【正文】 項(xiàng)目 2 個(gè)，項(xiàng) 和立東升環(huán)保園項(xiàng)目市場(chǎng)研究及發(fā)展定位策劃報(bào)告 8 目總用地面積 3600 畝（含帶征路幅綠化面積），辦結(jié)用地項(xiàng)目 20 個(gè)，用地面積3150 畝。規(guī)劃共有主次干道 20 條，總長(zhǎng) 26 公里。園 區(qū)東起長(zhǎng)沙縣，南臨瀏陽(yáng)河，西至京珠高速公路，北接長(zhǎng)沙經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)，規(guī)劃面積 18 平方公里。連續(xù)四年園區(qū)的技工貿(mào)總收入、工業(yè)總產(chǎn)值、利稅總額保持了 50%以上的平均增速。 2020 年被國(guó)家發(fā)改委認(rèn)定為“長(zhǎng)沙國(guó)家級(jí)生物產(chǎn)業(yè)基地”。它位于株洲市東 北面，控規(guī)面積 平方公里，總?cè)丝?5 萬(wàn)人。 整個(gè)項(xiàng)目將分兩期開(kāi)發(fā)，一期（ 2020— 2020 年）開(kāi)發(fā)面積約為一平方公里。該階段重點(diǎn)發(fā)展從大型企業(yè)和研究機(jī)構(gòu)中衍生而成的科技型企業(yè)有關(guān)的產(chǎn)業(yè)，包括電力機(jī)車(chē)、動(dòng)力機(jī)械、電子通訊、金屬材料、新能源、環(huán)保產(chǎn)業(yè)等領(lǐng)域。主要興建企業(yè)服務(wù)中心、科技聯(lián)誼會(huì)所等服務(wù)設(shè)施，充分發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，使得以商業(yè)和居住為主的居住片區(qū)更加繁榮，聚集和輻射功能進(jìn)一步增強(qiáng)。預(yù)計(jì)本期約需投資 15— 20 億元，實(shí)現(xiàn)新增總產(chǎn)值 100 億元，實(shí)現(xiàn)利稅20 億元。西臨京株高速公路株洲的出入口，是株洲市的西大門(mén)。東與株洲市的城市快速環(huán)道相接。在 2020 年基本開(kāi)發(fā)完成。以交通裝 備、生物醫(yī)藥和健康食品、先進(jìn)制造為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，建成后將成為株洲規(guī)模最大、檔次最高的工業(yè)園區(qū)，是高新區(qū)實(shí)現(xiàn)“ 1030335”目標(biāo)的骨干園區(qū)，也是株洲市未來(lái)的現(xiàn)代化生態(tài)科技新城和長(zhǎng)株潭一體化中株洲的橋頭堡。按“一核、一軸、一環(huán)、八果”的結(jié)構(gòu)布局。 九華汽車(chē)工業(yè)園規(guī)劃面積 平方公里，主要生產(chǎn)經(jīng)濟(jì)型轎車(chē)及其汽車(chē)零部件。 湘潭 (臺(tái)灣 )工業(yè)園規(guī)劃面積 平方公里，是湘潭重要的臺(tái)商企業(yè)投資創(chuàng)業(yè)平臺(tái)，主要引進(jìn)發(fā)展 機(jī)電一體化制造、汽車(chē)零部件、鋼材精深加工等先進(jìn)制造業(yè)。 湘潭（德國(guó)）工業(yè)園 湘潭（德國(guó)）工業(yè)園地處湘潭市城市中心區(qū)南側(cè)，規(guī)劃面積 415 公頃，其中產(chǎn)業(yè)用地 297 公頃、創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)園 19 公頃、綜合配套用地 29 公頃、商業(yè)發(fā)展用地37 公頃、道路及其他用地 33 公頃。 工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目分析 長(zhǎng)沙國(guó)際企業(yè)中心 占地面積 178 畝 建筑面積 24 萬(wàn)㎡ 總投資額 3 億元 建設(shè)周期 5 年 容積率 綠化率 / 和立東升環(huán)保園項(xiàng)目市場(chǎng)研究及發(fā)展定位策劃報(bào)告 11 地理位置 環(huán)保大道與萬(wàn)家麗路交匯處 物業(yè)類(lèi)型 標(biāo)準(zhǔn)廠房 、 研發(fā)辦公樓 項(xiàng)目規(guī)劃 中心一期規(guī)劃建設(shè) 3 個(gè)組團(tuán)，共有三條主干道和一條環(huán)道，分別有 4 個(gè)出入口。 