【正文】 的銷售不成問題，商鋪部分的招商也符合市場需求。 因此該項目是一個在市場上可行，符合規(guī)劃建設(shè)的優(yōu)良項目。 （二）目標消費群體及價格定位 本項目的目標消費群體： 根據(jù)南昌新鑫光明發(fā)展有限公司與南昌印鈔廠工會簽訂的馨園明珠商品房團購合作合同，本 項目一經(jīng)竣工驗收，住宅部分除南昌新鑫光明發(fā)展有限公司自留 10 套住宅外，其余住宅能全部銷售給南昌印鈔廠工會，工會會把項目住宅分配給已出資金參與團購的南昌印鈔廠職員。 項目的商業(yè)店面已與南昌縣相關(guān)部門簽訂了協(xié)議，在本項目取得預(yù)售許可證后即對汽配行業(yè)進行招商，把本項目的商業(yè)部分做成具有特色的汽配一條街。 商鋪的目標銷售群體： ① 汽配連鎖店 ② 經(jīng)營汽配的私營個體戶 ③ 有意投資的投資商 ④ 汽配經(jīng)銷商 本項目的地下車庫部分出售給居住居民或本項目的商鋪業(yè)主，地上車位為公共使用車位。 項目樓盤價格 根據(jù)南昌新鑫光明發(fā)展有限公司與 南昌印鈔廠工會簽訂的馨園明珠商品房團購合作合同，住宅部分的出售均價為 2580 元 /㎡。 據(jù)網(wǎng)絡(luò)調(diào)查，普遍認為南昌縣房價偏低，大多數(shù)人有意購買。南昌縣房地產(chǎn)的房價確實偏低。建筑材料每年都在漲價，有時高達 20%；土地成本更是成倍漲價，這些成本上的漲價是最現(xiàn)實也不可避免的事情。還有勞動力成本的增加等等；這使房價只能上漲。南昌縣的經(jīng)濟建設(shè)和房地產(chǎn)還處于起步階段，因此購買南昌縣的房地產(chǎn)具有很大的保值增值空間。 本項目樓盤的商鋪價格定為均價 4000 元 /㎡，價格在南昌縣屬于中等水平，與南昌縣周邊商鋪比較，較具有競爭力。 （ 三）項目優(yōu)劣勢分析 18 項目與周邊樓盤對比的優(yōu)勢和機會 本項目在繁華都市南昌市的南昌縣內(nèi)，這里沒有繁華都市的喧囂與嘈雜、也不似寧靜的郊野般沉寂與哀怨。項目的規(guī)劃設(shè)計把都市生活的激情、浪漫和郊野的寧靜、閑適精心聚攏在這一地塊上，大手筆的空間處理、細膩獨到的細部、舒適的空間構(gòu)架、文明的場所內(nèi)涵、流暢清新的布局、合理的交通組織，使得中心綠化與各景點緊密的聯(lián)合在一起，居住空間安靜的坐落在園林綠化當中，使項目華章異彩。 項目中有 6棟 1823層高的高層住宅，彰顯了時代氣息，改善了人居環(huán)境，提升了人文價值，使項目在南昌 縣很具有競爭潛力。 與南昌縣政府相關(guān)部門簽訂協(xié)議并取得了政府大力支持將把項目的商鋪部分全部用于汽配行業(yè)的招商，形成一條南昌縣的特色汽配商業(yè)街；既全面了南昌縣的公共配套，也形成了南昌縣前所未有的特色汽配商業(yè)街，還提升了南昌縣的自身形象和項目的特色、價值。 住宅中 90 平方米以下的住宅占本項目住宅部分的 80％，大量的住宅套房以小戶型為主，既符合了政府提倡的小戶型，又大大降低了整套住宅的房價；在現(xiàn)如今房價大跌、消費者持幣觀望的時期，買整套房總價較低的小戶型在房地產(chǎn)市場中是一種時尚，而且無論在房地產(chǎn)市場的低迷期還是暴 利時期，小戶型都會是房地產(chǎn)市場的寵兒。 項目的東、南、北三面與住宅區(qū)相鄰，這使其與相鄰住宅區(qū)形成了一個大型整體住宅區(qū) ,小型住宅區(qū)之間 互相彌補、互相影響、互相提升居住價值，從而提升了項目的居住氛圍和居住質(zhì)量，也提高了本項目的整體居住價值。 