【導(dǎo)讀】會(huì)、威脅四個(gè)方面進(jìn)行分析，以尋找適合本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的策略。艾溪湖的天然水系生態(tài)資源。自然環(huán)境；艾溪湖旅游景觀(guān)區(qū)的規(guī)劃定位，也將大大帶動(dòng)周邊房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。自然景觀(guān)不足的缺點(diǎn)，也將成為本項(xiàng)目景觀(guān)設(shè)計(jì)的中心點(diǎn)。項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)以整個(gè)園區(qū)項(xiàng)目來(lái)衡量，本項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)限制相對(duì)靈活，規(guī)劃的發(fā)揮空間較大，有利于營(yíng)造良好的區(qū)內(nèi)“小環(huán)境”。文教、生活服務(wù)配套等嚴(yán)重不足；項(xiàng)目所處位置交通條件欠佳，出行不便。高項(xiàng)目居住品質(zhì)，對(duì)樹(shù)立項(xiàng)目良好的整體形象極為不利。項(xiàng)目處于產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)，園內(nèi)廠(chǎng)房、倉(cāng)庫(kù)等產(chǎn)業(yè)功能必然弱化住宅的品質(zhì)。程度不高等硬傷。數(shù)量質(zhì)量不高，人氣不足，提供的有效客源相當(dāng)有限。格上漲明顯，整體住宅市場(chǎng)依然保持健康運(yùn)行的態(tài)勢(shì)。目前沿艾溪湖周邊的萬(wàn)科四季花城、豐源天域、臺(tái)灣花園等，形成了一定規(guī)模住宅社區(qū)，區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)中處于劣勢(shì)，青山湖板塊的分流不可避免。本板塊內(nèi)有效目標(biāo)客源相對(duì)狹窄，極易被供應(yīng)量的增加而稀釋

　　

【正文】 000 % 2 普通多層公寓 700 % 3 情景多層公寓 750 % 4 獨(dú)棟別墅 900 % 5 社區(qū)商業(yè)配套 700 % 6 公建（會(huì)所等） 1200 % 含裝修費(fèi)用 7 地下車(chē)庫(kù) 1600 % 五 配套設(shè)施費(fèi)用 180 % 六 預(yù)備費(fèi) % 二至五的 2％ 七 管理費(fèi)用 % 二至五的 3％ 八 銷(xiāo)售及廣告費(fèi)用 % 按銷(xiāo)售總收入的 4％ 九 財(cái)務(wù)費(fèi)用 % 一至五的 70％，利率以 ％計(jì)，暫計(jì) 2年 十 開(kāi)發(fā)成本匯總 % 3. 資本金及資金籌措 ? 資本金 暫定本項(xiàng)目自有資金達(dá)到總投資的 30％以上。 ? 其他資金 項(xiàng)目總投資另外 70%可由開(kāi)發(fā)商通過(guò)股東及銀行貸款進(jìn)行籌措。 ? 項(xiàng)目具體資金投入安排如下表 47 項(xiàng)目 合計(jì) （萬(wàn)元） 一期建設(shè)期 二期建設(shè)期 項(xiàng)目銷(xiāo)售期 時(shí)間進(jìn)度 05 年 4 季度 06 年 1 季度 06 年 2 季度 06 年 3 季度 06 年 4 季度 07 年 1 季度 07 年 2 季度 07 年 3 季度 07 年 4 季度 08 年 1 季度 08 年 2 季度 08 年 3 季 度 地價(jià) 4800 20% 960 20% 960 20% 960 20% 960 20% 960 前期開(kāi)發(fā)費(fèi) 1621 40% 649 30% 486 30% 486 基礎(chǔ)設(shè)計(jì)費(fèi)用 2020 30% 603 20% 402 30% 603 20% 402 建筑安裝費(fèi)用 9260 20% 1852 15% 1389 15% 1,389 15% 1,389 15% 1,389 10% 926 10% 926 配套設(shè)施費(fèi)用 2178 10% 218 15% 327 15% 327 25% 545 10% 218 10% 218 15% 327 預(yù)備費(fèi) 301 4% 13 21% 63 17% 52 11% 34 17% 51 13% 40 8% 23 8% 25 管理費(fèi)用 452 4% 19 21% 95 17% 78 11% 51 17% 76 13% 60 8% 34 8% 38 銷(xiāo)售及廣告費(fèi)用 1268 5% 63 10% 127 15% 190 10% 127 10% 127 10% 127 10% 127 10% 127 10% 127 5% 63 5% 63 財(cái)務(wù)費(fèi)用 1702 12% 204 27% 460 20% 340 10% 170 9% 153 8% 136 6% 102 6% 102 1% 17 1% 17 銷(xiāo)售稅金 1763 16% 286 11% 192 10% 174 9% 162 10% 174 11% 187 9% 160 8% 142 9% 160 7% 124 銷(xiāo)售收入 31702 16% 5148 11% 3,459 10% 3,132 9% 2,913 10% 3,132 11% 3,372 9% 2,882 8% 2,555 9% 2,882 7% 2,228 《 2020 房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》策劃必備資料庫(kù)！