價(jià)格 1F： 3100 元 /㎡； 26F： 21002500 元 /㎡ 園區(qū)配套 銀行、商鋪、員工餐廳、休閑公園、停車(chē)場(chǎng)、醫(yī)療室 產(chǎn)業(yè)定位 輕型制造業(yè)、電子信息產(chǎn)業(yè)為發(fā)展核心，兼顧通訊、能源、新材料等朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè) 項(xiàng)目點(diǎn)評(píng) 該項(xiàng)目是 湖南首個(gè)產(chǎn)權(quán)式工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目 。 中信新城總部經(jīng)濟(jì) 占地面積 2028 畝（ 160 萬(wàn)㎡ ） 建筑面積 225 萬(wàn) ㎡ 總投資 56 億元 建設(shè) 周期 5 年 容積率 綠化率 42% 功能定位 由中信 Super Mall(超大規(guī)模購(gòu)物中心 )、中信數(shù)碼港以及中信綠色生態(tài)企業(yè)會(huì)所三大功能板塊組成 項(xiàng)目定位 集商貿(mào)、文化、娛樂(lè)、金融、數(shù)碼信息工業(yè)、綠色生態(tài)企業(yè)會(huì)所于一體的國(guó)際一流水準(zhǔn)的長(zhǎng)株潭 “ 融城中央商務(wù)區(qū) ” 。 ? 功能區(qū)域 B：由 6 棟 32 層時(shí)尚住宅及 99 棟雙拼產(chǎn)業(yè)別墅。 物業(yè)類(lèi)型 獨(dú)體獨(dú)棟、獨(dú)立產(chǎn)權(quán)、獨(dú)立冠名總部樓 20 余座及一棟 24 層總部寫(xiě)字樓 ； 6棟 32 層時(shí)尚住宅及 99 棟雙拼產(chǎn)業(yè)別墅 和立東升環(huán)保園項(xiàng)目市場(chǎng)研究及發(fā)展定位策劃報(bào)告 13 三、湖南環(huán)保工業(yè)園現(xiàn)狀及發(fā)展規(guī)劃 園區(qū)概況 湖南環(huán)保科技產(chǎn)業(yè)園于 2020年元月才正式啟動(dòng)建設(shè)，規(guī)劃面積 15平方公里。處于長(zhǎng)（沙）株（洲）（湘）潭城市群的心臟位置，是三市經(jīng)濟(jì)一體化的結(jié)合部，是湖南省“一點(diǎn)一線 ”（一點(diǎn)指長(zhǎng)株潭一體，一線指京廣線）發(fā)展戰(zhàn)略的核心發(fā)展區(qū)域，是南長(zhǎng)沙工業(yè)化和城市化的前沿陣地。 區(qū)域內(nèi)有可開(kāi)發(fā)用地 8900 余畝，其中工業(yè)用地 1333 畝，綜合用地 3227 畝，村民生產(chǎn)安置用地 1400 畝和已納入城市規(guī)劃的集體用地 3000 余畝。 截至 2020 年底，園區(qū) 固定資產(chǎn)投入超過(guò) 42 億元，核心區(qū) 6 平方公里內(nèi)形成了 “ 五縱五橫 ” 的路網(wǎng)骨架， “ 八通一平 ” 逐步到位。招商引資形成示范效應(yīng)，汽車(chē)、工程機(jī)械及環(huán)保產(chǎn)業(yè)三大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)鏈初現(xiàn)雛形。 ? “一心”以環(huán)保大道和火星大道交接的綠化廣場(chǎng)為中心，形成園區(qū)管理中心和園區(qū)配套的公共設(shè)施中心。 和立東升環(huán)保園項(xiàng)目市場(chǎng)研究及發(fā)展定位策劃報(bào)告 14 ? “兩園”即利用清泉寺和周邊自然山水植被 ，規(guī)劃以生態(tài)、旅游、休閑為主的主題公園和利用保留的山體植被的研發(fā)公園。 ? “三區(qū)”即東、西、南三個(gè)居住小區(qū)，其作為工業(yè)區(qū)的配套、農(nóng)民的安置以及少量的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。 