該項目在連接南昌縣和南昌市區(qū) 的黃金大道迎賓大道旁，并對著迎賓大道設(shè)有三個出入口 ,使該項目的交通環(huán)境優(yōu)越，從該項目到達南昌市繁華市中心車程不足一小時，到達南昌市區(qū)車程不足半小時。 良好的交通環(huán)境，時尚的建筑結(jié)構(gòu)，物美價廉的小戶型，人性化的布局規(guī)劃，與周圍居住環(huán)境的良好銜接，再配以特色的商業(yè)街，整個項目與周邊的樓盤相對比，不僅適合舒適的居住，而且獨具特色，很具有市場競爭力，前景十分可觀。 19 該項目周邊的樓盤也有很多開發(fā)了商鋪，商鋪的價格與本項目商鋪的價格一樣，項目的價格具有競爭力。 除以上優(yōu)勢外，本項目還具有以下優(yōu)勢： ①宏觀形勢好， 08 年 10 月以來出臺的兩次房地產(chǎn)救市政策，在一定程度上降低了 南昌市 居民購房負擔，提高了 南昌市 居民住房支付能力。 ②符合城區(qū)規(guī)劃 ③樓盤類型滿足市場需求 ④交通方便 ⑤規(guī)劃合理的小區(qū)布局，綠化優(yōu)良 ⑥發(fā)展前景和升值空間較大 項目的劣勢和挑戰(zhàn) ①離市區(qū)中心不近，公共配套設(shè)施不夠完善，不如市中心居住方便；但是項目所在地安靜、空氣清新、交通方便。 ②受金融風暴的影響，整個房地產(chǎn)市場低迷，市場上出現(xiàn)了供給大于需求的現(xiàn)象，價格下跌，未來價格也不太可能上漲；好在項目已經(jīng)簽了團購協(xié)議，并在協(xié)議中約定了房產(chǎn)均價。 ③房地產(chǎn)市場 競爭激烈，項目周邊建設(shè)了大量的新樓盤，還有大量的在建樓盤與南昌市內(nèi)的存量樓盤，將于本項目形成激烈的競爭。 20 三、小區(qū)規(guī)劃 （一）項目整體規(guī)劃 項目整體規(guī)劃：以生態(tài)性、休閑性、人文性為主題，營造主題社區(qū) 以革新的、原創(chuàng)的、詩意的現(xiàn)代建筑來塑造城市 體現(xiàn)生態(tài)、信息、人性空間的模糊功能區(qū) 項目總體規(guī)劃理念：強調(diào)全區(qū)建設(shè)的整體性，統(tǒng)一規(guī)劃，形成統(tǒng)一整體；以“以人為本，健康生活”為宗旨； 自然而安靜的記住生活使人們追求和向往的，把大自然的綠葉成蔭、鳥語花香帶入千家萬戶，融入人們的日常生活 是本規(guī)劃建筑設(shè)計最顯著的特色； 以建立獨具特質(zhì)和與自然親和的人文環(huán)境，并注重居住文化氛圍的設(shè)計，把綠色空間引入小區(qū)設(shè)計中； 在整體布局的基礎(chǔ)上開發(fā)，在兼顧整體性的同時強化組團規(guī)劃的既可以分又可以和雙向性； 以環(huán)境建設(shè)為重點，充分利用規(guī)劃區(qū)塊范圍內(nèi)的自然環(huán)境，充分利用環(huán)境和較大的開發(fā)規(guī)模，全方位營造居住環(huán)境； 住宅建筑、汽配一條街具有鮮明的時尚特設(shè)和時代氣息，將居住空間安靜的坐落在園林綠化當中，創(chuàng)造了良好的歸宿感，明確的向心力和舒展明朗的場所精神； 在整體風格協(xié)調(diào)的前提下，各組團具有清晰地可識別性，單體建筑具有一定的差異性，尤其是資源分享盡量均好。 （二） 總體平面布置 該工程 基地南北約 320 米 ,東西約 86 米 ,面積 平方米 ,地勢西高東低 ,基地東南北三面現(xiàn)存有居民樓 。 