【正文】 975000100％由表21所示分析結(jié)果可看出，本項(xiàng)目的全投資收益率對(duì)銷售單價(jià)的變動(dòng)特別敏感。當(dāng)單價(jià)分別下降5％、10％、15％時(shí)，全投資收益率就分別下降28％、52％、76％；當(dāng)單價(jià)下降幅度至20％時(shí)，本項(xiàng)目盈虧平衡。由此可見(jiàn)，本項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中應(yīng)盡早預(yù)售、盡早回收資金，對(duì)確保投資收益是非常重要的。六、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析針對(duì)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)特點(diǎn)和本項(xiàng)目的優(yōu)劣勢(shì)，可研人員運(yùn)用運(yùn)用概率樹法法對(duì)項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中開發(fā)成本、銷售單價(jià)的上漲和下降進(jìn)行了概率估計(jì)，經(jīng)專家們的估計(jì)概率分布如表9：開發(fā)成本、銷售單價(jià)變動(dòng)概率分布表。開發(fā)成本、銷售單價(jià)變動(dòng)概率分布表概 變 率 化率不確定因素＋10％計(jì)算值10％銷售單價(jià)開發(fā)成本 根據(jù)表22專家估計(jì)的概率，畫出概率樹分析圖。銷售單價(jià)開發(fā)成本發(fā)生的可能性全投資收益加權(quán)全投資收益＋10％＝2625105 0＝36001152＋10％ 10％＝4575183＋10％＝1411710 0．4 00＝238695410％＝336116810％＋10％＝1972 001＝11729410％＝214721合計(jì) 12750圖3 銷售單價(jià)、開發(fā)成本變動(dòng)概率分布圖由圖3可見(jiàn)，全投資收益的加權(quán)期望值為2750萬(wàn)元，且全投資收益大于零的概率＝P｛全投資收益0｝＝100％，項(xiàng)目無(wú)任何風(fēng)險(xiǎn)。第五章 國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)是從整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的角度，從宏觀經(jīng)濟(jì)的戰(zhàn)略高度來(lái)評(píng)價(jià)項(xiàng)目對(duì)整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)活動(dòng)帶來(lái)的影響，以及整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)為項(xiàng)目付出的代價(jià)。一般說(shuō)來(lái)，任何投資項(xiàng)目必須通過(guò)國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)才能實(shí)施。本項(xiàng)目是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，依據(jù)國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法，根據(jù)本項(xiàng)目的特點(diǎn)，進(jìn)行國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)，可在財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的基礎(chǔ)上，對(duì)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)中的有關(guān)成本和收入進(jìn)行調(diào)整得到國(guó)民經(jīng)濟(jì)費(fèi)用和效益。一、直接費(fèi)用與直接效益的調(diào)整1．本項(xiàng)目所用土地是出讓土地，是在完全公開市場(chǎng)條件下獲得的土地使用權(quán)，不存在價(jià)格扭曲現(xiàn)象，故不予調(diào)整。2．規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)是社會(huì)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)收取的費(fèi)用，不存在價(jià)格扭曲的現(xiàn)象，不予調(diào)整。3．工程報(bào)建規(guī)費(fèi)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)內(nèi)部轉(zhuǎn)移支付，予以剔除。4．建筑安裝工程費(fèi)和室外工程費(fèi)，現(xiàn)階段市場(chǎng)比較自由開放，不存在價(jià)格扭曲現(xiàn)象，故不予調(diào)整。5．發(fā)展商開發(fā)間接費(fèi)比例比全社會(huì)客觀水平略低，故予適當(dāng)調(diào)整，經(jīng)調(diào)整后的開發(fā)間接費(fèi)為411萬(wàn)元。6．銷售推廣費(fèi)不予調(diào)整。7．稅金及附加屬國(guó)民經(jīng)濟(jì)內(nèi)部轉(zhuǎn)移支付，予以剔除。8．