全國(guó)送貨上門(mén)！貨到驗(yàn)貨后付款！ 中國(guó)房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃資料下載??！ ： 69031789 《 2020 房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》策劃必備資料庫(kù)！全 國(guó)送貨上門(mén)！貨到驗(yàn)貨后付款！ 中國(guó)房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃資料下載?。?： 69031789 48 4．項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測(cè)算 ? 銷(xiāo)售收入測(cè)算 按可售面積 110,300平方米計(jì)， 銷(xiāo)售金額共計(jì) 31702萬(wàn)元（見(jiàn)下表）。 序號(hào) 項(xiàng)目 可售面積 （ M2） 單價(jià) （元 /M2） 總價(jià) （萬(wàn)元） 1 銷(xiāo)售總收入 小高層 40,000 2727 10908 普通多層公寓 30,000 2665 7995 情景多層公寓 30,000 2783 8349 獨(dú)棟別墅 3,000 5000 1500 社區(qū)商業(yè)配套 4,000 5500 2200 公建（會(huì)所等） 3,000 0 車(chē)庫(kù) 150 50000 750 小計(jì) 110,150 2878 31702 ? 經(jīng)濟(jì)測(cè)算匯總表 序號(hào) 項(xiàng)目 合計(jì)（萬(wàn)元） 1 銷(xiāo)售總收入 31, 2 總地價(jià) 4, 3 前期開(kāi)發(fā)費(fèi) 1, 4 基礎(chǔ)設(shè)計(jì)費(fèi)用 2, 5 建筑安裝費(fèi)用 9, 6 配套設(shè)施費(fèi)用 2, 7 預(yù)備費(fèi) 8 管理費(fèi)用 9 銷(xiāo)售及廣告費(fèi)用 1, 11 財(cái)務(wù)費(fèi)用 1, 12 銷(xiāo)售稅金 1, 《 2020 房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》策劃必備資料庫(kù)！全國(guó)送貨上門(mén)！貨到驗(yàn)貨后付款！ 中國(guó)房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃資料下載??！ ： 69031789 《 2020 房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》策劃必備資料庫(kù)！全 國(guó)送貨上門(mén)！貨到驗(yàn)貨后付款！ 中國(guó)房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃資料下載?。?： 69031789 49 13 成本合計(jì) 25, 14 銷(xiāo)售毛利潤(rùn) 6, 15 投資毛利潤(rùn)率 % 16 所得稅 2, 17 凈利潤(rùn) 4, 18 投資凈利潤(rùn)率 % 5．主要財(cái) 務(wù)指標(biāo) 投資毛利潤(rùn)率 ％ 投資凈利潤(rùn)率 ％ 動(dòng)態(tài)投資回收期 個(gè)季度 具體現(xiàn)金流見(jiàn)下頁(yè)“現(xiàn)金流量表” 參數(shù)：年貼現(xiàn)率＝ 10％計(jì) 季度貼現(xiàn)率＝ ％計(jì) 《 2020 房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》策劃必備資料庫(kù)！全國(guó)送貨上門(mén)！貨到驗(yàn)貨后付款！ 中國(guó)房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃資料下載?。?： 69031789 《 2020 房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》策劃必備資料庫(kù)！全 國(guó)送貨上門(mén)！貨到驗(yàn)貨后付款！ 中國(guó)房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃資料下載??！ ： 69031789 50 單位：萬(wàn)元 序號(hào) 項(xiàng)目 合計(jì) 05 年 4季度 06年 1季度 06 年 2季度 06 年 3季度 06年 4季度 07年 1季度 07年 2季度 07年 3季度 07年 4季度 08年 1季度 08年 2季度 08年 3季度 1 現(xiàn)金流入 小高層 10908 2182 1636 1636 1091 1636 545 545 545 545 545 普通多層公寓 7995 1199 640 480 640 480 1199 959 800 959 640 情景多層公寓 8349 1252 668 501 668 501 1252 1002 835 1002 668 獨(dú)棟別速 1500 0 0 0 0 0 300 300 300 300 300 社區(qū)商業(yè)配套 2200 440 440 440 440 440 0 0 0 0 0 車(chē)庫(kù) 750 75 75 75 75 75 75 75 75 75 75 小計(jì) 31702 5148 3459 3132 2913 3132 3372 2882 2555 2882 2228 2 現(xiàn)金流出 總地價(jià) 4800 960 960 960 960 960 0 0 0 0 0 0 0 前期開(kāi)發(fā)費(fèi) 1621 649 486 486 0 0 0 0 0 0 0 0 0 基礎(chǔ)設(shè)計(jì)費(fèi)用 2020 0 603 402 0 603 402 0 0 0 0 0 0 建筑安裝費(fèi)用 9260 0 1852 1389 1389 1389 1389 926 926 0 0 0 0 配套設(shè)施費(fèi)用 2178 0 218 327 327 545 218 218 327 0 0 0 0 預(yù)備費(fèi) 301 13 63 52 34 51 40 23 25 0 0 0 0 管理費(fèi)用 452 19 95 78 51 76 60 34 38 0 0 0 0 銷(xiāo)售及廣告費(fèi)用 1268 63 127 190 127 127 127 127 127 127 63 63 0 《 2020 房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》策劃必備資料庫(kù)！全國(guó)送貨上門(mén)！貨到驗(yàn)貨后付款！ 中國(guó)房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃資料下載??！ ： 69031789 《 2020 房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》策劃必備資料庫(kù)！全 國(guó)送貨上門(mén)！貨到驗(yàn)貨后付款！ 中國(guó)房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃資料下載??！ ： 69031789 51 財(cái)務(wù)費(fèi)用 1702 204 460 340 170 153 136 102 102 17 17 0 0 銷(xiāo)售稅金 1763 0 0 286 192 174 162 174 187 160 142 160 124 小計(jì) 25354 1909 4863 4511 3251 4077 2534 1604 1732 304 222 224 124 3 凈現(xiàn)金流量 6348 1909 4863 637 208 945 379 1528 1640 2578 2332 2658 2104 4 累積凈現(xiàn)金流量 1909 6772 6135 5927 6872 6492 4965 3324 747 1585 4244 6348 5 凈現(xiàn)值（ i=％） 1864 4637 593 189 839 329 1293 1356 2080 1838 2045 1581 6 累積凈現(xiàn)值 3965 1864 6501 5907 5718 6557 6229 4935 3580 1499 339 2384 3965 7 成本收益率 % 8 銷(xiāo)售回報(bào)率 % 9 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（萬(wàn)元） 3965 10 動(dòng)態(tài)回收期（季度） 參數(shù)： 年貼現(xiàn)率 r＝ % 內(nèi)部收益率 r = % 季度貼現(xiàn)率 I＝ % 《 2020 房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》策劃必備資料庫(kù)！全國(guó)送貨上門(mén)！貨到驗(yàn)貨后付款！ 中國(guó)房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃資料下載?。?： 69031789 《 2020 房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》策劃必備資料庫(kù)！全 國(guó)送貨上門(mén)！貨到驗(yàn)貨后付款！ 中國(guó)房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃資料下載??！ ： 69031789 52 5．敏感性分析（靜態(tài)） 對(duì)銷(xiāo)售收入、建安成本分別進(jìn)行敏感性分析： 序號(hào) 項(xiàng)目 稅前利潤(rùn) 稅前利潤(rùn)率 變化情況 一、 售價(jià)變動(dòng) (均價(jià)） 正常情況 5, % 售價(jià)下跌 10% 2, % % 售價(jià)下跌 5% 4, % % 售價(jià)上浮 5% 7, % % 售價(jià)上浮 10% 8, % % 二、 成本變動(dòng) 正常情況 5, % 成本下降 10% 8, % % 成本下降 5% 6, % % 成本上升 5% 4, % % 成本上升 10% 3, % %