發(fā)展目標(biāo) 圍繞省、市推進(jìn)新型工業(yè)化和 “ 又好又快，率先發(fā)展 ” 的要求， 2020 年，園區(qū) 確定了 ：“ 西提東進(jìn)，對(duì)接試驗(yàn)區(qū)；全面起飛，五達(dá)五突破 ” 的工作目標(biāo)。具體發(fā)展步伐和思路是： ? 2020 年在平臺(tái)建設(shè)上實(shí)現(xiàn)起飛。三是配置三產(chǎn)業(yè)服務(wù)平臺(tái)，啟動(dòng)和完善學(xué)校、銀行、酒店、超市等城市配套功能。 ? 2020 年在入園企業(yè)數(shù)量上實(shí) 現(xiàn)起飛。到 2020 年引進(jìn)企業(yè)數(shù)量不低于 300 家。以引進(jìn)企業(yè)建成投產(chǎn)數(shù)量的飛速攀升作為園區(qū)經(jīng)濟(jì)規(guī)模壯大的支撐，以企業(yè)產(chǎn)后扶植服務(wù)水平的不斷提升作為企業(yè)壯大的強(qiáng)有推動(dòng)力，依托湖南中煙工業(yè)公司等龍頭項(xiàng)目，園區(qū)技工貿(mào)總收入達(dá)到 300 億元以上。 ? 2020 年在利稅上實(shí)現(xiàn)起飛。 和立東升環(huán)保園項(xiàng)目市場(chǎng)研究及發(fā)展定位策劃報(bào)告 15 ? 2020 年整體形象和地位實(shí)現(xiàn)全面起飛。 四、長(zhǎng)沙工業(yè)用房及寫(xiě)字樓市場(chǎng)行情分析 長(zhǎng)沙工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì) 隨著經(jīng)濟(jì)全球一體化，有著低廉勞動(dòng)力的中國(guó)漸漸的變?yōu)槭澜绻S，相應(yīng)的需要大量的工業(yè)用地滿(mǎn)足境內(nèi)外生產(chǎn)企業(yè)的要求。 在過(guò)去，為了吸引投資，企業(yè)取得工業(yè)用地幾乎是零地價(jià)，或者是極其低廉的價(jià)格取得工業(yè)用地，工業(yè)地產(chǎn)幾乎沒(méi)有投資價(jià)值。很顯然這一系列的政策，均是嚴(yán)控工業(yè)用地開(kāi)發(fā)的政策，也就是說(shuō)今后企業(yè)取得工業(yè)用地的難度將越來(lái)越大，即意味著工業(yè)用地的將不斷的增值。長(zhǎng)沙高檔寫(xiě)字樓絕大部分集中在該區(qū)域內(nèi)，為長(zhǎng)沙名副其實(shí)的 CBD。 企業(yè)獲取辦公場(chǎng)所的主要方式包括：租用專(zhuān)業(yè)寫(xiě)字樓、購(gòu)買(mǎi)寫(xiě)字樓、租用住宅樓、購(gòu)買(mǎi)住宅樓等。高檔寫(xiě)字樓價(jià)位正穩(wěn)步上升 ,最高價(jià)格已 經(jīng)接近 1 萬(wàn)元 /平米 ,高端寫(xiě)字樓價(jià)格仍有上漲空間。 長(zhǎng)沙寫(xiě)字樓租金回報(bào)率在 711%之間，足具有上漲的空間。區(qū)域發(fā)展日漸明顯，目前以芙蓉路、五一路、韶山路段高檔寫(xiě)字樓的發(fā)展逐步展開(kāi)，東部和南部的寫(xiě)字樓發(fā)展將得到質(zhì)的飛躍。 長(zhǎng)沙專(zhuān)業(yè)寫(xiě)字樓的發(fā)展趨勢(shì)： 長(zhǎng)沙目前沒(méi)有真正意義上的 5A 甲級(jí)寫(xiě)字樓，甲級(jí)專(zhuān)業(yè)寫(xiě)字樓的開(kāi)發(fā)將成為主流； 車(chē)位要求排在首位，電梯配置飽滿(mǎn)； 物業(yè)管理的前期介入提高了專(zhuān)業(yè)寫(xiě)字樓的軟件水平； 長(zhǎng)沙寫(xiě)字樓投資市場(chǎng)將整體看好， 5A 級(jí)寫(xiě)字樓物業(yè)將會(huì)受長(zhǎng)沙市場(chǎng)追捧。 這就是傳統(tǒng)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)：遠(yuǎn)離市區(qū)、功能單一、生活配套缺乏、工作景致單調(diào)，人們生活與工作的地域截然分離，生活中的時(shí)間大部分浪費(fèi)在通勤之上，生產(chǎn)線上的工 人 連同公司的高管仍迷戀城內(nèi)繁華的生活，工作之地不可能成為人們心中生活的家園；而傳統(tǒng)意義上的中心商務(wù)區(qū)又走到了另一個(gè)極端，人們被交通所困，為噪聲所擾 ?? 