財(cái)務(wù)費(fèi)用屬國(guó)民經(jīng)濟(jì)內(nèi)部轉(zhuǎn)移支付 ，予以剔除。9．考慮到項(xiàng)目的銷售單價(jià)偏低，適當(dāng)予以調(diào)增2％，即為12378萬(wàn)元。二、間接費(fèi)用與間接效益1．本項(xiàng)目不會(huì)造成國(guó)民經(jīng)濟(jì)間接費(fèi)用支出，故間接費(fèi)用為0。2．本項(xiàng)目是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，項(xiàng)目實(shí)施前，該地區(qū)自然環(huán)境、衛(wèi)生狀況、社會(huì)治安等一般，通過(guò)本項(xiàng)目的實(shí)施能改善上述之狀況，產(chǎn)生的國(guó)民經(jīng)濟(jì)間接效益不可估量，經(jīng)可研人員和有關(guān)專家估計(jì)，本項(xiàng)目的實(shí)施可產(chǎn)生國(guó)民經(jīng)濟(jì)間接效益2000萬(wàn)元，在項(xiàng)目實(shí)施完成時(shí)予以體現(xiàn)出來(lái)。三、國(guó)民經(jīng)濟(jì)效益/費(fèi)用的計(jì)算表10國(guó)民經(jīng)濟(jì)費(fèi)用與效益匯總表 計(jì)量單位：萬(wàn)元國(guó)民經(jīng)濟(jì)費(fèi)用直接費(fèi)用地價(jià)3183規(guī)劃設(shè)計(jì)勘測(cè)等167工程建設(shè)4395開發(fā)間接費(fèi)411銷售推廣費(fèi)243間接費(fèi)用無(wú)0費(fèi)用合計(jì)8399國(guó)民經(jīng)濟(jì)效益直接效益銷售收入12378間接效益社會(huì)效益2000效益合計(jì)14378由表23可見(jiàn)，國(guó)民經(jīng)濟(jì)效益/費(fèi)用＝114378/8399＝.第六章 社會(huì)評(píng)價(jià)項(xiàng)目的社會(huì)評(píng)價(jià)是應(yīng)用社會(huì)學(xué)的一些基本理論和方法，系統(tǒng)地調(diào)查和收集與項(xiàng)目有關(guān)的社會(huì)因素和社會(huì)數(shù)據(jù)，了解項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中可能出現(xiàn)的社會(huì)問(wèn)題，研究、分析對(duì)項(xiàng)目成功有影響的社會(huì)因素，提出保證項(xiàng)目順利實(shí)施和效果持續(xù)發(fā)揮的建議和措施。社會(huì)評(píng)價(jià)的主要目的是判斷項(xiàng)目的社會(huì)可行性，評(píng)價(jià)項(xiàng)目的投資建設(shè)對(duì)社會(huì)發(fā)展目標(biāo)所做的貢獻(xiàn)。社會(huì)評(píng)價(jià)方法種類繁多，鑒于本項(xiàng)目的特點(diǎn)，可研人員運(yùn)用邏輯框架法（LFA）進(jìn)行社會(huì)評(píng)價(jià)表11。安陽(yáng)義烏國(guó)際商貿(mào)城社會(huì)評(píng)價(jià)邏輯框架分析矩陣宏觀目標(biāo)客觀驗(yàn)證指標(biāo)客觀驗(yàn)證方法達(dá)到目標(biāo)的重要假設(shè)條件1．宏觀目標(biāo)：改善人民居住條件，促進(jìn)本市經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展，構(gòu)建和諧社會(huì)。居民居住提高水平，社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展總體水平。⑴本市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)資料⑵項(xiàng)目實(shí)施效果分析報(bào)告。⑴房地產(chǎn)市場(chǎng)不劇烈波動(dòng)；⑵相關(guān)政策進(jìn)一步完善；⑶新城區(qū)規(guī)劃得到全面落實(shí)，并順利實(shí)施。2．直接目標(biāo)：落實(shí)新城區(qū)總體規(guī)劃，加快新城區(qū)發(fā)展步伐，建設(shè)美好家園。新城區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展水平。⑴項(xiàng)目實(shí)施效果分析報(bào)告；⑵工程監(jiān)理報(bào)告；⑶進(jìn)度報(bào)告；⑷后評(píng)價(jià)報(bào)告；⑸竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告。⑴居民可支配收入不大幅下降；⑵居民有購(gòu)房意愿；⑶無(wú)重大不可抗力的發(fā)生。3．產(chǎn)出成果：⑴住宅樓建設(shè)；⑵特色學(xué)校建設(shè)；⑶公建配套建設(shè)。項(xiàng)目各類設(shè)施建設(shè)完成指標(biāo)。⑴工程監(jiān)理報(bào)告；⑵進(jìn)度報(bào)告；⑶竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告；⑷銷售進(jìn)度控制表；⑸居民反映情況。⑴資金到位，不留缺口；⑵項(xiàng)目如期開工；⑶無(wú)重大可抗力的發(fā)生。4．項(xiàng)目投入：⑴資金投入；⑵項(xiàng)目組織管理機(jī)構(gòu)投入；⑶相關(guān)政策投入。