【正文】 贏利模式分析綜上產(chǎn)品服務(wù)介紹，中盟科技園的主要收入來源是：l 物業(yè)租賃服務(wù)收入l 共性技術(shù)支撐服務(wù)收入l 外包人才培訓(xùn)服務(wù)收入l 創(chuàng)業(yè)投資的投資收益l 企業(yè)增值服務(wù)收入此外，根據(jù)各級(jí)政府部門出臺(tái)的優(yōu)惠政策，科技園開發(fā)運(yùn)營企業(yè)可以獲得一定的稅收返還。將科技園自身及其入駐企業(yè)創(chuàng)造的稅收地方留成部分，用于支持科技園運(yùn)營主體的擴(kuò)張和發(fā)展。 運(yùn)營模式分析由本項(xiàng)目建設(shè)單位通過下設(shè)園區(qū)管理服務(wù)中心來管理整個(gè)中盟科技園的辦公寫字樓、綜合服務(wù)樓等所有物業(yè)，并聯(lián)合中國科技網(wǎng)成立信息技術(shù)管理公司，來運(yùn)營管理科技園的技術(shù)支撐服務(wù)平臺(tái)、網(wǎng)絡(luò)數(shù)據(jù)中心以及多語種公共呼叫中心。外包人才培訓(xùn)平臺(tái)由廣西思維教育有限公司負(fù)責(zé)運(yùn)營。外包企業(yè)創(chuàng)業(yè)投資及融資服務(wù)平臺(tái)由廣西中盟世紀(jì)創(chuàng)業(yè)投資管理有限公司負(fù)責(zé)運(yùn)營。為了提升中盟科技園的運(yùn)營管理水平，可與國內(nèi)外著名園區(qū)建立合作關(guān)系，引進(jìn)其先進(jìn)的管理經(jīng)驗(yàn)。泛北公司目前已經(jīng)與大連軟件園、北京清華科技園、蘇州高新區(qū)、馬來西亞超級(jí)多媒體走廊建立了初步合作關(guān)系。 業(yè)務(wù)工作流程分析這里主要介紹中盟科技園園區(qū)服務(wù)中心的招商工作流程。圖六：園區(qū)服務(wù)中心招商工作流程圖示全面調(diào)查軟件和信息服務(wù)業(yè)現(xiàn)狀發(fā)展及趨勢(shì)（結(jié)合東盟貿(mào)易發(fā)展情況）確定市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)，明確基地定位，擬定運(yùn)營方式組合初擬項(xiàng)目規(guī)劃方案基地租金標(biāo)準(zhǔn)、招商條件、投資回報(bào)分析擬定主力點(diǎn)及客戶名單財(cái)務(wù)試算和項(xiàng)目整體財(cái)務(wù)評(píng)估各備選及目標(biāo)企業(yè)初步訪談篩選主力企業(yè)，并進(jìn)行詳談確立招商規(guī)劃的設(shè)計(jì)方案與高新區(qū)、物管協(xié)調(diào)統(tǒng)一租金、管理費(fèi)及基地日后商業(yè)管理流程模式租金、管理費(fèi)、宣傳基金的研談擬定 擬定相關(guān)契約、意向書及招商過程中需要用到的管理性文本制作宣傳品及開發(fā)計(jì)劃書繪制招商平面圖擬定招商工作小組人員架構(gòu)擬定工作進(jìn)度計(jì)劃租賃簽約、協(xié)調(diào)進(jìn)場(chǎng)安排及裝修展開全面招商作業(yè)運(yùn)營后的維護(hù)業(yè)務(wù)跟進(jìn)管理至開幕 項(xiàng)目運(yùn)營措施為保障中國東盟國際軟件與信息服務(wù)外包產(chǎn)業(yè)合作基地的有效運(yùn)行，某城市信息技術(shù)有限公司從資金支撐、招商工作、政府支持上采取以下措施。 資金支撐措施為配套中盟科技園的建設(shè)，廣西中盟世紀(jì)創(chuàng)業(yè)投資管理有限公司，發(fā)起設(shè)立了廣西區(qū)內(nèi)首支創(chuàng)業(yè)投資基金——中盟基金1號(hào)。中盟基金1號(hào)的基金總額目前為3000萬元。中盟創(chuàng)投還將從廣西區(qū)政府、某市政府、高新區(qū)政府和東盟國家政府以及中國和東盟大型投資集團(tuán)募集風(fēng)險(xiǎn)基金。目前中盟創(chuàng)投與馬來西亞國家風(fēng)險(xiǎn)投資公司已達(dá)成初步合作意向。通過豐富的資金渠道為基地中小企業(yè)提供融資服務(wù)，為科技園內(nèi)中小企業(yè)的快速成長提供資金保障。 