【正文】 性研究報告 第 33 頁 共 43 頁 分項名稱 數(shù)量 價格 項目收入 說明 （平方米） (元 /平方米 ) (萬元 ) 住宅營銷收入 554717 5300 商業(yè) 224197 其中 一樓商業(yè) 47539 10000 47539 二樓商業(yè) 47539 9000 三樓商業(yè) 47539 持有，自主經(jīng)營 四樓商業(yè) 13582 持有，自主經(jīng)營 五 樓商業(yè) 13582 持有，自主經(jīng)營 酒店、寫字樓 52416 持有，自主經(jīng)營 物業(yè)用房 2021 持有，不銷售 項目營銷收入合計 共有 129119平方米商業(yè)用房沒有銷售，其中 2021 平方米用于物業(yè)管理和居民娛樂健身使用， 127119 平方米為開發(fā)方自主經(jīng)營，已取得長效經(jīng)濟收入。 二、利潤預測 根據(jù)項目銷售收入和建設期、銷售期各項費用，本項目利潤預測如下： 表 16 ： 利潤計算表 序號 分項名稱 金額（萬元） 1 項目營銷收入合計 384324 2 建設成本合計 306593 3 營業(yè)稅金及附加（ %） 20217 4 銷售提成（ %） 1922 5 土地增值稅（ 2%） 7686 6 利潤 47946 7 所得稅（ 25%） 11986 8 凈利潤 35959 8888 地產(chǎn) 可行性研究報告 第 34 頁 共 43 頁 8888 地產(chǎn) 可行性研究報告 第 35 頁 共 43 頁 第五章 財務評價 第一節(jié) 評價方法的選擇及依據(jù) 一、評價方法的選擇 根據(jù)財務評價依據(jù)《方法與參數(shù)》（第二版）中規(guī)定的方法計算效益與費用，從而進行評價分析，估算項目的財務評價指標。 本項目屬房地產(chǎn)開發(fā)項目，根據(jù)開發(fā) 商 襄陽 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的經(jīng)營策略， 本項目計劃采用傳統(tǒng)產(chǎn)權式銷售模式。作為房地產(chǎn)企業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)來說，與一般普通的企業(yè)相比較，存在著跨年度投入和收益的問題，且一旦全面實現(xiàn)銷售，不存在永續(xù)的持續(xù)經(jīng)營和收益的問題。也就是說，我們可以將其看成一個大的產(chǎn)品的生產(chǎn)和銷售實現(xiàn)過程，分別從開發(fā)產(chǎn)值分析值和投資開發(fā)收益凈值進行財務分析評價。 二、評價依據(jù) 國家計劃委員會、建設部發(fā)布的《建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》 國家現(xiàn)行的財務、稅收文件 建設單位提供的有關資料 三、主要參數(shù)設定 8888 地產(chǎn) 可行性研究報告 第 36 頁 共 43 頁 貼現(xiàn)率（財務基準收益率） ic 取值為當前房地產(chǎn)行業(yè)的平均利潤率 10％。 第二節(jié) 項目財務評價 一、項目財務凈現(xiàn)值（ FNPV） 本項目建設、經(jīng)營期內各季度現(xiàn)金流量情況 計算如下 ： 經(jīng)測算 本項目稅 前 的財務凈現(xiàn)值＝ 1106萬元 ＞ 0，因此本項目財務凈現(xiàn)值從財務上看是可行的。 請看表 17：《 年度資金流量表 》 8888 地產(chǎn) 可行性研究報告 第 37 頁 共 43 頁 表 17 年度資金流量表 項目 面積 單位 項目 年限 合計 說明 1 2 3 4 5 6 土地 畝 土地出讓金 38444 22426 22426 22426 22426 128148 土地按每畝 300 萬元計算 住宅 554717 平方米 建設面積 91528 183057 183057 97075 554717 流出 20421 40842 40842 21658 123763 住宅成本單價 流入 4851 53361 97020 92463 46305 294000 住宅銷售單價 5300 商業(yè) 224197 平方米 建設面積 44839 44839 44839 44839 44839 224197 流出 10937 10937 10937 10937 10937 54684 商業(yè)單價 95078 平方米 銷售面積 23770 23770 23770 23770 95078 27164 平方米商業(yè)和 2021 物業(yè)用房不銷售 流入 22581 22581 22581 22581 90324 流出合計 38444 69802 74204 74204 55021 33363 306595 流入合計 0 4851 75942 119601 115044 68886 384324 凈現(xiàn)金流量 38444 64951 1738 45397 60023 35523 39285 累計凈現(xiàn)金流量 38444 103395 101658 56261 3762 39285 現(xiàn)值 38444 59046 1436 34107 40996 22057 1106 貼 現(xiàn)率 8888 地產(chǎn) 可行性研究報告 第 38 頁 共 43 頁 二、財務內部收益率（ FIRR） 財務內部收益率（ FIRR）為財務凈現(xiàn)值（ FNPV）等于 0時的貼現(xiàn)率 ic。