和立東升環(huán)保園項(xiàng)目市場(chǎng)研究及發(fā)展定位策劃報(bào)告 19 我們希望建設(shè)一種園區(qū)產(chǎn)品來(lái)改變這種城市現(xiàn)象 …… 在 這里， 是綠色環(huán)繞的獨(dú)棟別墅； 園區(qū) 內(nèi)外，咖啡 館、會(huì)所、教育設(shè)施、娛樂(lè)設(shè)施，以及高中檔物業(yè)、大型購(gòu)物中心、大型旅游度假區(qū)等，形成 園區(qū) 工作與生活的完美結(jié)合，人性化生活社區(qū)的構(gòu)建，將使 城市 不再獨(dú)守夜的黑。 我們把這種園區(qū)產(chǎn)品稱(chēng)之為?總部基地? 總部 經(jīng)濟(jì) 定義 所謂總部經(jīng)濟(jì)，指一個(gè)區(qū)域利用特有的資源優(yōu)勢(shì)，吸引企業(yè)將總部在該區(qū)域集群布局，將生產(chǎn)加工基地布局在具有比較優(yōu)勢(shì)的其它地區(qū) 或周邊地區(qū) ，而使企業(yè)價(jià)值鏈與區(qū)域資源最優(yōu)空間耦合，以及由此對(duì)該區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)生重要影響的一種經(jīng)濟(jì)形態(tài)。大批國(guó)內(nèi)外企業(yè)總部入駐，可提高區(qū)域的知名度、信譽(yù)度，促進(jìn)區(qū)域政府 提高服務(wù)質(zhì)量，優(yōu)化商務(wù)環(huán)境，完善城市基礎(chǔ)設(shè)施 和人居環(huán)境，推進(jìn)多元文化融合與互動(dòng)，加快城市國(guó)際化進(jìn)程 ... 總部基地定義 總部基地是地產(chǎn)商根據(jù)總部經(jīng)濟(jì)包裝出來(lái)的一種概念，客觀上說(shuō)是總部經(jīng)濟(jì)理論的一種實(shí)踐，體現(xiàn)了合作、服務(wù)、（資源整合下體現(xiàn)）低成本等特點(diǎn)；隨著不斷的實(shí)踐，主要表現(xiàn)為中央商務(wù)區(qū)、企業(yè)總部花園兩種形式，其中，總部花園又可理解為商務(wù)花園，是未來(lái)企業(yè)總部選址的潮流，也是本報(bào)告的研究重點(diǎn)。 它克服了 CBD 建筑密度大、綠化面積少、交通擁擠、過(guò)分重視商務(wù)功能的弊病，具有低密度、低容積率、高綠化率、花園辦公、生態(tài)生活、獨(dú)棟出售、軟件平臺(tái)與硬件設(shè)施并重等特點(diǎn)； （ 2）總部基地通常位于政府統(tǒng)一規(guī)劃的工業(yè)集中發(fā)展區(qū)，可以享受政府關(guān)于區(qū)域發(fā)展的各種優(yōu)惠政策，包括拿地、稅收等各種優(yōu)惠政策； （ 3）總部基地讓企業(yè)擁有自由冠名權(quán)，使企業(yè)總部樓具有強(qiáng)烈的標(biāo)識(shí)性和濃郁的企業(yè)個(gè)性風(fēng)格； （ 4）總部基地除具有環(huán)境優(yōu)美、各種配套完善、功能齊全的物質(zhì)條件外，通常還蘊(yùn)涵著一定的總部文化，這是其與甲級(jí)寫(xiě)字樓不同的地方； （ 5）總部基地的物業(yè)供應(yīng)方式包括銷(xiāo) 售、租賃、租售結(jié)合等幾種，銷(xiāo)售價(jià)格及租金同甲級(jí)寫(xiě)字樓相比具有明顯優(yōu)勢(shì)； （ 6）總部基地項(xiàng)目一般采取統(tǒng)一規(guī)劃設(shè)計(jì)、統(tǒng)一定位、統(tǒng)一開(kāi)發(fā)建設(shè)、統(tǒng)一招商的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)模式。 商務(wù)花園的定義 商務(wù)花園（ Business Park） ,是一種融合了四到六層現(xiàn)代智能化辦公空間的綠地景觀式寫(xiě)字樓復(fù)合體。 