招商措施中盟科技園的2號(hào)樓建成后，某城市信息技術(shù)有限公司、廣西南博國際信息有限公司、廣西中盟世紀(jì)創(chuàng)業(yè)投資管理有限公司、某思維教育有限公司、信息技術(shù)管理公司、中盟世紀(jì)軟件股份有限公司、龍山軟件南方呼叫中心等企業(yè)將率先遷入科技園辦公、營業(yè)。通過與中國—東盟博覽會(huì)秘書處合作，在中盟科技園建立中國—東盟博覽會(huì)信息中心，中國—東盟國際電子商務(wù)中心，中國—東盟物流信息中心、中國—東盟國際數(shù)字證書中心、中國—東盟電子支付中心，并吸引廣西電子口岸中心入駐基地，將科技園打造成為中國和東盟電子商務(wù)的中心。建立了與東盟國家高新區(qū)的合作關(guān)系，吸引他們的企業(yè)落戶，進(jìn)入中國市場(chǎng)。與擁有無線流媒體技術(shù)的馬來西亞MSC移網(wǎng)通公司、擁有智能交通軟件技術(shù)的馬來西亞B’SMART公司、從事呼叫業(yè)務(wù)外包的馬來西亞上市公司SCICOM公司等一批技術(shù)領(lǐng)先的高技術(shù)公司的合作，在中盟科技園內(nèi)設(shè)立公司或辦事處，從而把科技園打造成為東盟企業(yè)進(jìn)入中國市場(chǎng)的銷售中心和支持中心。泛北公司在北京、上海等地篩選了部分成長性很好的軟件與信息服務(wù)外包企業(yè)，并將它們引入中盟科技園。這些企業(yè)可以發(fā)展成為科技園的重點(diǎn)企業(yè)，包括擁有第二代股東卡技術(shù)的北京志久科技有限公司，擁有光纖傳感器技術(shù)的北京聯(lián)科光電科技有限公司，及擁有物流軟件知識(shí)產(chǎn)權(quán)的一家湖南物流軟件公司，將科技園公司打造成為中國企業(yè)進(jìn)入東盟市場(chǎng)的銷售中心和支持中心。與西門子公司、某市信息辦合作，建立中國—東盟區(qū)域性中心城市信息化平臺(tái)，為數(shù)字某的建設(shè)提供信息化基礎(chǔ)設(shè)施；同時(shí)正在與IBM公司、微軟公司、思科公司、聯(lián)想公司商談合作建立實(shí)驗(yàn)室和研發(fā)機(jī)構(gòu)，將科技園打造成為國際IT公司區(qū)域研發(fā)中心。并且，通過引進(jìn)國內(nèi)和東盟等技術(shù)領(lǐng)先的孵化項(xiàng)目，將中盟科技園打造成為中國—東盟軟件和信息服務(wù)孵化基地。第6章 項(xiàng)目建設(shè)環(huán)境安全 環(huán)境保護(hù)中國東盟國際軟件與信息服務(wù)外包產(chǎn)業(yè)合作基地項(xiàng)目的入駐企業(yè)均屬信息產(chǎn)業(yè)企業(yè)，進(jìn)行信息化方面的業(yè)務(wù)，屬無污染工程。機(jī)房的網(wǎng)絡(luò)、計(jì)算機(jī)、通信等設(shè)備會(huì)產(chǎn)生一些電磁波，但經(jīng)過測(cè)試表明對(duì)人類沒有危害，對(duì)環(huán)境沒有任何影響，所以該項(xiàng)目對(duì)人類和環(huán)境都不會(huì)造成不良影響。同時(shí)，在建設(shè)運(yùn)行過程中均不會(huì)產(chǎn)生有害廢氣、廢水、廢渣等物質(zhì)，不會(huì)污染環(huán)境。 勞動(dòng)安全中國東盟國際軟件與信息服務(wù)外包產(chǎn)業(yè)合作基地項(xiàng)目的入駐企業(yè)的管理人員、開發(fā)人員和運(yùn)行維護(hù)人員工作在具有恒溫恒濕的機(jī)房內(nèi)工作，經(jīng)常使用的計(jì)算機(jī)設(shè)備輻射很小，經(jīng)過測(cè)試不會(huì)對(duì)技術(shù)人員的身體健康有影響，工作環(huán)境不存在其他勞動(dòng)安全問題。辦公室和機(jī)房安裝了避雷系統(tǒng)，網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)安裝了防雷系統(tǒng)，辦公室和機(jī)房都安裝了消防系統(tǒng)，故機(jī)房和辦公場(chǎng)地都是比較安全的。 消防措施和設(shè)施方案建議基地的辦公樓群消防設(shè)施配置齊全，已配有水消防系統(tǒng)和自動(dòng)報(bào)警裝置。