⑴資本金投入6750萬(wàn)元；⑵建設(shè)銀行貸款3000萬(wàn)元；⑶組建項(xiàng)目組織管理機(jī)構(gòu)；⑷有關(guān)政策。⑴開工報(bào)告；⑵可研報(bào)告；⑶有關(guān)政策。⑴資金籌措得到落實(shí)；⑵項(xiàng)目得到批準(zhǔn)；⑶建立完善、高效的組織管理機(jī)構(gòu)；⑷有關(guān)政策得到滿足。根據(jù)表24邏輯框架分析矩陣，項(xiàng)目的假設(shè)條件在現(xiàn)階段均應(yīng)能得到滿足，項(xiàng)目的產(chǎn)生成果、直接目標(biāo)均應(yīng)能得到順利實(shí)現(xiàn)，將為宏觀目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)做出一定的貢獻(xiàn)。所以項(xiàng)目的社會(huì)評(píng)價(jià)通過(guò)。第七章 綜合評(píng)價(jià)根據(jù)前述的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)、國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)、社會(huì)評(píng)價(jià)、匯總項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)效果指標(biāo)，根據(jù)有關(guān)判斷標(biāo)準(zhǔn)，綜合評(píng)價(jià)項(xiàng)目的可行性。項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)、社會(huì)綜合評(píng)價(jià)表12評(píng)價(jià)類別項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)判斷是否可行的標(biāo)準(zhǔn)是否可行財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)全投資稅前收益率=25%是否15%(企業(yè)標(biāo)準(zhǔn))可行資本金收益率=35%是否20%(企業(yè)標(biāo)準(zhǔn))可行銷售利潤(rùn)率=20%是否10%(企業(yè)標(biāo)準(zhǔn))可行投資回收期Pt=是否計(jì)算期(企業(yè)標(biāo)準(zhǔn))可行利息備付率=是否2可行償債備付率=是否1可行FNPVi=10%=是否≥0可行FIIRR=%是否≥10%可行P{ 全投資收益0}=100%是否70%無(wú)風(fēng)險(xiǎn)開發(fā)成本盈虧平衡點(diǎn)=+25%盈虧平衡點(diǎn)是否+10%無(wú)風(fēng)險(xiǎn)銷售價(jià)格盈虧平衡點(diǎn)=20%盈虧平衡點(diǎn)是否5%無(wú)風(fēng)險(xiǎn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)效益/費(fèi)用=是否≥1可行社會(huì)評(píng)價(jià)各類目標(biāo)能夠?qū)崿F(xiàn)目標(biāo)能否實(shí)現(xiàn)可行綜合評(píng)價(jià)項(xiàng)目有較高的財(cái)務(wù)效益和國(guó)民經(jīng)濟(jì)效益，還本付息的能力較強(qiáng)，無(wú)任何風(fēng)險(xiǎn)，社會(huì)影響好，項(xiàng)目可行。 安陽(yáng)義烏國(guó)際商貿(mào)城總投資9750萬(wàn)元，前期費(fèi)用投入3629萬(wàn)元，可實(shí)現(xiàn)銷售總收入12136萬(wàn)元，投資收益率25％，另可獲得特色學(xué)校等實(shí)物資產(chǎn)；資本金收益率35％；銷售利潤(rùn)率為20％；；，；各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)指標(biāo)（見(jiàn)表25）均能滿足或超過(guò)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)效果評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，項(xiàng)目是可行的。第八章 其他一、項(xiàng)目可行性研究依據(jù)1．國(guó)家發(fā)改委《投資項(xiàng)目可行性研究指南》；2．建設(shè)部建標(biāo)［2000］205號(hào)文件《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》；3．《安徽企業(yè)調(diào)查》資料；4．《安陽(yáng)市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)資料》；5．《安陽(yáng)企業(yè)調(diào)查》資料；6．《安陽(yáng)市總體規(guī)劃》；⒎《新城區(qū)片區(qū)規(guī)劃》；8．《安陽(yáng)市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行監(jiān)測(cè)》；9．《安陽(yáng)工程經(jīng)濟(jì)》；⒑《安陽(yáng)義烏國(guó)際商貿(mào)城規(guī)劃設(shè)計(jì)方案》；11．《現(xiàn)代咨詢方法與實(shí)務(wù)》；等若干資料二、附件（略）三、可行性研究人員簽 名： 30