即 ( ) (1 ) ttcC I C O i ????nt=0FNPV= =0 時的 ic。 本項目所得稅后的財務內部收益率： FIRR＝ ％ ％的財務內部收益率， 低于 大于當前房地產(chǎn)行業(yè)平均利潤率 15%，因此，本項目 還需在控制成本、提高售價等方面進行努力 。 （ 內部收益率的計算請看附表 18.） 三、投資回收期 貼現(xiàn)率 ic 取值為房地產(chǎn)行業(yè)的平均利潤率 10％ ,當FNPV=0時 ,資金運動年限 t,即動態(tài)投資回收期 t值 ， 即( ) (1 ) ttcC I C O i ????nt=0FNPV= =0 時的 t值 。 參考表 17，回收期 =（累計凈現(xiàn)金流量為正年分數(shù) 1）+56261/60023=（ 51） +=。 經(jīng)計算， 即本項目的投資回收期為 年。 四 、財務評價結論 由上述財務評價結果來看， 財務凈現(xiàn)值大于零，投資回收周期較短， 財務內部收益率 較低 ， 但有一些手段提高此項 8888 地產(chǎn) 可行性研究報告 第 39 頁 共 43 頁 指標， 項目各年的財務狀況良好，項目財務風險處在可控范圍內。 8888 地產(chǎn) 可行性研究報告 第 40 頁 共 43 頁 第六章 項目風險及對策 第一節(jié) 項目風險 一、政策影響的風險 本項目存在著國家為抑制房 地產(chǎn)泡沫和土地炒賣，而將會制定和出臺一系列的相關政策法規(guī)的不利影響。要盡量用足、用好本項目優(yōu)越的交通、地理條件和 性價比 優(yōu)勢，加快開發(fā)進度，并且充分利用政企資源關系，有效規(guī)避政策影響的風險。 二、市場環(huán)境的風險 襄陽 市 目前存量房地產(chǎn)還有待市場進一步消化，增量房地產(chǎn)爭奪市場客戶也呈愈演愈烈之勢。本項目應根據(jù)自身特點，結合市場細分，準確定位，精心策劃，有效刺激，引導細分市場需求，掌握市場經(jīng)營主動，達到化風險為利益。 三、運作管理的風險 項目成敗，關鍵在于項目的經(jīng)營管理。卓越的項目規(guī)劃設計方案、成本控制管理、工 程技術質量管理、市場全程策劃營銷和品牌價值創(chuàng)新服務，將會鑄造品質精良的產(chǎn)品、貢獻超值的服務和實現(xiàn)精彩的生活體驗。本項目管理須著重培養(yǎng)和打造一支具有專業(yè)素質、職業(yè)道德和團隊精神的項目隊 8888 地產(chǎn) 可行性研究報告 第 41 頁 共 43 頁 伍。建立靈活的組織結構，領先的經(jīng)營戰(zhàn)略、高效的業(yè)務流程、快捷的信息系統(tǒng)，公平的績效考核體系和成長的人力資源將為項目成功運作管理提供有力的保障，也提供了規(guī)避風險的管理機制。 四、自然因素的風險 本項目地理位置優(yōu)越，但也存在著地形、地質、水文等自然因素的風險。對工程方案、質量、工期、成本有著直接的影響。這對于本項目的技術工作要有更 高的要求標準，要建立和執(zhí)行系統(tǒng)、科學的工作方法，保持嚴格、認真、細致的工作作風，最大限度地減少和控制客觀存在的自然風險。 第二節(jié) 相應對策 一、協(xié)調各方面關系，加快準備工作進程 開發(fā)過程中要尤其注意協(xié)調各方面關系； 項目需要一個專業(yè)策劃公司進行合理定位； 項目需建立一支高素質的營銷隊伍，或采取全權委托中介代理銷售。 二、強化項目管理 強化項目進程中的投資、質量、進度控制，注重對可能發(fā)生的不利條件及變化因素的預測與防范對策，以保證 8888 地產(chǎn) 可行性研究報告 第 42 頁 共 43 頁 項目按期完成； 嚴格執(zhí)行設計標準，積極推廣標準設計； 及時對工程進度進行偏差分析以調整后續(xù)工作； 按照工程質量保證標準在工程各個階段進行工程質量管理。 8888 地產(chǎn) 可行性研究報告 第 43 頁 共 43 頁 后 記 在“ 888888地產(chǎn) ”項目上，我們將嚴格按照項目規(guī)劃設計方案進行施工，并加強成本控制管理、工程技術質量管理，運用最創(chuàng)新的營銷策略以推動本樓盤的銷售，以實現(xiàn)本項目銷售收入 384324萬元、凈利潤 35959萬元的經(jīng)營目標。并在本地區(qū)樹立起良好的品牌形象。