項(xiàng)目建設(shè)將嚴(yán)格按國家消防規(guī)范執(zhí)行，遵循“預(yù)防為主，消防結(jié)合”的方針，嚴(yán)格貫徹執(zhí)行國家《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》和《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》，采取以下措施：（1）設(shè)有火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)和緊急廣播系統(tǒng)，各工作間設(shè)置了溫感或煙感探測(cè)裝置。（2）根據(jù)需要，在建筑內(nèi)分別設(shè)有氣體和水消防系統(tǒng)，配置適量手提式滅火器。（3）空調(diào)送回風(fēng)管采用非燃保溫材料。（4）隔墻、吊頂、活動(dòng)地板及其他裝飾材料選用了非燃或難燃材料。（5）在計(jì)算機(jī)房內(nèi)配置適量手提式二氧化碳?xì)怏w滅火器。第7章 項(xiàng)目組織與實(shí)施管理中國東盟國際軟件與信息服務(wù)外包產(chǎn)業(yè)合作基地項(xiàng)目由某城市信息技術(shù)有限公司負(fù)責(zé)實(shí)施，公司主要領(lǐng)導(dǎo)擔(dān)任項(xiàng)目總負(fù)責(zé)人，組織成立園區(qū)服務(wù)中心負(fù)責(zé)項(xiàng)目進(jìn)度、考察調(diào)研、過程監(jiān)控、項(xiàng)目投資管理和文檔管理。組織模式為：由本項(xiàng)目建設(shè)單位通過下設(shè)園區(qū)管理服務(wù)中心來管理整個(gè)中盟科技園的辦公寫字樓、綜合服務(wù)樓等所有物業(yè)，并聯(lián)合中國科技網(wǎng)成立信息技術(shù)管理公司，來運(yùn)營管理科技園的技術(shù)支撐服務(wù)平臺(tái)、網(wǎng)絡(luò)數(shù)據(jù)中心以及多語種公共呼叫中心。外包人才培訓(xùn)平臺(tái)由廣西思維教育有限公司負(fù)責(zé)運(yùn)營。外包企業(yè)創(chuàng)業(yè)投資及融資服務(wù)平臺(tái)由廣西中盟世紀(jì)創(chuàng)業(yè)投資管理有限公司負(fù)責(zé)運(yùn)營。第8章 投資估算與資金籌措 項(xiàng)目建設(shè)投資估算項(xiàng)目建設(shè)投資20649萬元，其中園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施物業(yè)10799萬元，軟件與信息服務(wù)外包公共支撐平臺(tái)9850萬元。詳見下表所示：建設(shè)內(nèi)容投資用途投資（萬元）園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施10799土地征用4601號(hào)樓建設(shè)17392號(hào)樓建設(shè)18593號(hào)樓建設(shè)22504號(hào)樓建設(shè)17315號(hào)樓建設(shè)2360連廊、停車場(chǎng)及其它配套設(shè)施400軟件與信息服務(wù)外包公共支撐平臺(tái)9850共性技術(shù)支撐服務(wù)平臺(tái)5650外包人才培訓(xùn)服務(wù)平臺(tái)500外包企業(yè)創(chuàng)業(yè)投資及融資服務(wù)平臺(tái)3100市場(chǎng)推廣宣傳平臺(tái)200專業(yè)化增值服務(wù)平臺(tái)400合計(jì)20649 園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施投資估算建設(shè)項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容、規(guī)模投資（萬元）土地征用23畝，每畝20萬元4601號(hào)樓6層的綜合服務(wù)樓，建筑面積5693平方米，每平方米2000元；服務(wù)設(shè)施設(shè)備600萬元17392號(hào)樓廠房辦公樓，建筑面積8279平方米，每平方米2100元，設(shè)施設(shè)備120萬元18593號(hào)樓13層5A級(jí)標(biāo)準(zhǔn)辦公寫字樓，建筑面積7500平方米，每平方米3000元22504號(hào)樓9層5A級(jí)標(biāo)準(zhǔn)辦公寫字樓，建筑面積5770平方米，每平方米3000元17315號(hào)樓12層5A級(jí)標(biāo)準(zhǔn)辦公寫字樓，建筑面積7864平方米，每平方米3000元2360連廊、停車場(chǎng)、其它配套設(shè)施400合計(jì)10799 軟件與信息服務(wù)外包公共支撐平臺(tái)投資估算軟件與信息服務(wù)外包公共支撐平臺(tái)投資9850萬元。