本方案設(shè)計通過與地形有機的結(jié)合 ,采用 流 21 暢清晰的布局 ,合理的交通組織 ,采用最佳日照和朝向的原則來組織總體空間布局， 建成后將與南昌印鈔廠現(xiàn)職工住宅形成整體小區(qū) ,西臨迎賓大道 ,其它三面臨生活區(qū)住宅及附屬用房 。整個住宅小區(qū)總共 6 棟 18～ 23 層高層住宅 ，西臨迎賓北大道、沿街由南至北依次排列，分別為 4樓 擬建 18 層， 6樓 擬建 23 層。 沿街設(shè)計了二層的商鋪 ,而將居住空間安靜的坐落在園林綠化中 ,創(chuàng)造了良好的歸屬感 ,明確的向心力和舒展明朗的場所精神。本小區(qū)沿迎賓大道設(shè)三個出入口，小區(qū)內(nèi)停車采用宅前停放與集中地下停放相結(jié)合，地面機動車停車位 98 個 ,地下停車位 191 個。地下車庫結(jié)合人防工程設(shè)計布置在地塊北端。 綜上所述，該項目的建設(shè) 強調(diào) 了 人性化住宅小區(qū)的 規(guī)劃 設(shè)計， 流暢清晰的布局 ,合理的交通組織 ,使得中心綠化與各景觀節(jié)點緊密的聯(lián)合在一起。運用當?shù)爻Ｓ玫谋憩F(xiàn)形式，同時加入具有特色的東西，形成一個獨一無二的馨園明珠居住小區(qū)。充分體現(xiàn)了以人為本的 設(shè)計思想，小區(qū)內(nèi)實現(xiàn)了人車分流，綠化覆蓋系數(shù)為 %，項目建成后小區(qū)將處于綠化環(huán)抱中，與周圍環(huán)境相協(xié)調(diào) 。因此， 項目總平面布置較為合理。 （三） 用地平衡 規(guī)劃用地平衡表 項目 面積（㎡） 占規(guī)劃用地比例（ %） 項目總用地 100 其中建筑基底面積 總綠地面積 道路及地面停車用地面積 其他用地面積 1875 （四） 住宅設(shè)計 住宅設(shè)計融入了衛(wèi)生防疫、環(huán)保、節(jié)能、 智能化和無障礙設(shè)計。 小區(qū)內(nèi)共新建 6 棟 18～ 23 層住宅，住宅總戶為 474 戶， 90 平米以下小戶型面積占住宅總面積的 %， 每戶建筑面積平均約 74 平方米， 90平米以上戶型面積占住宅總面積的 %， 每戶建筑面積平均約 124 平方米。 該小區(qū)住宅層高均為 米。第一、二、三、四棟棟樓地上有一層 米高架空層，標準 22 層 18 層；第五、六棟樓地上有一層 米高架空層，標準層 23層，地下有 米高地下室。小區(qū)沿街設(shè)兩層商業(yè)服務(wù)網(wǎng)點 ,一層層高 米 ,二層層高 米 .每個商業(yè)服務(wù)網(wǎng)點內(nèi)有樓梯上二樓 ,每個商業(yè)服務(wù)網(wǎng) 點有獨立衛(wèi)生間。小區(qū)規(guī)劃布局中高層建筑之間最小間距為 13 米 ,與周邊多層建筑之間最小間距 9 米。且小區(qū)內(nèi)設(shè)有 4 米寬消防車道 ,轉(zhuǎn)彎半徑最小處 12米 ,回車場最小 12 米 12 米。 衛(wèi)生防疫： 住宅采用全明設(shè)計，均可自然通風采光，房間內(nèi)窗地比：起居室、廚房均大于1/7，樓梯間大于 1/12； 廁所內(nèi)設(shè)備按規(guī)范規(guī)定設(shè)計，每戶均考慮洗衣機位置，樓內(nèi)水箱采用不銹鋼產(chǎn)品/土建水池水箱內(nèi)部貼白色瓷磚，保證水質(zhì)。 