Business Park 的規(guī)劃，需要完全涵蓋 Business Park“獨(dú)立性”和“個(gè)性化”這兩點(diǎn)特色，所謂“獨(dú)立性”是指其具有占天占天，獨(dú)門(mén)獨(dú)院的特點(diǎn)，并且擁有獨(dú)立的出口和獨(dú)立的門(mén)牌號(hào)，以及同時(shí)贈(zèng)予客戶(hù)的大廈冠名權(quán)。也正是這兩點(diǎn)特點(diǎn)， Business Park 模式在國(guó)外科技園中倍受高科技企業(yè)的推崇。 為了滿(mǎn)足 Business Park 辦公一族生活起居的需要，建設(shè)規(guī)劃中還將同時(shí)推出配套的居住園區(qū)，從而在一個(gè)步行社區(qū)內(nèi)，就能解決入園客戶(hù)工作與生活的需要， 使其成為同時(shí)擁有花園綠地景觀，又兼顧高科技人文景觀的高尚居住區(qū)，成為高科技員工真正理想的居住樂(lè)園。 現(xiàn)代的商務(wù)花園概念是一 個(gè)綜合與人性化的產(chǎn)物，通常商務(wù)花園坐落在城市邊緣，其園區(qū)內(nèi)為規(guī)劃有序的工作室或者廠房的有機(jī)組合，是提高生活質(zhì)量，并以?xún)?yōu)美的綠色園林景觀激發(fā)工作人員靈感的地方。 二、 可借鑒案例類(lèi)比分析 ? 北京豐臺(tái)總部基地 項(xiàng)目名稱(chēng) 北京豐臺(tái)總部基地 項(xiàng)目簡(jiǎn)介 項(xiàng)目是由中關(guān)村 豐臺(tái)園與英國(guó)道豐集團(tuán)合作開(kāi)發(fā)，占地 65 公頃，總建筑面積 106 萬(wàn)平方米，容積率約 ,平均綠化率 50%以上 ,總投資約為 45億人民幣 ,主要為 1000 至 5000 平方米的獨(dú)體獨(dú)棟、獨(dú)立產(chǎn)權(quán)、獨(dú)立冠名的總部樓。 項(xiàng)目特色與優(yōu)勢(shì) 規(guī)模優(yōu)勢(shì) ， 中關(guān)村有史以來(lái)最大的中外合資單體項(xiàng)目 ； 獨(dú)棟式單體設(shè)計(jì) — 開(kāi)創(chuàng)獨(dú)棟式總部樓新時(shí)代 ， 每棟面積 1200 至 6000平米的總部樓 500 余座 ； 園區(qū) 為入駐企業(yè)總部員工特別打造的千余套產(chǎn)權(quán)自主的酒店式公寓。凡購(gòu)買(mǎi)總部基地總部樓的企業(yè)，會(huì)自動(dòng)獲得該總部樓的冠名權(quán)以最大滿(mǎn)足各企業(yè)總部的形象展示和可識(shí)別性需求 ； 總部基地總體綠化率約 50%。綠化主題以緩坡草坪、格狀鋪砌為主，簡(jiǎn)潔明快，表現(xiàn)總部商務(wù)的現(xiàn)代感、節(jié)奏感、速度感，并滿(mǎn)足總部辦公的靜謐與舒適的 環(huán)境需求 ； 幾十個(gè)面積 200 至 500 平方米的風(fēng)味餐廳； 面積約 萬(wàn)平方米商業(yè)配套設(shè)施 。前者屬中關(guān)村科技園區(qū)豐臺(tái)園管理委員下設(shè)公司，是豐臺(tái)園產(chǎn)業(yè)基地二期開(kāi)發(fā)建設(shè)的主體單位；后者由豐臺(tái)園科技開(kāi)發(fā)建設(shè)有限公司、道豐國(guó)際集團(tuán)及道豐國(guó)際集團(tuán) 成立的全資子公司北京道豐數(shù)碼園開(kāi)發(fā)建設(shè)有限公司三家共同投資組建，投資比例分別為 40%(65 公頃土地變價(jià)入股 )、 45%、 15%。 多渠道的招商推廣模式 和立東升環(huán)保園項(xiàng)目市場(chǎng)研究及發(fā)展定位策劃報(bào)告 23 總部基地的招商引資主要采用統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一設(shè)計(jì)、統(tǒng)一建設(shè)的方式，由開(kāi)發(fā)商道豐公司先期完成開(kāi)發(fā)建設(shè)，再統(tǒng)一招商出售給進(jìn)駐園區(qū)的企業(yè)。目前，總部基地已在沈陽(yáng)、山西、溫州、寧波、內(nèi)蒙古開(kāi)設(shè)了招商處，為外省市成熟企業(yè)進(jìn)入北京搭建平臺(tái)，創(chuàng)造便捷的咨詢(xún)和招商條件。 企業(yè)方面： 2020 年一年總部基