其中，共性技術(shù)支撐服務(wù)平臺(tái)5650萬元，外包人才培訓(xùn)服務(wù)平臺(tái)500萬元，外包企業(yè)創(chuàng)業(yè)投資及融資服務(wù)平臺(tái)3100萬元，市場(chǎng)推廣宣傳平臺(tái)200萬元，專業(yè)化增值服務(wù)平臺(tái)400萬元。分項(xiàng)估算如下。 共性技術(shù)支撐服務(wù)平臺(tái)投資估算共性技術(shù)支撐服務(wù)平臺(tái)投資5650萬元，其中：軟件與信息服務(wù)外包技術(shù)平臺(tái)2000萬元，網(wǎng)絡(luò)數(shù)據(jù)中心2450萬元，公共呼叫中心1200萬元。分項(xiàng)詳細(xì)測(cè)算例子參見附表7：網(wǎng)絡(luò)數(shù)據(jù)中心建設(shè)費(fèi)用估算表。建設(shè)項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容、規(guī)模投資（萬元）軟件與信息服務(wù)外包技術(shù)平臺(tái)包括網(wǎng)絡(luò)協(xié)作平臺(tái)、軟件開發(fā)平臺(tái)、軟件測(cè)試平臺(tái)、軟件中間件/構(gòu)件庫、軟件管理工具庫等?？梢灾С?0個(gè)企業(yè)開展軟件與信息服務(wù)外包服務(wù)。2000網(wǎng)絡(luò)數(shù)據(jù)中心網(wǎng)絡(luò)數(shù)據(jù)中心總面積達(dá)1633m2，可實(shí)際安放42U標(biāo)準(zhǔn)機(jī)柜300個(gè)，總共可以安放服務(wù)器30004500臺(tái)。／平方米的建設(shè)費(fèi)用。2450公共呼叫中心支持300個(gè)中心座席（含遠(yuǎn)程座席）；含呼叫中心軟硬件設(shè)備、坐席、應(yīng)用軟件系統(tǒng)等。平均每個(gè)座席投資4萬元。1200合計(jì)5650 外包人才培訓(xùn)服務(wù)平臺(tái)外包人才培訓(xùn)服務(wù)平臺(tái)建設(shè)投資500萬元。其中，教室及設(shè)備350萬元，師資隊(duì)伍建設(shè)100萬元，資質(zhì)辦理等50萬元。建設(shè)項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容、規(guī)模投資（萬元）教室及設(shè)備6間教室，共1500平方米，可以容納180人350師資隊(duì)伍建設(shè)引進(jìn)20名專職教師100資質(zhì)辦理等50合計(jì)500 外包企業(yè)創(chuàng)業(yè)投資及融資服務(wù)平臺(tái)投資估算外包企業(yè)創(chuàng)業(yè)投資及融資服務(wù)平臺(tái)建設(shè)投資3100萬元，其中，設(shè)立信息產(chǎn)業(yè)創(chuàng)業(yè)投資基金3000萬元，公司開辦費(fèi)用100萬元。 市場(chǎng)推廣宣傳平臺(tái)投資估算市場(chǎng)推廣宣傳平臺(tái)建設(shè)投資200萬元，其中網(wǎng)站建設(shè)150萬元，宣傳窗口建設(shè)50萬元。建設(shè)項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容、規(guī)模投資（萬元）網(wǎng)站建設(shè)中盟科技園網(wǎng)站；某軟件與信息服務(wù)外包基地網(wǎng)站；國家軟件與信息服務(wù)外包公共支撐平臺(tái)網(wǎng)站某地方子網(wǎng)站150宣傳窗口建設(shè)基地品牌標(biāo)識(shí)物、外包企業(yè)宣傳產(chǎn)品集中展示廳50合計(jì)200 專業(yè)化增值服務(wù)平臺(tái)投資估算專業(yè)化增值服務(wù)平臺(tái)建設(shè)投資400萬元，用于成立或者引入相關(guān)的服務(wù)機(jī)構(gòu)。 流動(dòng)資金流動(dòng)資金需要1830萬元，主要包括基地員工工資支付，物業(yè)外包費(fèi)用，相關(guān)行政證件辦理等支出所需的流動(dòng)資金。