環(huán)保設(shè)計： 污水與廢水： 室內(nèi)：污廢水分流； 室外：直接進入城市污水系統(tǒng)，或經(jīng)過消毒后進入城市污水管道。 廢氣：廚房設(shè) 置防回流垂直排煙油道，在屋頂設(shè)無動力風帽排放廢氣，以防止交叉回流，廚房設(shè)水平排油煙道，熱水器廢氣直接排除墻外，廢氣與脫排油煙機嚴格分開。 地庫換氣通過管道在綠化內(nèi)放散。 噪聲與振動控制： 各專業(yè)設(shè)備使用低噪音，設(shè)備基礎(chǔ)采用隔振處理。接口采用軟接口。對于機房，內(nèi)墻面采用吸音墻，設(shè)吸音頂，對外采用隔音門。一般外門窗采用中空玻璃。 環(huán)衛(wèi)設(shè)計： 垃圾收集方式采用生活垃圾真空管道收集系統(tǒng)。 勞動保護： 本小區(qū)設(shè)計全部選用經(jīng)過勞動保護部門認可的電梯。 防雷措施，高層建筑屋頂除設(shè)避雷針外，設(shè)備按規(guī)范采取防雷措施。 安 全保衛(wèi) 總平面上考慮小區(qū)總體保衛(wèi)工作，設(shè)有圍墻、門衛(wèi)等設(shè)施。 每棟住宅首層入口設(shè)有防盜總門，每套住宅均采用防盜功能的分戶門，分門戶上不開氣窗。底層對外廊的外窗加防護柵欄，沿道路的陽臺做封閉式。 建筑外墻裝飾物的設(shè)置避免有利于窗外攀爬。 23 訪客對講系統(tǒng)、電視監(jiān)控系統(tǒng)、防盜報警系統(tǒng)、手動報警系統(tǒng)、煤氣泄漏報警系統(tǒng)等設(shè)施采用住宅智能化設(shè)計。 無障礙設(shè)計： 本項目的總體及各類建筑的以下范圍按無障礙原則進行設(shè)計：小區(qū)內(nèi)各級人行道，各級中心綠地，兒童及老年人活動場地，設(shè)置電梯的住宅的首層路口，入口平臺，侯梯廳，電梯轎 箱，公共走道，營業(yè)或服務(wù)區(qū)域。 （五） 交通及停車系統(tǒng) 本小區(qū)沿迎賓大道設(shè)三個出入口，車行系統(tǒng)呈環(huán)狀 ,并與造幣廠生活區(qū)現(xiàn)狀道路連接 ,4 米寬的車道環(huán)繞小區(qū) ,最大限度地減少車行道路對小區(qū)居住秩序和居住環(huán)境氛圍的干擾 ,緊扣 ” 以人為本 ,健康生活 ” 的設(shè)計主旨進行設(shè)計。小區(qū)內(nèi)停車采用宅前停放與集中地下停放相結(jié)合，地面機動車停車位 98 個 ,地下停車位 191 個。地下車庫結(jié)合人防工程設(shè)計布置在地塊北端。 （六） 綠化景觀設(shè)計 本小區(qū) 中心綠軸系統(tǒng)是以一條自南向北的道路為主干，組團道路為樹枝、組團綠葉，形成一株會呼吸生長的大樹，勾起 人們對原先場地上茂密植被的集體回憶。 該小區(qū)的綠化綠地率 %。綠化設(shè)計與環(huán)境設(shè)計緊密結(jié)合，功能上凈化與調(diào)節(jié)基地內(nèi)的空氣質(zhì)量，降低外界噪音，改善小氣侯。采用點、線、面相結(jié)合的方式，合理搭配樹種、建筑小品、草坪，小徑，建筑等，形成優(yōu)美的整體居住環(huán)境，提供居民良好的活動場地，讓家家戶戶都有良好的室外景觀。具體的設(shè)計原則是在各建筑出入口適當位置、中心區(qū)域等處設(shè)置觀賞類樹木，中心綠地作為居民休息、活動的主要場所及環(huán)境設(shè)計的重點，設(shè)有草坪，鋪地，水景與豐富的觀賞植物。 道路旁種植樹冠較大的喬木，夏季具有遮陽降溫的