別墅區(qū) 湖南麓谷國際工業(yè)園 大型廠房、白領(lǐng)公寓、寫字樓、孵化樓 長沙國際企業(yè)中心 標(biāo)準(zhǔn)廠房 、 研發(fā)辦公樓 、商務(wù)辦公樓 從項(xiàng)目的容積率來看，普遍不高，都低于 ，樓體類型以多層為主，兼以少量小高層、高層建筑，其中湖南麓谷國際工業(yè)園、長沙國際企業(yè)中心以廠房、研發(fā)、辦公為主 ,而東湖 1 號(hào)和中信新城則偏重于區(qū)域總部研發(fā)與辦公。 ? 綠化率 及配套 項(xiàng)目名稱 綠化率 配套 東湖 1 號(hào)生態(tài)總部基地 25% 總部商貿(mào)服務(wù)、 濱河 商業(yè)休閑、小學(xué) 中信新城 42% 超大型購物中心、風(fēng)情步行商業(yè)區(qū) 、 主題公園休閑區(qū) 、KTV、演藝中心、酒吧一條街、劇院 、 國際五星城市度假酒店 、 自建中小學(xué)校 和幼兒園 湖南麓谷國際工業(yè)園 35% 超市、員工食堂、市場(chǎng)、銀行、居住區(qū)、衛(wèi)生所等設(shè)施 長沙國際企業(yè)中心 / 銀行、商鋪、員工餐廳、休閑公園、停車場(chǎng)、醫(yī)療室 從綠化率來看 ,普遍不是很高，其中中信新城綠化率相對(duì)要高，達(dá)到 42%。 ? 層高 項(xiàng)目名稱 層高 東湖 1 號(hào)生態(tài)總部基地 / 和立東升環(huán)保園項(xiàng)目市場(chǎng)研究及發(fā)展定位策劃報(bào)告 34 中信新城 / 湖南麓谷國際工業(yè)園 標(biāo)準(zhǔn)廠房的一樓層高 米， 2— 4 樓層高 米 長沙國際企業(yè)中心 一樓 層高 米， 2— 6 樓層高 米 結(jié)合入園企業(yè)特點(diǎn)，在工業(yè)廠房層高標(biāo)準(zhǔn)上，一樓層高在 米， 2— 6樓層高 — 米 ，基本都能達(dá)到目標(biāo)客戶的要求標(biāo)準(zhǔn)。 ? 區(qū)域客群分析 項(xiàng)目名稱 客群分析 東湖 1 號(hào)生態(tài)總部基地 / 中信新城 / 湖南麓谷國際工業(yè)園 中小型企業(yè) 長沙國際企業(yè)中心 輕型制造業(yè) 為主的中小企業(yè) 目前在售項(xiàng)目都以中小型企業(yè) 為目標(biāo)客戶，目標(biāo)客群或者成交客戶都存在雷同，客群瓜分激烈。 另外長沙國際企業(yè)中心大打生態(tài)牌， 媒體推廣時(shí)強(qiáng)調(diào)花園型商務(wù)辦公空間以最大限度的吸引客戶。同時(shí)整體來看，區(qū)域目前高品質(zhì)、上檔次工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目極少，因此價(jià)格走高遭遇平頸。 區(qū)域目前高品質(zhì)、上檔次工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目極少，以中小企業(yè) 為主，銷售價(jià)格也明顯偏低，招商門檻低、基本屬于來者不拒，市場(chǎng)處于低層次競(jìng)爭(zhēng)狀態(tài)。 二、 項(xiàng)目 理解 項(xiàng)目概況 項(xiàng)目位于湖南環(huán)?？萍籍a(chǎn)業(yè)園與長沙縣暮云鎮(zhèn)交界處，占地面積 500 多畝 , 用地性質(zhì)為工業(yè)用地及綜合用地，地塊呈不規(guī)則分布，地勢(shì)有起伏，地塊內(nèi)有多個(gè)小 和立東升環(huán)保園項(xiàng)目市場(chǎng)研究及發(fā)展定位策劃報(bào)告 36 山丘，山丘上植被豐富，有少量民居尚待拆遷，地塊南邊和東邊地勢(shì)低洼，目前作為樹木育苗場(chǎng)。 項(xiàng)目周邊配套 區(qū)域配套設(shè)施不夠完善，但是 項(xiàng)目周邊教育資源豐富，金海中學(xué)和長沙理工大學(xué)就位于項(xiàng)目的北邊和東邊，為園區(qū)提供就學(xué)場(chǎng)所和智力支持。 區(qū)域特征分析 項(xiàng)目其中一部分位于湖南環(huán)?？萍籍a(chǎn)業(yè)園內(nèi)， 湖南環(huán)?？萍籍a(chǎn)業(yè)園是以汽車、工程機(jī)械及零部件、環(huán)保產(chǎn)業(yè)為主的工業(yè)園區(qū)， 目前入駐有美的客車、金海鋼結(jié)構(gòu)工程有限公司、長沙電機(jī)廠等企業(yè)，另外一部分位于長沙暮 云鎮(zhèn)，該區(qū)域以職業(yè)教育與高檔住宅開發(fā)為主，長沙理工大學(xué)等教育機(jī)構(gòu)，御邦、橘郡、格林小鎮(zhèn)、五礦﹒龍灣國際社區(qū)、保利﹒閬峰云墅等高檔房產(chǎn)項(xiàng)目都位于該