鋪底流動(dòng)資金占流動(dòng)資金的30％計(jì)，約為551萬元。 建設(shè)期利息向銀行貸款10000萬元，年利率按6％計(jì)，三年的利息為1800萬元。 項(xiàng)目總投資項(xiàng)目總投資23000萬元。其中，項(xiàng)目建設(shè)投資20649萬元，建設(shè)期利息1800萬元，鋪底流動(dòng)資金551萬元。 分年投資計(jì)劃項(xiàng)目建設(shè)期為3年， 需要累計(jì)完成建設(shè)投資20649萬元。根據(jù)項(xiàng)目的工期安排，確定項(xiàng)目的建設(shè)投資分年投資計(jì)劃如下：工程建設(shè)期完成投資（萬元）第1年2700第2年7500第3年10449合計(jì)20649 資金籌措項(xiàng)目總投資23000萬元，資金籌措途徑計(jì)劃為：公司自籌資金8200萬元；銀行貸款10000萬元，申請(qǐng)政府貼息1800萬元，申請(qǐng)國家、省、市、區(qū)各級(jí)政府部門資助3000萬元。第9章 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 財(cái)務(wù)分析依據(jù)及參數(shù)設(shè)定（1） 項(xiàng)目計(jì)算期為20年，其中建設(shè)期3年，運(yùn)營期17年。（2） 基準(zhǔn)收益率ic=12%。（3） 營業(yè)稅金及附加率＝11％。（4） 所得稅率＝25％。 營業(yè)收入估算對(duì)應(yīng)本項(xiàng)目的贏利模式，本項(xiàng)目建設(shè)單位的營業(yè)收入主要包括：物業(yè)租賃服務(wù)收入、共性技術(shù)支撐服務(wù)收入、外包人才培訓(xùn)服務(wù)收入、創(chuàng)業(yè)投資的投資收益、企業(yè)增值服務(wù)收入等5個(gè)方面。由于科技園區(qū)的建設(shè)、管理和服務(wù)企業(yè)的收入，與入駐園區(qū)的企業(yè)的數(shù)量、每個(gè)企業(yè)的產(chǎn)值密切相關(guān)。園區(qū)所有企業(yè)的總產(chǎn)值、上繳利稅也是衡量一個(gè)科技園區(qū)辦得是否成功的重要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。因此，首先對(duì)園區(qū)所有企業(yè)的總產(chǎn)值進(jìn)行測(cè)算。 園區(qū)企業(yè)總產(chǎn)值測(cè)算2009年計(jì)劃引進(jìn)10個(gè)企業(yè)，平均每個(gè)企業(yè)年?duì)I業(yè)額年為500萬元，以后年增長率按20％計(jì)算。測(cè)算結(jié)果如下表所示：?jiǎn)挝缓嫌?jì)建設(shè)期運(yùn)營期年度12345……20企業(yè)數(shù)量個(gè)1040808080……80每個(gè)企業(yè)年?duì)I業(yè)額萬元500 600 720 864 1037 ……15974 全部企業(yè)年?duì)I業(yè)額萬元74085205000 24000 57600 69120 82944 ……1277920 從預(yù)測(cè)結(jié)果看，項(xiàng)目建設(shè)完成時(shí)，中盟科技園入駐企業(yè)80家，云運(yùn)營期第1年的平均每個(gè)企業(yè)年?duì)I業(yè)額達(dá)到864萬元，整個(gè)園區(qū)的總產(chǎn)值為69120萬元。20年內(nèi)企業(yè)園區(qū)的總產(chǎn)值達(dá)到740億元。 物業(yè)租賃收入科技園區(qū)主要以租金收入為主。物業(yè)租賃的年收入按照每年可供出租面積、出租率、租賃價(jià)格計(jì)算。第1年（2009年）價(jià)格為：每天每平方米1元。隨著某高新區(qū)的綜合發(fā)展情況以及基地服務(wù)質(zhì)量與品牌的提升，綜合考慮某市房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)，租價(jià)還有提升的空間，所以需考慮到租價(jià)的持續(xù)上漲因素。租賃價(jià)格年增長率按10％計(jì)。其中前5年的計(jì)算結(jié)果如下表所示：?jiǎn)挝籠年度12345建筑面積平方米8279219